基本介紹
- 中文名：南京市經濟適用住房管理實施細則
- 性質：實施細則
- 文號：寧政發116號
- 發布單位：江蘇省南京市人民政府
法規頒布,法規內容,第一章總則,第二章優惠和支持政策,第三章建設管理,第四章價格管理,第五章供應管理,第六章單位集資合作建房,第七章監督管理,第八章附則,
法規頒布
南京市經濟適用住房管理實施細則
房屋物業
寧政發116號
江蘇省南京市人民政府
2008-6-27
法規內容
各區縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
為規範我市廉租住房和經濟適用住房管理工作，現將《南京市廉租住房保障實施細則》和《南京市經濟適用住房管理實施細則》印發給你們，請認真組織實施。
第一章總則
第一條為規範本市經濟適用住房建設、供應和管理，保護當事人合法權益，根據《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）、建設部等部門《經濟適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號）、《江蘇省人民政府關於解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（蘇政發〔2008〕44號）等規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條本細則所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定供應對象、銷售價格和面積，按照合理標準建設，具有社會保障性質的政策性住房。
第三條本市市區經濟適用住房建設、供應和管理工作，適用本細則。
第四條經濟適用住房建設、供應、管理實行目標責任制管理。
第五條南京市房產管理局（以下簡稱市房產局）是經濟適用住房建設、供應和管理的行政主管部門。負責制定本市經濟適用住房建設、供應和管理政策，組織開展經濟適用住房項目建設、供應工作，會同市有關部門編制經濟適用住房項目儲備和建設計畫。市住房保障辦公室（以下簡稱市房保辦）具體負責全市經濟適用住房的建設、供應和管理的日常工作。
區人民政府負責本轄區經濟適用住房建設、管理有關工作。區住房保障辦公室（以下簡稱區房保辦）具體負責本轄區經濟適用住房建設、供應和管理的日常工作。
市發改委負責按照本市住房保障規劃和項目儲備計畫，牽頭編制全市經濟適用住房年度建設投資計畫；負責經濟適用住房建設項目的核准審批、招投標指導和協調等工作。
市建委負責牽頭編制經濟適用住房年度用地計畫，落實經濟適用住房項目配套的城市基礎設施建設項目，監督管理項目工程招投標工作。
市民政局負責建立健全低收入家庭評議認定製度，並會同有關部門制定低收入家庭資格認定辦法。
市財政局負責對全市經濟適用住房建設中政府投入資金的審核、撥付及監督等工作。
市規劃局負責經濟適用住房建設項目的選址、建設用地、建設工程的規劃管理。
市國土資源局負責經濟適用住房建設項目征地報批、用地預審、土地供應等工作，依據土地利用總體規劃，並按照住房保障規劃和年度建設計畫的要求，落實好相關建設用地。
市市政公用局負責協調和配合經濟適用住房相關配套設施的建設工作。
市物價局負責經濟適用住房年度指導價格的制定、發布和銷售價格的審批、監督工作。
市審計局負責經濟適用住房建設相關費用和竣工決算的審計監督工作。
市監察局負責監督各相關業務主管部門在經濟適用住房建設、供應和管理中依法履行職責的情況。
第二章優惠和支持政策
第六條經濟適用住房項目應按照本市土地利用總體規劃、城市總體規劃和住房保障規劃要求，充分考慮城市基礎設施和交通出行條件，合理選址布局，按年度建立經濟適用住房的項目儲備庫。建設用地以行政劃撥方式優先供應，納入全市年度住宅用地供應計畫，並在申報年度用地指標時單獨列出。
江寧區、浦口區和六合區應按照市經濟適用住房建設規劃和年度計畫，安排建設用地，納入當年市區經濟適用住房建設項目儲備。
第七條經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費、防空地下室易地建設費等各種行政事業性收費和政府性基金（具體免收事項見附屬檔案）。
