買房貸款:目錄,注意事項,基本事項,注意細節,中國銀行,簡介,貸款材料,貸款擔保,

《買房貸款》一書由北京青年報房地產部編，於2001年4月由經濟日報出版社出版發行。該書講述了買房時如何辦理、怎樣償還住房貸款、調離單位公積金怎么處理、貸款買房是否必須買保險等問題。

基本介紹

中文名：買房貸款
相關文獻：《買房貸款》
編輯：北京青年報房地產部
發行：2001年4月
發行商：經濟日報出版社
目的：指導住房貸款

目錄,注意事項,基本事項,注意細節,中國銀行,簡介,貸款材料,貸款擔保,貸款保險,貸款發放,貸款償還,相關費用,展期貸款,貸款重整,適用對象,貸款流程,貸款條件,利息計算,貸款計算,

注意事項

基本事項

一、申請貸款額度要量力而行
在申請個人住房貸款時，借款人應該對自己的經濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己的收入及支出做出正確的、客觀的預測。
二、辦按揭要選擇好貸款銀行
對借款人來說，如果您購買的是現房或二手房，您就可以自行選擇貸款銀行。站在市民的角度考慮，無疑市民擁有越多的選擇權越好。
三、要選定最合適自己的還款方式
目前基本上有兩種個人住房貸款還款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。等額還款方式的優點在於，借款人可以準確掌握每月的還款額，有計畫地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合於還款初期還款能力較強、並希望在還款初期歸還較大款項以此減少利息支出的個人。
四、向銀行提供資料要真實
申請個人住房商業性貸款，銀行一般要求借款人提供經濟收入證明，對於個人來說，應提供真實的個人職業、職務和經濟收入情況證明。因為如果你的收入沒有達到一定的水平，而你沒有足夠的能力還貸，卻誇大自己的收入水平，很有可能在還款初期發生違約。
五、提供本人住址要準確、及時
借款人提供給銀行的地址準確，就能方便銀行與其的聯繫，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。遇人民銀行調整貸款利率，您就可在年初時收到銀行寄出的調整利率通知。此外，特別提醒借款人注意的是，當您搬遷新居，一定要將新的聯繫地址、聯繫方式及時告知貸款銀行。

注意細節

細節之一：貸前選銀行。

一家服務與價格兩相宜的銀行能夠在客戶的購房還貸過程中起到舉足輕重的作用。各家不同的商業銀行在首付比例、貸款期限及貸款利率三方面都有選擇空間，特別是各自都有針對不同群體個性化的個人貸款方案組合。即使部分客戶已在銀行辦理過個人住房貸款，也可以通過部分商業銀行已經開辦的轉按揭服務將住房貸款業務轉入更適合自己的銀行，從而享受到全方位的房貸金融服務。

細節之二：選擇利率。

利率在房貸中是最重要的價格因素。2006年，不少商業銀行紛紛推出了固定利率個人住房貸款服務，使購房者可以根據自己對未來某一階段利率走勢的判斷，選擇固定利率貸款或浮動利率貸款。並且，大部分銀行的固定利率貸款和浮動利率貸款之間可靈活轉換。如果購房者認為未來一段時間內利率將繼續保持上升，那么他在貸款時就可以選擇固定利率貸款，迴避未來利率上漲所帶來的成本風險；如果購房者認為未來利率將保持下降趨勢，那么他在貸款時就可以選擇浮動利率貸款，迴避固定利率貸款因利率下降而帶來的成本風險。

細節之三：善用公積金。

由於公積金貸款利率相對優惠，因此對於每月繳納公積金的客戶來說，用好自己的公積金非常重要。客戶申請公積金貸款額度一般最多不超過總房價的80%，最長貸款年限為30年；商業性貸款額度（大於90平方米）不超過總房價的70%，最長貸款30年；一手自住房單套建築面積低於90平方米（含90平方米），且根據客戶資信等情況其貸款最高不超過房價的80%；組合貸款的可貸額度是公積金和商業貸款之和不超過總房價的70%。

細節之四：避免逾期吃罰息。

客戶辦理房貸後保證每月堅持按時還款非常重要。一旦因粗心或其他原因逾期沒有及時還款，不僅需要向銀行繳納罰息，而且會影響自己的信用記錄，這損失就遠遠不是經濟上能夠彌補的了。據了解，目前國內大多數銀行規定，一旦拖欠額大於分期還款額的六倍就是逾期。借款人如果到期不還，銀行加收逾期息；借款人如果連續6個月不還，銀行通過催收，仍不歸還的，銀行將通過法律渠道解決。因此在辦理個人住房貸款時，借款人必須對自己的還款能力有一個長遠謹慎的考慮。

