基本介紹
簡介,主要目的,高端房,相關基本問題,具備要點,傳特別消費稅方案,各方反應,網友評論,
簡介
對高端房徵收特別房產消費稅是抑制高房價，遏制房地產惡意投機炒作，促進房地產市場健康發展有力措施之一。在2010年4月15日上午舉行的重慶市政府自主新聞發布會上，市政府新聞發言人文天平表示，重慶希望中央在渝試點，對高端房徵收特別房產消費稅。 重慶管理房市的措施就針對了以上根本性問題。一方面，通過控制土地出讓價格的方式調控房價，通過讓利的方式減輕房價上漲的壓力，減少購房者買房的壓力。更重要的是，通過調整商品房的開發以及商品房的供求關係，將商品房的性質還原為商品而非投機品。雖然商品房總體的形勢是供不應求，但必須看到，人為投機加劇了供求關係的失衡，不能因為整體形勢就放縱了投機，忽視了對投機的管理。
主要目的
高端房
對城市平均房價影響最大的是高端房，重慶市長黃奇帆遏制高端房有一套，即對這些高端房徵收“特別房產消費稅”。怎樣判斷高端房？他舉例說，比如一個人買了5套或10套房，通過炒房牟利，或者其所購買的房子是超過200平方米的大戶型，其價格超過普通房價的3倍、5倍，甚至10倍。如果中端房的價格為每平方米5000元，你購買的房子價格卻達到每平方米1.5萬元。那么，這樣的房子就屬於高端房，就要開徵“特別房產消費稅”。
相關基本問題
1.房地產特別消費稅是誰提出來的？
答：重慶市長黃奇帆，他在重慶市人大常委會上稱，重慶已上報國務院申請施行特別房產消費稅等抑制高房價思路。黃奇帆的做法有點類似於國資委要求非地產主業央企退出地產市場後，第一個表決心的是魏家福，這樣的官員或者央企領導，都應該有良好的政治前途，起碼有優秀的執行力與政治覺悟，比起唱反調的龍永圖，黃奇帆做的太到位了。
2.房地產特別消費稅的稅基是什麼？
答：經地方政府或者評估的房屋總價作為稅基。我們從接近財政部的人士了解到信息是，非自住、大戶型的高檔住房，比如單價超過800萬元的或者280平米以上的二套房或者二套以上的房子，將會被課稅。基本的思路是：在不開徵新稅種的情況下，達到對大戶型、非自住高檔住宅保有環節增加稅負以控制樓市投資行為的目的。
答：從價徵收。就我們推測，在開始的時候，特別房產消費稅的徵收可能是從價，這樣很多三四線城市的豪宅因為單價低，並不能被覆蓋，但隨著特別房產消費稅徵收的深入，也將會有更詳細的細則出台。
具備要點
“特別房產消費稅”的徵收對象既有購買多套房產的行為，又有購買單價高，戶型大的“高端房”的行為，但我們沒有看到具體的標準；
傳特別消費稅方案
一.對於房地產企業，價格高於正常計稅價格(開發成本+合理利潤20以下)的，稅率0%，高於合理利潤20%但低於50%的，按銷售價格10%徵收，高於50%但低於100%的，適用15%，高於100%但低於200%的適用25%，高於200%以上部分，適用35%。
二.對炒房的，出售唯一家庭住房，5年以上免稅，出售家庭擁有的第二套，稅率20%，出售家庭擁有的3套以上的，稅率50%。
三.個人購買住房，家庭唯一第一套，稅率為零，購買兩套以上的，稅率30%。(以上為摘要)同時規定，政府買地收入85%上繳中央金庫。
各方反應
首先：分析最近出現如此多新稅傳聞的原因：
1：兩會後各大城市房價出現報復性跳漲。
以北京為代表的各大城市在3.15號以後房價出現了爆發性的上漲，千人搶房，一天漲10萬等現象比比皆是。房價在1-2月出現的暫緩上漲完全被短短几天時間的漲幅所取代。以北京為例，出現了通州房價月內上漲過萬的現象，熱炒導致郊區超過城區。
2：市場與政策期待的結果背離。
兩會期間穩定房價的政策預期在兩會第二天就因為土地市場的火熱而難以實現。從09年12月開始的系列政策，難以抵擋待漲的炒房者。
3：最近重要媒體的報導
3月底開始的《新聞聯播》、新華社連續數次評論房地產市場。使得市場明顯開始對出台超過前期更嚴厲的政策出現擔憂。最近幾天的房地產股出現下跌就是證明。
其次：分析執行房地產特別消費稅的可能性
1：這一政策如果實施將是世界歷史來的最嚴厲調控
