房屋共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
基本介紹
- 中文名：房屋共用設施設備
- 內容：加壓水泵、電梯、天線
- 相關文獻：標誌用公共信息圖形符號
- 性質：設施設備
運行維護
共用設施設備日常運行、維護服務
1 變配電系統
1.1 高壓電氣設備至少每二年進行一次安全測試，變壓器每年進行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；
1.2 低壓配電設備每年至少一次全面停電檢修；
1.3 按照規定周期對變配電設施設備進行檢查、維護、清潔，並做好記錄；
1.4 高低壓配電櫃運行正常、操作靈活，儀表顯示準確；
1.5 變壓器運行正常，通風降溫設備可靠，溫度顯示準確；
1.6 直流作業系統運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進行一次充、放電試驗；
1.7 功率因數自動補償運行正常，功率因數不低於0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現象；
1.8 制定突發事件應急處理程式和臨時用電管理措施，明確停、送審批許可權，停、送電按規定提前通知顧客；
1.9 制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；
1.10 高壓防護用具、驗電器按規定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規定周期送計檢局檢定。
2 應急供電系統
2.1 每周檢查發電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；
2.2 制定發電機組管理規程，常備不低於4小時運行所需的油料，配置符合要求的滅火器材；
2.3 每月啟動發電機組試機30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶鬆緊程度；
2.4 每運行250小時或兩年更換髮機組機油、機油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；
2.5 發電機組手動及自動在線上正常，保護功能完善，發生停電時保證30分鐘內向重點設備、區域供電；
2.6 應急照明櫃工作正常，蓄電池放電工作時間不低於90分鐘，蓄電池無漏液、腐蝕現象；
2.7 定期對應急照明櫃進行檢查、維護、清潔，每月進行一次切換試驗，每年進行一次蓄電池組充、放電試驗；
2.8 制定雙電源切換操作程式，做好備用電源切換準備，發生停電時30分鐘內恢復供電。
3 給排水系統
3.1 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛生間、開水房、管道井內的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內外排水溝渠（井）。設備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確，無跑、冒、滴、漏現象；
3.2 生活水泵、管道、閥門定期進行維護保養；集水坑、污水坑、化糞池、室內外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞；
3.3 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設隔離網，環境衛生，無污染物；
3.4 雨、污水分離，不得混排，污水排放達到DB51/190-93《四川省水污染物排放標準》；
3.5 制定水質管理制度，供水管理符合《城市供水水質管理規定》、《生活飲用水衛生監督管理辦法》；
3.6 二次供水需辦理《二次供水衛生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗；
3.7 二次供水水箱（池）每半年由具備資質條件的專業清潔公司清洗消毒，並抽取水樣送成都市疾控中心檢驗，取得水質檢測合格報告；
3.8 制定停水、爆管等應急處理程式，計畫停水按規定提前通知顧客；
3.9 計量器具、壓力儀表按規定周期送計檢局校驗；
3.10 未經水行政主管部門許可，不得擅自採取地下水或直接從江河取水。
4 空調系統
4.1 設備工作正常、安全裝置有效；
4.2 定期巡查設備運行狀態並記錄運行參數；
4.3 每月檢查空調主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數據；
4.4 定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設備，每年至少清洗、維護保養冷卻塔一次；
4.5 定期檢查循環泵、冷卻泵電機及泵體，每年進行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎緊固、除銹刷漆等維護保養；
4.6 定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網、加（除）濕器、風閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風機表冷器進行檢查、清洗和保養；
4.7 定期對空調系統電源櫃、控制櫃進行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統的用電安全；
4.8 管道、閥門無鏽蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現象；每二年至少除銹漆刷漆一次；