經濟適用住房（含獨立運作的危舊房改造項目）按照國家及省政府有關規定享受稅收優惠政策，暫免徵收營業稅（具體辦法另行制定）。
經濟適用住房建設單位可將在建經濟適用住房項目抵押，向銀行申請住房開發貸款。
第八條為成片開發的經濟適用住房項目規劃配套的市政道路、橋樑及排污、排洪、照明等非經營性公共基礎設施建設費用，代征土地面積超過項目總占地面積30%部分的征地拆遷費用，納入城市建設資金統籌解決。
供電、供水、供氣、電信、電視等公建配套基礎設施由各相關建設單位負責投資建設。
第九條經濟適用住房項目應結合城市低收入家庭的居住特點和實際需要，適度提高土地開發強度。
為方便民眾生活，降低建設成本，經濟適用住房項目配建的機動車位應參照相關居住區設計規範中有關標準的下限配建，地上、地下設定比例根據實際情況確定。
第十條經濟適用住房小區可按不超過總建築面積2%的比例建設商業用房，計入建設成本，房屋產權為國有，由所在地區政府負責管理，其經營收益在扣除管理維護成本後主要用於補貼經濟適用住房小區的物業管理支出。
第十一條經濟適用住房小區可適當配建部分經營性用房，該部分用房在經有關部門確認後辦理土地出讓手續，交納土地出讓金後可上市銷售，其銷售收入在扣除所交納的土地出讓金後的剩餘部分，專項用於平衡經濟適用住房建設成本。
第十二條購買經濟適用住房符合條件使用住房公積金貸款的，應優先發放；本人、配偶及直系親屬可提取其住房公積金用於購買經濟適用住房，償還其住房貸款。
第三章建設管理
第十三條經濟適用住房開發建設按照政府組織協調、市場運作原則，可由市、區政府指定的經濟適用住房建設單位直接組織開發建設，也可採取項目法人招標方式選擇開發企業，參與招標的房地產開發企業應具有相應資質、資本金、良好的開發業績和社會信譽。
第十四條經濟適用住房項目招投標工作，由市房產局或有關區政府、區房產局牽頭組織，市相關職能部門參加，市、區房保辦具體負責。招投標工作應成立專門的領導小組，按照國家有關規定組織實施。項目招標檔案、評標過程紀錄、開標結果由市房保辦備案。
第十五條經濟適用住房的規劃設計、施工、建設監理、材料供應等均應實行公開招投標，並按規定簽訂中標契約。在簽訂委託契約書時，應同時簽訂廉政建設責任書。
第十六條經濟適用住房的規劃設計應當堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、資源共享、便利節能的原則，並結合全面建設小康社會的目標，優選和最佳化規劃設計方案；經濟適用住房建設必須嚴格執行國家有關技術規範和標準，推廣套用先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，實現住宅部件的標準化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設整體水平。
有關住房質量和使用功能等方面的要求，應在建設契約中予以明確。
第十七條經濟適用住房建築面積控制在60平方米左右。供應人口較少家庭的套型面積可適當降低，其中1人戶控制在40平方米左右，2人戶控制在50平方米左右。鼓勵開發建設單位選用最佳化戶型，以有效控制建設成本，提高建築質量。
第十八條經濟適用住房項目實行驗收和備案制度。住宅建設項目竣工時，要嚴格按照國家和省、市有關規定進行驗收和備案，未經依法驗收或驗收不合格的不得交付使用。
經濟適用住房建設單位對其開發建設的經濟適用住房工程質量負最終責任。建設單位應當向買受人出具《住宅質量保證書》和《使用說明書》，並按有關規定和契約約定承擔保修責任。
第十九條經濟適用住房建設單位對經濟適用住房資金實行單獨建帳核算，並接受市房產、財政部門的監督檢查和市審計部門的專項審計。
第四章價格管理
第二十條經濟適用住房價格實行政府指導價。指導價格由市物價局會同市房產局根據被拆遷土地狀況、建設成本和低收入家庭經濟承受能力等測算確定，適時向社會公布。
第二十一條經濟適用住房銷（預）售價格由建設單位根據成本核（測）算向市物價局申報，市物價局按照有關規定核定銷（預）售基準價格。經濟適用住房銷（預）售價格應及時向社會公示。
