《吉林省開發經營商品房價格管理辦法》是一部吉林省政府相關部門於1996年01月22日發布，並於發布當天正式實施的地方性法律法規。
基本介紹
- 中文名：吉林省開發經營商品房價格管理辦法
- 發布單位：80702
- 發布文號：吉林省人民政府令第42號
- 發布日期：1996-01-22
- 生效日期：1996-01-22
- 所屬類別：地方法規
簡介,具體內容,
簡介
具體內容
吉林省人民政府令
（第42號）
第一條為了加強對我省開發經營商品房價格的管理，維護房地產市場正常秩序，促進房地產業健康發展，保障國家商品房開發企業、消費者的合法權益，結合我省實際情況，制定本辦法。
第二條本辦法所稱開發經營商品房是指具有開發經營資格的房地產開發企業開發經營的商品房。
第三條凡本省行政區域內房地產開發企業開發經營的商品房（以下簡稱商品房）價格的確定，必須遵守本辦法。
第四條商品房價格實行國家定價、國家指導價和市場調節價三種價格管理形式。回遷安置房、解困房、安居工程等福利性住宅實行國家定價；普通商品住宅實行國家指導價；高級商品住宅和非住宅商品房實行市場調節價。
第五條縣級以上人民政府的物價部門會同同級房地產行政主管部門，對商品房價格實施管理。
第六條商品房價格實行統一領導、分級管理原則。中直、省直、部隊和外商投資房地產開發企業以及省外在本省開發經營的商品房的價格，屬於國家定價和國家指導價的，由省物價部門審批。省物價部門對其審批的商品房價格可以委託項目所在地的物價部門辦理。
市（州）、縣（市）房地產開發企業開發經營的商品房的價格，屬於國家定價和國家指導價的，按行政隸屬關係，由各市（州）、縣（市）物價部門負責審批。
市（州）、縣（市）房地產開發企業開發經營的商品房的價格，屬於國家定價和國家指導價的，按行政隸屬關係，由各市（州）、縣（市）物價部門負責審批。
第七條實行國家定價和國家指導價的商品房，在出售以前（含預售），房屋開發經營企業應當在申報價格時按小區（零星按棟）如實填寫《商品房價格申報表》，按商品房價格管理許可權分別報送物價部門、房地產行政主管部門，並提交建設銀行審定的工程預（結）算資料、拆遷還房面積、戶數以及各項費用清單等資料。物價部門應及時會同房地產行政主管部門進行審批，對商品房價格申請人提交的材料齊全的，應當在接到書面申請30日內審批完畢，特殊情況可延長15日。物價部門逾期不進行審批的企業可以自行定價出售商品房。
第八條商品房價格應當依據合法成本、國家規定的稅金和適當的利潤，本著按質論價的原則和市場供求狀況以及國家政策要求制定。
第九條商品房的基準價格，以預算成本為基礎，由下列項目構成：
（一）成本構成。
1．土地徵用及拆遷補償費（或土地使用權出讓金），包括土地徵用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。處理拆遷徵購房屋等收回的殘值一律沖減商品住宅成本。
2．前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
3．建築安裝工程費，以當地建設銀行審定的工程預（結）算為計算依據。
4．基礎設施建設費，包括開發小區內道路、供水、供氣、供電、排污、排洪、通訊、照明、環衛綠化等工程發生的支出。
5．公共設施配套費，包括不能有償轉讓的開發小區公共配套設施發生的支出。安居工程住宅發生的公共配套設施費按50%計入成本，其餘50%由城市政府承擔。
6．商品房開發經營單位管理費（含間接開發費和三項費用中扣除利息部分），按本條1－5項費用總額計取。其中：一級開發單位為3．2%；二級開發單位為3．0%；三級開發單位為2．8%；四級開發單位為2．6%；五級開發單位為2．5%；福利性住宅建設單位一律按2．5%計取。
7．貸款利息（財務費用部分），按當年建設銀行發放房屋貸款的年利息乘以本條1－5項費用總額的40%計算。
（二）稅金，按國家稅法規定稅率計算。
（三）利潤，以成本中1－5項費用之和為基數計算，最高不超過8%。
（一）成本構成。
1．土地徵用及拆遷補償費（或土地使用權出讓金），包括土地徵用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。處理拆遷徵購房屋等收回的殘值一律沖減商品住宅成本。
2．前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
3．建築安裝工程費，以當地建設銀行審定的工程預（結）算為計算依據。
4．基礎設施建設費，包括開發小區內道路、供水、供氣、供電、排污、排洪、通訊、照明、環衛綠化等工程發生的支出。
5．公共設施配套費，包括不能有償轉讓的開發小區公共配套設施發生的支出。安居工程住宅發生的公共配套設施費按50%計入成本，其餘50%由城市政府承擔。
6．商品房開發經營單位管理費（含間接開發費和三項費用中扣除利息部分），按本條1－5項費用總額計取。其中：一級開發單位為3．2%；二級開發單位為3．0%；三級開發單位為2．8%；四級開發單位為2．6%；五級開發單位為2．5%；福利性住宅建設單位一律按2．5%計取。
