《揚州市住宅物業消防安全管理規定》已於2023年11月29日經市政府第25次常務會議審議通過，現予公布，自2024年1月19日起施行。
基本介紹
- 中文名：揚州市住宅物業消防安全管理規定
- 實施時間：2024年1月19日
- 頒布時間：2023年11月29日
- 發布單位：揚州市人民政府
立法歷程,規定全文,政策解讀,
立法歷程
2023年4月19日，揚州市人民政府辦公室印發《市政府2023年立法工作計畫》的通知，政府規章項目：揚州市住宅物業消防安全管理規定。
規定全文
揚州市住宅物業消防安全管理規定
揚州市人民政府令第104號
第一條 為了加強住宅物業消防安全管理，有效預防和減少火災事故，保障人民民眾生命財產安全，維護公共安全，根據《中華人民共和國消防法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省消防條例》、《江蘇省住宅物業消防安全管理規定》等法律、法規、規章，結合本市實際，制定本規定。
第二條 本市行政區域內住宅物業消防安全管理，適用本規定。
本規定所稱住宅物業是指供家庭居住使用的房屋建築（含與其他功能空間處於同一建築中的住宅部分）以及配套的設施、設備和相關場地。
第三條 本市各級人民政府應當加強對本行政區域內住宅物業消防安全管理工作的領導，將住宅物業消防安全管理工作納入消防安全重點工作任務清單和消防工作考核評價體系；可以設立聯席會議或者督查組，協調解決住宅物業消防安全管理的重大問題，督促重大火災隱患整改。
揚州經濟技術開發區管理委員會、揚州市生態科技新城管理委員會、揚州市蜀岡-瘦西湖風景名勝區管理委員會（以下統稱功能區管委會）按照有關法律、法規、規章以及國家和省、市有關規定，承擔本區域內住宅物業消防安全管理的領導監督和協調責任。
第四條 消防救援、公安、住房和城鄉建設、城市管理等部門和機構應當建立健全住宅物業消防設計審查、消防驗收或者備案結果、消防監督執法等信息共享機制，對在監督檢查中發現的違法違規行為，應當按照各自職責依法查處；對不屬於本部門、本機構職責範圍的，應當及時通知或者移送相關部門依法處理，加強執法協作。
第五條 消防救援、應急管理、公安、住房和城鄉建設等部門和機構應當加快推進志願消防速報員隊伍建設，充分利用現代信息技術，暢通住宅物業消防安全信息快速獲取渠道，健全隱患預警信息、轉移避險信息發布機制，提高精準性和時效性。
第六條 住房和城鄉建設部門應當將物業服務企業、房地產開發企業、建築施工企業履行消防安全責任的情況納入行業監督範圍。
物業管理行業協會應當發揮行業自律作用，根據章程制定住宅物業消防安全管理行業公約，督促物業服務企業遵守與住宅物業消防安全有關的技術標準，將物業服務企業履行消防安全責任情況依法依規納入行業懲戒和評先評優範圍。
第七條 消防技術服務機構對住宅物業維護保養、檢測中發現的可能造成重大火災隱患的問題，及時報告消防救援機構，經核查屬實，由消防救援機構按照國家和省、市有關規定給予表彰或者獎勵。
第八條 業主是住宅物業消防安全責任人。業主是單位的，其法定代表人或者主要負責人具體承擔住宅物業的消防安全責任。
有兩個及以上業主的住宅物業，業主對其專有部分的消防安全負責，對其共有部分的消防安全共同負責。
無業主或者業主不明確的，實際使用人、管理人是消防安全責任人。
第九條 業主應當委託或者明確統一管理人負責住宅物業消防安全管理工作。有兩個及以上業主的住宅物業，業主應當共同委託物業服務企業、消防技術服務機構，或者明確一個業主、使用人作為統一管理人，對其共有部分的消防安全實行統一管理。統一管理人應當依照法律規定、契約約定履行消防安全管理責任。
鼓勵高層住宅物業的業主、使用人、物業服務企業或者統一管理人明確專人擔任消防安全管理人，負責整棟建築的消防安全管理工作。
第十條 鼓勵和支持業主委員會、物業服務企業或者統一管理人在住宅物業區域內顯著位置公告住宅物業消防設施設備的相關信息，並及時更新。
