基本介紹
- 中文名：商洛市經濟適用住房銷售管理實施細則
- 索引號：01606072-9-10_A/2012-0517001
- 公開目錄：市本級政策法規
- 發布日期：2010年09月22日
商洛市經濟適用住房銷售管理實施細則
第一章 總則
第一條 為規範經濟適用住房銷售行為，保障經濟適用住房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）、《經濟適用住房價格管理辦法》（計價格[2002]2503號）、《商洛市經濟適用住房建設管理實施意見》，制定本實施細則。
第二條 本實施細則所稱經濟適用住房，是指政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品房。
第三條 商洛市行政區域內經濟適用住房銷售及經濟適用住房銷售管理應當遵守本實施細則。
第四條 經濟適用住房銷售包括經濟適用住房現售和經濟適用住房預售。
第五條 房地產開發企業依據相關法規可以自行銷售經濟適用住房，也可以委託房地產中介服務機構銷售經濟適用住房。
第六條 市房產管理局負責全市經濟適用住房的銷售管理工作。
市、縣(區)人民政府建設行政主管部門、房產行政主管部門（以下統稱房地產開發主管部門）按照職責分工，負責本行政區域內經濟適用住房的銷售管理工作。
第七條 經濟適用住房應當面向城鎮中低收入家庭銷售，銷售對象和條件要進行公示。
第八條 中低收入家庭標準，按4.5倍的房價收入比（即購買本地一套建築面積60平方米普通商品房的價格與雙職工家庭年均工資之比）確定。由市、縣(區)人民政府合理確定中低收入家庭的標準，每年公布一次。
第二章 銷售條件
第九條 經濟適用住房預售實行預售許可制度。
經濟適用住房預售條件及經濟適用住房預售許可證的辦理程式，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。
集資、合作建房的銷售，實行開工前預售的方式。由集資單位或住宅合作建房單位按本細則第十九條（一）款的規定，持集資、合作建房對象的有關資料，向市、縣(區)房改辦申請審批。
第十條 經濟適用住房現售，應當符合以下條件：
（一）現售經濟適用住房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
（二）取得土地使用權證書或者土地使用權的批准檔案；
（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經落實；
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具有交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業管理方案已經落實。
第十一條 房地產開發企業應當在經濟適用住房現售前將房地產開發項目手冊及符合經濟適用住房現售條件的有關證明檔案報送市、縣(區)房地產開發行政主管部門備案。
第十二條 房地產開發企業銷售設有抵押權的經濟適用住房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。
第十三條 房地產開發企業不得在未解除經濟適用住房買賣契約前，將作為契約標的物的經濟適用住房再行銷售給他人。
第十四條 經濟適用住房按套銷售，不得分割拆零銷售。
第十五條 經濟適用住房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務契約。建設單位與物業買受人在簽訂經濟適用住房買賣契約中應當包含前期物業服務契約約定的內容。
第三章 購買經濟適用住房的對象條件及辦理程式
第十六條 符合下列條件的家庭可以申請購買一套經濟適用住房
1、有當地城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）；
2、現住房使用面積低於陝辦發[1996]7號檔案規定標準的住房困難家庭；
3、夫婦雙方年均工資收入符合市、縣（區）政府界定的中、低收入標準的家庭；
上述三個條件同時具備方可申請購買經濟使用住房。
4、城市規劃區內的住房困難戶、無房戶、拆遷安置戶。
第十七條 鼓勵房地產開發企業建設用於出租的經濟適用住房。開發建設用於出租的經濟適用住房，享受經濟適用住房的優惠政策，出租給符合購買經濟適用住房條件的對象，按購房面積標準，由市、縣(區)人民政府確定租賃價格，每年公布一次。承租人退租住房後，只要符合購買經濟適用住房的條件，仍可申請購買經濟適用住房。
第十八條 市、縣(區)人民政府要把劃定中低收入家庭的標準，規定購買經濟適用住房的條件及面積標準向社會公布。
第十九條 申請購買經濟適用住房按照下列程式辦理：
（一）申請人持家庭戶口本、身份證、所在單位或街道辦事處出具的家庭收入證明和住房情況證明，向市、縣(區)人民政府經濟適用住房主管部門提出申請；
（二）市、縣(區)人民政府經濟適用住房主管部門要在20個工作日內完成對申請人的核查。符合條件的，予以公示。公示後無異議或異議不成立的，簽署核查意見，發給申請人《購買經濟適用住房審批表》，註明規定購買面積標準，作為申請人的購買憑證。
（三）申請人持《購買經濟適用住房審批表》向開發建設單位選購經濟適用住房。購買面積原則上不得超過同職級標準面積。購買面積略超標準面積的，由於套型原因，略超標準面積（暫按8平方米）按標準面積價格購買；購買面積超過標準面積的部分，不得享受政策優惠，由購房人按同期、同區域商品房價格補交差價。超面積部分的差價款由售房單位上繳市、縣(區)政府財政部門，進行專戶儲存，用於住房制度改革和廉租住房建設。
（四）申請人購買經濟適用住房後，按規定辦理權屬登記。房管、土管部門在辦理產權登記時，應當分別註明經濟適用住房、劃撥用地。其中如有超標準面積補交相應差價的，也應當註明補交差價的面積。
第二十條 集資、合作建房的集資對象和合作社社員，必須符合本實施細則第十六條規定的購買經濟適用住房的條件，凡已經享受房改政策購房、購買了經濟適用住房或參加集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房；嚴禁任何單位借集資、合作建房的名義，變相搞實物分房或從事商品房開發。
第四章 廣告與契約
第二十一條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布經濟適用住房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關法規，廣告內容必須真實、合法、準確。
第二十二條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的經濟適用住房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在經濟適用住房買賣契約中約定。
第二十三條 經濟適用住房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面經濟適用住房買賣契約。
經濟適用住房買賣契約應當明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）經濟適用住房基本狀況；
（三）經濟適用住房的銷售方式；
（四）經濟適用住房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建築的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
第二十四條 經濟適用住房的銷售實行明碼標價制度，開發企業需在銷售場所顯著位置公示價格主管部門批准的基準價格、浮動幅度及相關事項，其銷售價格不得超過公示的基準價格的浮動幅度，不得在公示之外收取任何未予批准的費用，自覺接受社會監督。
第二十五條 經濟適用住房銷售可以按套計價、也可以按套內建築面積計價。
經濟適用住房按套計價或者按套內建築面積計價的，經濟適用住房買賣契約中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。
第二十六條 按套計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在契約中直接約定總價款。
按套計價的預售房屋，房地產開發企業應當在契約中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超過約定的誤差範圍，契約中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
第二十七條 按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在契約中載明契約約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
契約未做約定的，按以下原則處理：
（一）面積誤差比例絕對值在3%以內（含3%，下同）的，據實結算房價款；
