房價模型

房價模型是房價的公式化、數學化體現，用於揭示房價的形成和變動規律。

房價模型共分三類。第一類，是理論模型。理論模型利用經濟學和地租理論而建立。第二類，是統計模型。統計模型利用統計方法而建立。第三類是收益模型。收益模型採用對未來的租金進行折現而建立。這三種模型各具特點，適用於不同的房價分析需要。

基本介紹

• 中文名：房價模型
• 模型類型：三種
• 用途：揭示房價的形成和變動規律
• 代表作品：《亞洲經濟評論》

理論模型

理論模型以《亞洲經濟評論》主編汪林海等為代表，汪林海提出了如下房價模型，並給出了理論推導過程 ：

房價模型

上式，P為城市中某套住房的價格，U為該套住房的有用性，U₀為城市中最差地段上的住房(稱為劣等住房)的有用性，C₀為最差地段上的住房的生產成本。住房的有用性，是指綜合住房的地段因素（所在地段的交通、治安、購物、環境因素）和住房本身的因素（如住房的裝修、歌劇、新舊程度等因素）後，消費者對住房的綜合評價。該公式成立的條件，是住房市場為完全競爭市場。城市中最差的地段上的住房稱為劣等住房。城市中最差地段往往在城市邊緣,從而上式中U₀和C₀往往可由城市邊緣住房的有用性和生產成本來代替。

汪林海認為，城市中，某套住房價格與該套住房的有用性成正比，與最差地段上的住房有用性成反比，與最差地段上的住房的生產成本成正比。

汪林海的推導過程為：假設越好的住房價格越高，住房之間價格之比等於有用性之比，從而有P/P₀=U/U₀，得到P=U/U₀*P₀，利用古典地租理論上的劣等地商品價格P₀等於劣等地生產成本C₀，從而劣等住房的價格P₀等於劣等住房生產成本C₀，從而把P₀=C₀代入P=U/U₀*P₀，得P=U/U₀*C₀,即上述公式。

統計模型

統計模型以Kain and Quigley（1970），Wabe (1971)，Evans（1973），Anderson和Crocker （1971）、Henry M. K. Mok等（1995）、Piyush tiwari（2000）、Sibel Selim（2008）為代表。

統計模型中的典型房價模型，就是特徵價格模型（Hedonic Price Model）。Gordon F. M.等認為，以Lancaster （1966）的消費者理論和Rosen（1974）的特徵價格理論為理論基礎的特徵價格模型（Hedonic Price Model），是近幾十年來房價模型的主流模型。

特徵價格模型的思路是：住房由於具有各種滿足消費者需要的特徵，從而能按照某一價格出售（Rosen,1974），住房之間的價格差異來源於住房之間的特徵的差異（Chin T. .L.，Chau K.W., 2003），從而，可把住房的特徵作為解釋變數，把住房的價格作為被解釋變數，採用數學工具（統計學）建立房價數學模型。用計量經濟學模型來描述，就是：

房價模型

上式中，P為某住房的價格，Z為住房的特徵向量（住房的交通、治安、教育、裝修、新舊程度等），ɛ為隨機誤差項。

收益模型

收益模型認為房價是住房預期收益的折現。收益模型為：

房價模型

其中，P為房價，R₁，R₂,......，為歷年的房租，t為利息率。

對比分析

三個模型各有自身的特點，三個模型推算出來的房價，理論上是一樣的，只是推算的角度不同。

理論模型優點是具有深刻的個體經濟學和地租理論的基礎，揭示了房價形成和變動的基本規律，可用於分析預測房價變動的趨勢，但缺點是無法精確計算房價。

統計模型優點是可以在一定程度上計算出房價的實際價格，可用於房屋估價的具體操作，但其缺點，是一個統計模型的估算結果只能在一個特定城市、特定時間有效，換一個城市、換一個時間，統計模型就會失效，需要重新建立房價模型。

收益模型的優點是從財務收益角度給住房定價，思路清晰，但缺點是收益模型沒有深刻揭示房價內在機制，實際操作上也有一定難度，因為未來的房租當前很難確定。

分析房價時，最好把三種模型結合起來，這樣才能得到更深入，更準確的分析。