《上饒市經濟適用住房建設管理實施細則》是一則檔案，為保障我市中低收入家庭的基本住房需求，規範經濟適用住房的建設、管理，依據建設部、國家發改委、國土資源部、人民銀行《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）和《江西省人民政府關於積極推進經濟適用住房建設和完善廉租住房制度的若干意見》(贛府發[2006]35號)的有關規定，結合本市實際，制定本細則。
基本介紹
- 中文名：上饒市經濟適用住房建設管理實施細則
- 發布單位：上饒市政府法制辦公室
- 根據檔案：《經濟適用住房管理辦法》
- 依據單位：建設部、國家發改委、國土資源部
適用區域,主要內容,
適用區域
主要內容
第一章 總 則
第一條 為保障我市中低收入家庭的基本住房需求，規範經濟適用住房的建設、管理，依據建設部、國家發改委、國土資源部、人民銀行《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）和《江西省人民政府關於積極推進經濟適用住房建設和完善廉租住房制度的若干意見》(贛府發[2006]35號)的有關規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則所稱經濟適用住房，是指政府給予政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，向城鎮中低收入家庭出售的具有保障性質的政策性商品住房。
第三條 各縣（市）人民政府在推行經濟適用住房建設中按照核定總量、集中建設、定向供應的原則，實行統一規劃、統一征地、統一設計、統一建設、統一銷售、統一管理。
第四條 經濟適用住房申請對象的購買資格，採取居委會、鎮或街道辦事處、各縣（市）人民政府三級審核並三榜公示的方式認定。
市中心城區以街道辦事處、區人民政府、市人民政府三級審核並三榜公示的方式認定。
第五條 市房地產管理局負責全市經濟適用住房建設的指導、協調工作，各縣（市）經濟適用住房主管部門負責本行政區域內經濟適用住房建設的實施和管理工作。
當地房地產、建設、發展和改革、規劃、財政、國土資源、物價、監察、稅務、工商等行政部門和金融部門根據職責分工，協調配合，積極做好經濟適用住房的有關工作。
第六條 已購經濟適用住房不得上市交易，不得出租，不得改變使用性質，不得用於商業性經營、倉儲等非居住性用途。
對未參加房改但已享受住房分配貨幣化補貼的職工，如已購買了經濟適用住房，應當停止發放住房補貼。
第二章 經濟適用住房建設
第七條 各縣（市）人民政府要根據當地經濟社會發展水平、居民住房狀況和實際需求，按照城市總體規劃和土地利用總體規劃及住房建設規劃，對當年房地產開發指標實行嚴格的總量控制，保持房地產市場供需基本平衡，保護消費者和投資者的利益，促進房地產業健康、規範、有序發展。每年需將本地的商品住房開發總量於上年底報市人民政府核准。市中心城區的商品住房開發總量於上年底報省人民政府核准。
第八條 各縣（市）人民政府必須在當地年度商品住房開發指標總量中，按不低於20%的比例建造經濟適用住房(不包括拆遷還建房)，建造的經濟適用住房可部分用於廉租住房。
第九條 各縣（市）人民政府要根據住房建設規劃編制本地區經濟適用住房發展規劃。有關部門要依據經濟適用住房發展規劃和已核定的經濟適用住房年度計畫，編制經濟適用住房年度建設投資計畫和用地計畫，並落實到具體項目，報市有關部門審批，確保列入計畫的經濟適用住房項目當年開工建設。
根據當地土地利用總體規劃和城市總體規劃，按照便民、利民的原則，合理選擇經濟適用住房建設用地。
