1994年12月23日河南省鄭州市第十屆人民代表大會常務委員會第七次會議通過 1995年4月17日河南省第八屆人民代表大會常務委員會第十三次會議批准 1995年7月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：鄭州市城市房地產市場管理條例
- 頒布單位：鄭州市人大常委會
- 頒布時間：1995.04.17
- 實施時間：1995.07.01
總則,房地產轉讓,房屋租賃,房地產抵押,房地產拍賣,房地產中介,法律責任,附則,
總則
第一條 為加強城市房地產市場管理，維護房地產市場秩序，保護當事人的合法權益，促進房地產業的發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規規定，結合本市實際情況，制定本條例。
第二條 凡在市、縣（市）城市規劃區內進行房產買賣、租賃、抵押、拍賣、贈與及國有土地使用權轉讓、出租、抵押等活動，均應遵守本條例。
第三條 房地產交易應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則。禁止損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權益。
房地產交易實行房地產價格評估制度。
第四條 市、縣（市）和上街區人民政府應當加強對城市房地產市場的調控和指導。
第五條 市、縣（市）和上街區人民政府房產管理部門是城市房地產市場的行政主管部門，負責本行政區域內城市房地產市場的管理工作。
第六條 市、縣（市）土地管理部門依法對土地使用權的轉讓、出租、抵押進行監督檢查，辦理土地權屬變更登記。
房地產交易中的價格事宜，應依照國家和省規定接受物價部門的管理和監督檢查。
工商行政管理、財政、國有資產、稅務、公安等有關部門應在各自職責範圍內，配合房地產市場行政主管部門做好房地產市場管理工作。
房地產轉讓
第七條 房地產轉讓是指房屋所有權人和國有土地使用權人通過買賣、交換、贈與或其他合法方式，將房屋所有權和國有土地使用權轉移給他人的行為。
下列行為視為房地產轉讓：
（一）一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金建房的；
（二）收購企業或者企業合併、兼併，房地產轉移給新權利人的；
（三）以房地產抵債或以房地產換物的；
（四）以房屋所有權作為獎品的。
第八條 土地使用權轉讓的，其地上建築物、其他附著物隨之轉移。
地上建築物、其他附著物所有權轉讓的，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓。但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
第九條 有下列情形之一的，房地產不得轉讓：
（一）無合法房屋所有權證、國有土地使用權證的；
（二）房屋所有權或土地使用權有爭議的；
（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（四）縣級以上人民政府依法決定收回土地使用權的；
（五）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（六）設定抵押的房地產未書面通知抵押權人的；
（七）依法公告拆遷範圍內的房地產；
（八）法律、法規、規章規定禁止轉讓的其他房地產。
第十條 轉讓房產必須持有房屋所有權證，轉讓國有土地使用權必須持有國有土地使用權證。預售商品房必須持有商品房預售許可證。
第十一條 預售商品房應當向市、縣（市）、上街區房地產市場行政主管部門辦理預售登記。對符合下列條件的，發給商品房預售許可證：
（一）建設單位具有開發經營資格；
（二）持有合法的國有土地使用權證和建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上；
（四）已簽訂建築施工契約並已確定施工進度和交付日期。
第十二條 預售商品房，買賣雙方應簽訂書面商品房預售契約並使用統一文本。
商品房預售人應當按照國家有關規定將商品房預售契約報市、縣（市）、上街區房地產市場行政主管部門登記備案。
商品房預售單位刊發預售廣告，必須向廣告經營單位交驗商品房預售許可證。
第十三條 轉讓共有房地產，須經全體共有人書面同意。在同等條件下，共有人享有優先受讓權。
以買賣方式轉讓已出租的房地產，出租人應提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人享有優先受讓權。
第十四條 單位按住房制度改革的有關規定向職工出售住房，職工享受國家或單位補貼購買或建造的房屋轉讓，按住房制度改革規定購買的擁有有限產權的房屋轉讓，按國家、省、市有關規定辦理。
第十五條 以出讓方式取得國家土地使用權的，轉讓房地產時，必須符合下列條件：