7．貸款利息（財務費用部分），按當年建設銀行發放房屋貸款的年利息乘以本條1－5項費用總額的40%計算。
（二）稅金，按國家稅法規定稅率計算。
（三）利潤，以成本中1－5項費用之和為基數計算，最高不超過8%。
第十條成本中所列費用凡國家和省有規定標準的，按國家和省規定計算，國家和省沒有規定標準的按實際發生的合理費用計算。商品房開發規劃之外的市政建設項目費用不得進入成本。
第十一條作價辦法：
（一）回遷安置（不含償還產權安置）住宅價格。由省價格主管部門會同有關部門根據全省平均住宅建築造價並同住房制度改革進程相銜接，定期公布全省回遷安置住宅增加面積（不含超標準部分）的基準價格。各市（州）、縣（市）價格管理部門會同有關部門可根據實際情況在不超過省公布基準價15%的幅度內制定當地最高限價，並報省備案。
（二）解困房價格，按成本（含定額費用）加稅金（按實際發生）作出基準價格，再根據當地解困費收繳情況予以補貼的數額確定出售價格，但平均出售價格不得低於當地政府確定的房改方案中規定的同類結構房屋的標準價格。
（三）安居工程住宅價格，按成本（含定額費用）加稅金（按實際發生）核定。
（四）普通商品住宅基準價格，由成本、稅金、利潤三部分構成；普通商品房銷售價格，由基準價格和經國務院、省政府批准的價外應收取的各項代繳費用（按實際發生）兩部分構成，同時允許開發經營企業在物價部門核定的最高限價基礎上，向下浮動，下浮幅度不限。
（五）高級商品住宅和非住宅商品房價格，由企業根據成本和市場情況自行確定。定價資料報同級房地產行政管理部門和物價部門備案。
（六）商品住宅在銷售時，各經營單位可根據實際情況自行制定朝向差價和樓層差價，但其差價增減的代數和應為零。
（七）對當地政府利用好壞地號搭配辦法調節開發企業利益的，作價中可平衡考慮利潤率，但已在非住宅商品房價格中得到補償的除外。
（一）回遷安置（不含償還產權安置）住宅價格。由省價格主管部門會同有關部門根據全省平均住宅建築造價並同住房制度改革進程相銜接，定期公布全省回遷安置住宅增加面積（不含超標準部分）的基準價格。各市（州）、縣（市）價格管理部門會同有關部門可根據實際情況在不超過省公布基準價15%的幅度內制定當地最高限價，並報省備案。
（二）解困房價格，按成本（含定額費用）加稅金（按實際發生）作出基準價格，再根據當地解困費收繳情況予以補貼的數額確定出售價格，但平均出售價格不得低於當地政府確定的房改方案中規定的同類結構房屋的標準價格。
（三）安居工程住宅價格，按成本（含定額費用）加稅金（按實際發生）核定。
（四）普通商品住宅基準價格，由成本、稅金、利潤三部分構成；普通商品房銷售價格，由基準價格和經國務院、省政府批准的價外應收取的各項代繳費用（按實際發生）兩部分構成，同時允許開發經營企業在物價部門核定的最高限價基礎上，向下浮動，下浮幅度不限。
（五）高級商品住宅和非住宅商品房價格，由企業根據成本和市場情況自行確定。定價資料報同級房地產行政管理部門和物價部門備案。
（六）商品住宅在銷售時，各經營單位可根據實際情況自行制定朝向差價和樓層差價，但其差價增減的代數和應為零。
（七）對當地政府利用好壞地號搭配辦法調節開發企業利益的，作價中可平衡考慮利潤率，但已在非住宅商品房價格中得到補償的除外。
第十二條對非住宅商品房和高級商品住宅實行高額利潤調控機制，具體辦法由省物價部門會同有關部門另行制定。
第十三條房地產行政主管部門對未經價格管理部門審定價格的新建商品住
宅，不予辦理交易手續和產權登記。
宅，不予辦理交易手續和產權登記。
第十四條商品房開發經營企業對非法的行政性、事業性以及省物價局公布的商品房建築取費項目外的收費有權拒繳。如已繳納，也不得計入商品房銷售價格。
第十五條對尚未實行土地有償使用的地區，當地政府可在商品房價格外收取地段差價，其標準，市（州）物價部門可以參照國家和省有關城鎮國有土地基準地價標準制定。
第十六條由個人承擔的購房款（含解困、安居工程和回遷安置擴大面積等）部分，可按有關規定，予以明確部分產權。
第十七條對違反本辦法有下列行為之一的，由物價部門依照《中華人民共和國價格管理條例》及有關規定予以處罰：
（一）不執行規定的計價原則、計價範圍和計價辦法的；
（二）越權定價和擅自提價的；
（三）不按規定如實申報商品住宅定價成本和備案資料的；
（四）擅自向商品房住宅開發經營單位攤派、收費的；
（五）其他違反本辦法規定行為的。
（一）不執行規定的計價原則、計價範圍和計價辦法的；
（二）越權定價和擅自提價的；
（三）不按規定如實申報商品住宅定價成本和備案資料的；
（四）擅自向商品房住宅開發經營單位攤派、收費的；
（五）其他違反本辦法規定行為的。
第十八條物價管理部門、房地產行政主管部門工作人員濫用職權、徇私舞弊，或者利用職務上的便利索取他人財物的，由本級或上級行政主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第十九條本辦法自發布之日起施行，發布之前的有關規定與本辦法相牴觸的以本辦法為準。
