首套房貸

首套房貸是指銀行向借款人發放的用於購買第一套自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。2011年12月，廣州、北京、天津等地的部分銀行首套房貸利率回歸基準，二套房貸沒有放鬆跡象。王珏林對此表示利率回歸基準並不是政策放鬆。

基本介紹

• 中文名：首套房貸
• 外文名：First mortgage

房貸利率

央行於2008年9月宣布下調貸款基準利率，其他期限檔次貸款基準利率作相應調整。調整後，5年及以上房貸基準利率為7.74%，優惠後相當於6.58%。如果市民已經申請了房貸，並處於正常還款階段，那么房貸將從明年1月1日起按新的貸款利率執行。

2006年8月19日後，5年及以上房貸基準利率為6.84%，首次貸款購房最多可以優惠15%，相當於5.81%。多數房貸2007年執行的還是這一利率。

經過2007年數次加息後，5年及以上房貸基準利率為7.83%，優惠後相當於6.66%。也就是說，2008年1月1日開始，所有銀行首套商業房貸執行最低6.66%的利率，比2007年提高了0.85個百分點。

如果是首次商業貸款購房，60萬元貸款30年期，按等額本息還款法計算，月供為3824元，而2008年相同條件下房貸月供則為3854元，即2009年月供減少30元，減少幅度為0.78%；如果是80萬元貸款30年期，新月供5098元，2008年月供5139元，2009年月供減少41元，減幅為0.8%；如果是60萬元貸款20年期，新月供4501元，2008年月供4529元，2009年月供減少28元,減幅為0.62%。

二次貸款購房不能享受15%的優惠，而是執行基準利率的1.1倍。如果是60萬元二次貸款購房，30年期最新月供為4619元，比2008年減少43元；20年期最新月供為5212元，比2008年減少38元。如果是公積金貸款，60萬元30年期新月供3269元，2008年為3302元，2009年月供減少33元；20年期新月供4003元，比2008年減少30元。

國內最大的線上金融搜尋平台融360昨日發布2014年年度房貸報告顯示，北京市的房貸利率領跑“全國利率最低城市”排行榜。報告還預測稱，寬鬆仍為2015年房貸市場主基調，且降低二套房首付比例是大勢所趨。此外，降低二手房交易營業稅及契稅稅率，或者降低稅費免徵年限等減免稅費措施也有望出台。

二次調控

2010年9月29日央視《新聞聯播》公布樓市二次調控政策，政策規定各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上。

線上調查

新浪樂居2010年9月29日晚發起“樓市第二輪調控調查”，截止2010年9月30日上午11時，近2000名網友參與了調查。調查顯示7成網友對“首套房貸首付提至30%能否遏制高房價”的問題持否定態度，僅13.7%的人認為能夠遏制高房價。新政策一定程度上影響了網友購房計畫，參與調查的網友中52.9%的人表示半年內不計畫買房，26.2%的網友稱有買房計畫，兩者人數分別為1019和504人。

線上調查

新政規定，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用於購買住房。對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。

線上調查

利率調整

2012年11月13日，建設銀行北京分行將首套房貸款利率上調到基準利率的1.05倍，申請貸款人如果希望儘快放款，就需要主動上浮利率到基準利率的1.1倍。全國城市的部分銀行首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準利率基礎上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的銀行。

統計：14個城市 上調首套房貸利率

記者注意到，首套房貸款利率上調城市一共有14個，以東部一線城市為主，其次為中部城市，西部城市除了成都外，其他還未見有相關報導。

事實上，從今年年初開始至今，上海、杭州等全國十餘城市的部分銀行已陸續上調首套房貸款利率，從7折、8.5折優惠上調到基準利率，目前又繼續上浮5%-30%。

深圳，由於信貸額度緊張，深圳各家銀行首套房貸款利率早在今年1月就普遍上浮，建行在深圳早已執行基準利率1.05倍的政策，中行、興業為1.1倍。長春，今年4月即有銀行在基準利率基礎上上浮10%，9月初，再上浮到15%，目前大多數銀行首套房貸款利率上浮20%，部分股份制銀行甚至上浮50%。

