淮北市人民政府於2023年12月31日印發淮北市物業專項維修資金管理辦法，本辦法自2024年3月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：淮北市物業專項維修資金管理辦法
- 頒布時間：2023年12月31日
- 實施時間：2024年3月1日
- 發布單位： 淮北市人民政府
全文,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，維護業主合法權益，根據《安徽省物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》和《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內物業專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、管理、使用和監督，適用本辦法。
本辦法所稱維修資金，是指專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的資金。
本辦法所稱物業共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等。
本辦法所稱物業共用設施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。
第三條 物業管理區域劃分應當充分考慮共用設施設備、建築物規模、社區建設、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定進行：
（一）新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃設計範圍劃分為一個物業管理區域；
（二）地理上自然連線規模較小的住宅小區，經各自的業主大會同意後，可以合併為一個物業管理區域；
（三）規模較大的住宅小區，且配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調整為不同的物業管理區域；
（四）住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域；商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，並能夠獨立管理的，可以劃分為一個物業管理區域。
第四條 維修資金管理遵循專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 市住房和城鄉建設局負責監督指導全市維修資金工作。濉溪縣住房和城鄉建設局是本轄區物業管理行政管理部門，負責本轄區維修資金具體管理工作。
市房產管理服務中心（以下簡稱“市房管中心”）負責相山區、杜集區、烈山區3個行政區域內維修資金歸集、存儲、保值增值、資金劃轉等工作，並負責對濉溪縣維修資金的管理進行監督指導。
相山區、杜集區、烈山區物業管理行政管理部門負責本轄區內維修資金使用、結算分攤、續籌和信息查詢服務等工作。
市財政、審計、市場監管、消防等相關部門應當按照各自職責，做好維修資金監督等相關工作。
街道辦事處、鎮人民政府負責指導本轄區內維修資金的使用、續籌、補交、補建等工作，調解處理因維修資金使用產生的矛盾糾紛。
第六條相山區、杜集區、烈山區維修資金使用採取預算制度，即三區物業管理行政管理部門根據本轄區當前年度維修資金使用情況於當年11月末向市房管中心申報次年使用的預算額度，市房管中心審核後確定最終額度，並於次年1月初向三區物業管理行政管理部門一次性撥付核定資金。
維修資金原則上當年不予辦理預算追加，在下一年度的預算中統籌安排。確需在當年安排的支出，由三區物業管理行政管理部門提出申請，並提供預算追加報告和追加依據等相關材料，市房管中心審核後予以批付。
第七條 市房管中心應當加強維修資金管理信息化系統建設，保障維修資金核算和業主使用、查詢。
第二章 交存續籌
第八條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業、住宅小區外與單幢住宅樓結構相連或者不相連的非住宅物業的業主應當按照本辦法規定交存維修資金。但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。
