巴音郭楞蒙古自治州物業管理辦法，於2018年8月24日由巴音郭楞蒙古自治州十四屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過，2018年12月29日新疆維吾爾自治區第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議審查批准。
基本介紹
- 中文名： 巴音郭楞蒙古自治州物業管理辦法
- 法律效力：地方性法規
- 制定機關：巴音郭楞蒙古自治州人大常務委員會
- 時效性：有效
- 公布日期： 2019/2/15
辦法全文
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人居環境，建設和諧社區，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》《新疆維吾爾自治區物業管理條例》及有關法律法規，結合巴音郭楞蒙古自治州實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於自治州行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。
第三條 縣級以上人民政府應當將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理體系，建立物業管理綜合協調機制，促進物業服務發展，加強民族團結、平安和諧社區建設。
第四條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當提供臨時管理規約或者管理規約、物業服務契約示範性文本。
發改、公安、應急、城市管理等有關職能部門在各自職責範圍內負責有關物業管理工作。
第五條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立、業主大會執行機構選舉、業主委員會換屆等工作，監督業主大會和業主大會執行機構依法履行職責；居民委員會應當協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。
無物業管理的老舊小區可以依託居民委員會實行自治管理。有條件的村民委員會可以選聘物業服務企業提供物業服務。
第六條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由人民政府有關職能部門和居民委員會、村民委員會、業主委員會、物業服務企業、建設單位、專業經營單位等各方代表參加，負責協調解決物業管理服務活動中的問題。
第七條 縣市人民政府房地產行政主管部門應當加強物業服務行業信用體系建設，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。
第八條 物業服務行業組織應當加強行業自律管理，建立和完善誠信物業、智慧物業信息平台。
第二章 業主、業主委員會與執行機構
第九條 業主在物業管理活動中，享有法律法規規定的權利，履行業主義務。
業主可以依法委託物業使用人行使業主權利，履行業主義務。
第十條 業主、物業使用人應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方；
（三）違法建設建築物、構築物或者破壞、擅自改變房屋外貌；
（四）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，侵害業主共同利益；
（五）擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營活動；
（六）違反有關規定出租房屋；
（七）飼養動物干擾他人正常生活；
（八）損毀樹木、綠地或者在公共場地種植蔬菜等；
（九）違規存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；
（十）擅自占用消防通道，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；
（十一）任意棄置垃圾、高空拋物、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物；
（十二）製造超過規定標準的噪聲、振動、光源等；
（十三）在規定區域外停放車輛；
（十四）擅自在建築物、構築物內外塗寫、刻畫和懸掛、張貼物品；
（十五）擅自架設電線、電纜等；
（十六）擅自在道路、單元門廳、樓道等業主共有區域堆放垃圾及其他物品；
（十七）法律法規和管理規約禁止的其他行為。
第十一條 業主可以共同決定對物業自行管理。
業主自行管理的，應當對下列事項作出決定，向縣市人民政府房地產行政主管部門備案，並抄送街道辦事處或者鄉鎮人民政府：
（一）自行管理的執行機構、管理人；
（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；
（三）聘請專業機構的方案；
（四）其他有關自行管理的內容。
第三章 物業管理服務
第十二條 物業服務企業在物業服務活動中的權利義務：
（一）按照物業服務契約、國家和自治區有關物業服務的規範提供物業服務；
（二）根據物業服務契約約定收取物業服務費用；
（三）制止妨害物業管理或者損害業主共同利益的行為；
（四）在業主、物業使用人使用物業前，將共用部位、共用設施設備和配套設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人；
（五）對業主裝飾裝修契約的主要事項進行核查，並向業主委員會和有關行政主管部門報告；
（六）按照法律法規的規定協助公安機關做好物業管理區域內的安全防範工作；
（七）定期對共用部位、共用設施設備和配套設施設備進行養護，按照物業服務契約約定組織維修；
（八）做好維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，為業主提供免費查詢服務，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊；
（九）聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務；
（十）積極配合街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會做好社區管理工作；