中國銀行

簡介

個人商業用房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發放的用於購買商業用房(包括商鋪和辦公用房)的商業性貸款。

貸款限額: 個人商業用房貸款的最高限額不得超過所購商業用房價格(評估價格與交易價格孰低原則)的50%，其中房屋性質為商住兩用的房屋不得超過55%。

貸款期限:個人商業用房貸款期限原則上不超過十年(含十年)。

貸款利率:個人商業用房貸款利率按中國人民銀行相關規定執行，利率不低於中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。貸款期限在一年以內的，按契約利率計息，遇法定利率調整利率不變;貸款期限在一年以上的，遇法定利率調整，於下年初開始按相應利率檔次執行新的利率水平。

貸款材料

1、借款申請書;

2、有效身份證件及其複印件;

3、營業執照副本及複印件、稅務登記副本及複印件或個人家庭收入證明;

4、已支付所購商業用房價款規定比例首付款的證明;

5、中國銀行認可的經濟收入或償還貸款計畫;

6、購買商業用房契約、協定或其他有效檔案;

7、抵押物或質物清單、權屬證明、有處分權人同意抵押或質押的證明及抵押物估價檔案;

8、保證人同意提供擔保的書面檔案及資信證明;

9、借款人或開發商應向貸款人提供證明商業用房手續齊全、項目合法的資料;

10、中國銀行要求提供的其他證明檔案或資料。

貸款擔保

如果您申請個人商業用房貸款，應在簽訂借款契約之前提供中國銀行認可的財產抵押、質押或第三方不可撤銷的連帶責任保證。

貸款保險

以資產作為抵押物的客戶應根據中國銀行的要求辦理抵押物保險，保險期不得短於借款期限，還款責任險投保金額不得低於貸款本金和利息之和，中國銀行應為保險單註明的第一受益人。保險單不得有任何有損中國銀行權益的限制條件。在貸款未償清期間，保險單正本交中國銀行執管。

在保險有效期內，您不應以任何理由中斷或撤銷保險;如保險中斷，中國銀行有權代為投保。如發生保險責任範圍以外的損毀，您應及時通知中國銀行，並落實其它擔保。否則，中國銀行有權提前收回貸款。

貸款發放

《抵/質押契約》或《保證契約》生效後，中國銀行將按《借款契約》約定將貸款一次或分次劃至您指定的購買住房開發商(售房單位)或個人的專用賬戶，由中國銀行監管使用。

貸款償還

貸款人與借款人應在借款契約中明確約定還款方式和還本付息計畫，授權貸款人可在約定的還款日主動從借款人指定的賬戶中扣收貸款本息。貸款期限在1年以內(含1年)的，可按月償還貸款本息或到期一次償清貸款本息。貸款期限在1年以上的，借款人應按月並自使用貸款後第二個月開始按月償付貸款本息。

借款人在借款契約生效後，若有足夠的資金來源，可提前向貸款人提出部分或全部提前還款申請，貸款人可按契約約定按提前還款金額收取一定比例的費用。

展期貸款

如果您不能按照契約規定的期限償還貸款本息，應提前30個工作日向貸款人申請展期。展期申請經中國銀行審查批准後，借貸雙方應簽訂展期協定。展期協定須經抵(質)押人、保證人書面認可，並辦理延長抵(質)押登記、保險手續;對以分期付款方式償還貸款的，不得辦理展期，但借貸雙方可協商進行貸款重整。

貸款重整

借款人因正當理由不能按原計畫償還貸款本息，可提前30個工作日向貸款人申請進行債務重整，即調整貸款期限和每期還款數額。重整期限與已還款期限之和不得超過10年。貸款重整原則上不超過一次。重整後的貸款金額應小於原借款餘額，貸款利率執行原貸款發放日至重整後的貸款到期日的同檔次期限利率。如貸款重整涉及貸款期限的變更，除非擔保契約另有約定，應取得擔保人的書面同意。

適用對象

(一)具有完全民事行為能力的自然人;

(二)在中國境內具有常駐戶口或有效居留身份，外籍人士(港澳台居民及華僑除外)應同時提供一年以上的有效僱傭契約或學籍證明。

(三)具有穩定收入，良好信用，有按期償還借款本息的能力;