第九條首次維修資金，由業主以購房款總額為基數，分別按照下列比例交存：
（一）未配備電梯的，按照1%的比例交存；
（二）配備電梯的，按照2%的比例交存。
建設單位自用、出租的物業按照前款的規定交存維修資金。
市住房和城鄉建設行政主管部門應當根據本市住宅建築安裝成本的市場變化情況，適時調整並公布首次維修資金的交存標準。
第十條本市行政區域內公有住房的買受人按照房改價的2%交存首次維修資金，售房單位按照高層住宅售房款的30%、多層住宅售房款的20%，從售房款中一次性提取並交存維修資金。
安置房、集資建房、經濟適用房的房屋產權人按照本辦法第九條之規定交存維修資金。
業主交存的維修資金屬於業主所有。
從公有住房售房款中提取的維修資金屬於公有住房售房單位所有。
第十一條本辦法施行前已經辦理新建商品房網簽備案但未交付使用的房屋，由業主在房屋交付使用前，根據本辦法第九條規定的標準，將維修資金一次性交存至市房管中心在銀行開設的專戶。
本辦法施行後，建設單位在辦理新建商品房網簽備案手續前，由業主根據本辦法第九條規定的標準，將維修資金一次性交存至市房管中心在銀行開設的專戶。
已售公有住房的買受人，在房屋交付使用前，根據本辦法第十條規定的標準，將維修資金一次性交存至市房管中心在銀行開設的專戶。
建設單位自用、出租的物業，在申請辦理商品房預售資金監管終止手續前，由建設單位根據本辦法第九條規定的標準，將維修資金一次性交存至市房管中心在銀行開設的專戶。
未按照前款規定交存維修資金的，建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付給買受人。
市不動產登記機構配合市房管中心做好維修資金的交存工作。
第十二條市房管中心收取維修資金，應當向交存人出具省財政部門統一監製的維修資金專用票據。
第十三條 已經辦理物業權屬登記但未交存維修資金的業主，應當按照本辦法第九條、第十條規定的標準主動補交。
第十四條 一幢房屋的維修資金餘額低於首次交存維修資金30%時，資金餘額僅用於該幢房屋的應急維修，該幢房屋的業主應當及時續籌維修資金。維修資金續籌工作由業主委員會具體實施；未成立業主委員會的，由所在街道辦事處、鎮人民政府組織社區居（村）委會實施。
縣區物業管理行政管理部門定期發布維修資金續籌工作函，明確續籌項目名單。業主委員會或者街道辦事處、鎮人民政府在接函後及時籌備維修資金續籌工作，制定續籌工作實施方案。已成立業主委員會的，應當組織召開業主大會會議，審議《物業專項維修資金續籌工作實施方案》，並作出決定。也可簡化程式，直接根據《業主大會議事規則》《小區管理規約》約定執行。未成立業主委員會的，由社區居（村）委會廣泛徵求意見，制定具體的續籌實施方案，並組織實施。
業主委員會或者社區居（村）委會將《物業專項維修資金續籌工作實施方案》（附小區名稱、續籌業主樓房號、面積及金額等）報送至縣區物業管理行政管理部門審核，經審核確定後，由業主委員會或者社區居（村）委會督促續籌業主交存至市房管中心在銀行開設的專戶。
第十五條業主轉讓物業時，應當向買受人說明維修資金交存和結餘情況，並出具有效證明（屬地物業管理行政管理部門出具）；該物業分戶賬中結餘的維修資金隨物業所有權同時轉讓過戶。
原業主未交存維修資金的，足額交存後，憑安徽省《住宅專項維修資金專用收據（業主使用）》辦理存量房交易手續。
業主轉讓物業時，維修資金餘額低於首次交存的維修資金30%，按續籌標準續交後，方可辦理存量房交易手續。
市房管中心審核存量房交易房源或辦理未委託房地產經紀機構的契約備案時，需核驗業主維修資金交存情況，未交存的一律不予辦理相關手續。
對不符合存量房交易條件的，各房地產經紀機構不得弄虛造假、協助交易、侵害業主權益，一經查實，住房和城鄉建設行政主管部門或者物業管理行政管理部門將依法予以處理。
業主未按規定交存或者拒絕續籌維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者社區居（村）委會應當督促其交存；逾期仍未交存的，業主委員會、物業服務企業或者社區居（村）委會、相關業主可以向人民法院起訴。
第十六條 物業管理區域內，房屋滅失的，業主應當填寫維修資金賬戶註銷支取表，到市房管中心辦理維修資金賬戶註銷及餘額支取手續。
辦理賬戶註銷手續時應提交下列材料：
