前郭爾羅斯蒙古族自治縣物業管理條例於2016年11月23日前郭爾羅斯蒙古族自治縣第十八屆人民代表大會第一次會議通過，2017年3月24日吉林省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議批准，2017年3月27日公布，自2017年4月1日起施行。
基本介紹
- 中文名： 前郭爾羅斯蒙古族自治縣物業管理條例
- 法律效力： 地方性法規
- 制定機關：前郭爾羅斯蒙古族自治縣人民代表大會
- 時效性： 有效
- 公布日期： 2017/3/27
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主、物業服務企業和其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律、法規，結合前郭爾羅斯蒙古族自治縣（以下簡稱自治縣）實際，制定本條例。
第二條 自治縣行政區域內物業管理適用本條例。
新建成的居住小區應當實行物業管理,原有的居住小區、非住宅房屋應當逐步實行物業管理。
第三條 自治縣物業管理主管部門負責物業管理活動的監督管理。住建、規劃、公安、工商、價格、環保等相關部門，在各自的職責範圍內，依法做好與物業管理相關的工作。
鄉鎮人民政府依照法律規定，協助自治縣物業管理主管部門做好物業管理工作。
第四條 首次召開業主大會及選舉產生業主委員會，由自治縣物業管理主管部門、所在地鄉鎮人民政府監督指導，社區居民委員會負責組織、指導。
新建物業項目符合召開首次業主大會條件時，建設單位應當向鄉鎮人民政府書面報告，並提供籌備首次業主大會會議所需的檔案資料。
業主委員會自選舉產生之日起30日內，向自治縣物業管理主管部門和鄉鎮人民政府備案。
業主委員會的改選、換屆，按照有關法律法規執行。
第五條 業主大會及其業主委員會工作經費和業主委員會成員的津貼，從物業共有部分經營所得收益中列支,不足部分由業主分攤。
業主委員會工作經費和業主委員會成員津貼標準，由業主大會根據實際情況確定。
業主大會及其業主委員會工作經費和業主委員會成員津貼的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
第六條 自治縣物業管理主管部門會同鄉鎮人民政府和社區居民委員會對業主委員會的工作進行指導和監督，依法規範其運行。
自治縣人民政府每年安排一定資金，用於扶持業主大會及其業主委員會工作開展。
第七條 實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由自治縣物業管理主管部門和鄉鎮人民政府負責召集，公安派出所、社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業和相關部門等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。
第八條 建設單位按有關規定選聘前期物業服務企業的，應當在自治縣物業管理、價格主管部門監督下簽訂前期物業服務契約，並在契約簽訂之日起30日內，報自治縣物業管理主管部門備案。
建設單位與物業買受人簽訂的買賣契約應當包含前期物業服務契約約定的內容。業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務契約生效時，前期物業服務契約終止。
第九條 住宅小區竣工後，經綜合驗收合格，在物業交付使用前，物業服務企業或者其他管理人應當進行物業查驗。查驗接收時，由建設單位通知自治縣物業管理主管部門參加,履行監管職責。
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍承擔物業的保修責任，並在物業管理區域內公布保修聯繫電話和地址。物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯繫建設單位，落實保修責任。
第十條 規劃、設計新建住宅物業時，應當按照規定設定物業管理用房及其他配套的共用服務設施、設備，明確物業管理用房的具體位置、面積。物業管理用房的面積，按物業管理區域建築總面積的4‰比例預留，不足100㎡的按100㎡預留。
物業管理用房應當是可以獨立使用的房屋（不含地下室）。物業管理用房產權為全體業主共有，經業主大會同意，由物業服務企業和業主委員會共同使用，其中業主委員會的辦公用房，不得低於20㎡。
自治縣房地產主管部門在核發房屋預、銷售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,應當對物業管理用房的位置、面積等同時進行登記。
第十一條 物業服務企業應當具有獨立的法人資格。外埠物業服務企業在自治縣從事物業服務活動的，應當到自治縣物業管理主管部門和社區居民委員會備案，企業名稱、法定代表人等事項發生變更時，應當在30日內重新備案。
第十二條 自治縣物業管理主管部門應當加強對物業服務企業的監督檢查,發現違法情形及時予以依法處理。
實行物業服務企業信用檔案制度。自治縣物業管理主管部門定期對物業服務企業的服務質量進行考核評定，評定結果通過媒體對外公布。
自治縣物業管理主管部門應當對物業服務企業和業主委員會成員開展法律和物業管理知識的培訓。
建立投訴受理制度。自治縣物業管理主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業等當事人在物業管理活動中的投訴。
第十三條 占用業主共有的道路或者其他場地用於停放機動車的車位，屬於業主共有，管理及收費事項由業主大會決定。
利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營(含承接廣告等一切有償業務)，取得的收益歸全體業主所有，分配方式由業主大會決定。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
第十四條 自治縣人民政府對配套設施不齊全的老舊小區和單體樓、棄管樓，逐步進行規範性改造，並就近整合，納入專業化物業管理。