(四)在中國銀行開立結算賬戶;

(五)借款人應提供經貸款人認可的有效擔保;

(六)貸款人規定的其他條件。

貸款流程

（1）選擇房產

購房者如想獲得樓宇按揭服務，在選擇房產時應著重了解這方面的內容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發展商開發建設的房產是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。

（2）辦理按揭貸款申請

購房者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持後，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關於購房者獲得按揭貸款支持的規定，準備有關法律檔案，填報《按揭貸款申請書》。

（3）簽訂購房契約

銀行收到購房者遞交的按揭申請有關法律檔案，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件後，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售契約》。

（4）簽訂樓宇按揭契約

購房者在簽訂購房契約，並取得交納房款的憑證後，持銀行規定的有關法律檔案與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款契約》明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。

（5）辦理抵押登記、保險

購房者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款契約》及購房契約到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房，在竣工後應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由於按揭貸款期間相對較長，銀行為防範貸款風險，要求購房者申請人壽、財產保險。購房者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少於抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執管。

（6）開立專門還款賬戶

購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款契約》後，按契約約定，在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶，並簽訂授權書，授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款契約有關的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款契約》約定義務。

七要

一、申請貸款額度要量力而行。在申請個人住房貸款時，借款人應該對自己的經濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預測。一般來說，要從自己的年齡、學歷、所從事的職業的行業前景、單位性質等因素分析自己的預期收入趨勢，同時兼顧未來大額支出因素後，才可謹慎地確定貸款金額、貸款期限和還款方式，根據自己的收入水平設計還款計畫，並適當留有餘地。

二、辦按揭要選擇好貸款銀行。對借款人來說，如果您購買的是現房或二手房，可以自行選擇貸款銀行。三、要選定最適合自己的還款方式。基本上有兩種個人住房貸款還款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。借款人若採用等額還款方式，在整個還款期的每個月份，還款額將保持不變(調整利率除外)，在還款初期，利息占每月還款總額的大部分。隨著時間的推移，本金逐漸攤還，貸款餘額逐漸減少，由此應還利息不斷降低，還款額中利息的比重將不斷減少，本金比重將不斷增加。

而採用等額本金還款方式，其本金在整個還款期內平均分攤，利息則按貸款本金餘額逐日計算，並與本金一起償還。對於借款人來說，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。對於每個借款人來說，在與銀行簽訂借款契約時，要先對兩種還款方式進行了解，確定最適合自己的還款方式，因為還款方式一旦在契約中約定，在整個借款期間就不得更改。

四、向銀行提供資料要真實。申請個人住房商業性貸款，銀行一般要求借款人提供經濟收入證明，對於個人來說，應提供真實的個人職業、職務和經濟收入情況證明。因為如果你的收入沒有達到一定的水平，而你沒有足夠的能力還貸，卻誇大自己的收入水平，很有可能在還貸初期發生違約，五、提供本人住址要準確、及時。借款人提供給銀行的地址準確，就能方便銀行與他的聯繫，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。此外，特別提醒借款人注意的是，當您搬入新居，一定要將新的聯繫地址、聯繫方式及時告知貸款銀行。不然，借款人一旦接不到貸款銀行的有關通知，會造成一些不必要的麻煩。

六、確定產權人時要考慮到退稅。根據有關規定，對於1998年6月1日以後購買商品房的個人，可享受個人所得稅計征稅基抵扣。由於抵扣的對象只限於房產證上列舉姓名的房屋產權擁有者，所以對於每個家庭來說，要慎重確定所購住房的房地產權利人(購房人)，不要因為買房時沒有充分考慮到家庭成員的退稅問題，而到貸款手續辦完、抵押登記手續辦妥後，再提出增加房地產權利人(購房人)，這時，操作的難度就大了。

七、每月要按時還款避免罰息。對借款人來說，一旦與銀行簽訂借款契約，就應該在簽約的一個月內，將首期還款足額存入您指定的還款賬戶中，供銀行扣款，因為從貸款發放的次月起，您就進入了還款期，每月應按約定還款日，委託貸款銀行從自己的存款賬戶或信用卡賬戶上自動扣款，對借款人來說，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由於自己的疏忽造成違約而被銀行罰息。

七不要

一、申請貸款前不要動用公積金。如果借款人在貸款前提取公積金儲存餘額用於支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金餘額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請不到公積金貸款。