（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於契約約定面積時，面積誤差比在3%以內部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於契約約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
面積誤差比=（產權登記面積-契約約定面積）/契約約定面積×100%
因本細則第三十一條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除契約的，應當簽署補充協定。
第二十八條 按建築面積計價的，當事人應當在契約中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。
第二十九條 不符合經濟適用住房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售經濟適用住房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
符合經濟適用住房銷售條件的，房地產開發企業在訂立經濟適用住房買賣契約之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立經濟適用住房買賣契約時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立經濟適用住房買賣契約的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。
第三十條 房地產開發企業應當在訂立經濟適用住房買賣契約之前向買受人明示《經濟適用住房銷售管理辦法》和《經濟適用住房買賣契約示範文本》。
第三十一條 房地產開發企業要按照批准的規劃、設計建設經濟適用住房。經濟適用住房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致經濟適用住房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現契約當事人約定的其他影響經濟適用住房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買受人在通知到達之日起15日內未作出書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
第五章 銷售代理
第三十二條 房地產開發企業委託中介服務機構銷售經濟適用住房的，受託機構應當是依法設立並取得工商營業執照的房地產中介服務機構。
房地產開發企業應當與受託房地產中介服務機構訂立書面委託契約，委託契約應當載明委託期限、委託許可權以及委託人和被委託人的權利、義務。
第三十三條 受託房地產中介服務機構銷售經濟適用住房時，應當向買受人出示經濟適用住房的有關證明檔案和經濟適用住房銷售委託書。
第三十四條 受託房地產中介服務機構銷售經濟適用住房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售經濟適用住房的有關情況。
受託房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的經濟適用住房。
第三十五條 受託房地產中介服務機構在代理銷售經濟適用住房時不得收取佣金以外的其他費用。
第三十六條 經濟適用住房銷售人員要經過專業培訓，方可從事經濟適用住房銷售業務。
第六章 交付
第三十七條 房地產開發企業要按照契約約定，將符合交付使用條件的經濟適用住房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
因不可抗力或者當事人在契約中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。
第三十八條 房地產開發企業銷售經濟適用住房時設定樣板房的，應當說明實際交付的經濟適用住房質量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的經濟適用住房應當與樣板房一致。
第三十九條 銷售經濟適用住房時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
第四十條 房地產開發企業應當對所售經濟適用住房承擔質量保修責任。當事人應當在契約中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付使用之日起計算。
經濟適用住房的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少於《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低於《規定》中確定的最低保修期限。
在保修期限內發生的屬於保修範圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。
第四十一條 房地產開發企業應當在經濟適用住房交付使用前按項目委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核後用於房屋權屬登記。
房地產開發企業應當協助經濟適用住房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
第四十二條 經濟適用住房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第七章 法律責任
第四十三條 未取得營業執照，擅自銷售經濟適用住房的，由市、縣(區)人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。
第四十四條 未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售經濟適用住房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第四十五條 違反法律、法規規定，擅自預售經濟適用住房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以並處已收取的預付款1%的罰款。
第四十六條 在未解除經濟適用住房買賣契約前，將作為契約標的物的經濟適用住房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，並處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十七條 房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的經濟適用住房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。
第四十八條 房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，並可以處2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十九條 房地產開發企業在銷售經濟適用住房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。
（一）未按照規定的現售條件現售經濟適用住房的。
（二）未按照規定在經濟適用住房現售前將房地產開發項目手冊及符合經濟適用住房現售條件的有關證明檔案報送房地產開發主管部門備案的。
（三）分割拆零銷售經濟適用住房的。
（四）不符合經濟適用住房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的。
（五）未按照規定向買受人明示《經濟適用住房銷售管理辦法》、《經濟適用住房買賣契約示範文本》的。
（六）委託沒有資格的機構代理銷售經濟適用住房的。
第五十條 房地產中介服務機構代理銷售不合格銷售條件的經濟適用住房的，處以警告，責令停止銷售，並可以處2萬元以上3萬元以下罰款。
第五十一條 政府相關管理部門工作人員在經濟適用住房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第五十二條 本實施細則所稱經濟適用住房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的經濟適用住房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。
第五十三條 本實施細則所稱經濟適用住房預售，是指房地產開發企業將正建設中的經濟適用住房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。
第五十四條 本實施細則所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業將成套的經濟適用住房分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售經濟適用住房的行為。
第五十五條 商洛市區2006年中低收入家庭標準線確定為36000元。
第五十六條 本實施細則由商洛市房產管理局負責解釋。
第五十七條 本實施細則自2006年12月1日起實施。