消防救援機構應當指導前述工作的開展，可以將檢查中發現的住宅物業消防安全隱患等相關信息反饋給業主委員會、物業服務企業或者統一管理人，提示其採取相應的防範措施。
第十一條 統一管理人應當引導居民規範電動腳踏車、電動機車的停放和充電行為，住宅物業區域內設定電動腳踏車、電動機車集中存放、充電場所的，統一管理人應當加強日常巡查。
禁止在高層住宅建築公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口停放電動腳踏車、電動機車或者為電動腳踏車、電動機車充電。禁止使用電梯運載電動腳踏車、電動機車。
鼓勵在高層住宅物業區域內設定電動腳踏車、電動機車集中存放、充電場所。電動腳踏車、電動機車存放、充電場所應當獨立設定，並與高層住宅建築保持安全距離；確需設定在高層住宅建築內的，應當與該建築的其他部分進行防火分隔。電動腳踏車、電動機車存放、充電場所應當配備必要的消防器材，充電設施應當具備充滿自動斷電功能。
第十二條 任何單位、個人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。
住宅物業的消防車通道、消防車登高操作場地應當設定標誌，物業服務企業或者統一管理人應當加強日常管理，保持暢通。
第十三條 業主委員會、物業服務企業或者統一管理人發現住宅物業區域內有妨礙消防安全行為的，應當及時進行勸阻，並採取合理措施制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告消防救援機構等有關行政機關，並配合行政機關依法處理。
第十四條 住宅物業窗戶、陽台不宜設定封閉的金屬柵欄，確需設定的，應當易於從內部開啟。住宅物業視窗、陽台等部位可以根據其高度設定適用的輔助疏散逃生設施。
第十五條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔住宅物業消防設施設備的保修責任。
保修期限屆滿後，住宅物業專有部分的消防設施設備的維修責任由該業主承擔，全體共有部分的消防設施設備的維修責任由全體業主承擔，部分共有部分的消防設施設備的維修責任由部分共有的業主承擔。業主應當承擔相應的火災隱患整改，消防設施設備維修、更新或者改造等相關費用。住宅物業存在消防安全隱患危及公共利益以及他人合法權益時，業主應當及時維修養護。
業主不履行維修養護義務的，經業主大會同意或者按照約定，統一管理人可以進行維修養護，費用由責任人承擔。不具備自主維護保養檢測能力的統一管理人應當按照規定委託消防技術服務機構，定期對消防設施設備進行維護保養和檢測。
物業服務企業應當依法對住宅物業共用消防設施設備以及消防安全標誌定期組織檢測、維護保養，需要動用住宅專項維修資金進行維修、更新或者改造的，應當及時報告。
業主、業主大會、業主委員會應當依法使用住宅專項維修資金，維修、更新或者改造住宅物業共用消防設施設備。
第十六條 符合住宅專項維修資金申請使用條件，緊急情況下需要維修住宅物業共用消防設施設備的，或者住宅物業共用消防設施設備存在重大火災隱患，需要立即維修、更新或者改造的，按照國家和省、市關於住宅專項維修資金緊急列支規定執行。
第十七條 住宅物業共用消防設施設備存在重大火災隱患，消防救援機構應當通知維修責任主體限期維修、更新或者改造；符合住宅專項維修資金申請使用條件的，業主、業主大會、業主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金。
維修責任主體逾期不維修、更新或者改造的，或者符合住宅專項維修資金申請使用條件但業主、業主大會、業主委員會不申請使用的，消防救援機構應當及時報告本級人民政府；接到報告的人民政府可以組織維修資金代管、消防救援等相關部門和機構以及鄉鎮人民政府、街道辦事處代為維修、更新或者改造（以下統稱代修）。
代修應當遵守下列規定：
（一）鄉鎮人民政府、街道辦事處應當依法選定具有相應資質的施工單位；