（一）銷戶業主分戶清冊；
（二）銷戶業主身份證明；
（三）物業滅失證明（拆遷協定、房屋已拆除證明或者因自然原因導致房屋滅失的情況說明）；
（四）房地產權證（不動產權證）註銷證明。
第十七條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收益，在扣除物業服務企業代辦費用後，應當將業主所得收益的30％用於補貼物業管理公共服務費，70％納入維修資金，在物業管理區域內統籌使用，業主大會另作決定的除外。
前款規定的物業服務企業代辦費用，由業主委員會和物業服務企業在物業服務契約中約定。
第三章 專戶管理
第十八條 維修資金實行專戶管理，專戶管理銀行應當通過招投標等方式依法選擇。
業主交存的維修資金，由市房管中心在維修資金專戶中以物業管理區域為單位設立賬戶，並按幢、按戶設定明細賬目。
維修資金應當自存入專戶之日起記賬到戶，結息到戶。
業主交存的維修資金自存入專戶之日起計息，當年度交存的按照年初活期利率標準計息；次年度起，按照年初銀行同期存款一年期定存基準利率計息。每年計息結轉日為12月31日，於次年一季度確定計息分配額度一次性向交存業主計息，並記載入維修資金管理系統。
第十九條業主大會成立後，業主委員會應當到市房管中心查詢所在物業管理區域內交存維修資金的業主名單和金額，並在物業管理區域內公示。
第二十條 市房管中心應當在保證維修資金正常使用的前提下，根據維修資金總額、使用計畫等因素，制定安全合理的保值增值方案。
維修資金可以按照國家規定購買一級市場國債或者在專戶銀行轉存定期存款，並執行上浮利率標準。
經物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，維修資金可用於投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險。
維修資金購買國債或者定存的增值部分，扣除財政部門核定的管理費用和向交存業主分攤計息外，其餘增值收益部分按照物業管理區域建立統籌維修資金，在物業管理區域內統籌使用，主要用於工程審價機構預（決）算審價費用、應急維修項目費用、投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險和其他不可預見費用等。
禁止任何單位和個人挪用維修資金及增值部分；禁止利用維修資金從事國債回購、委託理財業務、投資股票、期貨或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第四章 使用範圍
第二十一條 維修資金的使用範圍包括：
（一）物業共用部位維修工程
1. 主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的；
2. 外牆面、屋面因損壞造成滲水，需要重新進行防水或者保溫層施工的；
3. 外檐面層、外牆面層脫落，需要修繕的；
4. 整幢樓或者單元共用部位地面面層、走廊牆面、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；
5. 經鑑定確定需要維修的其他物業共用部位維修工程。
（二）物業共用設施設備維修、更新和改造工程
1. 物業管理區域內路面破損30％以上，需要整體修復的；
2. 整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的；
3. 智慧型化系統、消防控制系統等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件的；
4. 電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件的；
5. 權屬屬於業主的供電、二次供水及消防設施、設備等因損壞，需要更新、改造的；
6. 物業管理區域內的圍牆、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的；
7. 經鑑定確定需要維修的其他物業共用設施設備維修工程。
第二十二條下列費用，不得從維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十三條 維修資金使用應當具備以下條件：
（一）物業共用部位、共用設施設備保修期屆滿；