最高上浮50% 年利率達10.575%

對上浮首套房貸款利率的城市盤點發現，各城市首套房貸款利率上調幅度差異較大。目前北京、上海、廣州、深圳、杭州的大部分銀行上調幅度普遍在5%—10%；而成都、濟南在5%-20%；長沙、武漢則更高，為10%-30%；長春創各城市紀錄，部分股份制銀行最高上調50%，利率高達10.575%。

濟南，中行、農行、交通銀行及大多數股份制銀行在基準利率的基礎上上浮5%-20%不等。上海，中國銀行仍執行基準利率，但多家商業銀行的首套房貸款利率已有不同程度上浮，建行在浦東目前執行的是基準利率的1.05倍，光大銀行首套房貸款利率已上浮5%-10%，廣發銀行上浮10%。

不過，以上城市基本都實行根據客戶情況實施差異化貸款利率政策，如北京建設銀行，如需儘快放款，需要主動上浮利率到基準利率的1.1倍，即上浮10%。

從2010年10月30日起，上海銀行業目前已全面收緊個人房貸，包括中行、工行、中信、深發展在內的多家銀行已陸續將首套房貸利率下限上調至基準利率的0.85倍，取消對首套住房貸款利率7折優惠。

多家銀行證實，11月1日起，商業銀行購買首套住房執行的房貸最低標準變為：首付最低30%，利率為同檔期基準利率下浮15%；二套住房為首付最低50%，利率執行同檔期基準利率的1.1倍，禁止對第三套及以上住房提供貸款。

不過，對於已申請貸款而還未獲得審批的購房者，各家銀行執行利率標準並不一樣。某銀行房貸審批部門人士稱，在接到新通知後，銀行房貸審批部門已經停止了對7折利率申請，現在手中積壓的房貸按揭基本按照新利率執行。

但也有銀行相關負責人表示，新標準只是對11月以後提出貸款申請的客戶有效，而已經遞交申請的房貸客戶仍舊按照老的優惠利率標準執行，“有些客戶還是能趕上7折優惠利率的末班車”。

首付款比

政策介紹

住房貸款“一刀切”全部至少三成首付，三套房及以上房貸全部停發！2010年9月29日晚間，央行、銀監會聯合在官網上發布通知，決定完善差別化住房信貸政策、調節和引導住房需求。銀行人士認為，相對於三套房貸的停發，首套房貸至少首付三成，對貸款購買首套房者影響更大。

增大壓力

首次購房者壓力大增

相對於此前陸續發布的樓市調控政策，本次涉及房貸的最新內容是“對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上”，這意味著，即使是首次購房也將面臨至少三成首付，而此前的政策對首次購買套型建築面積在90㎡以下的家庭，仍可給予兩成首付。

2010年9月29日晚銀行人士表示，由於訊息剛剛發布，尚未收到監管部門或總行通知。一家股份制銀行房貸部門負責人表示，從此次發布的新政來看，對首次購房者影響更大。“比如一套房子總價100萬元，兩成首付只需20萬元，三成將立即多出10萬元，這對首次購房者尤其是有剛性需求的年輕購房群體，壓力將大增。”

但也有銀行人士認為，這對那些同時在多家銀行首次申請按揭、較難從徵信系統中發現的投機炒樓者來說，則增加了成本，具有一定的打擊抑制作用。

銀行影響

禁三套房貸對銀行影響不大

二套房貸仍是嚴格執行首付款比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍的規定，針對外地人購房的“不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款”的政策得到重申。三套及以上房貸則被“明令禁止”。

在三套房貸的發放上，廣州經歷幾松幾緊，在2010年8月底開始又已全面收緊，工、農、中、建、交五大行全面停貸三套房，民生、興業等股份制銀行也已停發，能發放三套房貸的銀行已屬少數，且首付和利率都大幅提升，比如首付多在5.5成，利率提高到基準利率的1.2倍。“這一塊影響不會特別大。”一家國有銀行房貸部門老總表示，隨著首付和利率成本的增加，申請三套房貸的人本來就有所減少，“一刀切”等於明確了此前“遮遮掩掩”的政策。

突擊申請

突擊申請恐難趕“末班車”

由於政策推出的時機比較微妙，恰好在“銀十”的前一天，會否令不少買家在國慶黃金周時突擊貸款？

“可能性不大。”上述銀行人士均表示，雖然銀行暫未接到通知，但央行、銀監會已放出政策，銀行將等待總行安排，即使9月30日仍未接到通知，但多半將是受理而暫不審批，而且，從申請到審批也至少需要十幾個工作日，那時細則已出，購房者按新政執行的可能性大，因此即使是現在突擊申請也很難按目前的政策來辦，但已審批通過的應仍會發放。