第二十二條確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則，其銷售基準價格和浮動幅度應當按照國家發改委、建設部《經濟適用住房價格管理辦法》和江蘇省物價局、建設廳《經濟適用住房價格管理辦法實施細則》的規定執行，以市物價局核定為準。經濟適用住房項目的利潤率按不高於3%核定。
第二十三條經濟適用住房建設實行收費卡制度，市各有關部門在收取費用時，必須填寫由市物價局核發的交費登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經濟適用住房建設單位收取費用。
第二十四條經濟適用住房基準價格由下列內容構成：
（一）按照法律、法規規定所支付的征地和拆遷安置補償費；
（二）開發項目前期工作所發生的工程勘察、規劃及建築設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等前期費用；
（三）列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建築安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣等安裝工程費及附屬工程費；
（四）在小區用地規劃紅線以內、與住房同步配套建設的住宅小區基礎設施建設費，以及按規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公共配套設施建設費；
（五）按照不超過本條第一至第四項費用之和的2%計算的建設管理費；
（六）按照不超過本條第一至第四項費用之和的0.5%計算的供應管理費；
（七）為住房建設籌措資金所發生的銀行貸款利息；
（八）按照國家規定的稅目和稅率計算的稅金；
（九）按照不超過本條第一至第四項費用之和的3%計算的利潤。
第二十五條下列費用不得計入經濟適用住房價格：
（一）住宅小區內經營性設施的建設費用；
（二）用於開發經營企業的辦公用房、經營用房建設的各種費用；
（三）各種贊助、捐贈費用；
（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；
（五）其他不應計入價格的費用。
第二十六條經濟適用住房項目建設單位向市物價局申報定價時，應提供以下材料：
（一）經濟適用住房價格申報表和價格構成項目審核表；
（二）有資質的成本認定或監審機構出具的成本審核意見書；
（三）經濟適用住房建設的立項、用地批文及規劃、拆遷、施工許可證複印件；
（四）建築安裝工程預（決）算書及工程設計、監理、施工契約複印件；
（五）其他應當提供的材料。
第二十七條經濟適用住房銷售應當實行明碼標價，銷售價格不得超過公示的基準價格和浮動幅度。
第五章供應管理
第二十八條購買經濟適用住房實行申請、審核、公示和輪候制度。已購經濟適用住房家庭不再享受其他住房保障優惠政策。
第二十九條符合下列條件的家庭，可以申請購買一套經濟適用住房：
（一）低收入住房困難家庭應同時符合下列條件：
1、具有本市市區城鎮常住戶口且滿5年；
2、家庭人均月收入在規定標準以下；
3、家庭人均住房建築面積在規定標準以下。
當多個家庭共同居住同一住房、且其中有兩個以上家庭符合申購條件時，若有一個家庭申購後，其他家庭的住房面積超過了本市的保障面積標準，家庭之間應當協商一致，僅確定一個家庭申購經濟適用住房。
（二）國有土地上的被拆遷家庭同時符合下列條件：
1、具有本市市區城市常住戶口；
2、貨幣補償金額在當年規定的標準金額以下；
3、同一戶籍家庭成員人均年收入在上年度本市人均可支配收入標準以下；
4、本市他處無住房。
（三）經市政府認定的其他困難家庭。
（四）集體土地上的被拆遷家庭申購辦法按照《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》（寧政發〔2007〕61號）檔案規定執行。
經濟適用住房申購的條件和標準，貨幣補償金額的標準、上年度本市人均可支配收入標準，以及標準的調整，由市房產局會同市有關部門制定，並報市政府批准後公布執行。
