第一條為進一步規範我縣物業服務收費行為，加強物業服務收費管理，促進物業服務行業健康發展，保障業主和物業企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《遼寧省物業管理條例》、《遼寧省物業服務收費管理實施辦法（試行）》和《葫蘆島市物業管理辦法》，結合我縣實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：建昌縣物業服務收費管理辦法
- 地區：建昌縣
- 適用範圍：城區內的物業服務收費行為
- 類型：管理辦法
第一條為進一步規範我縣物業服務收費行為，加強物業服務收費管理，促進物業服務行業健康發展，保障業主和物業企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《遼寧省物業管理條例》、《遼寧省物業服務收費管理實施辦法（試行）》和《葫蘆島市物業管理辦法》，結合我縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於我縣城區內的物業服務收費行為。
第三條本辦法所稱物業服務收費，是指具有物業服務資質的物業服務企業按照物業服務契約約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。
第四條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第五條業主可以通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費標準通過市場競爭形成。
第六條縣物價局會同縣城鄉規劃建設局負責全縣物業服務收費的監督管理工作。
第七條物業服務收費區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅的物業服務收費實行政府指導價。
非住宅（含住宅小區內的非住宅）的物業服務收費實行市場調節價。由物業服務企業與業主或物業使用人在物業服務契約中約定具體收費標準。
第八條住宅的物業服務主要包括綜合管理服務、共用部位和共用設施設備日常運行維護、公共區域秩序維護、保潔服務、綠化養護等內容。
第九條縣物價局會同縣城鄉規劃建設局根據物業服務等級標準等因素，制定與住宅小區物業服務等級標準相對應的物業服務收費指導標準及浮動幅度，並根據我縣經濟發展情況適時調整，定期公布。
第十條各等級收費指導標準為基準價格，業主委員會依據我縣住宅小區物業服務等級指導標準，以及本小區物業特點和服務要求，選擇物業服務等級。所選物業服務等級達到物價部門、物業行政主管部門要求審核後，根據選擇的物業服務等級與物業服務企業簽訂物業服務契約，在指導標準範圍內約定具體收費標準等事項。並將服務內容和收費標準在小區內顯著位置公示七天后，由物業服務企業將物業服務契約按等級管理許可權報物業管理行政主管部門備案審查，經物業管理行政主管部門考核認定後，到縣物價局辦理價格認定手續。重新簽定物業服務契約的，應當重新辦理認定手續，原物業服務收費標準同時廢止。
第十一條達到物業服務等級的物業服務收費由縣物價局和縣物業管理行政主管部門負責審核管理。
第十二條對引入市場競爭，由業主通過招投標確定的住宅物業服務主體，應當按照物業服務收費指導標準約定具體收費標準，按等級管理許可權到物價部門和物業管理行政主管部門辦理認定備案手續。
第十三條在同一物業管理區域內的非小區住宅（包括不封閉和不完全封閉的單棟、多棟普通單體樓房或平房），實行業主自治管理和社區代管的住宅小區，應當在指導標準範圍內，確定物業服務等級和收費標準，由物業服務主體按本辦法規定程式報縣物價局和縣物業管理行政主管部門備案認定。
第十四條住宅小區物業服務費不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費以及應由住宅專項維修資金支出的共用部位共用設施設備大修、中修和更新、改造費用。
第十五條物業服務企業根據業主的委託提供物業服務契約約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第十六條物業服務收費以房屋所有權證登記的建築面積計算，未辦房屋所有權證的，暫以房屋買賣契約約定的房屋建築面積或房地產測繪部門實測的房屋建築面積計算，未計入房屋所有權證建築面積的部位不得收取物業服務費。
第十七條業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第十八條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第十九條物業服務企業實施收費前應按等級管理許可權到物價部門辦理《收費許可證》，亮證收費，《收費許可證》實行年審制度。物業服務企業辦理《收費許可證》時，應提供以下資料：
（一）工商營業執照副本及複印件；
（二）稅務登記證書副本及複印件；
（三）物業服務企業資質證書副本及複印件；
（四）物業服務人員職業資格證書複印件；
（五）物業管理行政主管部門認定的物業服務等級備案證明；
（六）物業服務收費成本核算資料；
（七）物業服務契約原件及複印件；
（八）業主公約和業主大會議事規則複印件；
（九）業主委員會備案證明；