（一）按照出讓契約約定已經支付全部國有土地使用權出讓金，並取得國有土地使用權證書；
（二）按照出讓契約約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，必須已經按出讓契約約定完成投資總額的百分之二十五以上；
（三）按照出讓契約約定屬於成片開發土地的，必須形成工業用地、其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第十六條 以劃撥方式取得國有土地使用權的，或者未繳納國有土地使用權出讓金而依法取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當經市、縣（市）、上街區人民政府批准後方可轉讓。經批准準予轉讓的，由受讓方到土地管理部門辦理國有土地使用權出讓手續，並按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金；經批准可以不辦理國有土地使用權出讓手續的，轉讓方應按照國家和省規定，將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理，由市或縣（市）、上街區房地產市場行政主管部門代收。
第十七條 以買賣方式轉讓房地產的，雙方當事人應當簽訂書面房地產買賣契約並使用統一文本。
以贈與方式轉讓房地產的，應有贈與人的書面證明；以其他方式轉讓房地產的，雙方當事人應簽訂書面轉讓協定。
第十八條 房地產轉讓成交後一個月內，雙方當事人須持房地產買賣契約或轉讓協定到市或縣（市）、上街區房地產市場行政主管部門登記備案。
第十九條 實行房地產成交價申報制度，房地產轉讓權利人申報登記時，應如實申報成交價，不得隱報或瞞報。
第二十條 房地產轉讓當事人應按國家和省有關規定交納稅、費。轉讓成交價低於評估價格又無正當理由的，按評估價格計徵稅、費；轉讓成交價高於評估價格的，按轉讓成交價計徵稅、費。
第二十一條 房地產市場行政主管部門對房地產買賣契約或轉讓協定、交換協定、贈與書進行審查，對符合本條例及有關規定的，轉讓當事人按規定繳納稅、費後，發給受讓人契證。
房地產受讓人應持契證申請房地產變更登記，辦理房屋所有權證，到土地管理部門申請土地使用權變更登記，辦理國有土地使用權證。
房屋租賃
第二十二條 房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十三條 下列行為應視為房屋租賃：
（一）只提供房屋由他人承包經營的；
（二）將房屋內的場地出租給他人使用的；
（三）將房屋內的設施、設備出租給他人就地使用的；
（四）以聯營、入股等形式將房屋或房屋內的設施、設備、場地的使用權提供他人使用，只獲得固定收益，不負盈虧責任的。
第二十四條 公有房屋所有權人出租房屋的，應持房地產出租申請書、房屋所有權證向市或縣（市）、上街區房地產市場行政主管部門申請辦理房地產租賃許可證。房地產租賃許可證許可的內容發生變化時，當事人應在十日內申請變更登記。
房地產租賃許可證實行年度審驗，未按規定審驗的，自行失效。
第二十五條 市、縣（市）、上街區房地產市場行政主管部門應自接到房地產出租申請之日起十五日內，發給房地產租賃許可證。但是，有下列情況之一的，不發給房地產租賃許可證，並書面答覆申請人：
（一）沒有房屋所有權證或產權有爭議的；
（二）違章建築或超過期限的臨時建築；
（三）房屋嚴重損壞影響居住、使用安全的；
（四）在依法公告拆遷範圍內的；
（五）法律、法規、規章禁止出租的其他房屋。
第二十六條 房屋出租，出租人與承租人應當簽訂書面租賃契約並使用統一文本。
第二十七條 房屋租賃契約簽訂後十五日內，當事人應持房地產租賃許可證、房屋租賃契約及承租人身份證明，到市、縣（市）、上街區房地產市場行政主管部門登記備案，並按國家和省有關規定繳納稅、費。
第二十八條 公有住宅房屋的租金應嚴格執行國家和市、縣（市）、上街區人民政府制定的租金政策和標準。
公有非住宅房屋和私有房屋的租金由租賃雙方協商議定。房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上的房屋出租的，應當按照國家和省有關規定將租金中所含的土地收益上繳國家，由市或縣（市）、上街區房地產市場行政主管部門代收。
第二十九條 出租人應按租賃契約約定的時間向承租人提供房屋，並按租賃契約約定的責任負責檢查維修房屋及其設施，保證房屋安全。
出租人不得因租賃房屋向承租人收取租賃契約約定以外的其他費用。
第三十條 承租人應按租賃契約的約定合理使用房屋，不得擅自改變房屋的結構和用途。
承租人確需改變房屋用途或進行裝修的，應徵得出租人同意。
第三十一條 承租人可將承租的房屋部分或全部轉租第三人，但須經出租人同意，並就收益分配協商一致。
轉租人與受轉租人應按本條例規定簽訂租賃契約，並按本條例第二十七條規定申請登記。
