基本介紹
簡介,實現,確認,會計處理,舉例分析,法律依據,相關政策,涉及稅收,出租用於居住的,出租用於經營的,
簡介
實現
租賃收入的確認，一般應於租金已經收到，或者取得了獲取租金收入憑據時，確認租金收入的實現。
確認
租賃收入的確認：
企業租金收入，包括企業出租固定資產、包裝物和其他特許權以外的資產使用權取得的收入，應全額計入收人總額，按以下原則確認收人：
一、收入時間確認的原則
企業租金收入同時滿足下列條件的，應當確認收入，計人收入總額：一是相關的經濟利益預計將流入企業;二是收入的金額能夠可靠地計量。對於一次收到多年租金的，應當在租賃期內各個期間按照直線法確認收入的實現。
二、收入金額確認的原則
企業租金收入金額，按照有關租賃契約或協定約定的租金全額確定
會計處理
租賃公司一、本科目核算企業（租賃）確認的租賃收入。
舉例分析
電視台頻道租賃收入的核算
【例1】星光電視台由於其豐富的頻道資源，所以對外進行頻道租賃。一家規模較小的地方電視台由於自身能力的限制決定租用其頻道，於20×4年8月並簽訂了租賃契約，租期1年，租金120 000元，每月末支付10 000元。星光電視台發生租賃成本3 000元。
(1)20×4年8月份星光台收到租金時，作會計分錄如下：
借：銀行存款10 000
貸：其他業務收入——頻道租賃收入 10 000
(2)結轉成本時，作會計分錄如下：
借：其他業務支出——頻道租賃成本 3 000
貸：累計折舊 3 000
(3)計算應繳納營業稅(10 000×5%=500)時，作會計分錄如下：
借：其他業務支出——營業稅 500
衛星轉送收入的核算
【例2】 20×4年8月份星光電視台利用其所有的通訊衛星為某企業進行加密的信息傳送服務，該企業一次性支付使用費300 000元。星光台發生傳送成本100 000元。
(1)星光台確認收入時，作會計分錄如下：
借：銀行存款 300 000
貸：其他業務收入——衛星轉送收入 300 000
(2)結轉成本時，作會計分錄如下：
借：其他業務支出——衛星轉送成本 100 000
貸：勞務成本——傳送成本 100 000
(3)計算應繳納營業稅(300 000×5%=15 000)時，作會計分錄如下：
借：其他業務支出——營業稅 15 000
銷售電視節目報收入的核算
【例3】星光電視台為使廣大觀眾更加方便地收看電視節目，於是開發製作電視節目報向觀眾銷售。該電視台20×4年8月份的電視節目報收入60 000元，電視報的製作成本12 000元。
(1)確認收入時，作會計分錄如下：
借：現金 60 000
貸：其他業務收入——電視節目報收入 60 000
(2)結轉成本時，作會計分錄如下：
借：其他業務支出——電視節目報成本 12 000
貸：勞務成本——電視報製作成本 12 000
租賃公司
租賃公司(3)計算應繳納營業稅(60 000×5%=3 000)時，作會計分錄如下：
借：其他業務支出——營業稅 3 000
貸：應交稅金——應交營業稅 3 000
月末，將8月份收入、成本及稅金轉入本年利潤。
——頻道租賃收入10 000
——衛星轉送收入 300 000
——電視節目報收入 60 000
貸：本年利潤 105 370 000
借：本年利潤 70 383 500
主營業務稅金及附加 5 250 000
其他業務支出——頻道租賃成本 3 000
——衛星轉送成本 100 000
——電視節目報成本 12 000
——營業稅 18 500
星光電視台20X4年8月份利潤總額如下：
105 370 000-70 383 500=34 986 500(元)
法律依據
根據《契約法》第225條規定，關於租賃收益歸屬，在一般情況下，在租賃期間，承租人因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有。在租賃契約中，有的承租人純粹是為了自己使用租賃物，而有的承租人則是為了利用租賃物來開展業務、取得利潤，收益權也是承租人的一項基本權利。當然，當事人另有約定的除外。
1997年3月14日，國家稅務總局國稅發[1997]035號《關於外國企業在中國境內取得的利息、租金收入是否徵收營業稅問題的通知》第一條規定：“對外國企業在中國國境內沒有設立機構、場所而從中國取得的利息收入、出租有形動產的租評收入，不徵收營業稅”。該政策從1997年1月1日起執行。
一、上述優惠政策適用於在中華人民共和國境內沒有設立機構、場所且從中國取得利息收入、出租有形動產的租金收入的外國企業。外國企業，比照《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》的規定，是指在中國境內設立機構、場所，從事生產、經營和雖未設立機構、場所，而有來源於中國境內所得的外國公司、企業和其他經濟組織。機構、場所，比照《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》的規定，是指管理機構、營業機構、辦事機構和工廠、開採自然資源的場所、承包建築、安裝、裝配、勘探等工程作業的場所和提供勞務的場所以及營業代理人。