4.9 定期對空調循環水進行水質處理和水質分析，保證系統水質符合標準要求；
4.10 根據實際情況進行風管系統清洗和空氣品質測定，保證空氣品質符合標準要求；
4.11 壓力表、真空儀、感測器等測量裝置按規定周期送計檢局校驗；
4.12 按國家相關要求嚴格控制溫度範圍，夏季室內溫度22－26℃，冬季室內溫度18－22℃，定期對空調系統設施設備進行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統計和分析，做好節能工作。
4.13 在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統停機一段時間後又重新投入運行時，必須對系統所有設施設備（如冷卻水循環管道、冷凍水循環管道風管、新風系統等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進行嚴格細緻的檢查、清洗、測試和調整，確定正常後方能投入運行。
5 鍋爐系統
5.1 蒸汽鍋爐
每年由專業檢測機構對鍋爐設備進行一次安全檢測，並對鍋爐電機部分及程式控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。
除定期送檢外，還應做好以下日常維護：
——每年對鍋爐及附屬設備進行一次全面二級保養；按規定更換油（氣）噴嘴、保養和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器並添加樹脂、設備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋筒內部進行檢查並除垢；
——每半年對蒸汽壓力表進行一次校驗；對爐膛清灰；
——每季度對鍋爐及附屬設備進行一次一級保養；對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械設備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次；
——每月對油氣管路過濾器進行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實驗一次；
——檢測水質的硬度，應不大於3毫克/升；
——鍋爐安全附屬檔案及儀表齊全，動作可靠；
——在額定的流量範圍內，輸出蒸汽壓力在允許範圍之內；
——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；
——蒸汽減壓站輸出壓力波動在20%之內。
各種證書齊備，操作人員持證上崗。
5.2 熱水鍋爐
——定期對溫控儀進行檢測；
——附屬設備的維護保養可參照“蒸汽鍋爐”的相應條款實施。
6 電梯、自動扶梯
6.1 電梯運行平穩、乘座舒適、平層準確，轎廂照明、內外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內整潔無污染；
6.2 根據溫度情況開啟轎廂風扇；
6.3 警鈴或其它救助設備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運行無異常；
6.4 自動扶梯運行平穩舒適，安全防護裝置齊全有效；
6.5 應由A級專業資質的電梯、自動扶梯維修保養單位進行維護保養，經技術監督局檢測並獲得《安全檢驗合格證》，在有效期內運行；
6.7設專職人員對電梯維護保養進行監督，對電梯運行進行管理，並按技術要求做好日常運行巡檢及記錄；
6.8 至少保障一台電梯24小時運行；
6.9 電梯發生一般性故障，專業維修保養人員應在1小時內到達現場維修；發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理專職人員應及時應急處理，專業維修保養人員應在30分鐘內到達現場進行搶修；
6.10 電梯機房實行封閉管理，機房內溫度不超過設備安全運行環境溫度，配備應急照明、滅火器和盤車工具齊全，並掛於顯眼方便處。
7 消防系統
7.1 當被檢測探測器回響參數達到預定值時，探測器應輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈；
7.2 操作啟動部件，手動火災報警按鈕應能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示；
7.3 火災時應能將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統強制轉入火災應急廣播狀態，並控制在選定的樓層內；
7.4 報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸發器件的火災報警信號，發出聲光信號；
7.5 故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發生故障時，應當正確指示出故障部位；
7.6 火警優先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號；
7.7 電源轉換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉入主電源狀態；
7.8火災確認後，發出控制信號，強制電梯全部停於首層，並接受其反饋信號。消防電梯聯動迫降後可進行人工操作，其功能、信號均應當正常；
7.9 火災確認後，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號並顯示其狀態；
7.10 火災確認後，發出控制信號，將著火層防煙風閥、排煙閥打開，接受其反饋信號並顯示其狀態；
