《齊齊哈爾市商品房預售管理暫行辦法》是齊齊哈爾市一部地方政府規章。
基本介紹
- 中文名：齊齊哈爾市商品房預售管理暫行辦法
- 類別：地方政府規章
檔案全文
齊齊哈爾市商品房預售管理暫行辦法
（2012年1月31日齊齊哈爾市人民政府第1次常務會議審議通過 2012年2月20日齊齊哈爾市人民政府令第1號公布 自2012年3月21日起施行）
第一條 為規範商品房預售行為，維護房地產市場秩序，保護商品房交易雙方合法權益，促進我市房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《商品房銷售管理辦法》等法律法規和《黑龍江省新建商品房預售管理暫行規定》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市城市規劃區內國有土地上的商品房預售管理。
本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發經營企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條 市房地產行政主管部門負責全市商品房預售管理。
各縣（市）及碾子山區、梅里斯區、富拉爾基區、昂昂溪區房地產行政主管部門依照本辦法負責本行政區域內的商品房預售管理。
第四條 商品房預售實行許可制度。預售人取得市、縣（市）房地產行政主管部門核發的《商品房預售許可證》後，方可進行商品房預售。
第五條 取得《商品房預售許可證》應當具備下列條件：
（一）房地產開發企業資質等級證書和營業執照。
（二）取得開發項目許可證、土地使用權證書、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證。
（三）投入開發建設的資金達到項目建設總投資的25%以上，並確定施工進度和竣工交付日期。
（四）商品房預售方案。
（五）工程施工契約及關於施工進度的說明。
（六）符合相關法律、法規規定的要求。
第六條 商品房預售方案應包括以下內容：
（一）項目名稱、坐落位置和朝向、土地用途、項目總規模、裝修標準、採暖方式、容積率、綠地率等。
（二）商品房項目的建設情況。包括項目建設周期、各期工程建設計畫和進度安排。
（三）公益用房、社區用房和開發企業自有房產以及公共設施的明確位置、面積、套數（間數）等情況。
（四）本次預售商品房的可售房源幢數、套數（間數）、建築面積、預售價格及變動幅度。
（五）本次預售商品房的可售房源表。包括每套房屋的房號、面積、銷售總價、房屋性質等內容。
（六）預售資金監管落實情況。
（七）小區環境建設方案及小區環境建設渲染圖。
（八）銷售日期、簽約銷售流程。
（九）住房能源消耗指標和節能措施等。
（十）暫定資質的開發企業，應提供具備獨立法人資格和賠償能力的質量責任承擔主體的擔保函。
（十一）固定售樓處設定、布置情況。
（十二）明確物業管理單位。
第七條 房地產行政主管部門應根據開發企業的申請，經現場實地核查工程形象進度，確定商品房預售的規模。項目分期進行建設的，預售人可以分期申辦《商品房預售許可證》。
預售商品房項目最低規模不得小於棟。
第八條 申請商品房預售前，開發企業應當到市、縣（市）物價部門進行商品房預售價格備案和明碼標價。具體要求按《齊齊哈爾市商品房銷售明碼標價管理辦法》（齊價聯字[2011]6號）執行。
第九條 取得預售許可的商品房項目，開發企業應在10日內在售樓處明顯位置張貼公布批准預售的全部房源及預售方案。開發企業應嚴格按照經批准的預售方案對外公開銷售。
第十條 預售人將已抵押商品房進行預售,必須經抵押權人書面同意並書面告知承購人；已經預售的商品房，預售人不得抵押。
第十一條 因基礎設施建設或公共利益需要，預售人改變已經預售商品房的戶型、結構及相關設施的，需報經有關行政管理部門批准，委託原測繪機構對預售面積進行重新測算後，辦理《商品房預售許可證》變更手續。
由於改變已預售商品房戶型、結構或建築設計變更，導致已預售商品房面積變化,涉及契約約定的承購人權益的,預售人應在辦理完批准手續之日起10日內,書面通知承購人,與承購人協商變更商品房買賣契約、簽署補充協定或者解除商品房買賣契約。承購人在接到書面通知之日起15日內未作出答覆的,視為同意變更。預售人未在規定期限內通知承購人,由預售人承擔相應責任。
第十二條 預售人轉讓已部分預售的在建商品房項目，應辦理商品房預售變更手續，並在批准轉讓之日起10日內書面通知承購人。承購人應在被告知之日起15日內做出是否解除契約的決定。承購人繼續履行契約或到期未提出異議的，原預售人的權利義務全部轉給項目受讓人，並與項目受讓人簽定轉讓契約。
第十三條 預售商品房項目竣工後應經規劃、建設、消防等行政管理部門驗收合格後方可交付使用。
住宅小區環境建設必須按照環境建設方案在竣工前完成。如因季節原因，當年不能完成的，必須在次年8月底前完成，否則不予驗收。