按照集約使用土地的原則，將經濟適用住房建設用地納入當地年度土地供應計畫並優先供應。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地後，改變土地用途，變相搞商品房開發。
第十條 經濟適用住房建設可由政府直接組織，也可以按照政府組織、企業市場運作的原則，實行項目法人招投標。參與投標的房地產開發企業必須具有三級以上資質（市中心城區參與投標的房地產開發企業必須具有二級以上資質）、充足的資本金、良好的開發業績和社會信譽。
第十一條 建設經濟適用住房要做到標準適度、功能齊全、質量優良、經濟適用、環境優美、便利節能。經濟適用住房建設必須嚴格執行國家有關技術規範和標準，積極推廣套用先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，提高建設水平。
第十二條 要嚴格控制經濟適用住房面積標準，以每套建築面積60－80平方米左右為主，最高不得超過90平方米。經濟適用住房的戶型面積，報規劃、房地產部門備案。
第十三條 經濟適用住房建設單位對其開發建設的經濟適用住房工程質量負終身責任。並向買受人出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，承擔保修責任。
第十四條 經濟適用住房小區應當實行物業管理，為居民營造文明、安全、整潔、便利的生活環境。
第十五條 中心城區的經濟適用住房建設和管理，採用市區聯動的方式，由市政府統一協調，組織實施。
第十六條 各縣（市）可根據實際情況，按本地經濟適用住房發展規劃，組織建設經濟適用住房。項目報建應有政府建設經濟適用住房的檔案、總體建設方案、可行性研究報告、選址意見等材料，發改委、規劃、國土、建設、房管等部門，按基本建設程式辦理相關申報手續。
第三章 優惠政策
第十七條 建造經濟適用住房享受的優惠政策有：經濟適用住房建設用地，依法依規實行行政劃撥方式供應。經濟適用住房建設和銷售中的行政事業性收費實行依法減免；經濟適用住房項目小區外基礎設施建設費用，由政府負擔。經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。
第十八條 經濟適用住房可以一次性付款，也可以通過銀行按揭貸款的方式購買，各商業銀行要大力支持。
房地產行政主管部門按照有關規定給貸款銀行發放經濟適用住房他項權證，以保證銀行對已設定抵押的經濟適用住房的他項權利。
住房維修資金個人繳納部分按購房款的1%繳納，小區物業管理費的收費標準按同類商品房物業管理費的70%繳納。
第十九條 為提高購買經濟適用住房的支付能力，住房公積金貸款優先向購買經濟適用住房的個人發放，同時，加大住房公積金歸集力度，進一步擴大公積金的覆蓋面。
第四章 價格標準
第二十條 經濟適用住房應當以保本微利為原則，實行政府最高限價。
經濟適用住房的最高限價應以當地中低收入家庭8至10年的努力，基本具有買得起80平方米左右住房的能力標準合理測算。各縣（市）的最高限價報市政府批准執行，市中心城區的最高限價報省人民政府批准執行。
物價管理部門應會同房地產行政主管部門加強對經濟適用住房銷售過程的監督管理，經濟適用住房銷售應當實行明碼標價。
銷售價格主要包括：
建設用地的征地和拆遷補償、安置費以及建設用地報批應繳規費；勘察設計和前期工程費；建安工程費；住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）；貸款利息；稅金；銷售價格不得超過政府公布的最高限價。
第五章 購買條件
第二十一條 申請購買經濟適用住房，必須同時具備下列條件：
1、有當地城鎮非農業常住戶口的；
2、無房或現人均住房建築面積在15平方米以下的住房困難家庭；