第三十條除申購家庭夫婦外，下列家庭成員可以作為分攤家庭收入的人口：
（一）與申購家庭夫婦具有法定贍養、撫養、扶養關係並共同生活的人員；
（二）正在服義務兵役的子女；
（三）在外地讀書的未婚子女。
除申購家庭夫婦外，下列人員可以作為分攤家庭住房建築面積的人口：
（一）共同居住的他處無住房的近親屬及其家庭成員；
（二）正在服義務兵役的子女；
（三）在外地讀書的未婚子女；
（四）原同戶籍的勞教或服刑人員。
第三十一條下列房屋應當認定為申購家庭的住房：
（一）家庭成員的私有房屋；
（二）家庭成員承租的公有房屋；
（三）現實際居住的父母或者子女的房屋；
（四）因離婚失去自有、共有住房（含承租公有住房）不滿2年的；
（五）家庭成員轉讓或被拆遷不滿5年的自有、共有住房（含承租公有住房）；
（六）已購買或已拆遷安置的房屋。
第三十二條申請經濟適用住房保障，應當提供下列材料：
（一）家庭收入情況證明；
（二）房產證、公房租賃證等家庭住房狀況證明；
（三）家庭成員身份證和戶口簿；
（四）需提交的其他證明。
第三十三條申購經濟適用住房，按照下列程式辦理：
（一）申購家庭應當由戶主向戶口所在地的街道辦事處提出書面申請，填寫住房保障申請表，按照要求提供相關申報材料，並書面承諾誠信申報。
（二）街道辦事處應當自受理之日起20個工作日內，就申購家庭的收入、人口狀況、住房狀況等進行全面核查，並提出初審意見，由社區居民委員會組織評議後在社區內公示5天；經公示無異議或異議不成立，由街道辦事處將申請材料、初審意見和公示情況一併報送區民政部門。
（三）區民政部門應當自收到上報材料之日起15日內，對申購家庭的收入情況進行審核，並出具意見，將符合保障條件的申報材料轉交區房保辦。
（四）區房保辦應當自收到民政部門提交的相關材料之日起20日內，對申購家庭住房狀況進行審核，並提出審核意見後提交市房保辦。
（五）市房保辦應在接到初審意見30日內完成審核工作，對符合規定條件的登報公示。經公示無異議或異議不成立的，即可批准申購家庭輪候待購經濟適用住房。經審核，不符合規定條件的，書面通知區房保辦，由區房保辦送達申請人，並說明理由。申請人對審核結果有異議的，可以申請覆核。
被拆遷家庭購買經濟適用住房的程式按有關規定執行。
第三十四條每批次經濟適用住房竣工後，區房保辦根據市房保辦的供應分配計畫及房源情況，及時組織申購家庭選房，安排申購家庭與建設單位簽訂購房契約。
第三十五條低收入住房困難家庭申購經濟適用住房的，可將原住房交市房保辦收購，收購辦法另行制定。
第三十六條已獲準購買經濟適用住房的家庭，自批准之日起兩年內因自身原因未能購房的應當重新申請。
申購家庭在選房後，應及時向建設單位繳納購房款，半年之內未繳款的視作自願放棄，兩年之內不得重新申購。
第三十七條購買經濟適用住房的先後順序，由市房保辦根據登記家庭實際收入水平、住房困難程度和申請登記順序等確定，也可採用公開抽籤或搖號的方式確定。軍烈屬、殘疾人可以優先購買。
第三十八條購房家庭需持《南京市經濟適用住房購買通知書》（以下簡稱“通知書”）到建設單位購買經濟適用住房。憑通知書和有關《購房契約》辦理經濟適用住房《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。
第三十九條經濟適用住房項目建設單位必須將供應方案（包括套數、面積、對象等）報市、區房保辦審核。未經審核的一律不得銷售。項目建設單位未銷售完的剩餘房源轉入下年度銷售，或由市房保辦統一調配供應銷售。
經濟適用住房項目建設單位在供應銷售前，應辦理有關銷售手續，並協助購房者在規定時間內辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。
第四十條購買經濟適用住房，使用《經濟適用住房買賣契約》。房產、國土部門在辦理權屬登記時，應當分別註明“經濟適用住房”、“劃撥土地”字樣。
第四十一條經濟適用住房的物業專項維修基金，由購房人按規定比例繳納。