（十一）維護物業服務區域內的環境衛生，對在道路、單元門廳、樓道等業主共有區域堆放垃圾及其他物品、刻畫、塗寫、污損牆壁的，應當及時檢查、清理並恢復原貌；
（十二）法律法規規定和物業服務契約約定的其他權利和義務。
第十三條 從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格。從事電梯、消防、電氣、製冷作業等物業服務人員應當具備相應從業資格，具備為業主提供專項服務的能力。
第十四條 建設單位與前期物業服務企業辦理物業承接驗收應當提前通知縣市人民政府房地產行政主管部門，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當派人到場監督。
建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備出廠隨機資料，安裝、驗收、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
（四）業主名冊；
（五）分幢分層平面圖和套型圖；
（六）房屋、電錶、水錶等的有關鑰匙；
（七）房屋及建築面積清冊；
（八）物業服務用房配置證明；
（九）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附屬檔案；
（十）物業管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，書面承諾補交的具體時限，報送縣市人民政府房地產行政主管部門備案。
第十五條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內宣傳欄公示：
（一）項目經理的基本情況及聯繫方式，客服、工程維修、物業服務投訴聯繫方式；
（二）物業服務契約約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、安防等專業設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式和應急處置方案等；
（四）代收代繳事項；
（五）定期公示業主交納物業服務費用、住宅專項維修資金使用情況；
（六）定期公示共用部位、共用設施設備經營收益、使用情況；
（七）其他應當公示的信息。
業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當及時答覆。
第十六條 物業服務企業不得在物業服務活動中有下列行為：
（一）擅自改變架空層、設備層等物業共用部位、共用設施設備規劃用途；
（二）擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營，私自在任何部位搭設房屋、建築和信號塔等活動；
（三）擅自設定營業攤點；
（四）以部分業主拖欠物業服務費用、不配合管理等理由減少服務內容、降低服務質量或者中斷供水、供電、供氣等；
（五）泄露業主信息，對業主和業主委員會委員進行騷擾、打擊報復或者採取暴力行為；
（六）擅自提高物業收費標準；
（七）法律法規或者管理規約規定的其他行為。
第十七條 物業服務企業不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者拒不交接相關資料。
經業主大會同意退出物業管理區域的物業服務企業，應當在辦理退出手續的同時撤出物業管理區域內的物業服務人員，向新物業服務企業、業主委員會或者居民委員會移交下列資料和財物：
（一）物業檔案、物業服務檔案等資料；
（二）前期物業服務契約或者物業服務契約；
（三）物業承接查驗協定、查驗、交接記錄；
（四）物業服務用房；
（五）物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；
（六）物業服務期間配置的固定設施設備及其資料；
（七）結清預收、代收和預付、代付的有關費用清單；
（八）電梯、消防、安防等專業設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料；
（九）利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料、物業服務費用和公共水電分攤費用交納記錄等資料；
（十）法律法規規定和物業服務契約約定的其他事項。
第十八條 新的物業服務企業進駐物業管理區域時，應當與原物業服務企業、業主委員會共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，並製作物業查驗記錄。存在爭議的，應當在查驗記錄中載明。
第十九條 承接物業服務企業應當自物業交接後30日內，持下列資料向縣市人民政府房地產行政主管部門辦理登記備案手續：
（一）前期物業服務契約或者物業服務契約；
（二）臨時管理規約或者管理規約；
（三）建設單位或者物業服務企業移交資料清單；
（四）物業承接查驗、交接記錄；
（五）其他與承接查驗有關的資料。
物業服務企業應當在登記備案後，將物業承接查驗情況在物業管理區域內進行公示。
第四章 物業管理服務契約與收費
第二十條 物業服務應當簽訂物業服務契約，物業服務契約應當包括下列內容：
（一）物業現狀；
（二）委託方和受託方的權利義務；
（三）物業管理服務事項和服務標準要求；
（四）物業服務費的標準和收取辦法；
（五）物業的維修和養護要求；
（六）公共秩序管理、消防、公共安全防範措施等事項；
（七）契約的期限、變更和解除；
（八）契約終止時物業資料、財務的移交方式；
（九）違約責任及解決糾紛的途徑；
（十）住宅專項維修資金的管理使用；
（十一）物業服務管理用房；
（十二）雙方當事人約定的其他事項。
第二十一條 解除或者終止物業服務契約，應當依據契約履行必要的通知義務；契約未約定通知期限的，應當提前九十日通知。
契約履行期限屆滿，業主委員會應當召開業主大會決定是否續簽物業服務契約。決定續簽的，應當與物業服務企業重新簽訂物業服務契約；決定不續簽的，應當以書面形式通知該物業服務企業；未召開業主大會或者未作出續簽決定，物業服務企業按照原契約繼續提供物業服務的，原契約權利義務仍對雙方具有約束力。
第二十二條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位，應當向最終用戶提供服務並收取費用，對公共能耗應當獨立安裝計量裝置，計量收費。