第十四條 預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到市、縣（市）房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，提供必要的證明檔案。
由於開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應承擔違約責任。
第十五條 開發企業不得將質量不合格的房屋交付使用。因房屋主體結構質量不合格或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，承購人有權解除契約。
第十六條 開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示該棟樓的《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批准文號。售樓廣告的發布應嚴格按照《中華人民共和國廣告法》、國家工商行政管理局《房地產廣告發布暫行規定》等相關法律法規執行。
第十七條 嚴禁開發企業下列行為：
（一）以發布虛假誇張性宣傳廣告和信息欺騙購房者，以僱人排隊製造供不應求銷售場面誤導消費者，以製作虛假銷售進度表捂盤惜售、囤積房源的行為。
（二）將企業自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷售，採取返本銷售、售後包租的方式預售商品房，進行虛假交易的行為。
（三）未經物價部門批准，收取房款以外費用的行為。
（四）隱瞞有關情況、提供虛假材料的行為或者採用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可證的行為。
第十八條 開發企業進行商品房預售所得款項必須用於該項目工程建設，不得挪作他用。市、縣（市）房地產行政主管部門負責對預售資金實施監管。
開發企業申請商品房銷售許可證前，應當選擇商業銀行開立新建商品房預售資金監管賬戶，並與市、縣（市）預售資金監管部門、開戶銀行三方簽訂《齊齊哈爾市新建商品房預售資金監管協定》，明確各方的權利、義務和法律責任。協定書一式三份，三方各執一份。
開發企業有多個預售項目的，應當分別設立商品房預售資金監管專用帳戶，按項目分別與開戶銀行、預售資金監管部門簽訂監管協定。
開發企業不得直接收存房價款。購房人應按商品房買賣契約約定的時間，憑新建商品房預售資金繳款通知書，將房價款直接存入新建商品房預售資金監管賬戶。
開戶銀行核實繳款信息，按繳款通知書收取預售資金，並向購房人出具繳款憑證。購房人憑開戶銀行出具的繳款憑證，向開發企業換領交款票據。
開發企業應當在使用新建商品房預售資金前，向市、縣（市）預售資金監管部門提供用款計畫，並按計畫分次申請用款。預售資金監管部門應在受理之日起2個工作日內審核完畢。符合用款條件的，出具同意撥付通知書，由開戶銀行根據同意撥付通知書給予辦理撥款手續；不符合條件的，應當書面通知開發企業。
開發企業所申請費用必須用於購買開發建設必需的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款、法定稅費和其他相關費用，確保預售資金用於工程建設。
開戶銀行應積極配合預售資金監管部門開展預售款監管工作，按預售資金監管部門核准的支付額給預售人辦理預售款撥付手續，並按預售資金監管部門要求及時提交監管賬戶的預售款收存撥付明細情況。
第十九條 預售資金監管部門應對預售資金實行全程全額監管。對被評為國家和省級誠信開發企業或市級誠信開發企業前十名的開發企業，可適當降低預售資金存儲監管比例；對外埠來齊的國內50強開發企業，經市、縣（市）房地產行政主管部門認定後，也可適當降低預售資金存儲監管比例。但資金監管賬戶餘額必須足夠保證建設工程竣工交付（包括項目環境配套建設資金）所需費用。
第二十條 商品房買賣契約應當使用示範文本（GF-2000-0171），實行商品房買賣契約網上備案制度。商品房買賣契約應對商品房質量性能，物業會所、車位等設施歸屬、供熱方式、交付使用條件及其違約責任等做出明確約定，並將《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》作為契約附屬檔案。
預售商品房嚴格實行購房實名制，認購後不得擅自更改購房者姓名。購房人預定商品房後，未在規定時間內簽訂預售契約的，預定應予以解除，解除的房源公開銷售。已簽訂商品房買賣契約並在網上備案、經雙方協商一致需解除契約的，雙方應遞交申請並說明理由，所退房源公開銷售。
第二十一條 開發企業違反法律、法規規定預售商品房，按照建設部《城市商品房預售管理辦法》、《黑龍江省城市房地產開發管理條例》及國家、省有關規定予以處罰。
第二十二條 房地產行政主管部門工作人員不按規定程式和條件進行審查、審批，或玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依紀給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十三條 本辦法自2012年3月21日起施行。
