所謂前期物業管理即物業從開始交付給業主到業主成立業主大會之間這段時間的物業管理。在物業管理活動中，業主不僅僅是物業管理的服務對象，同時也是物業管理的重要責任主體。他們既擁有權利，同時又必須履行義務。業主的責任得到落實，是物業管理得以健康發展的重要因素之一。因此，業主必須樹立公約意識。物業管理涉及多個業主，業主之間既有個體利益也有共同利益。單個業主的個體利益應當服從大多數業主的整體利益。
基本介紹
- 中文名：業主臨時公約
- 依據法律：《業主公約》
- 來源：物業管理
- 管理人員：業主
概述,意義,主要內容,示範文本,處理措施,區別,
概述
《業主公約》是規定業主在物業管理區域內涉及業主共同利益的權利與義務的自律規範，是業主對物業管理區域內一些重大義務的共同性約定，是多個業主之間形成的共同意願和行為準則。《業主公約》應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等多項作出約定。業主公約對全體業主具有約束力，只有所有業主共同遵守業主公約才能建立物業活動的正常秩序，《業主公約》一般由業主大會的籌備小組提草擬，經首次業主大會審議通過，公約的修改權也屬於業主大會。但在前期物業管理活動中，首次業主大會不能召開，業主陸續進住，而此時已有實施物業管理的現實需要，為維護正常的物業秩序，出於保護已經入住業主共同利益考慮，在出售物業之前由建設單位預先制定，建設單位制定的業主公約不同於全體業主通過規定程式制定的業主公約，它並不能一定能體現全體業主的意志，所以這個"臨時公約"具有過渡性質，稱為《業主臨時公約》
《業主臨時公約》在物業管理活動中的地位和特徵
業主公約是物業管理區域內業主自我管理的最高規範和自我約束的基本規則，有如“國家之憲法”、“公司之章程”，是全體業主自治管理組織的“小憲法”，是協調從事物業管理有關活動的業主、物業管理企業和其他人員相互關係的“總章程”，是全體業主（包括發展商）和使用人的行為依據。在前期物業管理階段，通過業主大會制定業主公約的機制尚未建立，建設單位在此階段屬於“初始業主”（往往也是最大業主），為了讓這一階段的業主活動也有章可循，《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）確認這時的公約由建設單位在銷售物業之前先行制定。雖然制定主體不同，但在形式及效力上，業主臨時公約和業主公約並無不同，一定程度上，可以說業主臨時公約是業主公約的一種特別形式。但是，業主臨時公約也有自己的獨有特點，包括以下幾點： 1、業主意志性。雖然由建設單位制定，但業主臨時公約也要充分體現物業管理區域內全體業主意志。業主臨時公約體現全體業主的意志，最直接地表現在業主對其內容的認可上，《條例》要求，建設單位在銷售物業之前，必須將其向物業買受人明示，並予以書面說明，每個物業買受人在購買物業之前，都應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。業主臨時公約的內容被業主接受的過程，實際就是一個吸收業主意志和體現業主意志的過程，因為有違業主意志的臨時公約是不可能被業主接受的。 2、效力至上性。建立在業主共同意志基礎上的臨時公約，其效力當然及於全體業主。需要說明的是，這裡的業主不僅包括最初購房取得業主身份的人，而且包括房屋再轉讓取得業主身份的人，其中，關於物業使用方面的一些共同約定還及於非業主使用人。特定情況下，業主的遺囑執行人、遺產管理人、財產託管人亦同樣受臨時公約的約束。從本質上說，業主臨時公約就是平等主體間的民事契約，某一業主違反公約，就要承擔違約責任，利益受到損害的業主必要時可提起民事訴訟。 3、階段性。業主臨時公約只是鑒於前期物業管理階段，業主大會機制沒有建立這一特定情況下的一種過渡性形式。一旦業主大會成立，業主公約由全體業主自我制定的機制建立，業主臨時公約存在的基礎已經不存在。因此，無論業主臨時公約效力在時間延續上的長與短，都只能是一種階段性的檔案。雖然實踐中也存在不少業主臨時公約的內容被業主大會接受的情況，但這種情況下的業主臨時公約已經轉化為正式業主公約，從而其效力已經獲得了機制的保障具有了長期性。 業主臨時公約要求物業管理區域內全體業主共同遵守，能起到規範業主在物業管理活動中行為，維護全體業主整體權益的作用。例如,業主臨時公約規定不允許在小區內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區全體住戶的安全；又如業主臨時公約規定對欠繳費用的業主，業主委員會和物業管理企業有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業主的利益，對欠費業主的約束。
意義
在前期物業管理階段，通過業主大會制定業主公約的機制尚未建立，建設單位在此階段屬於“初始業主”（往往也是最大業主），為了讓這一階段的業主活動也有章可循，《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）確認這時的公約由建設單位在銷售物業之前先行制定。雖然制定主體不同，但在形式及效力上，業主臨時公約和業主公約並無不同，一定程度上，可以說業主臨時公約是業主公約的一種特別形式。