優惠變化

訊息

首套房貸七折利率已取消

“10月30日接到通知，從11月1日起取消首套房貸七折利率，目前首套房貸已經開始執行八五折利率。”2010年11月1日，中國工商銀行焦作分行個貸部相關負責人說。

房貸漫畫

同日，中國銀行焦作分行、中國建設銀行焦作分行等多家銀行的房貸部門表示，多數銀行都接到了相關通知，並已經按照通知要求開始執行新的首套房貸優惠利率。

據悉，綜合2010年多次樓市調控，焦作市多家銀行在房貸政策上最新的執行標準是：購買首套房並申請銀行按揭的，首付最低30%，利率為同檔期基準利率下浮15%，也就是首套房貸優惠利率最低按8.5折執行；二套房貸首付最低50%，利率執行同檔期基準利率的1.1倍；停止對第三套及以上住房提供貸款。

影響

存量房貸暫不受影響

市民李先生2009年年底貸款購買了一套住房，當時與銀行簽訂契約並享受了首套房七折利率。“首套房貸七折優惠利率已經取消，目前在供的房貸是不是也要執行新的利率？”面對首套房貸優惠利率的變化，李先生不無擔心。

此次銀行方面接到的通知並未涉及存量房貸的調整，各家銀行仍舊會按照以前和客戶所訂立的契約條款執行。

“雖然利率折扣不會調整，但是在供房貸的還款者壓力也會有所增加。”銀行的相關工作人員表示，2010年央行剛剛加息一次，5年以上貸款年利率從原來的5.94%上調到了6.14%，按照相關利率調整規定，銀行會在次年的1月1日作出相應調整，不少供樓者的負擔因此將會增加。

“早在取消首套房貸七折優惠利率的訊息之前，多數銀行在實際操作中已經取消了七折利率。”焦作市人民路一家房地產公司的銷售人員王女士說。

王女士的說法，得到了焦作市多家房地產公司銷售人員的認同。2010年以來焦作市新增加的房貸中，享受到首套房貸七折優惠利率的很少。

2010年上半年，首套房貸七折優惠利率就“名存實亡”，多家銀行執行的基本上都是八五折優惠，少數還能申請到八折或者七五折；2010年下半年以來，銀行在房貸方面的政策更加收緊，首套房貸八五折優惠利率漸漸成了主流。

“監管部門要求取消首套房貸七折優惠利率不過是對政策的一次明確，可能會加重購房者的觀望情緒。”焦作市人民路某樓盤的銷售負責人張先生說，對銀行來說，新政開始執行後可能會使其提高受益、降低風險；對房產商來說，由於之前利率調整的“鋪墊”，在實際操作中影響預計不會不大。

算賬

20年期28萬元貸款多還3萬多元

“購買首套房很多都是為了滿足剛性住房需求，取消首套房貸七折優惠利率會不會誤傷這些人的利益？”市民趙先生剛剛在焦作市人民路某樓盤看中一套房子，首套房貸優惠利率的變化，讓他有些吃不消。

趙先生介紹，他準備購買的房子總價為40萬元，需要支付30%的首付款總計12萬元，餘下的28萬元房款要利用銀行貸款支付，他計畫的還款期限是20年。“政策調整之前，銀行可以按照七折利率放貸，現在則要按照八五折利率放貸。”趙先生說，對於向他一樣的剛性需求首次購房者來說，取消首套房貸七折優惠利率帶來的負擔是很大的。

按照目前的5年以上貸款年利率6.14%來計算，如果按照七折來計算，趙先生的20年期28萬元房貸每月需償還本息1741.03元，20年共需償還本息417847.2元；如果按照八五折利率計算，他每月需償還本息1881.92元，20年共需償還本息451660.8元。這樣算下來，趙先生每月多還款140.89元，一共多償還本息33813.6元。