（二）代修前，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當作出代修決定，並向維修責任主體送達代修決定書。代修決定書應當載明維修責任主體，代修的理由和依據、方式和時間，工程內容，工程預算，施工單位；
（三）代修三個工作日前，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當催告維修責任主體，維修責任主體維修、更新或者改造的，停止代修；
（四）代修時，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當派員到場監督，消防救援機構應當予以指導；
（五）代修完畢，鄉鎮人民政府、街道辦事處到場監督的工作人員、施工單位以及維修責任主體或者見證人應當在代修現場筆錄上籤名或者蓋章。消防救援機構應當對重大火災隱患整改情況進行複查。
第十八條 根據本規定第十七條代修的，在國家規定的保修期限內，費用由建設單位承擔；保修期限屆滿，不符合住宅專項維修資金申請使用條件的，費用由業主承擔。業主對費用分攤有約定的，按照約定。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。
鄉鎮人民政府、街道辦事處依法作出繳付決定，並向維修責任主體送達繳付決定書。繳付決定書應當載明代修費用數額、繳付方式和期限。作出繳付決定前，應當告知維修責任主體依法享有的陳述、申辯等權利。
維修責任主體應當及時繳付維修費用。維修責任主體在繳付期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟，又不履行繳付決定的，鄉鎮人民政府、街道辦事處可以自期限屆滿之日起三個月內依法申請強制執行。
第十九條 根據本規定第十七條代修的，符合住宅專項維修資金申請使用條件但業主、業主大會、業主委員會不申請使用的，可以按照下列程式辦理：
（一）鄉鎮人民政府、街道辦事處將代修的理由和依據、工程內容、工程預算、施工單位在住宅物業區域內顯著位置公示，公示期限不少於七日；
（二）公示期滿後，鄉鎮人民政府、街道辦事處將代修決定書、工程預算、維修契約等資料送交住宅專項維修資金代管部門；
（三）工程經竣工驗收、審計決算後，住宅專項維修資金代管部門將使用住宅專項維修資金總額及業主分攤情況在住宅物業區域內顯著位置公示，公示期限不少於七日。公示期滿後，從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第二十條 因規劃布局原因導致住宅物業存在消防車通道不暢通、消防水源缺失等重大火災隱患，需要有關部門綜合整治的，消防救援機構應當及時報告本級人民政府。
人民政府接到報告後，應當組織或者責成有關部門、單位制定整治方案，採取措施予以整治。整治方案應當明確整改措施、負責人員、實施進度、安全措施和應急預案等內容。
第二十一條 建築物耐火等級低且公共消防設施不適應防火和滅火需要的住宅密集區，市、縣（市、區）人民政府、功能區管委會應當有計畫地組織實施改造，或者採取防火分隔、提高耐火等級、增設消防車通道和消防供水設施等措施，改善消防安全條件，提高防火、滅火能力。
鼓勵鄉鎮人民政府、街道辦事處落實必要的資金，為消防安全風險較大的老舊住宅配備相應的消防設施和器材；鼓勵和支持在老式磚木結構居民住宅樓的共用部位安裝簡易水噴淋裝置、局部套用自動噴水系統、火災自動報警、電氣火災檢測等設備。
第二十二條 對於保護性住宅建築和歷史街區、名鎮、名村核心保護範圍內的住宅物業的修復、更新和利用，市、縣（市、區）人民政府、功能區管委會應當按照管理許可權組織文物、消防救援、住房和城鄉建設、自然資源和規劃等相關部門和機構，根據建築結構、文物特性等特點，專門編制消防安全保障方案。
消防安全保障方案應當包含以下內容：
（一）消防安全現狀分析；
（二）建築、結構、給水、電氣、暖通等專業的消防技術措施；