3、屬於中低收入標準線以下的家庭（中低收入家庭的人均年收入標準線劃定依據當地上年度城鎮居民年人均可支配收入乘以小於1的係數作為參考依據來合理劃定；
4、政府規定的其他條件。
申請人家庭成員之間（屬於農業戶口）有法定贍養，扶養或者撫養關係的可以列入家庭人均收入計算。
單身居民符合晚婚年齡（男性年滿25周歲、女性年滿23周歲），且符合以上條件的可以申購。
經濟適用住房應優先出售給符合條件的中低收入家庭中的無房戶、危房戶以及烈軍屬、勞動模範（設區市以上政府授予）。
第二十二條 凡具有下列情形之一的，不能申請購買經濟適用住房。
已參加集資建房的；已購買過經濟適用住房的；已參加過房改購房（含在外地已參加房改購房）的；已建私房的；受到政府或單位獎勵、贈送住房的。
第二十三條 家庭收入的核定。
家庭上年度總收入狀況， 以單位或社區、街道核定蓋章為準。
1、申請人家庭成員屬行政、事業單位職工的，由所在單位核定，加蓋公章。
2、申請人家庭成員屬企業職工的，由所在單位勞動工資部門核定，加蓋勞動工資專用章和單位公章，所在單位無勞動工資管理機構的，加蓋單位公章。
3、申請人家庭成員屬社會從業人員的，由戶籍所在地社區審核，街道確認，加蓋公章。居住地與戶籍不一致的，由居住地社區、街道確認後提供給戶籍所在社區、街道蓋章。
第六章 程式
第二十四條 經濟適用住房購買對象資格認定應在公開、公平、公正的前提下，按照“個人如實申請、社區民眾評議、房產部門管理、政府嚴格審核、逐級張榜公示、分類搖號排序、社會公開監督、違規操作必糾”的原則制定申請購買程式。
第二十五條 申請程式
一、個人如實申請
各縣（市）（市中心城區）經濟適用住房申請購買人到居住地居委會（街道辦事處）或房地產行政主管部門領取《購買經濟適用住房申請書》，如實填寫、申報家庭人口、收入和居住現狀等情況。向居住地居委會（街道辦事處）提交《購買經濟適用住房申請書》及有關證明材料。
二、提交的證明材料包括：
（1）收入證明。應提供家庭收入情況證明。失業人員提交勞動保障部門出具的享受失業保障的證明；“低保人員”提供民政部門出具的享受“城市最低生活保障”證明。有關部門出具材料應對其真實性負責。
（2）住房情況證明。應提供當地房地產行政主管部門出具的現有住房證明並附現住房產權證或住房租賃契約。危房戶提供當地房屋安全鑑定機構出具的具有B級以上房屋危險性鑑定等級證明。
（3）戶籍證和身份證明。
（4）婚姻證明。
（5）共同申請家庭成員的贍養、撫養或扶養證明。
申請人是烈軍屬或勞動模範的，還應提供相關證明材料。
第二十六條 評議程式
縣（市）（市中心城區）居委會（街道辦事處）收到申請人遞交的《購買經濟適用住房申請書》及證明材料後，應當及時委託申請人所在工作單位對申請人申報的情況進行民眾評議。申請人無工作單位的，由申請人居住地的居委會（街道辦事處）進行評議。評議範圍應當在申請人所在單位領導、同事以及社區鄰里之間進行。評議內容主要是申請人的家庭收入、住房現狀、家庭人口、實際生活水平等情況。申請人工作單位或居委會（街道辦事處）應根據評議情況作出評議結論，評議程式必須在10日內完成。
第二十七條 審查、公示程式
一、初審 一榜公示
1、縣（市）居委會對評議結論進行審查後，將符合條件的申請人在其所在單位和居住地張榜公示。公示時間不少於5天。
居委會對公示期間的投訴舉報材料進行調查核實。居委會將無投訴或經調查核實投訴不實的申請人的申報材料報鎮（街道辦事處）。
2、中心城區街道辦事處對評議結論進行審查後，將符合條件的申請人在其所在單位和居住地張榜公示。公示時間不少於5天。
市中心城區街道辦事處將無投訴或經調查核實投訴不實的申請人的申報材料報區人民政府。