（二）維修資金足額交存，維修項目符合維修資金使用範圍；或者維修項目符合維修資金使用範圍，且使用範圍內三分之二以上的業主已交存，其餘部分業主未交存但已就本次維修資金使用分攤標準達成一致，將維修資金應分攤額存入市維修資金專戶或者交由業主委員會、物業服務企業、社區居（村）委會統一收繳支付；
（三）維修資金使用方案須經使用範圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第二十四條 業主大會決定籌集維修資金，改建、重建建築物及其附屬設施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
第五章 使用程式
第二十五條 維修資金使用，應當遵循程式規範、方便快捷、公開透明、權利與義務相一致的原則。
第二十六條維修資金使用，按照下列程式辦理：
（一）申請人向縣區物業管理行政管理部門提出使用申請；
（二）縣區物業管理行政管理部門於提出申請3 個工作日內會同其他相關部門對現場進行查勘，並拍照留存。經勘驗符合使用條件的出具使用審查意見，不符合使用條件的現場告知原因；
（三）經勘查鑑定需要維修的，由申請人按照維修項目的預算金額通過比選、招投標或者從備選庫隨機抽取的方式確定施工單位；
（四）申請人制定維修、更新和改造方案。維修、更新和改造方案須按照本辦法第二十六條規定經使用範圍內的業主表決通過。並在物業管理區域內進行公示，公示期為5個工作日。申請人向縣區物業管理行政管理部門報送以上材料；
（五）申請人與施工單位簽訂施工契約並組織施工，可以委託監理單位進行全程施工監理。工程竣工後，申請人應當於3個工作日內組織施工單位、監理單位、業主代表以及相關其他單位對工程進行驗收；驗收合格後，應當於2個工作日內向縣區物業管理行政管理部門提交工程竣工驗收合格證明、工程決算書、業主、業主委員會簽章驗收審核意見及公示材料等相關資料；
（六）縣區物業管理行政管理部門從備選庫隨機抽取具有相應資質的第三方審價機構對工程決算進行審計，申請人應當按照審計的決算金額作出《維修、更新和改造工程費用決算分攤清冊》，並在物業管理區域內進行公示，公示期為5個工作日；
（七）公示期滿無異議，縣區物業管理行政管理部門於2個工作日內向專戶管理銀行發出資金撥付通知。專戶管理銀行於1個工作日內將所需維修資金劃轉至施工單位賬戶。
實施物業管理且已經成立業主大會的物業管理區域，其申請人為業主委員會或受委託的物業服務企業；實施物業管理但未成立業主大會的，其申請人為物業服務企業，但物業服務契約另有約定的從其約定；未實施物業管理的，其申請人為社區居（村）委會。相關業主在自願情況下，可作為申請人提出維修資金使用申請。
已售公有住房維修使用業主交存部分維修資金的，按照本辦法第二十六條規定實施。使用從公有住房售房款中提取的維修資金的，由公有住房售房單位或者相關業主向縣區物業管理行政管理部門申請列支，經縣區物業管理行政管理部門審核備案後實施。
第二十七條 維修資金應急使用，適用於危及人身財產安全和房屋安全，需要立即進行維修、更新和改造的應急維修項目。應急維修項目的使用範圍、使用程式等按照《淮北市物業管理工作領導小組辦公室關於進一步暢通物業專項維修資金應急使用渠道的通知》（淮物管辦〔2023〕7號）規定辦理。
應急維修費用優先從物業管理區域內的統籌資金中列支，統籌資金不足的，從相關業主的維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支，並向業主公示。
第二十八條維修、更新和改造方案包括：
（一）維修、更新和改造項目的具體內容和組織形式；
（二）選擇施工單位，做出工程預算；
（三）受益業主交存維修資金餘額清單；
（四）受益業主擬按戶分攤費用清單。
維修、更新和改造方案，應當首先在物業管理區域內公示，其中預算造價在10萬元（應急維修項目5萬元）以上的，應當經第三方審價機構預審後公示，公示期為5個工作日，留存影像證明資料，公示期滿實行表決；業主對公示內容有異議的，申請人應當及時修改維修、更新和改造方案，並認真做好溝通解釋工作。
第二十九條 申請人應當通過召開會議、按戶走訪等形式對維修、更新和改造方案進行書面確認。維修、更新和改造方案應當經使用範圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主書面簽字同意（應急維修項目除外）。不經業主書面委託，不得冒簽或代簽，業主書面確認的合法真實性由申請人負責。
