1999年7月29日吉林市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過 1999年9月22日吉林省第九屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批准。
基本介紹
- 中文名：吉林市住宅小區物業管理暫行條例
- 頒布時間：1999年10月14日
- 實施時間：2000年01月01日
- 頒布單位：吉林市人大常委會
第一章 總則
第一條 為加強住宅小區物業管理，規範物業的使用、維修和其他管理服務活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造整潔、安全、文明、舒適的居住環境，根據法律、法規的有關規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於本市行政區域內的住宅小區物業管理。
第三條 本條例所稱住宅小區，是指統一規劃、綜合開發、配套建設，具有一定規模的住宅區域。
本條例所稱物業，是指住宅小區內的各類房屋及其相關的場地、共用設備和公共設施。
本條例所稱物業管理，是指對物業進行日常維護、修繕、並對與物業相關的綠化、交通、治安、環境衛生等項目進行統一管理，為業主、使用人提供綜合性服務的活動。
本條例所稱物業管理企業，是指受業主或者業主委員會的委託，根據物業管理委託契約進行專業管理服務的企業。
本條例所稱業主，是指物業的所有權人。
本條例所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
第四條 市人民政府房地產行政管理部門是本市住宅小區物業管理的行政主管部門。縣（市）、區人民政府確定的物業管理行政主管部門負責本轄區住宅小區物業管理工作。
第五條 物業管理實行以業主自治管理與委託物業管理企業專業管理服務相結合為主的體制。
第二章 業主大會、業主代表大會業主委員會
第六條 住宅小區建設具備下列實行物業管理條件的，經市、縣（市）物業管理行政主管部門驗收合格，實施物業管理。
（一）原建住宅小區公房出售達到30%以上（含30%）；
（二）新建住宅小區交付使用後入住率達到50%以上（含50%）。
不具備上述條件的住宅小區，由開發建設單位或房屋產權單位，以自管或託管的方式實施管理。
第七條 首次業主大會或者業主代表大會，由所在縣（市）、區人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）會同開發建設單位或公有住宅出售單位組織業主召開。
業主大會由住宅小區內全體業主組成。業主人數較多時，應當按比例推選業主代表，組成業主代表大會。
業主大會或者業主代表大會應當有過半數業主或業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。
業主大會或者業主代表大會應邀請住宅小區內使用人，居民委員會和公安派出所等方面的人員列席會議。
第八條 業主大會或業主代表大會決定事項時，實行投票表決的方式。
業主大會實行住宅房屋每套有一投票權；非住宅房屋，每100平方米的建築面積有一投票權，100平方米以下有房屋所有權證的，每證有一投票權。
業主代表大會代表每人有一投票權。
第九條 業主大會或者業主代表大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主委員會委員；
（二）審議通過業主公約和業主委員會章程；
（三）審議通過業主委員會、物業管理企業關於本住宅小區的工作報告；
（四）決定有關業主利益和物業管理的其他重大事項。
第十條 以住宅小區為單位成立業主委員會。業主委員會是代表全體業主對住宅小區實施自治管理的組織。
第十一條 業主委員會由業主大會或業主代表大會在業主中選舉產生。
第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列檔案向所在縣（市）、區物業管理行政主管部門辦理登記：
（一）業主委員會登記申請書；
（二）業主委員會委員名單（包括自然情況和簡歷）；
（三）業主委員會章程。
物業管理行政主管部門自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作，對不符合本條例規定成立的業主委員會不予登記，並書面通知申請人。
第十三條 根據住宅小區的規模，業主委員會由5至15人的單數組成，其中主任1名，副主任1至2名。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
業主委員會聘任執行秘書1至2名，執行秘書可以不是本會委員。
主業委員會每屆任期兩年。
第十四條 業主委員會應當維護全體業主合法權益，履行下列職責：
（一）主持召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理實施情況；
（二）選聘、續聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業簽訂、變更或者解除物業管理委託契約；
（三）負責審批物業維修基金的使用計畫；
（四）審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計畫、財務預算和決算；
（五）聽取業主、使用人的意見和建議、監督配合物業管理企業的管理服務工作；
（六）監督住宅小區物業的合法使用；
（七）檢查業主公約的執行情況；
（八）就物業管理的有關事項作出決定或決議；
（九）業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