二、在借款最初一年內不要提前還款。按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年後提出，並且您歸還的金額應超過6個月的還款額。

三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。當您在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐。可向銀行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就會受理您的延長借款期限申請，但是，借款期限變更按規定只可辦理一次。

四、取得房產證後不要忘記退稅。當您購買商品房時，應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫入買房契約，並且在簽訂契約，支付房款後即辦理;購房者已繳個人所得稅稅基抵扣;申請，取得本人的;稅收通用繳款書;。待您辦妥房地產權利證明後的6個月內，應前往稅務部門辦理退稅手續。

五、貸款後出租住房不要忘記告知義務。當您在貸款期間出租已經抵押的房屋，您必須將已抵押的事實書面告知承租人。

六、貸款還清後不要忘記撤銷抵押。當您還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。

七、不要遺失借款契約和借據。申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款契約和借據都是重要的法律檔案，由於借款期限最長可達30年，作為借款人，您應當妥善保管您的契約和借據，同時認真閱讀契約的條款，了解自己的權利和義務。

貸款條件

1. 年齡在18-60歲的自然人（港澳台及外籍亦可）

2.具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力

3.借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲

4.有合法有效的購買、建造、大修住房的契約、協定以及貸款行要求提供的其他證明檔案。

5.有所購住房全部價款30%以上的自籌資金（對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的, 自籌資金比例為20%），並保證用於支付所購住房的首付款。

6.有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。

利息計算

一、利息計算的基本常識

(一)人民幣業務的利率換算公式為（註：存貸通用）：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)銀行可採用積數計息法和逐筆計息法計算利息。

1.積數計息法按實際天數每日累計賬戶餘額，以累計積數乘以日利率計算利息。計息公式為：

利息=累計計息積數×日利率，其中累計計息積數=每日餘額合計數。

2.逐筆計息法按預先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：

計息期為整年(月)的，計息公式為：

①利息=本金×年(月)數×年(月)利率

計息期有整年(月)又有零頭天數的，計息公式為：

②利息=本金×年(月)數×年(月)利率+本金×零頭天數×日利率

同時，銀行可選擇將計息期全部化為實際天數計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當月公曆實際天數，計息公式為：

③利息=本金×實際天數×日利率

這三個計算公式實質相同，但由於利率換算中一年只作360天，但實際按日利率計算時，一年將作365天計算，得出的結果會稍有偏差。具體採用那一個公式計算，央行賦予了金融機構自主選擇的權利。因此，當事人和金融機構可以就此在契約中約定。

（三）複利：複利即對利息按一定的利率加收利息。按照央行的規定，借款方未按照契約約定的時間償還利息的，就要加收複利。

（四）罰息：貸款人未按規定期限歸還銀行貸款,銀行按與當事人簽訂的契約對失約人的處罰利息叫銀行罰息。

（五）貸款逾期違約金：性質與罰息相同，對契約違約方的懲罰措施。

（六）計息方法的制定與備案

全國性商業銀行法人制定的計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報中國人民銀行總行備案並告知客戶；區域性商業銀行和城市信用社法人報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案並告知客戶；農村信用社縣聯社法人可根據所在縣農村信用社的實際情況制定計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案，並由農村信用社法人告知客戶。

（七）參考依據：

1.《人民幣利率管理規定》銀髮【1999】77號。

2.《中國人民銀行關於人民幣貸款利率有關問題的通知》銀髮【2003】251號。

3.《中國人民銀行關於人民幣存貸款計結息問題的通知》銀髮【2005】129號。

貸款計算

一、貸款買房前

在貸款買房前，消費者可使用帶購房能力評估的房貸計算器，該功能可根據消費者分配在購房上的錢款總額，家庭收入，每月用在購房上的支出，貸款年限及房屋面積，計算出家庭能力範圍內的購房總價，為選房、比較房屋、還款能力做出客觀的評估。

二、貸款買房時

在貸款買房時，用戶可以選擇包含等額本息、等額本金以及公積金貸款計算器。其目的是通過消費者選擇不同的貸款類型、還款年限、以及貸款利率，計算出貸款總額、利息款額以及月還款額等信息，為消費者準確計算出具體房型的貸款及還款信息。

三、貸款買房後

貸款買房後，消費者可以選擇提前還款計算器和稅費計算器。提前還款計算器是指消費者根據自身貸款產品的基本信息，計算出不同時間內提前還款的費用，以對比提前還款與正常還款之間的利益差別。

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