物業服務企業實施前期物業服務收費，辦理《收費許可證》時，除提供上述一至六項資料外，還應提供前期物業服務契約原件及複印件、物業買賣契約樣本、業主臨時公約、承諾書、物業交付使用承接查驗備案證明等。
第二十條物業小區實行業主自製管理和社區代管的，由物價局對其提供的資料從嚴審核，進行現場勘查後確定收費標準，辦理收費許可證。
對物業服務企業對商廈、寫字樓收取物業服務費，必須事先充分徵求業主的意見，與業主（或物業買受人）簽訂協定，約定服務項目、內容和收費標準等事宜，併到所在縣物價局辦理價格認定備案手續後方可收費。嚴禁物業服務企業強行服務、強行收費。
第二十一條新建住宅小區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當選聘物業服務企業進行前期物業服務。物業服務企業應根據物業硬體條件和物業服務等級指導標準選擇物業服務等級，約定具體的服務項目和臨時收費標準等，並簽訂書面前期物業服務契約，在三十日內根據其選擇的物業服務等級由物價部門覆核合格後，執行前期物業服務收費，報物業管理行政主管部門備案認定。
第二十二條建設單位應當在售房場所醒目位置明示前期物業服務收費標準。建設單位應當在物業銷售前將前期物業服務契約和業主臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣契約時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾，物業買賣契約中應當包含前期物業服務契約約定的內容。
第二十三條新建住宅小區交付使用前，物業服務企業應當自物業交接後三十日內，按等級管理許可權到物業管理行政主管部門辦理新建住宅小區物業承接查驗備案手續。建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。
第二十四條新建住宅小區竣工後，開發建設單位未按規定向行業部門移交設施、設備管理權，辦理驗收交接手續，致使物業小區無法實現終端收費和正常管理、使用的，其損耗和增加的成本費用不得向業主攤派，應由開發建設單位承擔。
第二十五條在前期物業管理期間，納入物業管理範圍的已竣工但尚未出售，因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。開發建設單位自行將未經驗收或驗收不合格的房屋交付使用，並自行組織物業管理的，業主有權拒交物業服務費，物業區域內物業服務發生的費用全部由建設單位承擔。
第二十六條住宅電梯運行費可獨立核算，另行收取，不計入物業服務支出或者物業服務成本。
第二十七條電梯運行費包括服務費和運行電費兩項內容。服務費主要包括年度安全檢測、定期常規保養、易損配件及維修、管理服務等費用。電梯服務費可以依據成本按戶據實分攤收取，運行電費可以依據實際電費採取按層遞增（減）的方式收取。具體收費方式和標準等應當審核批准後在物業服務契約中約定。
第二十八條不使用電梯的住宅起始層或者原始設計不停靠的樓層業主，可按物業服務契約約定是否交納電梯運行費。
第二十九條車輛在物業管理區域內公共場地或者占用業主共有道路的停放（包括臨時停放）、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業主大會決定。
第三十條車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業服務企業單獨簽訂保管契約進行約定。
第三十一條產權或使用權明確的地上（下）停車場（庫、位）的機動車停放服務收費，應根據物業服務企業的服務水平和實際成本報物價部門審核備案後，在物業服務契約中約定具體服務項目和收費標準。
第三十二條物業服務企業在物業服務中應當遵守價格法律法規，嚴格履行物業服務契約，為業主提供質價相符的服務。
第三十三條物業服務收費實行收費公示，明確標價。物業服務企業應當將服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和收費標準等有關事項在物業服務區域內的顯著位置公布，接受業主監督。物業服務企業每年（或財務年度）向業主大會（或者業主和使用人）報告一次物業服務費年度預決算和物業服務費收支、利用業主共用（共有）設施經營收益和支出等情況，每半年向業主委員會報告一次物業服務費收支情況。接受業主委員會、業主、物業使用人、價格主管部門和物業管理行政主管部門的監督。業主或業主委員會對物業服務費年度預決算和收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答覆。
第三十四條物業服務企業有下列行為之一的，由縣物價檢查機關依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規定》予以查處。
（一）擅自擴大收費範圍和提高收費標準的；
（二）擅自設立收費項目，亂收費的；
（三）不按規定辦理和審驗《收費許可證》的；
（四）不按規定實行收費公示和明碼標價的；
（五）提供服務質價不符，只收費不服務或多收費少服務的；
（六）其他違反價格法律、法規的行為。
第三十五條本辦法由縣物價局和縣城鄉規劃建設局按各自職責負責解釋。
第三十六條本辦發自發布之日起執行，過去凡與本辦法不符合的規定同時廢止。