第十五條 業主委員會每年至少召開一次業主大會或者業主代表大會。經半數以上（含半數）的業主或者業主代表提議，業主委員會也可以推遲召開業主大會或者業主代表大會；特殊情況，經20%以上（含20%）的業主或者業主代表提議，業主委員會可以臨時召開業主大會或者業主代表大會，並且應當在十五日內召開，就所提議題進行審議。
第十六條 業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集，每年不得少於兩次。
業主委員會會議須有過半數委員出席，作出的決定須經過全體委員過半數通過。
第十七條 業主依法享有對物業共有部分和共同事務進行管理的權利，並承擔相應的義務。
業主的主要權利是：
（一）參加業主大會或推選代表參加業主代表大會；
（二）享有業主委員會的選舉權和被選舉權；
（三）表決通過業主公約和業主委員會章程；
（四）對物業管理工作提出意見和建議。
業主的主要義務是：
（一）執行業主大會或業主代表大會和業主委員會的有關決議、決定；
（二）遵守業主公約；
（三）遵守有關物業管理的制度、規定；
（四）按時交納物業管理服務、維修等費用。
第十八條 業主大會、業主代表大會、業主委員會通過的業主公約、作出的決定，對住宅小區的全體業主、使用人具有約束力；對與國家法律、法規相牴觸的公約、決定，物業管理行政主管部門應當責令其改正或者予以撤銷，並通告全體業主、使用人。
第十九條 物業管理服務用房以及攤入商品房成本的公共服務設施，產權屬住宅小區全體業主共有，由業主委員會管理，其收益用於業主委員會的經費和補充物業維修基金。
新建住宅小區的開發建設單位應當按總建築面積的4‰，舊住宅小區的房屋產權單位應當按總建築面積的2‰提供物業管理、服務用房。
開發建設單位向業主委員會移交物業管理權時，須同時移交物業綜合驗收檔案資料和房屋使用說明書。
第三章 物業管理企業
第二十條 成立物業管理企業，應向市物業管理行政主管部門申領物業管理資質證書，並向工商行政管理部門申請辦理登記註冊，領取營業執照。
物業管理企業應當按照資質管理的規定從事物業管理服務。
第二十一條 市物業管理行政主管部門對物業管理企業實行資質年審制度，並實行等級管理。物業管理企業應當按規定接受市物業管理行政主管部門的年度資質審查。
第二十二條 物業管理企業所聘的管理人員和技術人員，必須通過崗位培訓取得崗位證書後持證上崗。
第二十三條 物業管理企業實施物業管理服務，應當與業主委員會在平等、自願的原則下簽訂物業管理委託契約。
物業管理企業應當自物業管理委託契約生效之日起十五日內，將已簽訂的委託契約報所在地縣（市）、區物業管理行政主管部門備案。
第二十四條 物業管理委託契約中，雙方當事人應當約定下列管理服務事項：
（一）住宅小區內房屋共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；
（二）物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；
（三）住宅小區內車輛行駛、停放和道路、場地的管理服務；
（四）保潔服務；
（五）保全服務；
（六）防火管理；
（七）物業檔案資料的保管；
（八）其他管理服務。
第二十五條 物業管理企業也可以根據業主、使用人的要求提供有償服務。
第二十六條 物業管理企業的管理服務應當接受物業管理行政主管部門、業主委員會的監督，並按照下列要求實施：
（一）按照國家和省、市規定的技術標準和規範以及業主委員會審定的物業管理服務年度計畫，實施管理服務；
（二）經常對住宅小區進行全面的巡視、檢查，定期對房屋共用部位、共用設備和公共設施進行養護，發現損壞時，立即採取保護措施，並按照物業管理委託契約的約定限時維修和處理；
（三）做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄；妥善保管物業檔案資料、有關財務帳冊和公共財物，在物業管理委託契約終止時，全部移交給委員會，並報所在地縣（市）、區物業管理行政主管部門備案；
（四）每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核；
（五）定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；
（六）發現違反有關規定或業主公約的行為，應立即勸阻、制止。不聽勸阻的，應向業主委員會或有關行政管理部門報告，並有權要求業主委員會協助管理。
（七）做好物業管理委託契約約定的和業主、使用人委託的管理服務事項。
第二十七條 物業管理企業應當按照有關規定和物業管理委託契約的約定向業主收取物業管理服務費。
業主與使用人約定由使用人交納物業管理服務費的，從其約定。
開發建設單位未售出的空置房屋，按所占建築面積比例分攤維修費用，按不低於收費標準的50%交納物業管理服務費。
物業管理服務費經約定可以預收，預收期不得超過三個月。
第二十八條 物業管理服務收費的項目和標準，由市物價行政主管部門會同市物價管理行政主管部門按照有關規定製定。
物業管理企業收費的項目和標準應當在小區內公布。
按照本條例向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其他任何單位或個人不得收取性質相同的費用。
第二十九條 物業管理企業收費標準，按服務性質分類定價：公共性服務收費，實行政府定價；公眾代辦性服務收費，實行政府指導價；特約服務收費，除物價管理部門有統一收費標準外，實行協商定價。
第四章 物業的使用
第三十條 物業的使用應當遵守有關市容環境衛生、環境保護、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。