《業主公約》和《業主臨時公約》有一同三不同。
一、簽訂時間不同，《臨時公約》是買房人在簽購房契約時簽的檔案，在簽訂《商品房買賣契約》的同時，還約定物業管理服務價格、服務內容和質量，也就是說在房屋買賣時就通過簽訂公約和買賣契約，明確了入住後物業管理的有關事項；《業主公約》則是在召開業主大會後簽訂；
二、制定方不同，《業主公約》是業主大會制定的，《臨時公約》是開發商制定的。
三、適用階段不同，《業主公約》適用於業主大會後，有三分之二以上的人通過就可以了，《臨時公約》適用於業主大會前。兩個《公約》的內容基本相同，都是物業使用管理的義務，業主的共同利益權利以及違反公約要承擔的責任。
主要內容
業主臨時公約由開發企業在售房前制訂，主要對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應承擔的責任等事項依法作出約定。開發企業制訂的業主臨時公約不能侵犯購房人的合法權益。
示範文本
業主臨時公約(示範文本)
第一章 總 則
第一條 根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，建設單位在銷售物業之前，制定本臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
第二條 建設單位應當在物業銷售前將本臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人與建設單位簽訂物業買賣契約時對本臨時公約予以的書面承諾，表示對本臨時公約內容的認可。
第三條 本臨時公約對建設單位、業主和物業使用人均有約束力。
第四條 建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務契約中涉及業主共同利益的約定，應與本臨時公約一致。
第二章 物業基本情況
第五條 本物業管理區域內物業的基本情況
物業名稱 ；
坐落位置 ；
物業類型 ；
建築面積 。
物業管理區域四至：
東至 ；
南至
西至 ；
北至 。
2、由單幢建築物的全體業主共有的共用設施設備，包括該幢建築物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設施、照明設施、消防設施、避雷設施等；
第七條 在本物業管理區域內，根據物業買賣契約，以下部位和設施設備為建設單位所有：
建設單位行使以上部位和設施設備的所有權，不得影響物業買受人正常使用物業。
第三章 物業的使用
第八條 業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分以及轉讓的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業。
第九條 業主應遵守法律、法規的規定，按照有利於物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、採光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關係。
第十條 業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應在徵得相鄰業主書面同意後，報有關行政主管部門批准，並告知物業管理企業。
第十一條 業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業管理企業，並與其簽訂裝飾裝修管理服務協定。
業主應按裝飾裝修管理服務協定的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十二條 業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業共用部位和公共場所。
本物業管理區域的裝飾裝修施工時間為 ，其他時間不得施工。
第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的，業主應及時恢復原狀並承擔相應的賠償責任。
第十四條 業主應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備，不得擅自拆改。
第十五條 業主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應按物業管理企業指定的位置安裝，並按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十六條 業主及物業使用人使用電梯，應遵守本物業管理區域的電梯使用管理規定。
第十七條 在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停車規則。
第十八條 本物業管理區域內禁止下列行為：
3、違章搭建、私設攤點；