第四十二條購買經濟適用住房滿5年，取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》後，可以上市交易，但政府享有優先收購權。經濟適用住房在出售時，出讓方應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款。集體土地上被拆遷戶取得經濟適用住房轉讓時不需交納差價。上市出售辦法（含集體土地拆遷取得的經濟適用住房）另行制定。
第四十三條已建成的經濟適用住房小區的物業服務應以“政府主導、社區牽頭、綜合治理、政策扶持”為原則，其物業服務可採取招標方式選擇，也可以由社區居委會牽頭，實行居民自我管理。
第四十四條市、區人民政府應當加強對經濟適用住房小區的社區管理服務的指導，為入住家庭提供就業、醫療、就學等社會保障。
第四十五條已享受住房租賃補貼的低收入家庭購買經濟適用住房的，自房屋交付的次月起不再享受租賃補貼。轉讓或出售經濟適用住房的家庭，除由市房保辦按原供應價回購外，不得再次申購經濟適用住房。
第六章單位集資合作建房
第四十六條距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多、經濟效益較差、無力實施住房分配貨幣化且職工平均家庭人均住房面積低於全市人均住房面積60%以下的單位，在符合城市總體規劃、土地利用規劃、住房建設規劃的前提下，經市政府批准，可以利用單位自有土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合本市規定的低收入住房困難家庭。
單位集資合作建房的地域範圍限於：東面以繞城公路，南面以繞城公路和三橋連線線，西面、北面以長江為界（不含建鄴區江心洲街道）的環形界線以外。
第四十七條單位集資合作建房應當納入本市經濟適用住房建設計畫和用地計畫管理，且建設標準、優惠政策、供應對象、產權關係等均應嚴格執行經濟適用住房的有關規定。集資合作建房方案需經本單位職工代表大會審議通過。
第四十八條任何單位不得利用新徵用或新購買土地的方式組織集資合作建房。各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房。
第四十九條單位集資合作建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購買後，仍有少量剩餘房源的，由市房保辦統一組織向符合經濟適用住房購房條件的家庭供應，或由市房保辦以成本價收購後用作廉租住房。
第五十條向職工收取的單位集資合作建房款項實行專款管理、專項使用，並接受市房產局、財政局、審計局的監督。
第五十一條已參加福利分房、購買經濟適用住房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次參加單位集資合作建房。嚴禁任何單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配或商品房開發。
第七章監督管理
第五十二條市各有關部門應加強對經濟適用住房建設、銷售中違法違紀行為的查處。
第五十三條區人民政府應按照屬地化管理的原則，加強對已入住經濟適用住房小區的後續管理。
第五十四條對隱瞞家庭收入和住房條件購買經濟適用住房的個人，由市房產局追回已購住房或者責令購房人按市場價補足購房款，並依法追究法律責任。單位出具虛假證明的，由其上級主管部門依法追究有關人員的責任。
第五十五條對違反本細則規定，在經濟適用住房建設管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的工作人員，將依法追究其行政和法律責任。
第八章附則
第五十六條對私房落政中低收入住房困難家庭的住房保障辦法，另行制訂。
第五十七條江寧區、浦口區、六合區、溧水縣、高淳縣，可參照本細則制定所轄區經濟適用住房管理規定，並報市政府備案。
第五十八條尚未辦理銷售許可手續的經濟適用住房建設項目，按照本細則規定享受相應費用免收的優惠政策。本細則實行前已經繳納的相關費用不予退還。
第五十九條本細則自2008年7月1日起執行。2004年11月22日公布的《南京市經濟適用住房管理實施細則》同時廢止。
