《長春市住宅小區物業管理辦法》在1996.06.27由長春市人民政府頒布。
基本介紹
- 中文名：長春市住宅小區物業管理辦法
- 頒布時間：1996年06月27日
- 實施時間：1996年06月27日
- 頒布單位：長春市人民政府
第一章 總則
第一條 為保障住宅小區房屋及其設備和公用設施的正常使用，為房屋產權人和使用人創造整潔、文明、安全的生活環境，加強住宅小區的物業管理，規範物業管理活動，根據國家有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 凡本市市區內的新建住宅小區，必須根據本辦法實行物業管理。本辦法實施前已經驗收交付使用的住宅小區，應當積極創造條件，逐步實行物業管理。
第三條 本辦法所稱住宅小區是指以住宅為主，經統一規劃、綜合開發、配套建設以及機關、企業事業單位等自建的建築面積在3萬平方米以上的居民居住區。
本辦法所稱物業是指住宅小區內的各類房屋、公用配套設施及住宅小區使用範圍內的公共場地。
第四條 長春市房地產管理局是本市物業管理的行政主管部門，其主要職責是：
（一）宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章；
（二）負責住宅小區物業管理委員會組建的指導工作；
（三）會同有關部門制定住宅小區物業管理專用資金的收取辦法、標準及管理規定；
（四）制定物業管理有關契約，公約等示範文本；
（五）負責物業管理企業的資質審查；
（六）參與新建住宅小區開發建設方案的論證和竣工驗收；
（七）監督、檢查、指導物業管理活動。
建委、計委、規劃、城建、公用、民政、衛生、環保、公安、財政、物價、廣播電視、電業、電信等部門（以下簡稱有關部門）及住宅小區所在地人民政府按照各自職責，負責住宅小區物業管理有關工作的監督、指導。
第五條 物業管理企業應當逐步推行社會化、專業化的管理模式；遵循經營自主、有償服務、自負盈虧、微利經營的原則。
第二章 住宅小區物業管理委員會
第六條 住宅小區應當成立住宅小區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會由住宅小區內房屋產權人、使用人在物業管理行政主管部門的指導下，選舉代表組成，委員總數為單數。管委會選舉辦法由市人民政府另行規定。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。
本辦法實施前成立的住宅小區管理委員會應當在物業管理行政主管部門批准的期限內，直接改組為住宅小區物業管理委員會；改組確有困難的，經物業管理行政主管部門批准，可以重新選舉管委會。
第七條 管委會決定問題，採取少數服從多數的原則。
第八條 管委會的權利：
（一）制定管委會章程，維護房屋產權人、使用人的合法權利；
（二）決定選聘或者續聘物業管理企業，代表房屋產權人、使用人簽訂住宅小區委託管理契約；
（三）審議物業管理專用資金和住宅維修儲備金的使用計畫；
（四）審議物業管理企業制訂的年度管理計畫，決定住宅小區維修和管理服務的重大事項；
（五）檢查、監督物業管理企業對住宅小區物業管理工作。
第九條 管委會義務：
（一）維護房屋產權人、使用人的合法權益，並接受其監督；
（二）不得選聘不具備物業管理資質的企業管理住宅小區；
（三）保護和改善住宅小區環境質量；
（四）接受物業管理行政主管部門、各有關部門以及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
（五）協助物業管理企業落實有關管理工作。
第十條 管委會應當通過住宅小區房屋產權人、使用人大會制定住宅小區公約。
住宅小區公約對全體房屋產權人、使用人具有約束力，由管委會和物業管理企業共同監督執行。
第三章 物業管理企業
第十一條 物業管理企業根據本辦法和住宅小區委託管理契約對住宅小區實施物業管理。
委託管理契約應當包括管理項目、管理標準、管理費用、雙方權利和義務、契約期限用違約責任等條款。委託管理契約期限一般不得超過三年。契約期滿後，經管委會續聘的，應當重新簽訂委託管理契約。
委託管理契約由物業管理行政主管部門制定示範文本。
第十二條 物業管理企業應當具備下列條件：
（一）有固定的辦公、經營場所；
（二）具有30萬元以上的貸幣註冊資金；
（三）有合法的管理章程；
（四）具有進行物業管理所需相應數量的有關專業技術人員；
（五）物業管理行政主管部門規定的其他條件。
第十三條 成立物業管理企業必須持申請書及有關資料到物業管理行政主管部門辦理資質審查手續，經審查合格、領取《物業管理資質證書》後，方可接受委託從事住宅小區物業管理業務。
本辦法發布前成立的物業管理企業，應當自本辦法發布之日起九十日內到物業管理行政主管部門申請資質審查，領取《物業管理資質證書》。
《物業管理資質證書》實行年審制度。
