出租人

在租賃契約中，將租賃物交付承租人使用、收益的人，為出租人。出租人原則上應為租賃物的所有人，對租賃物享有用益權或租賃權的人可為出租人則屬例外情形，如國有土地使用權出租、房屋的轉租。出租人處理租賃業務的一整套會計處理的原理、方法和程式。從出租人角度看，租賃可以分為經營租賃、銷售式融資租賃、直接融資租賃和舉債經營融資租賃，而其會計處理也有所不同。

基本介紹

• 中文名：出租人
• 外文名：lessor
• 房屋出租：按照契約的規定收取房租
• 義務：不能故意損壞承租的房屋
• 會計處理：起租日前發生的費用

基本簡介

依法律規定或契約約定須經租賃物所有人同意的，須徵得所有人的同意。根據有關法律、法規規定租賃契約中的出租人可以是以下6種人：

1、財產所有權人；

2、國有企業的財產經營權人；

3、典權人，在典期內，可以將典物出租以獲取收益；

4、使用權人，依法獲得某種財產使用權的人可以將財產出租；

5、占有人，即以善良意願將財產占為已有的人；

6、在徵得出租人同意後，承租人可以將財產再出租，成為新租賃關係中的出租人。

。

二、有權決定在租賃期滿後是否繼續將房屋出租。

三、可以決定是否允許承租人將房屋轉租。

四、因承租人的過錯造成房屋損壞的，有權責成承租人負責修復或者賠償。

五、承租人違反租賃契約的有關規定，出租人有提前終止契約，收回房屋的權利。如果因此而造成出租人的損失，出租人有權要求承租人賠償。承租人違反規定的行為有：

1、未經出租人同意，擅自將承租的房屋轉租、轉讓、轉借或是與他人調換使用；

2、擅自拆、改房屋結構或改變用途（拆改房屋結構有可能造成房屋危險，改變用途則是違約行為）；

3、拖欠房租累計6個月以上；

4、利用房屋進行違法活動；

5、故意損壞承租的房屋；

6、法律、法規規定要以終止契約、收回房屋的其他行為。

此外，如果出租的是公有住宅，而承租人沒有的理由，將房屋空關達6個月以上的，出租人有權提前終止契約，收回出租的房屋。

義務

1、出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符契約定的用途；

2、出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外；

3、出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權；

4、出租人解除契約時應當在合理的期限之前通知承租人。

應交稅款

個人出租房屋並取得收入，應依法納稅。稅務機關可以委託各級政府的外來人口管理部門、區縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉鎮政府或經北京市地方稅務局確認的其他具有代徵稅費能力的單位作為代征人，負責出租房屋稅款的徵收。

應繳稅費各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應繳納以下稅費：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅。現在除了個人所得稅按照現行辦法進行申報納稅以外，其餘只需按實際收入的5%計征綜合稅費，就無需繳納此外的其他稅費了。

除了契約印花稅，由雙方各自承擔50%以外，所有稅費都應由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔。

會計處理

租憑貿易

經營租賃的出租人會計處理要點如下：

（1）。

起租日前，在談判過程中，出租人與承租人雙方均可能發生一些有關通訊、差旅和制訂租約的費用。這些費用為數不大，一般由雙方各自負擔。對於數目較大的費用由哪一方負擔或雙方怎樣分擔。對於數目較大的費用由哪一方負擔或雙方怎樣分攤，須事先協商確定。發生共同負擔的費用須先記入暫付款或其他應收款賬戶，待租賃成立，在承租人與出租人之間按商定比例分配，轉賬記入租賃費用賬戶。

（2）起租日，將出租資產進行轉賬。

出租人應從起租日起的明細賬上反映租出資產的情況，如從在庫轉入租出。由於經營租賃的租賃期較短，與出租資產所有權有關的各種收益和風險，並不因為租賃而轉移給承租人。出租的資產仍應看作是出租人的資產，所以它僅僅改變了資產的分類。

（3）租賃期內的收和費用。

①租金收入。一般在租金收付時，作為當期收入入賬。如果收支租金的間隔時期比會計期收入入賬。如果收支租的間隔時期比會計期為長，或者各期租金金額變動幅度較大，則需採用預提辦法處理，使各期的金額較為合理；

②計提租賃資產折舊。出租人專用於出租的固定資產，應與自己營業所用固定資產劃分清楚，分開記賬。折舊費用記入租賃費用賬戶，而不是一般的管理費用。租賃資產出現短期閒置現象，在閒置期間仍應繼續計提折舊。不過，應該規定一個期限，閒置時間過長，超過規定期限的，應停止計提折舊；

③租賃資產的大修理。應在租約上明確規定，由出租人還是由承租人負責進行租賃資產的大修理，一般由出租人負責。在訂立租約確定租金時，應把必要的大修理費用考慮在內。可採用預提的方式主入租賃費用；