第三十二條 轉租的租賃契約約定的租期最後時限不得超過原租賃契約約定的最後租期日期。
轉租的租賃契約生效後，轉租人享有並承擔出租人的權利和義務；受轉租人享有並承擔承租人的權利和義務；轉租人與受轉租人對原出租人負連帶責任。
第三十三條 房屋租賃契約依法簽訂即具有法律約束力，當事人應全面履行，任何一方不得擅自變更或解除。但當事人協商一致的、因不可抗力不能履行或不能全面履行的，可以變更或解除租賃契約。
轉租期間，原租賃契約變更、解除或終止的，因轉租而簽訂的租賃契約隨之相應變更、解除或終止。
第三十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃契約：
（一）利用房屋進行非法活動的；
（二）擅自改變房屋結構和約定用途的；
（三）擅自將房屋轉租第三人的；
（四）拖欠房租累計六個月以上的，租期六個月以下拖欠房租連續兩個月的。
因上述行為給出租人造成損失的，出租人有權要求承租人賠償。
第三十五條 出租人有下列行為之一的，承租人有權要求出租人承擔違約責任和其他相應責任並可解除租賃契約：
（一）未按約定的時間向承租人提供房屋的；
（二）向承租人收取租賃契約約定以外的其他費用的；
（三）干擾或妨礙承租人正常合理使用房屋的；
（四）未按租賃契約約定的責任檢查、維修房屋及其設施，影響承租人使用和居住安全的。
第三十六條 土地使用權和地上建築物、其他附屬房屋出租，由市或縣（市）、上街區房地產市場行政主管部門辦理有關手續。
房地產抵押
第三十七條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產，以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
第三十八條 依法取得所有權的房屋及該房屋占用範圍內的土地使用權可以設定抵押權。國有土地使用權，可以設定抵押權。
下列房地產不得設定抵押：
（一）權屬有爭議的房地產；
（二）用於教育、醫療等公共福利性質的房地產、列入文物保護單位的房地產和農業科研試驗用地；
（三）司法機關、行政機關依法查封、扣押或以其他形式限制轉移的房地產；
（四）在依法公告拆遷範圍內的房地產；
（五）法律、法規規定不得抵押的其他房地產。
第三十九條 以房屋設定抵押的，該房屋使用範圍內的土地使用權同時抵押；以土地使用權設定抵押的，其地上建築物、其他附著物同時抵押。
第四十條 共有的房地產抵押，抵押人應取得其他共有人的書面同意。
第四十一條 已出租的房地產設定抵押時，抵押人應將租賃情況告知抵押權人，將抵押情況告知承租人。抵押契約簽訂後，原租賃契約繼續有效。
第四十二條 房地產抵押，抵押人和抵押權人應簽訂書面抵押契約並使用統一文本。
房地產抵押契約經登記後方為有效。登記之日為抵押契約生效之日。
房地產抵押契約簽訂後，當事人應持房屋所有權證和國有土地使用權證及其他有關證件到房地產市場行政主管部門辦理登記。經審查符合本條例規定的，由房地產市場行政主管部門發給抵押權人房地產抵押權證。
第四十三條 房地產抵押期間，該房屋的所有權證和土地使用權證由抵押人收存，房地產抵押權證由抵押權人收存。
公民、法人和其他組織查詢房地產抵押資料，房地產市場行政主管部門應當無償提供查詢服務。
第四十四條 被抵押的房地產由抵押人管理、維護、保證安全完好，不得損壞或拆除。未書面通知抵押權人的，不得轉讓。
第四十五條 有下列情況之一的，抵押權人可以向房地產市場行政主管部門或者人民法院、仲裁機構申請處分被抵押的房地產：
（一）抵押人未按契約約定履行債務的；
（二）抵押人死亡或被依法宣告死亡、宣告失蹤而無繼承人或受遺贈人；
（三）抵押人的被抵押房地產繼承人或受遺贈人拒絕履行清償債務的；
（四）抵押人解散、破產或被宣布撤銷的。
抵押權人應當自上述情況發生之日起二年內申請處分抵押物。當事人另有約定的，從其約定。
第四十六條 處分被抵押的房地產所得款項，依下列順序分配：
（一）支付處分該房地產的費用；
（二）支付與該抵押房地產有關的應納法定稅、費；
（三）按抵押順序依次償還抵押人所欠債務本息及違約金；
（四）餘額退還抵押人或被抵押房地產繼承人、受遺贈人。
法律、法規另有規定的，從其規定。
房地產拍賣
第四十七條 房地產拍賣是指房地產權利人委託拍賣機構以公開競買的方式轉讓房地產。
第四十八條 有下列情形之一的，當事人可以以拍賣方式轉讓房地產：
（一）房地產權利人轉讓房地產；
（二）房地產抵押權人處分被抵押的房地產；
（三）處理破產企業的房地產；
（四）司法機關、行政機關處理、變賣依法扣押、沒收或採取訴訟保全措施的房地產；
（五）其他需要轉讓、處分的房地產。
第四十九條 拍賣房地產應具有合法的房地產權屬證件，產權無糾紛，符合房地產轉讓條件。
房地產拍賣競買人應具有足夠的競買資金，並向拍賣機構出具金融機構的資信證明。