質疑

政策過後或報復反彈

本輪巨觀調控從2010年4月份開始，堪稱史上最嚴厲政策。不過，對於此次提高首次置業者的購房門檻，專家則提出了自己的質疑。

曾英傑表示，不反對出台打擊投資客政策，但此次提高首套房貸款利率，會讓首次置業者的購房夢難以實現的情況下，調控效果會起到反作用，讓更多的購房者對目前的調控政策感到反感，相信這也是巨觀調控政策的制定者不願意看到的。

此外，之前的政策是針對改善性以及投資性買家，此次的政策明顯就是針對剛性需求買家。如此來打壓樓市，只怕政策停止後，樓市的報復性反彈會強烈很多。

萬元還款

參照2010年10月20日後最新房貸基準利率 以1萬元貸款為例

貸款年限	年利率 %	月利率 ‰	月還款額 （元）
1	5.56	4.633	利隨本清
2	5.60	4.667	441.41
3	5.60	4.667	302.41
4	5.96	4.967	234.67
5	5.96	4.967	193.14
6	6.14	5.117	166.39
7	6.14	5.117	146.76
8	6.14	5.117	132.1
9	6.14	5.117	120.75
10	6.14	5.117	111.72
11	6.14	5.117	104.39
12	6.14	5.117	98.31
13	6.14	5.117	93.21
14	6.14	5.117	88.87
15	6.14	5.117	85.14
16	6.14	5.117	81.91
17	6.14	5.117	79.09
18	6.14	5.117	76.61
19	6.14	5.117	74.41
20	6.14	5.117	72.45
21	6.14	5.117	70.71
22	6.14	5.117	69.14
23	6.14	5.117	67.72
24	6.14	5.117	66.45
25	6.14	5.117	65.29
26	6.14	5.117	64.24
27	6.14	5.117	63.28
28	6.14	5.117	62.4
29	6.14	5.117	61.59
30	6.14	5.117	60.86

房貸回應

1提問:為什麼利息一下子提這么高？銀行是不是收到了什麼指示？

搜狐微博@劉杉V財經評論：應該不是什麼新的調控政策，主要原因是銀行資金短缺，特別是上周國務院要求銀行向小企業貸款後，銀行可貸資金減少，其必然把資源向大客戶集中，所以減少個人房貸。

2提問:為什麼銀行連首套房貸款都要漲，房貸不是銀行的優質業務嗎？

搜狐微博@劉杉V財經評論：沒錯，房貸的確是銀行最優良資產，其一般都想在這個領域擴展。此番漲價，一是銀行資金緊張，優先保大客戶貸款，這符合銀行長遠利益；二是銀行不看好房貸發展，目前北京全款買房數量增長較快，所以銀行認為在限購條件下，房貸增長速度下降，所以全力保大企業大客戶。

3提問:房地產商到底有沒有所謂道德的血液？這個政策是銀行和開發商商量好的吧？

搜狐微博@劉杉V財經評論：不能用道德要求商人，房價問題是政府和政策問題，開發商喝湯，政府才是吃肉的。這個政策對開發商不利，銀行為自身利益制定的。

搜狐微博@謝紅玲：房貸收緊,開發商也拿不到錢了,所以他倆在這事上不是統一戰線。

4提問:現在買房划算還是等兩個月買更划算？在北京買划算，還是在二線城市買划算？

搜狐微博@劉杉V財經評論：北京太貴了，也不適合居住，我認為二線城市舒服。兩個月後買房更實惠

搜狐微博@謝紅玲：首先還是考慮清楚你買房的目的吧.如果是自住,還是在工作的地方買;如果是投資,也要看長期投還是短期投。

回歸基準

2011年12月14日，包括廣州、北京、天津等地的部分銀行首套房貸利率回歸基準，二套房貸也絲毫沒有放鬆跡象。

“每年年底都是銀行信貸額度最緊張的時候，最近幾年大部分銀行在12月份都會相對收緊房貸政策，但是2011年房貸業務則出現了部分回暖，部分銀行的房貸利率基準上浮減少，大部分都維持在基準線。”北京中原地產市場總監張大偉說。

“首套住房需求應屬合理住房需求，調控政策本就沒有限控，利率回歸基準並不是政策放鬆，恰恰是調控政策‘有限有所不限’的體現。”住建部政策研究中心副主任王珏林說，政府的樓市調控決心、政策不會改變。

金融問題專家趙慶明認為，首套房貸的放鬆主要是因銀行資金面變得相對充裕，與樓市調控是否有所鬆動無關。