4、在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；
6、擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、塗改、刻畫；
7、利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
8、法律、法規禁止的其他行為。
第四章 物業的維修養護
第二十條 業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。
第二十一條 因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業管理企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要的配合。
相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的，應負責修復並承擔賠償責任。
第二十二條 發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護但無法通知相關業主的，物業管理企業可向相鄰業主說明情況，在第三方（如所在地居委會或派出所或 ）的監督下，進入相關業主的物業專有部分進行維修養護，事後應及時通知相關業主並做好善後工作。
第二十三條 因維修養護物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當徵得建設單位和物業管理企業的同意，並在約定期限內恢復原狀。
第二十四條 物業存在安全隱患，危及公共利益或其他業主合法權益時，責任人應當及時採取措施消除隱患。
第二十五條 建設單位應按國家規定的保修期限和保修範圍承擔物業的保修責任。
建設單位在保修期限和保修範圍內拒絕修復或拖延修復的，業主可以自行或委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。
第二十六條 本物業管理區域內的全體業主按規定繳存、使用和管理物業專項維修資金。
第五章 業主的共同利益
第二十七條 為維護業主的共同利益，全體業主同意在物業管理活動中授予物業管理企業以下權利：
2、以批評、規勸、公示、 等必要措施制止業主、物業使用人違反本臨時公約和規章制度的行為；
第二十八條 建設單位應在物業管理區域內顯著位置設定公告欄，用於張貼物業管理規章制度，以及應告知全體業主和物業使用人的通知、公告。
物業服務費用（物業服務資金）是物業服務活動正常開展的基礎，涉及全體業主的共同利益，業主應積極倡導欠費業主履行交納物業服務費用的義務。
第六章 違約責任
第三十一條 業主違反本臨時公約關於物業的使用、維護和管理的約定，妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的，其他業主和物業管理企業可依據本臨時公約向人民法院提起訴訟。
第三十二條 業主違反本臨時公約關於業主共同利益的約定，導致全體業主的共同利益受損的，其他業主和物業管理企業可依據本臨時公約向人民法院提起訴訟。
第三十三條 建設單位未能履行本臨時公約約定義務的，業主和物業管理企業可向有關行政主管部門投訴，也可根據本臨時公約向人民法院提起訴訟。
第七章 附 則
第三十四條 本臨時公約所稱物業的專有部分，是指由單個業主獨立使用並具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本臨時公約所稱物業的共用部位、共用設施設備，是指物業管理區域內單個業主專有部分以外的，屬於多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第三十六條 本臨時公約由建設單位、物業管理企業和每位業主各執一份。
本人為 物業名稱及具體位置，以下稱該物業）的買受人，為維護本物業管理區域內全體業主的共同利益，本人聲明如下：
一、確認已詳細閱讀 （建設單位）制定的“×××業主臨時公約”（以下稱“本臨時公約”）；
二、同意遵守並倡導其他業主及物業使用人遵守本臨時公約；
三、本人同意承擔違反本臨時公約的相應責任，並同意對該物業的使用人違反本臨時公約的行為承擔連帶責任；
年 月 日
《業主臨時公約（示範文本）》使用說明
1、本示範文本僅供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。
2、建設單位可對本示範文本的條款內容進行選擇、修改、增補或刪減。
處理措施
業主違反業主臨時公約的，應該承擔相應的違約責任，比如個別業主不按照公約的規定使用公用部位公用設施設備，造成損壞，是對其他業主的利益侵害，應該賠償損失。小區違規私自改動房屋結構，亂搭亂建影響小區整體美觀的個別業主責令恢復原貌，對規勸不聽的，上報到有關部門並停水、停電，直到恢復完畢後，期間造成的各種損失由業主和裝修單位共同承擔。
對業主違反業主臨時公約的行為，相關業主、業主委員會，物業管理企業、可以督促其改正；協商調解不成的，可以提起訴訟；違反相關政策法規的，報告有關部門。