目前公認的國家調控房地產市場最有利的國家是德國，德國房價10年不漲：在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產稅，只交納宅基地的土地稅。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要交納個人所得稅，稅率在20%至45%不等(2009年後統一為25%的資本利得稅)。最後，房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制，已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間。
2：目前已有的房地產政策並沒有達到最嚴格
B：二手房交易環節的稅費並沒有完全執行，例如個稅。
2.適用5級超額累進稅率。適用按年計算、分月預繳稅款的個體工商戶的生產、經營所得和對企事業單位的承包經營、承租經營的全年應納稅所得額劃分級距，最低一級為5%，最高一級為35%，共5級。 3.比例稅率。對個人的稿酬所得，勞務報酬所得，特許權使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得，偶然所得和其他所得，按次計算徵收個人所得稅，適用20%的比例稅率。其中，對稿酬所得適用20%的比例稅率，並按應納稅額減征30%;對勞務報酬所得一次性收入畸高的、特高的，除按20%徵稅外，還可以實行加成徵收，以保護合理的收入和限制不合理的收入。
房產再交易應該按照第三條，財產轉讓所得20%，而目前實際執行的為1%。
C：計稅價格不能落實
目前各地的計稅價格包括統計的價格依然與實際市場成交價格有非常明顯的差距。一套房產市場價格為200萬很可能納稅價格僅為100萬。所以即使執行前文所說的房地產特別消費稅也會因為難以確定稅額而被市場消化。
特別消費稅欲來 趕走瘋狂投資客?
3月末至今，深圳、北京、上海、杭州等18個城市成交大幅放量，多個城市出現開盤當日售完、隔夜排隊買房的現象，與此前各地成交量普遍低迷的情況形成強烈反差。深圳樓市表現的尤為明顯，進入四月以來，深圳開發商預期的售價都在提升，大大超過了2萬元/平方米，高者甚至已在2.5萬元/平方米以上，開發商的推盤量也進一步擴大。儘管3月深圳市二手房的租金回報率僅有3.12%創歷史最低點，但有不少中介反映，投資客還在瘋狂入市。高價房越來越多,市場越來越扭曲,樓市調控風聲越來越緊，但卻一直不見住房消費稅或物業稅出台。
市場：樓市癲狂 投資客瘋狂
一線城市房價一年最高漲150%
從今年3月下旬開始，各地樓市又現“癲狂 ”苗頭：一線樓市重現大幅提價，上海部分樓盤一年內的房價漲幅超過150%;土地市場的紅火行情快速燒至長春、鄭州、合肥等二線城市，泡沫危機同步蔓延;但各地保障性住房計畫虛多實少。
深圳關外均價超2.5萬
加價前：1月份價格在2萬元/m2之下
加價後：2萬元/m2以上已是共識，業內人士估計會在2.5萬元/m2左右
3月深圳新房均價20453元 投資客重新進場推高房價
深投資客瘋狂 3月樓市成交創新高利率創新低
3月二手成交紅紅火火，創下多家中介業績的歷史新高。與此形成鮮明對比的是，租金回報率卻在3月份創下歷史新低。4月7日美聯物業發布最新的住宅藍籌指數報告(下稱報告)顯示，3月全市二手房的租金回報率僅有3.12%，創下歷史最低點。中介表示，目前投資客只盯準房產價格的升值，投資回報率多少已經不在考慮範圍。
網友評論
評論一：重慶的“特別房產消費稅”在可以起到抑制投機作用的同時，在細節上更有引導房地產合理消費的功能。眾所周知，中國的房地產市場，既存在住房自有率太高的弊病，還存在住房消費上超越收入的高消費傾向。重慶對200平以上的大房子，或者價格遠遠高於普通房的“高端房”徵收懲罰性的消費稅，一方面可以抑制住房的高消費，另一方面也可以引導開發商調整商品房供應結構，更多開發小戶型的普通商品房。就此而言，這個政策比單純徵收“暴利稅”要高明。就此而言，我對這個舉措由衷地投贊成票，並希望通過試點的形式，在全國推而廣之。
評論二：實事求是的說，重慶的“特別房產消費稅”就現有的信息看，並非完美無缺，除了購買多套房產可以認定之外，對於“高端房”如何界定，無論是採用“面積”標準，還是“價格”標準恐怕都不是一個簡單的技術工作，需要做大量的調研才能確立。而且，“特別房產消費稅”的政策目的似乎既有抑制投資，還有通過對高端房“徵稅”的手段來調節房地產消費行為，使命很重。