7.11 確認火災後，控制室應能控制有關部位的防火捲簾門按規定程式下降，接受其反饋信號並顯示其狀態；
7.12 火災確認後，應當釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；
7.13 消防對講電話應語音清楚無干擾；
7.14 自動噴淋系統有水流動時，其水流指示器應顯示、壓力開關應動作、水力警鈴應發出報警鈴聲；
7.15 安全出口、疏散指示燈火災時應在維持90分鐘以上的照明時間；
7.16 消防水帶每半年檢查一次，應無破損、發黑、發霉現象；
7.17 聯動控制台工作正常、顯示正確，系統誤報率不超過3%；
7.18 消防泵每月啟動一次，每年保養一次；
7.19 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內配件完好，閥桿每年加注潤滑油並放水檢查一次；
7.20 控測器至少每三年進行一次清洗除塵；
7.21 消防管道、閥門至少每二年進行一次除銹刷漆；
7.22 保證消防用水的基本儲備，確保火災險情時的應急滅火用水；
7.23 消防系統由具有合格專業資質的消防維保公司對其進行維護保養；
7.24 工作人員經消防培訓考試合格，持證上崗；
7.25 消防主機除檢修時間外，必需處於開機運行狀態；
7.26 發生一般性故障，專業維修保養人員應在1小時內到達現場維修；發生重大故障時，物業管理專職人員應及時採取相應措施應急處理，專業維修保養人員應在30分鐘內到達現場進行搶修；
7.27 監督專業消防維保公司做好消防設備月、季、年度測試工作，按時段和設備數量比例，抽查、檢測系統設備，全年覆蓋所有系統設備；
7.28 配合專業消防公司制定消防設備年度保養計畫，並監督完成情況；
7.29 制定消防應急預案，每年進行一次消防火災演練。
8 安全防範系統
8.1 系統設定時間、日期準確，攝像機編號有邏輯性；
8.2矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標識清楚；
8.3傳輸線路應有良好的接地，並對干擾信號進行禁止，同軸電纜兩端“地電壓”應一致；
8.4 錄像機工作正常，顯示準確、整潔；
8.5 錄入資料應保持7天以上，並應有時間、日期及攝像機編號，有特殊要求的參照相關規定；
8.6 攝像機安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機應注意防水、防塵、密封及散熱，並應滿足室外最低照度要求；
8.7 畫面分割器工作正常、整潔；
8.8 監視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；
8.9 多媒體圖形工作站應直觀顯示各監控點位置，對報警應及時回響；
8.10 紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應安裝牢固，靈敏可靠，及時反饋報警信息；
8.11 每季度對UPS電源進行一次完全代載放電，並充電檢測；
8.12 維修保養工作由專職人員進行，非受權專業人員不得擅自更改安防設定及對主機開蓋檢測箱內元件；
8.13 設立監控資料調用、查閱許可權，調用、查閱需經受權；
8.14 制定應急處理程式，出現重大安全隱患時應採取必要補救措施；
8.15 每年由物業公司組織相關專業人員對安全防範系統進行一次全面檢查，對安全防範方面存在的漏洞、隱患等情況進行限期整改。
9 樓控系統
9.1 伺服器及UPS工作正常、通訊正常；
9.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
9.3 感測器工作正常，靈敏度適應，通訊正常；
9.4 執行調節器工作正常，狀態及反饋信息準確；
9.5 直接數字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊；
9.6 末端設備工作正常，線路無損，安裝牢固；
9.7 執行計算機許可權管理規定，不得私自改變計算機設定和更換計算機硬體、軟體、使用外來軟體和光碟；
9.8 制定應急處理程式，定期對計算機系統數據進行備份；
9.9 每年對儀器儀表、感測器進行校對；
9.10 建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，無老鼠進入縫隙，配備符合要求的滅火器材。
10 網路通訊
10.1 通信處理機、交換和調製解調機數據通訊工作正常、整潔、線路整齊；
10.2 維護終端工作正常、整潔；
10.3 工作電源及UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無損；
10.4 配線架排線整齊，標識完好，數據齊全；
10.5 光纖配架排線整齊，標識完好，數據齊全；
10.6 插座模組安裝完好，線路暢通，表面整潔；
10.7 建立授權機制、訪問控制、加密與解密相關管理制度；
10.8 專人監控關鍵設備:檔案伺服器、資料庫伺服器、列印伺服器、交換機等；
10.9 病毒預防：從管理、技術和法律等方面著手，預防病毒侵入；
10.10 實時對伺服器數據進行檔案備份；
10.11計算機工程師套用相關軟體定期對Web Server,Datebase Server，Mail/FTP等Server進行觀測，發現故障及時記錄，並通知相關部門維修。
11 門禁系統
11.1 伺服器及UPS工作正常、通訊正常；
11.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
11.3 讀卡器指示燈完好、工作正常；
11.4 電子門鎖工作正常；
11.5 門磁開關工作正常，靈活有效；