第十四條 新建住宅小區在工程開工前，由物業管理行政主管部門、各有關部門、住宅小區所在地街道辦事處組成物業管理監督；機構對住宅小區的物業進行前期管理。
第十五條 物業管理監督機構在住宅小區工程建設中，應當配合有關部門對住宅小區的工程質量、配套設施建設及環境保護情況進行監督；開發建設單位應當嚴格按照批准的規劃和設計方案進行建設。
第十六條 住宅小區竣工時，物業管理監督機構應當參與住宅小區工程建設綜合驗收。
物業管理監督機構應當向驗收主管部門提交住宅小區工程建設情況書面意見。
第十七條 住宅小區選舉產生管委會後，物業管理監督機構應當將小區移交給管委會，由管委會選聘物業管理企業對住宅小區進行物業管理。
第十八條 開發建設單位和房屋產權人出售房屋或者出租房屋時，在契約中應當具有產權人或者使用人承諾遵守該住宅小區管理規定的條款。
第十九條 物業管理企業的權利：
（一）根據有關法規、規章制定住宅小區物業管理的具體規定；
（二）依照委託管理契約和管理規定對住宅小區實施管理；
（三）依照委託管理契約和有關規定收取相關費用；
（四）制止違反住宅小區管理規定的行為；
（五）選聘清潔、保全等專業承擔專項管理業務；
（六）在住宅小區內依法開展為房屋產權人、使用人服務的多種經營項目，以其收益補充小區管理費用。
第二十條 物業管理企業的義務：
（一）履行住宅小區委託管理契約，依法經營；
（二）接受管委會和房屋產權人、使用人的監督；
（三）物業管理企業年度管理計畫、住宅維修儲備金使用計畫和住宅小區維修管理服務的重大事項，應當提交管委會審議批准；
（四）接受物業管理行政主管部門、有關部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
（五）為住宅小區內的房屋產權人、使用人提供各項優質服務。
第二十一條 住宅小區委託管理契約和住宅小區物業管理規定應當報物業管理行政主管部門備案。
第二十二條 物業管理企業可以享受國家對第三產業的優惠政策。
第四章 住宅小區房屋、設施的管理和維護
第二十三條 新建住宅小區竣工後，開發建設單位應當通過物業管理行政主管部門，向小區管委會移交下列資料：
（一）住宅小區規劃圖，竣工總平面圖；
（二）單位建築、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）《城市規劃驗收合格通知書》和《 工程質量檢查合格證》；
（五）住宅小區房屋產權明細表；
（六）其他必要的資料。
第二十四條 住宅小區內的房屋產權人和使用人應當遵守下列規定：
（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結構；
（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設備及附屬設施；
（三）不得挖掘、連線、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網設施；
（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環境、噪聲擾民；
（五）不得占用、挖掘綠地和道路；
（六）按照規定及時交納各項費用；
（七）法律、法規禁止的其他行為。
第二十五條 住宅小區內異產毗連房屋的共用部位、共用設施由物業管理企業統一管理和維護。
第二十六條 住宅小區的供氣、電信、有線電視，有關管理單位應當加強專項管理，根據實際需要可以委託物業管理企業管理；住宅小區的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應當按其管理範圍加強專項管理，根據實際需要也可以委託物業管理企業管理。委託管理的，應當在住宅小區委託管理契約期限內簽訂專項委託契約，並承擔相應費用。
有關單位應當與物業管理企業密切配合，作好相應的維修、養護工作。
第二十七條 住宅小區保全服務的具體內容由管委會與物業管理企業在住宅小區委託管理契約中約定。物業管理企業的保全人員應當在派出所的指導下加強小區值勤巡邏，積極配合派出所做好小區內治安工作。
第二十八條 住宅小區內的綠地，遊園，樓道衛生，環境衛生，道路維護、保潔以及垃圾收集、運輸，由物業管理企業統一管理和維護，根據實際需要，垃圾收集、運輸也可以委託專業單位管理和維護，有關管理部門有權監督檢查。
第二十九條 住宅小區內禁止下列行為：
（一）亂拋垃圾、雜物；
（二）隨地吐痰、亂丟菸頭、紙屑和瓜果皮核；
（三）飼養家禽、家畜；
（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設攤點；
（五）排放有毒、有害物，發出超過規定標準的噪音、振動；
（六）損毀、塗刻園林藝術雕塑；
（七）攀折樹木、採摘花果、踐踏草坪；
（八）住宅小區物業管理規定禁止的其他行為。
第五章 住宅小區專用資金和相關費用