第十五條 業主委員會與物業服務企業或其他管理人，通過簽訂物業服務契約，約定服務內容、收費標準等事項。
保障性住房、房改房物業服務收費以及住房前期物業服務收費，實行政府指導價；其他房屋物業服務收費實行市場調節價。物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業或者其他管理人在物業服務契約中約定價格。
物業服務企業未履行物業服務契約的約定，經催告後拒不履行契約約定的，業主委員會有權與其解除契約。導致業主人身、財產安全受到損害的，依法承擔相應的法律責任。
業主委員會和物業服務企業發生契約糾紛時，雙方可以協商解決，協商不成的，可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。仲裁或訴訟期間，物業服務企業不得終止物業服務，業主不得拒交物業服務費。
第十六條 物業服務企業因故選擇退出物業服務時,應當在退出前30日內用公告方式書面告知業主。
物業服務契約終止時，物業服務企業應當在自治縣物業管理主管部門監督下將物業管理用房和有關資料交還給業主委員會，未成立業主委員會的，交由所屬社區居民委員會代管。
契約期滿，物業服務企業終止服務契約的，在業主大會確定新的管理方式前，由所屬社區居民委員會組織業主自治;也可以在多數業主同意的前提下,臨時委託物業服務企業或者其他管理人實施物業管理,費用由受益人承擔。
第十七條 自治縣價格主管部門應當會同自治縣物業管理主管部門，加強對物業服務收費的監督。
業主應當根據物業服務契約的約定及時足額交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
業主未依照物業服務契約約定交納物業服務費的，物業服務企業有權依法催繳，要求其限期交納，業主委員會應當協助催繳。經書面催繳，業主無正當理由拒絕交納物業服務費的，物業服務企業可以依法提起訴訟。
第十八條 物業管理區域內已經竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位交納；物業產權發生轉移的，由原業主結清物業服務費。
業主辦理入住手續後未入住或未使用的物業，物業服務費由業主按規定標準的70%交納。
第十九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
物業專項維修資金的繳存、使用、管理由自治縣物業管理主管部門負責，任何單位或個人不得私自向業主收取。
購買新建住宅物業的，產權人應當交納首期物業專項維修資金，否則建設單位不得將房屋交付使用。
產權人辦理所有權登記時，須出具“吉林省住宅專項維修資金專用票據”，否則不予辦理產權登記。
第二十條 物業專項維修資金的使用,由業主大會或業主委員會向自治縣物業管理主管部門提出申請；未成立業主大會、業主委員會或業主大會、業主委員會不提出申請的，由所在鄉鎮人民政府指定社區居民委員會代為申請。對符合維修資金使用條件並履行規定手續及程式的，管理部門應當自受理申請之日起7個工作日內將維修資金總額的60%劃撥到施工單位，其餘部分待工程竣工驗收合格後劃撥。
工程施工的組織、監督和竣工驗收，由業主大會或業主委員會組織相關業主實施，也可委託物業服務企業組織相關業主實施；未成立業主大會、業主委員會的，經業主同意後，可由鄉鎮人民政府組織相關業主實施。
物業專項維修資金管理部門,應當加強物業專項維修資金使用方案的審查監管。自治縣審計部門,對物業專項維修資金使用情況,應當進行年度審計。物業專項維修資金使用產生爭議,由物業管理聯席會議作出決議草案,報自治縣人民政府批准執行。
第二十一條 當物業共用部位、共用設施設備發生下列危及業主生命財產安全和嚴重影響業主正常生活的情形時，可以啟動物業專項維修資金應急使用程式：
（一）屋頂因不可抗力發生突發性滲漏，影響業主正常使用和居住的；
（二）樓體外立面及玻璃幕牆有脫落危險，危及業主生命財產安全的；
（三）電梯出現突發性故障、危及人身安全的，主要包括電梯主機板、模組，轎門安全裝置（光幕、安全觸板等），制動器、限速器、變頻器、安全鉗故障，曳引輪繩磨損斷絲斷股，磁鋼失磁、報警裝置及三方通話失效等，經特種設備管理部門認定需要立即進行維修、更新和改造的；
（四）下水主管道嚴重堵塞、破裂，影響業主正常生活的；
（五）公共陽台、曬台、平台、樓梯等各種扶手欄桿鬆動、損壞的；
（六）安全監控設施出現故障，不能運行，經相關專業技術部門鑑定需要立即修復的；
（七）按照有關法律、法規、規章及強制性技術標準規定，需對物業共用部位、共用設施設備及時進行維修、更新、改造的。
第二十二條 物業專項維修資金應急使用按以下程式進行：
（一）報告。實施物業管理的，由物業服務企業或業主委員會立即將情況書面報告物業所在地鄉鎮人民政府；未實施物業管理的，由業主委員會或業主立即將情況書面報告物業所在地鄉鎮人民政府。
（二）認定。物業所在地鄉鎮人民政府收到報告後，應第一時間到達現場，將有關情況以書面形式通知相關部門到實地查勘認定，並出具證明。
（三）申請。業主委員會或鄉鎮人民政府持相關部門出具的證明和申請材料，向維修資金管理部門申請使用應急維修資金。申請人對申報材料的真實性和合法性負責。
（四）資金撥付。申請材料齊全符合要求的，維修資金管理部門應當在接到申請後的2個工作日內作出決定；情況特別緊急的，應當場作出決定。申請材料不齊全或者不符合要求的，應指導申請人抓緊補正相關材料。維修資金管理部門首次撥付應急使用資金一般不超過應急維修資金總額60%。
（五）搶修。由申請人負責組織實施，也可由業主委員會委託本小區物業服務企業實施。
（六）驗收。應急維修工程完工後，由申請人和物業服務企業及涉及範圍內的業主代表負責驗收。
（七）公示。申請人應在搶修工程完工後15日內，將應急維修資金使用有關情況在住宅小區內顯著位置進行公示，公示期為7日。
第二十三條 有下列行為之一的，由自治縣物業管理主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第二十四條 本條例自2017年4月1日起施行。