第三十條 物業管理區域內涉及全體業主受益，受入住率等條件限制，為解決業主表決難題，可以採取以下表決方式：
（一）委託表決：業主將一定時期內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委託給申請人或者業主代表行使；
（二）集合表決：業主大會對特定範圍內維修資金的使用事項，可以採取一次性集合表決通過後，形成維修、更新和改造預案，授權申請人分批使用；一次性集合表決的有效時間最長 3 年，具體由業主大會擬定；
（三）默認表決：業主大會需提前約定將未參與投票的業主視為同意維修資金使用的事項，相應投票權數計入已投的贊成票；
（四）異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分面積占區域內建築物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。
前款規定的表決方式，應當召開業主大會，並在管理規約和業主大會議事規則中約定，由申請人具體實施。在實施表決方案前，申請人應當提前公告或函告全體受益業主，明確告知表決時間、表決方式、使用用途、實施方案、監督措施和法律責任等。
第三十一條申請人應當依法通過比選、公開招投標或者從備選庫隨機抽取的方式擇優選擇具有相應資質和安全許可證的施工單位。單項維修、更新和改造項目預算金額在10萬元以上的，需以公開招投標方式確定施工單位；預算10萬元（含10萬元）以下的工程可以由業主委員會、物業服務企業、相關業主通過比選或者從備選庫隨機抽取的方式確定施工單位，並簽訂施工契約。契約應當包括承包方式、工程內容、工程範圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。
申請人可以從備選庫隨機抽取具有相應資質的監理單位進行全程施工監理，其招標和聘請監理的相關費用，可以計入該維修、更新和改造項目成本。
第三十二條申請人及時組織施工，施工過程的監督由申請人和相關業主負責，業主、物業使用人及相鄰人應當予以配合，因工程施工不可避免造成業主物業自用部位損壞的，應當修復，費用計入維修、更新和改造項目成本。工程竣工後，申請人組織施工單位對工程進行驗收，並簽署竣工驗收結算報告，聘請工程監理的，監理單位應當一同參與竣工驗收，維修資金列支範圍內的業主可以參與竣工驗收。
第三十三條 物業維修、更新和改造工程費用按照下列規定列支：
（一）用於物業管理區域內共用設施設備維修、更新和改造的，由全體受益業主按照其所有的物業建築總面積比例承擔，並從業主交存的維修資金中列支；
（二）用於整幢樓或者單元本體共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的，由整幢樓或者單元受益業主按照其所有的物業建築總面積比例承擔，並從業主交存的維修資金中列支；
（三）用於出售出租的車庫、車位共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的，由車庫、車位所有權人按照各自擁有車庫、車位面積的比例共同承擔，並從交存的維修資金中列支。
業主個人維修資金賬戶餘額不足以支付所分攤維修、更新和改造費用的，差額部分由該業主自籌承擔。未交存維修資金的其維修、更新和改造費用由業主自籌承擔。
共用部位、共用設施設備維修、更新和改造涉及已售公有住房的，首先從公有住房售房款中提取的維修資金中列支；不足部分由相關業主按照其各自擁有物業建築面積的比例分攤。
共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，涉及建設單位尚未售出的物業，建設單位應當按照上述規定列支分攤維修、更新和改造費用。
第六章 法律責任
第三十四條 公有住房售房單位違反本辦法，將未交存維修資金的物業擅自交付的，由住房和城鄉建設行政主管部門或者物業管理行政管理部門責令限期改正。
建設單位違反本辦法，將未交存維修資金的物業擅自交付的，由住房和城鄉建設行政主管部門或者物業管理行政管理部門責令限期改正；逾期不改正的，依據《住宅專項維修資金管理辦法》規定予以處罰。
