《怒江州住房公積金個人住房貸款管理辦法》已經怒江州人民政府同意，怒江州人民政府辦公室於2022年5月12日印發，本辦法自2022年6月12日起施行。
基本介紹
- 中文名：怒江州住房公積金個人住房貸款管理辦法
- 頒布時間：2022年5月12日
- 實施時間：2022年6月12日
- 發布單位：怒江州人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為規範住房公積金個人住房貸款管理，充分發揮住房公積金的保障作用，更好地支持繳存職工利用住房公積金貸款解決住房問題和改善居住條件，根據國務院《住房公積金管理條例》等有關規定，結合本州實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住房公積金個人住房貸款（以下簡稱公積金貸款）是指怒江州住房公積金管理中心用其管理的住房公積金為資金來源，向在住房公積金管理中心正常繳存住房公積金的職工（以下簡稱借款人）發放用於解決購買、建造、翻建、大修自住住房的一種政策性住房貸款。
第三條 怒江州住房公積金管理委員會（以下簡稱管委會）是本州公積金貸款管理的決策機構，負責確定公積金貸款的最高額度、存貸掛鈎等政策及公積金貸款管理的重要事項。
第四條 怒江州住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）是全州公積金貸款的管理機構，負責編制公積金貸款的資金使用計畫，執行管委會的各項決策及授權事項，監督住房公積金貸款的借貸和結算，承擔公積金貸款風險。
第五條 公積金貸款金融業務由管委會確定的與公積金中心簽訂委託協定的商業銀行（以下簡稱受委託銀行）共同完成，並明確雙方權利、義務與責任。
受委託銀行辦理的住房公積金貸款業務，必須接受公積金中心的監督和管理。
第六條 公積金貸款遵循“先存後貸、存貸掛鈎、貸款擔保、風險可控、簡化手續、高效便民”的原則。
第七條 本辦法適用於本州行政區域內公積金貸款的申請、審批、擔保、發放、回收、貸後管理等工作。
第二章 貸款對象及條件
第八條 本州內在公積金中心正常繳存住房公積金並且無未結清公積金貸款的職工，在購買、建造、翻建、大修首套或第二套改善性自住住房時，可以申請住房公積金貸款。
異地繳存公積金職工在怒江州行政區域內購買自住住房且符合怒江州住房公積金個人異地貸款相關規定的，可在本州申請辦理住房公積金貸款。
第九條 借款人申請公積金貸款，應具備以下條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）具有有效身份證件；
（三）申請貸款前6個月連續繳存公積金,且申請貸款時公積金賬戶應處於正常繳存狀態；同時1個月內沒有支取使用過公積金；
（四）具有購買住房的契約或協定，且首付款金額不低於國家對住房貸款首付規定比例；
（五）有較穩定經濟收入，具備相應的貸款償還能力，個人信用良好；
（六）能夠提供公積金中心認可的擔保方式；
（七）公積金中心規定的其他條件。
第十條 借款申請人及配偶應為共同申請人，承擔償還公積金貸款的連帶責任。
第十一條 申請公積金貸款時，存在下列情形之一的不予貸款：
（一）借款人或配偶原辦理公積金貸款尚未結清的；
（二）借款人或配偶被納入公積金中心不良行為登記或個人徵信存在不良記錄的；
（三）被納入失信被執行人名單的；
（四）購買產權有異議的房地產；
（五）法律、法規規定不能設定抵押的房地產；
（六）存在提供虛假資料、虛假承諾等情形的；
（七）借款人用於購買第3套及以上住房的；
（八）存在其他可能影響住房公積金貸款安全情形的。
第十二條 公積金貸款住房套數的認定標準：
（一）未享受過公積金貸款、無住房且無未結清的住房貸款的，認定為購買首套住房，執行首套房公積金貸款政策。
（二）屬於下列情形之一的，認定為購買第2套住房，執行第2套房公積金貸款政策：
