城市住房價格波動差異與連鎖反應研究

內容簡介

《城市住房價格波動差異與連鎖反應研究（第2集）》的主要研究結論如下：

（1）我國35個大中城市的住房價格波動受基本面因素波動和短期波動調整過程共同影響。通過房價波動決定因素的多元回歸模型和經過嚴格單根檢驗的標準誤差修正模型兩種方法，得到較為一致的結論。從長期看，我國城市住房價格水平由收入、人口、建設成本、人口密度等因素決定。房價的波動，除受這些基本面因素波動影響外，還有短期波動調整過程，包括房價變化的自相關和修正與基本面所決定的均衡房價偏離的均值回復。

（2）不同城市的短期波動調整過程存在較大差異。沿海開放城市房價變化自相關現象顯著，而內陸城市房價變化自相關不顯著，有很強的均值回復傾向。通過構建反映基本面因素與短期波動調整互動作用的模型，分析了自相關和均值回復現象的可能原因。收入越高的城市，房價變化的自相關現象越明顯；人口密度越大的城市，房價變化自相關性越強。更高的收入增長，導致更大的均值回復；建設成本增加越多，房價變化的均值回復現象越小。

（3）我國城市間房價存在弱的連鎖反應。將35個大中城市按照地理位置劃分為華東、華南、華北、東北、中部和西部六個區域。除華東地區外，其他各區域的城市房價與全國平均房價比值有較強的回覆到長期均衡值的傾向，而在短期，各地對於全國因素衝擊確實有快慢不同的反應。全國收入水平提高時，華東地區房價產生最大的正反應；利率發生變化，也使華東地區房價產生更大的負效應；貨幣供應量變化時，華北地區房價有較大反應；建設成本變化時，中部、華南、東北和西部的反應都低於全國平均水平，西部的相對偏離最大。連鎖反應呈多“震中”的弱型關聯。

（4）城市間房價確實存在空間互動作用。利用北京、上海、天津、廣州、深圳、重慶等六個城市的中房住宅指數季度數據，構建向量誤差修正模型，城市房價指數間的協整關係和Granger因果關係表明存在房價空間互動作用。但房價的空間擴散路徑與是否鄰接沒有明顯關聯。從這六個城市來看，存在熱點城市之間，以及從東部沿海城市到西部內陸城市的房價擴散。房價擴散的原因可能有資本流動、信息擴散、預期和地區結構差異，後兩者是主要決定因素。

（5）房價變化自相關性強的城市在空間上也處於領先波動地位。連鎖反應中，領先房價周期的華東、華北、華南地區正好都是房價變化自相關性強的沿海城市。這種一致性是因為兩種現象的根本原因是相同的，好的經濟基礎和宜人性是這些地區領先增長的必備條件和長期增長預期的基礎，而投資意識和後視預期是領先增長和短期正自相關的主要動力。對杭州、武漢、無錫三個代表城市住房市場微觀心理和行為因素的調研表明，價格預期的形成過程反映了房價變化自相關現象的產生，也與連鎖反應表現一致。

（6）要充分認識城市間房價波動在時間和程度上的差異，討論房價波動和制定調控政策不能忽視地區差異一概而論。沿海開放城市保持住房市場穩定發展，關鍵就是要杜絕人為炒作，控制投機行為，注重正確的輿論導向，加大市場透明度。內陸城市住房市場要健康培育，既不能無端受牽連打擊，也不能盲目看齊發達城市，忽視自身基本面。中央政策制定者應充分考慮其所處的周期發展階段，處於市場起步階段時不可與繁榮的沿海住房市場同等對待。地方政府則應該防止市場上升期的過度投機。資本流動和信息擴散在城市房價自相關和空間相關過程中都起重要作用，要防止價格出現激烈波動，應防止投機資金和熱錢肆意流動，媒體報導注重風險預防。

城市住房價格波動差異與連鎖反應研究

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