第三十五條 違反本辦法規定，任何單位、個人挪用或者違反本辦法及相關規定使用維修資金的，由住房和城鄉建設行政主管部門或者物業管理行政管理部門予以追回，並給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款，同時將相關線索向司法機關和紀檢監察機關移交。
第三十六條 違反本辦法規定，使用、保存、核銷維修資金專用票據的，依照有關法律、法規給予處罰。
第三十七條 住房和城鄉建設行政主管部門或者物業管理行政管理部門、市房管中心違反本辦法規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）減免業主應當交存的維修資金的；
（二）不按照規定收取、管理維修資金的；
（三）挪用維修資金的；
（四）不按照規定對維修資金使用進行監督的；
（五）有其他徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守行為的。
第三十八條 建設單位、施工單位、材料設備供應單位、物業服務企業以及其他相關單位和個人有違反本辦法或者其他相關規定行為的，除按照規定處罰外，由住房和城鄉建設行政主管部門或者物業管理行政管理部門將違法信息通報相關主管部門，由相關主管部門按照聯合懲戒有關規定實施聯合懲戒。
第七章 服務監督
第三十九條 申請人應當積極主動為業主做好維修、更新和改造的服務工作，切實履行維修資金的用前表決、實施方案、工程預算、驗收結果及費用分攤等事項的公示告知義務。申請人對申報材料真實性、合法性、有效性負責。申請人隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，應當依法承擔相應法律責任。
第四十條市房管中心應當建立施工、監理、審價機構備選庫，供申請人隨機抽取使用，完善備選庫企業誠信評估體系和巡檢考核體系，定期根據服務開展情況、服務滿意度等進行考核考評，備選庫實行動態管理，1-2年適時調整一次，並向社會公布。
第四十一條 業主委員會、物業服務企業應當每半年向業主公示維修資金收取、使用和管理等情況，接受業主監督。
業主對交存、使用等情況有異議的，可以向業主委員會、
物業服務企業申請覆核；對覆核結果有異議的，可以向市房管中心申請重新覆核。市房管中心應當自收到申請之日起5個工作日內給予書面答覆。
第四十二條市審計機關依法對市房管中心維修資金管理、使用情況進行審計監督。
第四十三條 維修資金的財務管理和會計核算，應當符合國務院財政行政主管部門的規定。
市財政部門應當加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第四十四條 維修資金專用票據的領取、使用、保存和核銷，應當符合省財政、住房和城鄉建設行政主管部門的規定，並接受其監督。
第八章 附 則
第四十五條 本辦法由市住房和城鄉建設行政主管部門負責解釋。濉溪縣參照執行。
第四十六條 本辦法自2024年3月1日起施行。
政策解讀
一、制定的背景和依據
為切實加強和規範我市物業專項維修資金的管理，嚴格執行建設部財政部和安徽省維修資金管理辦法規定，有效解決當前維修資金交存、使用、續籌管理工作中存在的突出問題，保障物業小區物業共同部位、共同設施設備正常維修和使用，實現維修資金管理規範化、制度化和信息化，制定一部有較強針對性和實用性的物業專項維修資金管理辦法勢在必行。
根據《中華人民共和國民法典》《安徽省物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》和《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》等法律、法規和規章，同時參照並借鑑了省內外其他地市先進經驗做法，並結合我市實際，起草了《淮北市物業專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。
二、制定意義和總體考慮
維修資金是專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的資金 ，是住房的“養老金”，關乎人民民眾的切身利益。通過出台《辦法》，明確管理體制、完善交存續籌、確定使用範圍、最佳化使用程式、強化監督服務機制等著力解決我市維修資金管理工作實踐中出現的新情況、新問題，更好地指導和規範業主、業主委員會、物業服務企業、行業監管部門在維修資金的交存、使用和管理等方面的行為，維護維修資金所有人的合法權益。
