為加強我市物業服務收費管理，規範物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，維護物業服務市場秩序，根據國務院《物業管理條例》《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權法》《吉林省定價目錄（2018年版）》和《四平市機動車停放服務收費管理實施細則》等有關法律、法規和規章的規定，結合我市實際，制定本規定
基本介紹
- 中文名：四平市物業服務分級收費及規範管理規定（試行）
- 頒布時間：2019年1月9日
- 實施時間：2019年3月1日
- 發布單位：四平市人民政府辦公室
全文,印發的通知,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條
第二條 本市建成區內，具有工商行政管理機關登記註冊的物業服務企業對物業服務區域提供物業服務的收費行為，適用本規定。
第三條 本規定所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務契約的約定，在物業管理區域內對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人提供服務收取的綜合費用。
第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；禁止價格欺詐和價格歧視，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 市、區人民政府價格主管部門會同同級物業行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第二章 物業服務費的確定及標準
第六條 物業服務收費價格應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
住房前期物業服務收費實行政府指導價，成立業主委員會且選聘了物業服務企業的小區住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價。
第七條 住宅物業服務等級標準分為五級，按照《四平市區住宅物業服務等級指導標準》（附屬檔案1）實行。
第八條 住宅前期物業服務費政府指導價格（附屬檔案2）由市價格主管部門會同市物業行政主管部門根據物業服務等級標準制定。
市價格主管部門將嚴格依據對物業服務企業的一年運營成本進行的成本監審，適時調整制定物業服務收費的政府指導價格標準。
第九條 實行市場調節價的物業服務收費，根據質價相符的原則，由物業服務企業與業主就服務內容和收費標準協商議定，並在物業服務契約中約定。
第十條 實行物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的合理利潤。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1. 物業管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2. 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3. 物業管理區域清潔衛生費用；
4. 物業管理區域綠化養護費用；
5. 物業管理區域秩序維護費用；
6. 辦公費用；
7. 物業管理企業固定資產折舊；
8. 物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9. 經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業服務成本。
第十一條 住宅小區內的機動車停放費實行市場調節價。由物業服務企業或停車服務企業接受業主的委託，按照停車服務契約約定，向住宅小區業主或使用人提供停車場地、設施以及停車秩序管理服務並收取費用。住宅小區建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫等不屬於業主共有的機動車停放設施，應首先滿足業主、物業使用人的需要，具體收費標準由物業服務企業或者停車服務企業與業主或使用人協商確定。利用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於全體業主共有，其收費、管理等事項，由業主大會決定。
第十二條 物業服務企業根據業主的委託提供物業服務契約約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第十三條 住宅物業服務費按房屋產權建築面積計收。未辦理不動產登記證的，以房屋買賣契約記載的建築面積為準；已辦理不動產登記證的，以不動產登記證記載的建築面積為準。物業服務收費原則上按月計收，實行預收物業費的，預收期限不得超過一年。
第三章 物業服務收費管理
第十四條 商品住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業服務方案，自主選擇物業服務等級標準，依法選聘物業服務企業，並與物業服務企業簽訂書面的前期物業服務契約。前期物業服務契約自簽訂之日起十五日內，物業服務企業應當到所在地的區物業行政主管部門和價格主管部門進行備案，並由區物業行政主管部門會同價格主管部門審核認定前期物業服務收費標準。
第十五條 業主大會成立後，應當根據業主大會的決定選擇物業管理方式。提倡業主大會通過招投標方式選聘物業服務企業。業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約。契約生效時，前期物業服務契約終止。
物業服務契約應當對契約雙方的基本情況、物業服務事項和服務標準、物業服務收費標準和收取辦法、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業的承接驗收情況、物業管理用房、契約期限、違約責任、爭議處理方式等主要內容進行約定。
第十六條 物業服務收費應當按照規定實行明碼標價，物業服務企業應在物業管理區域公示欄、業主出入口或物業服務中心等場所，將物業服務機構名稱、服務內容與標準、收費項目、收費標準、計費方式、計費起始時間和監督舉報電話等有關情況進行公示。