④租賃資產的日常修理。一般由出租人負責進行，發生的修理費用直接計入租賃費用賬戶。為了方便起見，有些租約規定日常修理由承租人進行。

（4）終止租賃，收回資產和可能發生的損失賠償。

租賃期滿，或出於承租人或出租人的要求停止租賃時，出租人應收回租出的資產，如把資產從租出轉入時，出租人應收回租出的資產，如把資產從租出轉入在庫。在收回租出的資產時，可能會發現資產損耗過大，按照租約規定，由承租人賠償損失。當確定損失的金額時，借記其他應收款，貸記租賃資產累計折舊。

融資租賃

（1）確定出租人總投資。出租人租賃總投資是未經貼現的因出租資產而將獲致的總收入，它包括：最低租賃得款額和預計將收到的無擔保殘值。最低租賃得款額應在租賃開始日借記 “”應收租賃款“”賬戶，無擔保殘值應借記“預計殘值”賬戶。

（2）確定合適的利率。出租人租賃會計所用的利率是使以下等式得以成立的利率：租賃開始日租賃資產公允市價=最低租賃得款額的現值-+無擔保殘值的現值。這種利率為租賃內含利率。

（3）確定淨投資。有了總投資和合適的利率，就可確定出租的淨投資，它是最低租賃得款額的現值與無擔保殘值現值之和。淨投資中最低租賃款額的現值，在租賃開始日應貸記銷售收放賬戶，表示承租人將付給出租人的金額的現值。如果沒有無擔保殘值，淨投資即最低租賃得款額的現值，也即租賃開始日租賃資產的公允市價。

（4）計算未實現利息收入。在求得總投資和淨投資的基礎上，即可計算未實現利息收入，它是總投資和淨投資之差。此數在租賃開始日應貸記未實現利息收入賬戶。這部分收入將在租賃期內分期予以確認。

（5）租賃資產成本的記賬。租賃資產成本或賬面價值減無擔保殘值的現值，應在租賃開始日借記銷售成本賬戶。如果沒有無擔保殘值，記入銷售成本賬戶的是租賃資產的成本或賬面價值。由於出租人在租賃開始日按公允價值貸記銷售收入賬戶，按資產成本借記銷售成本賬戶，可能在租賃開始日構成出租人的一筆銷售利潤。

（6）租金的記賬。各期所收到的租金，應分別借記銀行存款和未實現利息收入賬戶，貸記應收租賃款和利息收入賬戶。

房屋出租

（7）訂有保證條款。如果租約中訂有租賃資產最低殘值的保證條款，或因承租不不續航天則受罰的條款，租賃期末應收租賃款賬戶餘額必與擔保殘值相等。

（8）定期核查無擔保殘值。倘若原估價過高，致使投資淨額降低，應作損失處理；但發現原估價過低則不作處理。

直接融資租賃出租人的會計處理由於直接融資租賃和銷售式融資租賃的唯一區別，是在租賃開始日出租人不會發生損益，即租賃開始日租賃資產的賬面價值等於公允價值。因此，租賃開始日的會計處理兩者略有不同。在直接融資租賃下，採用淨額法時，出租人應以租賃淨投資借記應收租賃款和預計殘值賬戶，貸記設備賬戶；採用總額法時，應以租賃總投資分別借記應收租賃款、預計殘值賬戶，貸記設備和未實現利息收入賬戶。未實現利息收入需在租賃期內予以攤銷，轉為已實現的利息收入。

舉債經營融資租賃出租人的會計處理 舉債經營融資租賃除了出租人和承租人以外，還有第三者貸款人直接參加，因此，會計處理較前兩者更為複雜：

房屋出租

（1）確定出租人應收租金。出租人應收租金=租金總額-（長期借款本金+利息）

（2）確定出租人總投資。根據美國財務會計準則第13號公告（SFAS13）中的說明，總投資額由下面四個部分組成：

①從承租人那裡收到的租金收 入減去應付給貸款人的本息。

②交易中確認的可實現的投資稅貸項（即投資減稅）。

③租賃資產的估計殘餘價值。

④由以下兩項組成的未得到的和遞延的收入：

（1）預計的稅前租賃收入（或損失）減去起租日直接成本以後的數值。

（2）剩餘租賃期間的投資稅款貸項，即出租人總投資=出租人的應收租金+投資減稅+預計殘值-未實現租賃收益。

（3）確定合適的利率。出租人於租賃實行日的投資已知，必須計算出投資報酬率。投資報酬率根據每年現金流出流入量求得。必須指出，該投資報酬率不同於租賃內含利率。

（4）確定淨投資。出租人的淨投資按年計算。每年淨投資=出租人應收租金餘額+預計殘值-未實現租賃收益-遞延所得稅餘額；或每年淨投資=上年淨投資-（上年現金流量-上年淨投資×投資報酬率）。

（5）確定出租人淨利潤。出租人淨利潤=租賃投資稅前利益+投資減稅利益 -會計確認所得稅費用。它是舉債經營融資租賃所產生的主要利益。（6）確定遞延所得稅。遞延所得稅是由於出租人對租賃資產取得所有權採用加速折舊法而獲得遞延交納所得稅的利益。也稱為出租人的再投資利益。它是會計確認的所得稅費用和稅務所得稅支付額之間的差額，該項差額計入“遞延稅”。

租憑貿易