1. 有1套住房、無未結清的住房貸款；
2. 無住房，但有1筆未結清的住房貸款；
3. 有1套住房，有1筆未結清的住房貸款，且為同一套住房（須提供借款契約及房屋權屬資料等佐證資料）；
4. 無住房，但享受過住房公積金貸款。
（三）屬於下列情形之一的，認定為購買第3套及以上住房，不予貸款：
1. 有2套及以上住房；
2. 有2筆及以上未結清的住房貸款；
3. 有1套住房，有1筆未結清的住房貸款，且非同一套住房。
第十三條 選擇貨幣補償的政策性項目被拆遷的住房，提供被拆遷房屋補償安置契約和補償安置契約備案表等，經公積金中心經辦部門認定後，可不納入住房套數計算。
第三章 貸款種類
第十四條 公積金中心根據國家有關規定委託發放住房公積金抵押貸款、住房公積金按揭貸款、住房公積金組合貸款。
（一）住房公積金抵押貸款是指借款人用本州內產權明晰的現房作為抵押物，向公積金中心申請辦理的住房貸款。
（二）住房公積金按揭貸款是指借款人以所購期房作為抵押，在向房地產開發企業支付規定比例的首付款後，由房地產開發企業為借款人提供階段性擔保，向公積金中心（或受委託銀行）申請辦理的住房貸款。
（三）住房公積金組合貸款是指借款人申請的公積金貸款不足以支付購買自住住房的價款時，用同一套（幢）住房作為抵押物同時申請公積金貸款和商業銀行個人住房貸款。組合貸款中的公積金貸款由公積金中心審批；商業性個人住房貸款由受委託銀行審批。
第四章 貸款程式
第十五條 借款人申請公積金貸款，公積金中心應與其進行面談，核實有關情況，並按要求提交真實、完整、有效的申請資料，並配合貸款調查和審核。
第十六條 職工用房地產抵押辦理公積金貸款的流程：
（一）諮詢與受理：借款申請人向公積金中心提交貸款申請材料；符合條件的給予受理，不符合條件的，不予受理，並告知理由。
（二）審查與批准：公積金中心在時限範圍內對申請材料進行審查、審核、審批，出具貸款意見建議。
（三）簽約與發放：借款申請人與受委託銀行簽訂《住房公積金個人住房借款契約》並辦理抵押有關登記手續；公積金中心按照契約有關約定按時足額發放貸款。
第十七條 屬於階段性擔保辦理公積金貸款的流程
（一）諮詢與受理：與公積金中心簽訂合作協定的房地產開發企業，在購房人符合公積金中心有關規定的情況下，由房地產開發企業按要求提交材料。
（二）審查與批准：公積金中心對提交材料進行審查、審核、對項目樓盤跟蹤調查，出具貸款審批意見。
（三）簽約與發放：樓盤項目符合規定並達到發放貸款要求的，借款申請人與受委託銀行簽訂《住房公積金個人住房借款契約》並辦理預抵押有關登記手續，公積金中心將以借款人支付購房款的名義劃轉到房地產開發企業在銀行開立的三方監管（住房城鄉建設部門、銀行、開發商）預售資金款專用賬戶。
第五章 貸款額度、期限與利率
第十八條 每筆公積金貸款額度應同時符合以下限額標準：
（一）不得高於本州公積金貸款最高額度（最高額度由公積金中心根據當地房價市場合理確定，經管委會會議通過後發布執行）。
（二）不得高於購房契約確定的房價和抵押物價值的規定比例。
（三）不得高於按借款申請人還貸能力係數（每月還款額與月收入之比）確定的貸款限額。
（四）借款申請人信用狀況等其他影響貸款額度的因素。
前款第（一）項限額標準由管委會確定。前款第（二）、（三）、（四）項限額標準由公積金中心制定。
每筆公積金貸款的可貸額度綜合上述四項限額標準後取最低值確定。
第十九條 公積金貸款期限：公積金貸款期限最短不得低於1年，最長期限不超過30年，貸款到期日不超過借款申請人法定退休時間後5年。
第二十條 公積金貸款利率：按中國人民銀行公布的法定利率執行，在貸款還款期內如遇法定利率調整，按中國人民銀行有關規定辦理。
第二十一條 借款申請人申請公積金貸款的額度不能全部滿足其貸款需求時，可同時向貸款銀行申請商業性個人住房貸款，即組合貸款。組合貸款中商業性個人住房貸款與公積金貸款的期限、還款方式應保持一致。組合貸款按資金來源分別執行相應的利率。