（三）消防道路、微型消防站、消防裝備等消防基礎設施布置；
（四）日常消防安全管理措施；
（五）滅火和應急預案；
（六）其他消防安全管理措施。
第二十三條 縣（市、區）人民政府、鄉鎮人民政府、街道辦事處、有關部門以及功能區管委會，未按照本規定履行職責或者履行職責不到位的，由市人民政府責成有關部門進行約談。約談的主要問題、整改措施、整改要求、整改結果等報市人民政府。
第二十四條 對違反本規定的行為，法律、法規、規章已有處罰規定的，從其規定。
違反本規定，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的，或者占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的，由消防救援機構或者其委託的符合法定條件的組織責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款；對個人處警告或者五百元以下罰款。經責令改正拒不改正的，強制執行，所需費用由違法行為人承擔。
實施行政處罰，糾正違法行為，應當堅持教育與處罰相結合的原則，統籌運用表彰獎勵、信用信息等手段，引導相關主體自覺降低消防風險，主動預防和減少違法行為。
第二十五條 單位和個人違反住宅物業消防安全管理規定，消防救援機構和其他行政機關應當按照國家和省有關規定將相關違法失信行為以及行政處罰結果納入信用信息共享平台、國家企業信用信息公示系統，依法實施失信懲戒。
第二十六條 農村集中居住區和多產權、多使用權非住宅民用建築可以參照本規定執行。
第二十七條 本規定自2024年1月19日起施行。
政策解讀
《揚州市住宅物業消防安全管理規定》（以下簡稱《規定》）已於2023年12月12日印發，自2024年1月19日起施行。為便於社會公眾正確理解，現對其內容解讀如下：
一、出台背景
（一）適應上位法修改。近兩年《中華人民共和國消防法》《江蘇省消防條例》等法律法規進行了修訂，對住宅物業消防安全管理工作在理念、體制、措施等方面都提出了新要求，特別是進一步強化了地方人民政府及其部門的職責要求，部分條款要進一步細化，才能方便實施。
（二）回應我市實際需要。揚州城區老舊小區連片集中，消防安全管理亟需創新和強化監管機制。多數老舊住宅小區的公共消防設施都存在損壞甚至癱瘓現象。居民電動腳踏車的停放、充電、防盜門窗的管控等存在雜亂現象。業主消防安全管理意識不強，使得一些小區消防設施癱瘓得不到維修。為此，《江蘇省消防條例》專門規定重大火災隱患的代為維修、更新或者改造，並授權市人民政府制定具體辦法。
二、政策依據
（一）《中華人民共和國消防法》；
（二）《江蘇省消防條例》；
（三）《江蘇省住宅物業消防安全管理規定》；
（四）《揚州市物業管理條例》。
三、主要內容
《規定》共二十六條，重點聚焦在以下方面：
（一）強化政府在協調解決重大問題、重大隱患等方面的職能。《規定》將住宅物業消防安全管理工作納入消防安全重點工作任務清單和消防工作考核評價體系；可以設立聯席會議或者督查組，協調解決重大消防安全問題，督促整改火災隱患。
（二）強化消防安全信息機制。（1）推進志願消防速報員隊伍建設、健全隱患預警信息、轉移避險信息發布機制，提高精準性和時效性；（2）消防技術服務機構報告獎勵機制；（3）住宅物業消防相關信息公告、安全隱患反饋機制。
（三）明確消防設施維修責任。（1）對建設單位、業主、業主大會、統一管理人等主體的維修責任、維修費用、維修時間等，都作出具體規定，防止出現責任漏洞；（2）對前述主體進行緊急維修作了具體規定。這些規定明確了相關主體的維修責任，有助於提升各類主體的消防安全責任意識。
（四）強化重大火災隱患整改力度。根據《江蘇省消防條例》的授權，對代為維修、更新或者改造作了具體的規定，包括代為維修、更新或者改造的適用條件、相關職權主體、運作程式和代為維修費用的承擔和追繳等都作了非常具體的安排。