二、複審 二榜公示
1、縣（市）所轄鎮（街道辦事處）接到居委會報送的材料後，及時組織調查、評議、複查。
鎮（街道辦事處）及時對申請人的申請條件、證明材料、評議材料等進行複查，將複查結果報縣（市）政府。
2、區政府接到街道辦事處報送的材料後，及時組織調查、評議、覆核。並將覆核結果報市人民政府。
3、當地人民政府可委託房地產行政主管部門對覆核結果進行審查，也可組織專門的審查班子進行審查。市中心城區將審查結果在區人民政府張榜公示（縣（市）在街道辦事處張榜公示），公示時間不少於5天。
三、審批 三榜公示
當地人民政府對核查結果在政府網站和當地報紙或其他媒體進行公示，公示時間不少於5天。
對無投訴或經調查核實投訴不實的，確定為符合經濟適用住房購買條件的申請人，並將名單予以公布。
四、發放《經濟適用住房準入通知書》、《經濟適用住房搖號通知單》。
房地產行政主管部門對經政府批准公布的申請人發放《經濟適用住房準入通知書》、《經濟適用住房搖號通知單》，並報政府備案。
第二十八條 搖號程式
1、政府對取得搖號通知單的申請家庭按住房困難程度和其他規定的條件進行分類，並確定各種類別的住房分配比例。
2、房地產行政主管部門按房源總量和類別比例進行分類公開搖號，搖號前1個月應向社會預告以下事項：⑴發售搖號的時間和地點；⑵經濟適用住房房源的套數、戶型、面積、價格、位置等情況；⑶搖號中籤的比例和操作規程；⑷政府規定的其他事項。搖號時應公開進行，並由公證人員公證，電視現場直播。
3、房地產行政主管部門向搖號中籤的家庭核發《經濟適用住房購買通知單》，並註明申請人可以購買的面積標準和購房期限。經濟適用住房購房由房地產行政主管部門組織進行，開發建設單位配合實施，監察部門現場監督。
4、搖號中籤的家庭應在規定的時間內購買住房，未在規定期限內購買住房的，應當按照規定程式重新申請。
第二十九條 輪候程式
輪候戶數按出售的經濟適用住房總戶數的10%的比例確定。
進入輪候期的申請人，未能購買到經濟適用住房的或參加搖號未中籤的申請人，可以參加下次申購經濟適用住房搖號，但須經當地房地產行政主管部門重新核實申報條件。
第三十條 辦證程式
居民個人購買經濟適用住房後，應當按照規定辦理權屬登記。辦理經濟適用住房權屬登記時，持購房契約、票據、《經濟適用住房準入通知書》、《經濟適用住房購買通知單》到當地房地產部門申請登記發證。房屋權屬登記部門應當在房屋所有權證附記上註明以下內容：政府福利性住房；不得上市交易或變相交易，不得轉讓、轉租或用作經營性用途，不得採用與他人對調等方式進行變相轉讓，房產證上必須附有戶主和共同購買人的照片、姓名。土地登記部門應當在國有土地使用證上註明“劃撥土地”。
第三十一條 退出程式
建立已購經濟適用住房的退出機制,退出採取政府收購的形式實現。
已購經濟適用住房存在以下情形的，應當由政府按退出當年的經濟適用住房價格收購：1、購房人轉讓、轉租、交換、贈與、分割、合併或改變使用性質並拒不改正的；2、無正當理由閒置6個月以上的；3、購房人死亡且無人繼承居住權的，其他合法繼承人依法繼承財產權的；4、設定抵押權的經濟適用住房，債務履行期滿抵押權人未受清償需處分經濟適用住房的；5、購房人自願退出經濟適用住房的。
退房時申請人或繼承人向房地產行政主管部門提出書面申請，由房地產行政主管部門辦理有關退房手續。
第三十二條 各地在經濟適用住房銷售前，必須制定公開銷售方案，方案包括出售總量、時間、戶型、單價、方法和規程。
各縣（市）公開銷售方案報市人民政府批准。
市中心城區公開銷售方案報省建設廳批准。
第三十三條 簽訂購房契約、交納購房款及有關費用。
搖號中籤的家庭選房後，與房地產行政主管部門簽訂購房契約，辦理付款等有關手續。