第三十條 新建住宅小區、單體商品樓房的開發建設單位，應當按照多層建築安費2%、高層建築建安費4%的比例，向物業管理行政主管部門劃撥住宅小區物業管理專用資金。專用資金由物業管理行政主管部門代儲，並實行專戶管理，專項用於該小區在實施物業管理後購買管理、服務用房和住宅小區公用設施更新、大型設施的增改以及環境保護工程建設。
開發建設單位繳納專用資金，應當在拆遷前與物業管理行政主管部門簽訂繳納契約，並按照契約規定繳納專用資金。
本辦法發布前已建成的住宅小區，其物業管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設施的，凡是未按照規劃、設計配套的，由原開發單位按照物業管理行政主管部門規定的時間一次性補交所需資金；原規劃、設計中未包括，但又屬於必須增設的公用配套設施，補建資金由政府在城市建設維護費、教育專項資金和小區網點費中調劑解決。
第三十一條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當按住宅小區總建築面積0．5%的比例，以成本價格為小區提供管理用房和服務用房。該管理用房和服務用房為國有直管房產，按民宅租金標準出租給物業管理企業使用和經營，嚴禁改變其用途。
第三十二條 住宅小區應當按照市人民政府的有關規定設立異產毗連住宅維修儲備金，住宅維修儲備金由房屋產權人按規定分攤、分期繳納，由物業管理企業統一收取，用於房屋本體共用部位、共用設施的維修養護。
第三十三條 物業管理企業可以按照規定向住宅小區的房屋產權人和使用人收取綠化費、清潔衛生費、保全費等公共服務費，用於小區內的公共服務項目支出。
公共服務費收費標準和辦法由物價管理部門會同物業管理行政主管部門制定。
第三十四條 物業管理企業在住宅小區內為房屋產權人、使用人開展的特約服務，可以收取特約服務費用。
第六章 法律責任
第三十五條 因故意或者過失造成住宅小區公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。
第三十六條 物業管理企業違反本辦法第十三條第一、二款規定，未取得《物業管理資質證書》從事在住宅小區物業管理的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令限期改正，並處以經營收入一至三倍的罰款。
第三十七條 物業管理企業違反本辦法第十三條第三款規定拒不辦理年審的，由物業管理行政主管部門吊銷其《物業管理資質證書》。
第三十八條 開發建設單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規定的，物業管理行政主管部門可以責令其限期改正，在規定期限內仍不履行的，有關部門不予辦理建設工程開工、房屋拆遷、房屋產權登記及房地產交易手續。對違反本辦法第三十條規定的，物業管理行政主管部門還可以向開發建設單位按日加收應繳資金總額3%的滯納金。
第三十九條 住宅小區房屋產權人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規定的，由物業管理企業予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。
第四十條 住宅小區房屋產權人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項規定的，物業管理企業可以要求其限期繳納並按照規定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟。
第四十一條 房屋產權人和使用人違反本辦法第二十九條規定的，物業管理企業除有權制止、批評教育外，還可以提請相應行政管理部門依法予以處罰。
第四十二條 當事人對物業管理行政主管部門和有關行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政複議條例》及《中華人民共和國行政訴訟法》的規定申請複議和提起訴訟。
第四十三條 管委會與物業管理企業因委託管理契約發生糾紛，物業管理企業在物業管理活動中與房屋產權人、使用人發生糾紛，可以向仲裁機構申請仲裁，也可以向人民法院起訴。
第四十四條 對於干擾、阻礙物業管理行政主管部門、管委會和物業管理企業的工作人員執行公務的，由公安機關依照治安管理處罰條例的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 管委會和物業管理企業工作人員應當秉公辦事、不徇私情、忠於職守、盡職盡責，做好住宅小區物業管理工作。
第七章 附則
第四十六條 各縣（市）住宅小區和本市市區的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規定實行物業管理。
第四十七條 本辦法由市人民政府法制局負責解釋。
第四十八條 本辦法由市房地產管理局負責組織實施。
第四十九條 本辦法自公布之日起施行。