第五十條 委託拍賣者應根據被拍賣的房地產的具體情況確定最低價，並向競買人提供被拍賣房地產的基本狀況及有關資料檔案。
第五十一條 房地產拍賣前，拍賣機構應當公告拍賣地點、時間、規則。
房地產市場行政主管部門對房地產拍賣活動實行監督。
第五十二條 房地產拍賣成交雙方應當簽訂書面買賣契約。
房地產中介
第五十三條 房地產中介服務機構包括房地產諮詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。
第五十四條 房地產中介服務機構可以從事下列中介服務：
（一）房地產價格評估；
（二）房地產信息服務；
（三）房地產法律、政策及業務諮詢服務；
（四）房地產轉讓、租賃、互換等居間介紹活動；
（五）接受當事人委託，代辦房地產轉讓、租賃、抵押等有關手續；
（六）法律、法規、規章允許從事的其他服務項目。
第五十五條 房地產中介服務機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的財產和經費，能夠獨立承擔民事責任；
（四）有足夠數量具備相應資格的專業人員；
（五）法律、法規規定的其他條件。
凡符合前款規定設立房地產中介服務機構，應當持房地產市場行政主管部門資質審查合格證明到工商行政管理部門申請登記，辦理營業執照後，方可開業。
第五十六條 房地產中介服務機構及從業人員應當接受房地產市場行政主管部門的監督、指導。
第五十七條 房地產中介從業人員應經過房地產業務培訓，取得相應資格證書，方可從事房地產中介服務活動。
第五十八條 房地產轉讓、產權交換、抵押，必須經具有房地產評估資格的評估機構評估價格。
第五十九條 房地產中介服務機構舉辦房地產交易展示會等大型活動，應當報市、縣（市）、上街區房地產市場行政主管部門批准。
法律責任
第六十條 違反本條例第九條、第三十一條第一款、第三十八條第二款規定的，其轉讓、出租、轉租、抵押房地產行為無效，由房地產市場行政主管部門責令糾正。
第六十一條 違反本條例第十一條、第十八條、第十九條、第二十四條第一款、第二十七條、第三十一條第二款、第四十二條第三款規定未辦理登記的，由房地產市場行政主管部門責令限期補辦登記手續，補交稅、費，可以並處一百元以上一千元以下罰款；逾期仍不登記的，處以五百元以上三千元以下罰款。
第六十二條 違反本條例第二十四條規定未辦理房地產租賃許可證的，由房地產市場行政主管部門責令限期補辦，沒收非法所得。
違反本條例第二十五條規定出租房地產的，出租無效，由房地產市場行政主管部門沒收違法所得，並對出租人處以違法所得一倍以下罰款。
第六十三條 違反本條例規定未辦理或偽造、塗改商品房預售許可證預售房屋的，由房地產市場行政主管部門責令停止預售，處以五千元以上二萬元以下罰款；情節嚴重的，處以二萬元以上五萬元以下罰款。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十四條 房地產轉讓、租賃、抵押的當事人，房地產中介服務機構偷漏稅、費的，由稅務部門、房地產市場行政主管部門追繳所偷漏稅、費，並由稅務部門依法處以罰款，房地產市場行政主管部門可以並處應補交費額二倍以下罰款。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十五條 房地產中介服務機構違反本條例第五十九條規定擅自舉辦房地產交易展示會等大型活動的，由房地產市場行政主管部門沒收違法所得。
第六十六條 違反本條例的行為同時違反國家其他法律、法規的，由有關部門依照有關法律、法規規定處理。
對同一違法行為，不得重複罰款和沒收財物。
罰款和沒收財物一律上繳同級財政。
第六十七條 當事人因房地產轉讓、租賃、抵押、拍賣發生爭議的，可以通過協商解決；協商不成或不願協商的，可向人民法院起訴或者根據達成的仲裁協定向仲裁機構申請仲裁。
第六十八條 當事人對房地產市場行政主管部門的具體行政行為不服的，可在接到決定書之日起十五日內向同級人民政府或者上一級房地產市場行政主管部門申請複議。對複議決定不服的，可在接到複議決定書之日起十五日內向人民法院起訴。當事人也可以直接向人民法院起訴。
逾期不申請複議也不起訴，又不執行處罰決定的，作出處罰決定的房地產市場行政主管部門可以申請人民法院強制執行。
第六十九條 房地產市場行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，按有關規定給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
附則
第七十條 在市、縣（市）城市規劃區以外的國有土地範圍內的房地產市場管理，按本條例執行。
第七十一條 市人民政府可以根據本條例有關規定製定實施辦法。
第七十二條 本條例具體套用問題，由市人民政府房地產市場行政主管部門負責解釋。
第七十三條 本條例自1995年7月1日起施行。