（五）著力解決老城區實際問題。（1）建立重大火災隱患的專項治理機制；（2）老舊住宅物業消防安全管理的有機更新機制；（3）保護性住宅物業消防安全管理的特別保障機制。另外，加強了對住宅物業電動腳踏車停放和充電管理、住宅物業金屬柵欄設定等行為的管控。
（六）提升監督執法效能。《規定》還對行業監管、失信懲戒、約談、監管協作等作了具體規定，以求提升監管力度。同時，為防止以罰代管現象，《規定》提出：實施行政處罰，應當堅持教育與處罰相結合的原則，統籌運用表彰獎勵、信用信息等手段，引導相關主體自覺降低消防風險。
四、相關問題解答
問：住宅小區的消防安全責任人是誰？
答：《規定》第八條明確業主是住宅物業消防安全責任人。業主是單位的，其法定代表人或者主要負責人具體承擔住宅物業的消防安全責任。有兩個及以上業主的住宅物業，業主對其專有部分的消防安全負責，對其共有部分的消防安全共同負責。無業主或者業主不明確的，實際使用人、管理人是消防安全責任人。
問：業主在住宅消防安全管理有哪些職責？
答：業主應當委託或者明確統一管理人負責住宅物業消防安全管理工作。有兩個及以上業主的住宅物業，業主應當共同委託物業服務企業、消防技術服務機構，或者明確一個業主、使用人作為統一管理人，對其共有部分的消防安全實行統一管理。統一管理人應當依照法律規定、契約約定履行消防安全管理責任。鼓勵高層住宅物業的業主、使用人、物業服務企業或者統一管理人明確專人擔任消防安全管理人，負責整棟建築的消防安全管理工作。
問：業主如何了解住宅小區的消防安全狀況？
答：《規定》第十條鼓勵和支持業主委員會、物業服務企業或者統一管理人在住宅物業區域內顯著位置公告住宅物業消防設施設備的相關信息，並及時更新。消防救援機構應當指導前述工作的開展，可以將檢查中發現的住宅物業消防安全隱患等相關信息反饋給業主委員會、物業服務企業或者統一管理人，提示其採取相應的防範措施。從而保障居民能夠快速、正確地獲得所在小區的消防信息，並及時推動住宅物業消防設施設備的維護維修，使得居民是住宅物業消防安全第一責任人的理念真正落地。
問：住宅小區哪些區域是不允許停放電動腳踏車或電動機車？
答：《規定》明確禁止在高層住宅建築公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口停放電動腳踏車、電動機車或者為電動腳踏車、電動機車充電。禁止使用電梯運載電動腳踏車、電動機車。
問：停放電動腳踏車或電動機車的區域有哪些消防安全要求？
答：鼓勵在高層住宅物業區域內設定電動腳踏車、電動機車集中存放、充電場所。電動腳踏車、電動機車存放、充電場所應當獨立設定，並與高層住宅建築保持安全距離；確需設定在高層住宅建築內的，應當與該建築的其他部分進行防火分隔。電動腳踏車、電動機車存放、充電場所應當配備必要的消防器材。
問：管理人員發現住宅物業區域內有妨礙消防安全行為如何處置？
答：業主委員會、物業服務企業或者統一管理人發現住宅物業區域內有妨礙消防安全行為的，應當及時進行勸阻，並採取合理措施制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告消防救援機構等有關行政機關，並配合行政機關依法處理。
問：發現有違反《規定》的行為如何查處？
答：根據《規定》第二十四條違反本規定，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的，或者占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的，由消防救援機構或者其委託的符合法定條件的組織責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款；對個人處警告或者五百元以下罰款。經責令改正拒不改正的，強制執行，所需費用由違法行為人承擔。
五、政策適用
（一）適用範圍：本市行政區域內住宅物業消防安全管理，適用本規定。
（二）執行時間：本規定自2024年1月19日起施行。