第三十一條 住宅小區內原有的各類有正式審批手續的營業網點及其他服務用房，須納入物業統一管理範圍，按規定交納物業管理服務費。
第三十二條 經有關部門批准在住宅小區內從事工程建設或者檢修的單位和個人，須在施工前與業主委員會和物業管理企業簽訂協定，遵守物業管理的有關規定；造成小區內各項設施損壞的，須在約定的期限內修復或者按規定予以賠償。
第三十三條 利用物業設定廣告等經營性設施的，應當在徵得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意後，方可向有關部門辦理審批手續；經批准的，應當與業主委員會簽訂協定，並支付設定費用。
第三十四條 業主轉讓或者出租房屋時，須將業主公約作為轉讓契約或者租賃契約的附屬檔案，業主公約對受讓人或承租人具有同等約束力。
當事人應當自房屋轉讓契約或租賃契約簽訂之日起十日內，將房屋轉讓或出租的有關情況書面告知物業管理企業。
第三十五條 新建房屋出售單位和舊小區的房屋產權單位不得將房屋共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。
第三十六條 住宅不得擅自改變用途。確實需要改變的，當事人應徵得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意，並報有關行政管理部門審批。
住宅小區內按照規劃修建的公共建築和公共設施，不得擅自改變用途。
第三十七條 物業使用中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌；
（二）占用損壞共用部位、共用設備或者移裝共用設備；
（三）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品可能對公共安全造成危害的；
（四）亂設攤點、亂設集貿市場；
（五）占用公共場地、侵占綠地、毀壞樹木、草坪、道路、方磚；
（六）在住宅小區內擅自修建各種建（構）築物、亂堆亂放、亂倒垃圾雜物；
（七）在建築物、構築物內外亂張貼、亂塗寫、亂刻畫；
（八）排放有毒、有害等污染環境的物質或發出超過規定標準的噪音和振動；
（九）法律、法規及業主公約禁止的其他行為。
第五章 物業的維修
第三十八條 物業維修應當遵守有關法律、法規和規章的規定，按照物業管理委託契約的約定進行。
第三十九條 住宅小區內供熱、燃氣、供電、路燈、給水、排水、通訊等公共設施、共用設備由有關專業管理部門負責維護。
第四十條 房屋及其附屬設施損壞，影響市容或危及公共安全的，業主應及時維修。對拖延或拒不維修的，物業管理行政主管部門可責令其限期維修或委託他人維修，費用由當事業主承擔。
第四十一條 房屋的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。阻撓維修造成他人財產損失的，責任人應當負責賠償；維修、裝修造成相鄰業主、使用人財產損失的，責任人應負責修復或賠償。
第四十二條 物業維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔：
（一）房屋自用部位和自用設備的維修、更新、改造費用，由業主承擔；
（二）房屋共用部位和和共用設備的維修、更新、改造費用，由該棟房屋的相關業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支。
（三）住宅小區公共設施的維修、更新、改造費用，由住宅小區內的全體業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支。
物業維修基金不敷使用時，由業主委員會決定，按業主占有的房屋建築面積比例向業主續籌。
第四十三條 新建商品住宅和公有住宅出售時，買賣雙方應當按規定交納物業維修基金。具體規定，由市人民政府制定。
第四十四條 物業維修基金歸交納購房款的業主共同所有，由市和縣（市）物業管理行政主管部門按管轄分工進行監督，設立專門帳戶，統一存儲，不得挪作他用。
第四十五條 物業管理企業使用物業維修基金，應提出年度計畫，經業主委員會批准，按管轄報物業管理行政主管部門核准後實施。並對物業維修基金按棟立帳，按戶核算，定期公布使用情況，接受業主委員會的監督。
第四十六條 業主轉讓房屋時，其物業維修基金帳戶中剩餘部分不予退還，隨房屋所有權同時過戶，繼續用作房屋的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新、改造。其中，由業主交納的剩餘部分，由受讓人向轉讓人支付。
第六章 投訴
第四十七條 各級物業管理行政主管部門應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主和使用人對違反本條例行為的投訴。
第四十八條 投訴人應向所在地的縣（市）、區物業管理行政主管部門設訴。縣（市）、區物業管理行政主管部門受理投訴後，應當進行調查、核實，並自受理投訴之日起十五日內答覆投訴人。
投訴人對縣（市）、區物業管理行政主管部門的答覆有異議，可以向本級人民政府或者市物業管理行政主管部門提出覆核要求。縣（市）、區人民政府或者市物業管理行政主管部門應當自受理之日起十五日內，將覆核意見答覆投訴人。
第四十九條 投訴內容涉及其他行政管理部門職責範圍的，物業管理行政主管部門應當自受理之日起五日內，移送有關行政管理部門處理，並書面告知投訴人。
第七章 法律責任
第五十條 物業管理企業違反本條例，有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門或有關部門按下列規定予以處罰：