三、研判起草過程
（一）起草初稿。2023年6月，市住建局啟動起草工作。分別至縣區維修資金管理部門進行了專題調研，並對國家、省以及其他城市的相關規定和經驗做法進行了認真學習和研究。在總結前期調研成果基礎上，以問題為導向，借鑑省內外其他城市的先進維修資金管理經驗，通過多次討論形成了《辦法》初稿。
（二）徵求意見。8月8日至9月7日，通過市住建局網站公開徵求社會公眾意見，期間未收到反饋意見。8月15日，徵求市財政局、市自然資源和規劃局、市審計局、市市場監管局、市應急管理局、市消防救援支隊、濉溪縣、相山區、杜集區、烈山區人民政府等單位意見，對提出的部分意見予以採納吸收並修改完善。10月13日，再次徵求市自然資源和規劃局、濉溪縣、相山區、杜集區、烈山區人民政府等單位意見，其中7家反饋無意見，2家單位共提出5條反饋意見，反饋意見未採納。
（三）公平競爭審查。10月18日，《辦法》經市市場監管局公平競爭審查通過。
（四）合法性審查。11月9日，《辦法》經市司法局合法性審查通過。
（五）上會討論。11月15日，市政府副秘書長霍士啟主持召開徵求意見專題會議，要求按程式提請市政府常務會議審議。提出書面反饋意見單位在內的9家單位參加，經會議溝通，其中1家單位會後達成一致意見，另1家單位仍存在異議。我局根據協調會意見再次進行修改完善,形成《辦法（送審稿）》。
（六）提請審議。12月17日，經市政府第25次常務會議審議通過。
四、總體目標
通過《辦法》進一步加強對維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的正常維修和更新、改造，有效解決當前維修資金交存、使用、續籌管理工作中存在的突出問題，維護維修資金所有人的合法權益。
五、主要內容和框架
《辦法》包含“總則、交存續籌、專戶管理、使用範圍、
使用程式、法律責任、服務監督、附則”八章內容，共四十六條。
（一）適用範圍和定義。明確了《辦法》的適用範圍和維修資金、物業共用部位、物業共用設施設備的定義。
（二）明確部門職責。明確了市、縣住建局、市房管中心、各區物管中心、市財政、審計、市場監管、消防、街道辦事處、鎮人民政府等相關部門的工作職責。
（三）完善交存續籌。明確維修資金的交存主體、交存標準、交存節點、歸集措施和續籌辦法。首次維修資金，由業主在辦理房屋網簽備案或房屋交付使用前交存；建設單位自用、出租的物業，由建設單位在辦理商品房預售資金監管終止手續前交存。自權屬登記改革後，維修資金交存缺少有效措施，歸集工作在一定程度上失去保障，導致首次維修資金存在應交未交情況。對此，《辦法》科學設定交存節點，以確保維修資金應收盡收。
（四）實行專戶管理。明確維修資金專戶管理銀行的選擇方式、賬戶設立要求、分攤計息標準和方法。《辦法》明確，維修資金專戶管理銀行要通過公開招投標依法選擇，同時合理測算定存期限，合規爭取利率上浮，提高維修資金增值收益水平，確保資金的持續保值增值，並將增值收益分配記賬到戶，維護廣大業主切身權益。
（五）明確使用範圍。該部分主要明確維修資金的使用範圍和不得列支的費用範圍及使用應具備的條件。《辦法》規定，經物業管理區域內專有部分占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半的業主同意，維修資金可用於投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險。當物業共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造時，只要在投保範圍內就可以使用保險資金進行維修、更新和改造，此舉可帶來良好的經濟效益和社會效益，實現“花小錢辦大事”的效果。
（六）最佳化使用程式。該部分主要明確維修資金的使用流程、申請主體。最佳化了資金使用流程，具體分為七個環節：提出申請、勘查鑑定、確定施工單位、制定方案、組織施工並進行竣工驗收、決算審計、資金撥付。我省別的地市有將制定方案放在第一步，維修、更新和改造方案包括項目基本情況、維修程度、工期、選定的維修單位、費用預算、分攤範圍和明細等內容。若將制定方案放在第一步，申請人在此環節做了這么多準備工作，卻在第二步勘查現場後被告知擬維修項目不屬於維修資金使用範圍，其在思想上一定難以接受，易導致信訪隱患，不利於社會和諧穩定。為消除此類隱患，也為了給民眾提供更加優質和人性化的服務，我們將查勘現場放在制定方案前，確定可以使用後，再告知其制定方案。