第十七條 住宅前期物業服務期間，因服務內容或服務成本變化確實需要調整住宅前期物業服務等級和收費標準的，可在所在地社區居民委員會指導監督下，經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意，由物業服務企業與業主在公布的物業服務檔次和指導價範圍內約定調整方案，並在本小區公示十日後到價格主管部門和區物業行政主管部門變更備案。
業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務契約生效期間，物業服務契約內容確需調整的，業主委員會應當將調整的內容在物業管理區域內顯著位置公示，並召集業主大會經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意，由物業服務企業與業主委員會將調整方案以契約形式約定。
第四章 物業服務收費的其他規定
第十八條 業主大會成立前，利用共用部位、共用設施設備從事經營性活動的，應當在物業服務契約中約定。經營所得的收益扣除物業服務成本後，其餘部分用於補充物業專項維修資金。
業主大會成立後，利用共用部位、共用設施設備從事經營性活動的，應當經業主大會、相關業主同意。經營收益歸全體業主共有，主要用於補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
經營所得應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經營所得收支情況，並接受業主監督。
第十九條 業主或者物業使用人對物業進行室內裝修產生建築垃圾的，應當按照物業服務企業指定的地點存放，需要物業服務企業清運的，具體收費標準由雙方協商並簽訂書面服務契約。業主或者物業使用人自行清運的，不得收費。業主或物業使用人在裝修期間按規定交納物業服務費後，物業服務企業不得額外收取電梯使用費、裝修保證金、押金等。
第二十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述單位委託代收費用的，可按約定向委託單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等任何費用，物業服務企業代收費用須將相關部門開具的正規票據交付業主。
第二十一條 物業服務企業對人員、機動車實行出入管理的，應當為業主、物業使用人按家庭成員實際人數免費配置必要的出入證(卡)。因遺失、損壞需要補辦的，可以收取工本費。
第二十二條 物業管理區域內已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位交納。
符合交付條件的，物業買受人逾期不辦理交付手續的，物業服務費自建設單位書面通知物業買受人辦理交付手續之日起由物業買受人交納。
第二十三條 物業服務企業應當依據物業服務契約約定提供質價相符的物業服務，業主應當按照物業服務契約的約定按時足額繳納物業服務費用。物業服務企業已經按照此規定提供服務，業主不得以未享受或者無需接收相關物業服務為由拒絕交納物業費，業主委員會及物業服務企業應當書面催交，逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法追繳，對於不按時足額繳費的業主，要在廣播電視等新聞媒體上和所在小區內公開曝光，對拒不繳納的，依法提起訴訟，將臨時法庭選擇至所在小區內開庭，並由相關部門納入個人失信體系。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
第二十四條 物業服務企業已接受委託實施物業服務並相應收取物業服務費用的，其他部門和單位不得重複收取性質和內容相同的費用。
第二十五條 物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算並每年不少於一次公布物業服務資金收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答覆。
第二十六條 價格監督部門會同各區物業行政主管部門，應當建立“雙隨機”抽查機制，加強對物業服務行業的事中事後監管，適時對本行政區域內物業服務企業的服務內容、標準和物業服務價格進行監管檢查。物業服務企業違反價格法律、法規和規定的，由價格監督部門依據《中華人民共和國價格法》《價格違法行為行政處罰規定》和《關於商品和服務實行明碼標價的規定》等法律、法規予以處罰，情節嚴重的納入失信企業名單。
第二十七條 本規定由市價格主管部門、市物業行政主管部門在各自職權範圍內負責解釋。
本規定自2019年3月1日起執行。原市發改委、市住建局聯合下發的《四平市物業服務收費管理辦法》（四發改收管聯字〔2013〕46號）同時廢止。
印發的通知
鐵東區、鐵西區人民政府，市政府各委辦局、各直屬機構：
《四平市物業服務分級收費及規範管理規定(試行)》已經市政府同意，現印發給你們，請認真按照執行。
四平市人民政府辦公室
2019年1月9日
政策解讀
一、制定依據
制定本《四平市物業服務分級收費及規範管理規定（試行）》的主要依據是《物業管理條例》、《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《吉林省定價目錄（2018 年版）》和《四平市機動車停放服務收費管理實施細則》等有關法律法規。
二、主要內容：
擬公布的《四平市物業服務分級收費及規範管理規定（試行）》包括總則、物業服務費的確定及標準、物業服務收費管理和物業服務收費的其他規定四章，共二十七條。
1、在總則部分，《規定》明確了物業服務收費的基本概念和適用範圍。
2、在物業服務費的確定及標準部分，《規定》明確了物業服務的5個等級標準和前期物業服務政府指導價格；物業服務費用的構成及預收費不得超過一年。
3、在物業服務收費管理部分，《規定》明確了前期物業服務契約的備案和物業服務內容的公示。
4、在物業服務收費的其他規定部分，《規定》明確了裝修垃圾如何清運；業主不履行交費義務的處理；對物業服務企業的監管；施行日期。
三、注意事項
自發布之日起實施，原有檔案中與本文不一致的，以本辦法為準。