（一）違反第二十條規定，未按資質管理規定從事物業管理服務的，責令限期改正，可處以1000元至5000元的罰款。
（二）違反第二十六條規定，未按要求履行物業管理、服務義務的，責令限期履行，可處以200元至1000元的罰款。
（三）違反第四十六條規定，未按規定使用、管理物業維修基金的，責令限期改正，可處以1000元至5000元的罰款。
違反前款規定且逾期仍未改正的，除按前款規定處罰外，可視情節降低資質等級或者吊銷資質證書。
第五十一條 新建住宅小區的開發建設單位或公有住宅的出售單位違反本條例，有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門予以處罰：
（一）違反第十九條第三款規定，未向業主委員會移交物業綜合驗收檔案資料和房屋使用說明書的，責令限期移交，逾期仍不移交的，處以500元至1000元的罰款。
（二）違反第四十四條規定，未按規定交納物業維修基金的，責令限期交納，逾期仍不交納的，應當處以自應交納之日起未交納額每日萬分之三的罰款。
第五十二條 業主、使用人或其他單位、個人違反本條例，有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門或有關部門予以處罰：
（一）違反第三十二條規定，施工單位和個人在施工前未與業主委員會和管理企業簽訂協定的，責令限期改正，逾期不改的，處以1000元至5000元的罰款；造成小區內設施損壞，未在約定期限內修復或賠償的，由物業管理企業負責修復，費用由責任人承擔，可處以1000元至5000元的罰款。
（二）違反第三十三條規定，設定人未與業主委員會簽訂協定、支付設定費用的，責令限期改正，逾期不改的，可處以200元至1000元的罰款。
（三）違反第三十五條、第三十六條規定，單獨轉讓共用部位、共用設備、公共設施所有權、使用權，擅自改變住宅和公共建築、公共設施用途的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以2000元至10000元的罰款。
（四）違反第三十七條第（一）項、第（二）項規定的，責令限期改正，恢復原狀，可處以1000元至5000元的罰款；造成損失的，依法予以賠償；逾期不改的，由物業管理企業負責恢復原狀，所有費用由責任人承擔。
（五）違反第三十七條第（三）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項、第（八）項、第（九）項規定的，按有關法規予以處罰。
第五十三條 業主、使用人未按期交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以自逾期次日起按日加收應交納費用1‰的滯納金或者按契約的約定加收滯納金。對無正當理由拒交物業管理服務費用的，物業管理企業可以向人民法院提出民事訴訟。
第五十四條 市和縣（市）、區有關行政管理部門和物業管理機構工作人員在物業管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十五條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請複議或提起行政訴訟。當事人逾期不申請複議，也不提起行政訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第八章 附則
第五十六條 本條例中有關專業用語的含義：
（一）共用部位，是指一棟住宅內部，由整棟住宅的業主、使用人共同使用的樓梯間、單元門、水泵房、走廊通道、內天井、垃圾通道、排煙排氣通道、電梯機房、電梯間、房屋承重結構、房屋外牆面、屋面等部位；
（二）共用設備，是指一棟住宅內部，由整棟住宅的業主、使用人共同使用的供水管、排水管、落水管、電錶箱、電話分線盒、照明燈具、電視天線、水箱、水泵、電梯、信箱、避雷裝置、消防器具等設備；
（三）公共設施，是指住宅小區內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、腳踏車棚、照明路燈、排水管道、排水井、化糞池、垃圾箱、果皮箱等設施；
（四）自用部位，是指一套住宅內由業主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽台、天井、庭園以及室內牆面等部位；
（五）自用設備，是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的門窗、衛生潔具、通向總管線的供水、排水、暖氣、煤氣管道、電線等設備；
（六）房屋承重結構，是指住宅的基礎、承重牆體、樑柱、樓板、屋面等；
（七）公共性服務收費，是指物業管理服務單位為小區內的物業產權人、使用人提供公用設施的維修保養、公共衛生清潔和保全、綠化等具有公共性的服務，而向物業產權人、使用人收取的費用；
（八）公眾代辦性服務收費，是指物業管理服務單位受有關單位的委託，提供代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話安裝使用費等公眾代辦性質的服務，而向委託單位收取的費用；
（九）特約服務收費，是指物業管理服務單位根據小區內物業產權人、使用人的個別需求提供特約服務而向小區內個別物業產權人、使用人收取的費用。
第五十七條 住宅小區外的多層、高層公寓住宅樓、寫字樓、商業大廈、工業廠房、庫房等房屋的物業管理，參照本條例執行。
第五十八條 本條例由吉林市人民代表大會常務委員會負責解釋。
第五十九條 本條例自2000年1月1日起施行。