11.6 建立系統許可權管理規定，不得隨意更改系統設定；
11.7 作好門禁系統的安全保密工作，不得泄露有關信息；
11.8 每半年對門磁開關、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進行檢測。
12 有線及衛星電視
12.1 衛星天線安裝牢固，外觀整潔；
12.2 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調製器等設備工作正常、整潔；
12.3 光纖收發機、放大器、分配器工作正常，線路衰減小；
12.4 傳輸線路正常，圖像清晰；
12.5 每半年檢測一次幹線及各分支器的輸出電平。
13 廣播與背景音樂系統
13.1 節目源設備工作正常；
13.2 信號放大及處理設備工作正常、整潔，音量及音響調控效果完好；
13.3 揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質保持清晰；
13.4 背景音樂與消防報警系統的連線切換工作正常；
13.5 每季度檢測傳輸電壓；
13.6 每半年進行一次全面檢查與調試。
14 數字會議系統
14.1 多媒體顯示、數字音響、攝錄像、同聲翻譯等設備工作正常；
14.2 視頻、音頻、網路線路傳輸正常、無干擾；
14.3 每半年進行一次全面檢查與調試。
15 停車場管理系統
15.1 伺服器及UPS工作正常、通訊正常；
15.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
15.3 出入口機工作正常，通訊正常；
15.4 區域及車場車位計數顯示器工作正常、整潔，數據準確；
15.5 圖像識別系統工作正常，攝像機工作正常，車輛及車牌號清晰，信息相對應及時存入、讀出資料庫；
15.6 電動道閘工作正常、整潔，反應靈敏；
15.7 車輛檢測器工作正常；
15.8 執行計算機許可權管理規定，不得私自改變計算機設定和更換計算機硬體、軟體、使用外來軟體和光碟；
15.9 每月對車位進行一次系統數據和現場實際情況的校對，並及時調整區域及車場車位顯示器數據，核對收費數據；
15.10 定期備份系統軟體及數據。
16 公共照明系統
16.1 制定公共照明節能管理制度，照度符合GB50034－2004《建築照明設計標準》；
16.2 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98%以上，如有缺損及時更換；
16.3 每周一次巡檢公共照明電源櫃，如有問題及時處理，保證設備正常運行和安全用電。
17 避雷系統
17.1 每年雨季前由成都市防雷中心對建築避雷系統進行檢測，留存檢測合格報告，同時動員和組織寫字樓內的使用人對重要設施設備進行防雷檢測；
17.2 保持避雷系統完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設施；
17.3 每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網、屋面設備、其它金屬物體的接地裝置進行全面檢查，有問題及時解決；
17.4 每季度對強、弱電井、設備間內的機電設備、配電櫃接地裝置進行檢查，每月對變配電設備接地裝置、避雷器進行檢查，保證所有機電設備、配電櫃（箱）、管道、金屬構架物接地良好；
17.5 成都地區寫字樓建築物（無特殊計設要求情況下）接地電阻標準：
3類建築接地電阻：≤10Ω
2類建築接地電阻：≤4Ω
計算機房接地電阻：≤4Ω。
18 高空作業設備
18.1 設備需經有資質的檢測機構檢驗合格，保持安全裝置完好並在有效期內安全運行；
18.2 設備操作人員應嚴格遵守安全規定，嚴格執行安全操作規程，嚴禁超載；
18.3 設備應嚴格執行作業前的機電系統安全檢查與運行狀態的確認；
18.4 吊籃運行平穩，無傾斜；
18.5 設備各儀表指示準確，各類開關動作靈活；通訊設備正常；
18.6 在運行中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他任何裝置；
18.7 設備使用完畢後，需切斷電源，鎖好操縱裝置，並將懸掛裝置按規定方法予以鎖定。應有專業人員對設備運行進行管理、記錄；
18.8 應定期對設備系統進行檢查及保養，對提升系統進行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質因素。
19 測量計量裝置
19.1 測量、計量裝置按規定周期送計檢局校驗，確保準確性和有效性；
19.2 電能表、煤氣表、水錶等計量裝置按規定周期抄寫數據，計算能源消耗量，建立數據檔案並分析控制；
19.3 測量裝置按規定周期巡查、記錄數據，為設備正常運行提供證據資料；
19.4 建立測量、計量裝置台帳和檢定校驗記錄表。
20 標識系統
20.1 辦公區域、公共區域及倉儲庫區內應設指示性標識（包括引導標誌和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務中心、問詢處、衛生間、有毒有害廢棄物存放點標識等）；
20.2 辦公區域、公共區域內的緊急出口、消防通道、禁菸區等設定警示性標識；
20.3 應在主要道路及停車場設定交通標識，主要路口設路標；
20.4 配置並在適當時使用“維修進行中”、“小心地滑”等臨時性服務狀態標識；
20.5 標識的圖形符號應符合GB/T 10001.1《標誌用公共信息圖形符號第1部分：通用符號》標準的要求。消防與安全標識應符合GB2894《安全標誌》、GB 13495《消防安全標誌》的要求。各類標識的格式應統一，懸掛（擺放）應安全、正規、醒目、便利、協調、無塗改，文字規範。