經濟適用住房購房契約必須明確以下內容：（一）經濟適用住房屬於福利性住房，不能上市；（二）經濟適用住房只能本人或直系親屬居住，不得轉讓、出租、開公司、開店面或用於其它非居住用途，不得以房屋對調等方式變相非法轉讓；（三）凡私自轉讓、出租者，由當地房地產行政主管部門給予經濟處罰，處罰款不少於轉讓非法所得；（四）私自轉讓居住的，由當地房地產行政主管部門收回經濟適用住房，轉讓者、受讓者損失自負；（五）居住者必須每年接受當地房地產部門身份核對；（六）以按揭貸款購買經濟適用住房者，必須按期繳款。
第三十四條 負責審查的單位對經濟適用住房申請人的調查可通過鄰里訪問、入戶調查、查檔取證及信函索證的方式進行。
對經濟適用住房申請人的評議、公示、調查和審批應在30個工作日內完成。
負責審查單位對不符合經濟適用住房購買條件的，應當書面通知申請人並說明理由。
經濟適用住房預銷售契約實行網上備案制度。符合條件的申請人購買經濟適用住房後，經濟適用住房開發建設單位應當即時在當地房地產信息系統備案。
第三十五條 申請經濟適用住房時已納入家庭人均年收入、人均住房面積計算的家庭成員可依法繼承該住房的財產權，同時可繼承居住權，其他家庭成員是繼承人的可以依法繼承該經濟適用住房的財產權，但不能繼承居住權。其財產權的繼承，應在政府收購後，以貨幣的形式實現。
第三十六條 購房人需將經濟適用住房抵押貸款的，應當徵求申請經濟適用住房已納入家庭人均年收入、人均住房面積計算的其他家庭成員的書面同意，並經房地產行政主管部門核准，辦理房屋抵押登記手續。抵押價值以抵押時經濟適用住房價格核定。
第七章 管理與監督
第三十七條 各縣（市）人民政府應當建立網上動態信息檔案管理系統。按照“公開、公平、公正”的原則，接受社會監督、輿論監督、行政監督、法律監督，三榜公示確定申請對象的購買資格。
第三十八條 各有關部門應當加強對經濟適用住房建設、購買中違法違紀行為的查處。對未經批准、擅自改變經濟適用住房土地用途的，由國土資源部門依法進行處罰；對不執行政府公布的經濟適用住房最高限價的，由物價部門依法進行處罰；擅自向未取得購買通知單的家庭出售經濟適用住房，由縣（市）人民政府責令限期收回，並對有關責任單位和責任人給予嚴肅處理。
第三十九條 對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟適用住房的個人，由房地產行政主管部門取消其經濟適用住房購房資格，收回已購住房，並可提請所在單位對申請人進行處分；對出具虛假證明的單位，由房地產行政主管部門提請有關部門追究單位相關人員的責任。
第四十條 各縣（市）人民政府要加強對已購經濟適用住房的監督管理，房地產行政主管部門要切實履行職責，對已購經濟適用住房的居住人員、房屋的使用性質等情況進行不定期檢查，發現違規行為及時糾正，每年至少進行一次全面核對。監察機關應當監督各職能部門充分履行監管職責,對相關部門及人員因失職瀆職造成在經濟適用住房建設、分配、管理中出現嚴重問題、在社會上產生不良影響的，要嚴肅追究相關單位領導及責任人的責任。觸犯刑律的，移送司法機關追究刑事責任。每年安排一次對房地產部門的行政效能監察，對發現改變經濟適用住房使用性質、改變居住人員或其他違規行為不予查處的，應當及時予以糾正，並追究相關責任人的責任。
第四十一條 各縣（市）人民政府應當暢通投訴渠道，建立投訴、處理工作制度，設立經濟適用住房舉報電話、舉報信箱或網上投訴信箱，受理經濟適用住房投訴，對投訴的問題調查處理，並及時向投訴人反饋結果，相關材料要建檔備查。
第八章 附 則
第四十二條 本細則由市政府法制辦公室負責解釋。
第四十三條 本細則自發布之日起生效。