第五章 物業的管理與使用
第二十三條 業主、物業使用人應當按照不動產權屬登記用途使用物業。業主因特殊情形需要將住宅改變為經營性用房的，應當遵守法律法規以及管理規約的規定，並經有利害關係的業主書面同意。但住宅樓內不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂等經營場所。
第二十四條 物業服務企業利用業主共用部位、共用設施設備進行經營的，須經有利害關係的業主同意，物業服務企業提請業主大會、業主委員會決定後，依法辦理有關手續，經營所得收益及使用由業主大會、業主委員會決定。
第二十五條 物業管理區域內按照規劃建設的配套建築及設施設備，不得改變使用性質。因特殊情形需要改變使用性質的，應當遵守法律法規以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關係的業主同意，並依法辦理相關手續。
非戰備時利用人民防空工程設施，不得影響其戰時防空效能和應急避難功能。
第二十六條 業主、物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人，並簽訂協定。
第二十七條 新建居住小區在規劃時應當將電瓶車充電設施建設納入規劃，集中或者分散布置充電樁。充電樁電氣設備和線路鋪設應當符合國家、自治區相關技術標準。
老舊住宅小區在城市環境綜合整治和更新改造中，應當將電瓶車充電列入整治和改造範圍。
第六章 物業的保修與維護
第二十八條 建設單位應當依照法律法規的規定對保修期內的建設工程質量承擔保修義務，按照國家有關規定繳納建設工程質量保證金。
第二十九條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列規定分攤：
（一）用於小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建築面積比例承擔，並從小區業主繳存的住宅專項維修資金中列支；
（二）用於整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業主按照其擁有物業的建築面積比例承擔，並從該幢業主繳存的住宅專項維修資金中列支；
（三）用於本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元業主按照其擁有物業的建築面積比例承擔，並從該單元業主繳存的住宅專項維修資金中列支。
第三十條 需要使用專項維修資金的，應當經維修和更新、改造共用部位、共用設施設備最小使用單元三分之二以上且專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主同意。
第三十一條 專項維修資金用於共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造。專項維修資金的交存、續交、使用、管理，按照國家和自治區有關規定執行。
第三十二條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設定相應的警示標誌，採取具體防範措施，並及時向業主委員會和有關行政主管部門報告。
第七章 法律責任
第三十三條 建設單位有下列行為的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門依照下列規定處罰：
（一）違反本辦法第十四條規定，未按照規定移交相關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（二）違反本辦法第二十八條規定，在保修期內未按照規定履行保修責任的，責令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以上二十萬元以下罰款，造成業主損失的，依法承擔賠償責任。
第三十四條 物業服務企業有下列行為的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門依照下列規定處罰：
（一）違反本辦法第十四條規定，未按照規定承接相關資料的，不得收取物業服務費，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（二）違反本辦法第十五條規定，未將有關信息在物業管理區域內公示的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；
（三）違反本辦法第十七條規定，擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者拒不交接相關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
物業服務企業違反本辦法第十六條規定的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者其他有關職能部門責令限期改正；情節嚴重的，依照有關法律法規的規定予以處罰。
第三十五條 業主或者物業使用人違反本辦法第十條規定的，物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，報告有關行政主管部門依法處理。
第三十六條 業主委員會委員有損害業主共同利益或者其他可能影響公正履行職責的行為，應當退還業主共有財產利益；造成損失的，依法承擔賠償責任。
業主委員會屆滿後或者業主委員會委員資格終止，應當及時移交有關資料、財物和印章。不按時移交的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令交回；拒不移交的，可以提請公安機關協助移交；造成損失的，依法追究相應法律責任。
第三十七條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府，以及其他有關行政主管部門及其工作人員，未履行監督管理職責，或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位、上級機關責令改正；情節嚴重的，對主管人員和直接責任人員予以行政處分；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第三十八條 本辦法自2019年3月1日起施行。