利息收入是指滿足上述條件的外國企業將資金貸與中國境內的使用單位而取得的利息收入。有形動產是相對於不動產而言的，是指能夠移動且在使用過程中保持原有實物形態的資產。主要包括機器、設備、器具、工具等如飛機、汽車、船舶等。
判定取得利息、租金收入的外國企業是否徵收營業稅的程式：
一、外國企業應向主管稅務局（所）提供的相關材料：（一）沒有設立機構、場所的外國企業，應提供本國的合法有效證件；（二）租賃、借款契約複印件；（三）相關收入原始憑證的複印件。
二、主管稅務局（所）應根據納稅人提供的材料，進行審查，判定其是否應該徵稅，判定後報區（市、縣）局審核，審核同意後，按政策征免營業稅。
舉例：日本某公司（在中國沒有設立機構、場所）1998年1月1日與中國沿海某市一家企業簽訂了一份借款契約，金額為人民幣1000萬元，期限為1年，年利率為15%，同時又向該企業提供一艘鑽井船，年租金為人民幣800萬元。問：該公司本年度應繳多少營業稅？
答：不應徵稅。因為該公司是外國企業且在中國境內沒有設立機構、場所，根據國稅發[1997]035號文規定，其1997年1月1日後從中國境內取得的利息收入150萬元和出租有形動產的租金收入800萬元，不徵收營業稅。
相關政策
財政部、國家稅務總局2008年出台稅收優惠政策，支持住房租賃市場發展以及廉租住房、經濟適用住房建設。這份名為《關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(以下稱《通知》)規定，個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半徵收契稅；廉租住房經營管理單位的租金收入，免徵營業稅、房產稅；對個人出租住房取得的所得減征10%的個人所得稅。《通知》規定，從2008年3月1日起，對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率徵收個人所得稅；對個人出租、承租住房簽訂的租賃契約，免徵印花稅；對個人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半徵收營業稅，按4%的稅率徵收房產稅，免徵城鎮土地使用稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，減按4%的稅率徵收房產稅。
“一個完善的房地產市場不應該只包括買賣房屋，出租房屋也是很大一塊。”中央財經大學稅務學院副院長劉桓表示，“而且，這可以緩解我們目前房產市場價格過高的壓力。”，不過，房地產中介分析，個人出租住宅稅率下調不等同於租價會下調。《通知》規定，對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半徵收契稅。此外，《通知》還規定，按規定取得的廉租住房貨幣補貼，免徵個人所得稅；個人捐贈住房作為廉租住房的，捐贈額未超過其申報的應納稅所得額30%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。除了對個人出租房屋、購買經濟適用房的稅收政策優惠外，《通知》對企事業單位、開發商也有優惠政策。《通知》規定，對廉租住房、經濟適用房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租的廉租住房用地，免徵城鎮土地使用稅。 企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。通知規定，上述與廉租住房、經濟適用住房相關的新的優惠政策自2007年8月1日起執行，文到之日前已徵稅款在以後應繳稅款中抵減。
涉及稅收
出租用於居住的
房產稅=租金收入*4%；
印花稅=租金收入*0.1%；
個人所得稅=租金收入*10%；
土地使用稅=面積*稅額(XX元/平方米)。
月租金超過起征點的還需要徵收：
營業稅=租金收入*3%；
城建稅與教育費附加=營業稅*10%。
出租用於經營的
房產稅=租金收入*12%；
印花稅=租金收入*0.1%；
個人所得稅=租金收入*10%；
土地使用稅=面積*稅額(XX元/平方米)。
月租金超過起征點的還需要徵收：
營業稅=租金收入*5%；
城建稅與教育費附加=營業稅*10%。個人財產租賃收入，要按照其收入額的一定比例繳納個人所得稅，也就是說，個人租賃收入要繳納的個人所得稅是一種從價稅。那么，根據從價稅的特點，如果計稅依據——個人租賃收入額越少的話，其應納的個人所得稅也就相應的越少。據此，在對個人租賃收入進行節稅策劃時，就可以在保持實際收入不變的前提下，適當地降低租賃的名義收入額，從而有效地減少稅收支出。現實生活中，個人在出租自己的房屋，門面，設備等財產時，總是自己負擔這些財產的存續費用和相關費用，而只簡單地收取承租人一個固定的租金。例如，個人在出租自己的房屋時，有時承諾水、電、暖三費全部包括在租金收入中，而不用承租人另外繳納，只是收取承租人房屋租金收入。由於三費包括其中，其租金收入也相應較高。