（七）強化服務監督。該部分主要明確施工、監理、審價機構備選庫的建立及考核機制；明確維修資金收取、使用和管理情況應定期向業主公示。維修資金來源於業主，具有資金量大、公益性強、影響面廣、社會關注度高的特點。近幾年，隨著一批住宅陸續進入“中老年期”，有關消防、電梯、人防工程等配套設施設備同時進入密集保養或更換期，維修資金的使用開始呈現逐年增多、支出量大的趨勢。為進一步加強維修資金規範、合理、高效使用，提高施工效率和質量標準，保障維修工程在質保期內的養護維修，切實維護業主的合法權益，《辦法》規定，建立施工、監理、審價機構備選庫。經審核，符合要求的機構可以進入備選庫，供申請人隨機抽取使用，承擔物業維修、工程監理和預決算審價工作。以此防控資金管理風險，確保維修資金安全、合理使用。
六、創新舉措
（一）實行預算管理，確保資金使用安全高效
《辦法》規定，區級使用維修資金實行預算管理，一是為減少審批時間，二是為保證資金安全。市級不對資金使用進行覆核，既減少審批環節，又縮短辦事時限，便於申請項目得到及時維修。嚴格資金追加程式，是為了保證資金的安全，在此前提下會最大限度地保證申請項目應修盡修，以切實維護業主合法權益。維修資金屬於業主所有，作為管理部門，不僅要管好更要用好這筆錢，實行預算管理，目的就在於此。
（二）部門上下聯動，共解資金續籌難題
維修資金是小區物業管理的“養命錢”，有住宅養老保險金之稱，如果只用不充，很容易枯竭。隨著維修資金餘額瀕臨30%的紅線，甚至出現“赤字”，我市越來越多小區將面對這道治理難題：維修資金續籌。為了破解這個難題，《辦法》在“硬約束”上下功夫，如存量房交易環節的限制，業主必須補交或補足維修資金後方可交易。並且具體規定了續籌辦法，實行縣區物管部門、業委會或街道辦、鎮政府、社區居（村）委會多部門聯合，共解資金續籌難題。
（三）嚴格規範存儲，確保資金保值增值
《辦法》明確，維修資金專戶管理銀行要通過公開招投標依法選擇，同時合理測算定存期限，合規爭取利率上浮，提高維修資金增值收益水平，確保資金的持續保值增值，並將增值收益分配記賬到戶，維護廣大業主切身權益。
（四）建立統籌維修資金，破解“錢不能用”難題
《辦法》明確，維修資金定存的增值部分，扣除財政部門核定的管理費用和向交存業主分攤計息外，其餘增值收益部分按物業管理區域建立統籌維修資金，在物業管理區域內統籌使用，主要用於工程審價機構預（決）算審價費用、應急維修項目費用、投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險和其他不可預見費用等。
建立統籌維修資金賬戶，明確其來源及用途，破解“錢不能用”的難題。統籌資金優先用於預（決）算審價、應急維修項目和投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險等，減少業主維修資金本金的列支，以此延長資金使用周期，使業主直接受益。
（五）實行多種表決方式，破解業主表決難題
現行的《安徽省物業專項維修資金暫行辦法》規定，維修資金申請使用“經具有共有關係的業主專有部分占建築物總面積2/3以上且占總人數2/3以上通過後實施”。為解決維修資金申請使用業主表決難問題，《辦法》根據《民法典》第二百七十八條，規定維修資金使用“應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占三分之二以上的業主參與表決，經參於表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”即可實施維修，使用維修資金不再需要雙2/3的業主同意，只需雙1/3的業主同意即可。減少了表決人數，縮短了表決周期。同時可以採取以下四種表決方式：委託表決、集合表決、默認表決和異議表決，進一步解決民眾在維修資金使用表決上的“堵心事”。
七、保障措施和下一步計畫
一是加大對《辦法》的宣傳力度，進一步提升維修資金政策的知曉度和認知度；二是加快推進維修資金管理系統建設工作，實現維修資金業務全流程線上辦理；三是大力推進施工、監理、審價機構備選庫的建立及考核機制的完善工作；四是加強對開發企業、業主委員會和物業服務企業等部門的業務培訓工作。