第六章 貸款擔保
第二十二條 公積金貸款屬於擔保貸款。貸款擔保採取抵押、質押、保證三種方式，具體的擔保方式由公積金中心確定。
第二十三條 採取抵押方式的，抵押物應為依法有權處分的產權明晰的房產，有共有人的，須徵得共有人書面同意。
（一）購買州內自住住房的，借款人應使用本次貸款所購住房作為抵押物。
（二）建造、翻建、大修自住住房的，可用國有土地使用權或其他房產作為抵押物。用第三人房產抵押的，須徵得第三人及共有人書面同意。
本州各縣（市）行政區域內的房產，僅限於在本縣（市）內貸款時作抵押，各縣（市）間不得交叉作為抵押。相關法律法規規定不得抵押的財產，不得用於貸款抵押。
抵押人和抵押權人應簽訂書面抵押契約，並按規定辦理抵押登記手續。同時應將住房價值全額用於抵押，抵押物價值應依據公積金中心認定或購房契約確定的房價予以確認。貸款申請人要求對抵押物價值重新認定進行評估的，可由貸款申請人委託評估機構進行評估，並按照“誰委託、誰付費”的原則承擔評估費用。抵押期間，抵押人不得擅自處理抵押物，需接受抵押權人的監督管理。
第二十四條 抵押物在抵押期間被依法拆遷的，補償的費用應按有關規定優先用於償還貸款，不足部分由借款人一次性還清，或提供經公積金中心認可的新的擔保，並重新簽訂擔保契約。
第二十五條 採取質押方式的，應簽訂書面質押契約並按規定辦理相關登記手續。質物應為憑證式國債或貸款銀行人民幣定期存單。借款金額不得超過質物金額的90%，且質物金額應能覆蓋貸款本息。質物到期日應晚於貸款到期日。
貸款人應妥善保管質物，因保管不善致使質押權利憑證滅失或損毀的，應承擔責任並賠償損失。質押期間，出質人對用作質押的有價證券不得以任何理由掛失。
第二十六條 採取保證方式的，應由公積金中心認可的第三方承擔連帶保證責任。保證人應為擁有良好信用資質的法人，具有代為償還全部貸款本息的能力，並符合公積金中心規定的其他條件。保證人應與公積金中心簽訂書面契約，為借款人提供階段性保證並承諾在階段性擔保期限內借款人不能償還貸款本息時，應對發放的貸款承擔連帶責任的保證。保證擔保期間，保證擔保人不得單方撤銷連帶責任保證擔保。相關法律法規規定不得作為保證擔保人的，不得作為保證擔保人。
第二十七條 借款人在還款期限內死亡、失蹤或喪失民事行為能力後無繼承人、受遺贈人和監護人，或其繼承人、受遺贈人和監護人放棄繼承或繼承後拒絕履行借款契約的，公積金中心有權依法處置抵押物或質物。
第二十八條 處置抵（質）押物，其價款不足以償還貸款及相關費用的，公積金中心有權向借款人追償；其價款超過應償還部分，退還抵（質）押人。
第二十九條 公積金貸款擔保範圍包括貸款本金、利息、罰息和為實現債權所需的費用等。
第三十條 組合貸款的擔保應採取同一種擔保方式，設定同一抵押物或質物；處置抵押物或質物時，公積金貸款和商業性個人住房貸款按各自的債權比例受償。
第七章 貸款償還
第三十一條 借款人應按借款契約約定的還款計畫、還款方式償還貸款本息。
第三十二條 借款人在還款期間可以申請提前償還全部或部分貸款，具體要求按借款契約的約定及有關規定辦理。
第三十三條 借款人未按借款契約約定的期限償還公積金貸款的，應按借款契約約定和國家有關規定支付罰息。
第三十四條 根據借款人的需要，公積金中心應出具其還款明細、貸款結清證明等手續。
第八章 貸後管理
第三十五條 公積金貸款發放後，公積金中心應當採取有效措施對借款人還貸能力和履約情況、合作項目及抵押物或質物的狀況、保證人擔保能力的變化等進行跟蹤檢查，及時發現和處理風險，確保貸款安全。
第三十六條 公積金中心可根據借款人和抵押物的實際情況要求追加抵押或者保證。
對於逾期未收回的公積金貸款，公積金中心應當針對具體情況採取催收、訴訟、處置抵押物或質物或由保證人承擔償還本息的連帶責任等措施追償貸款。
第三十七條 借款人不履行契約的，公積金中心有權從借款人的住房公積金賬戶中強制扣劃住房公積金用於歸還借款人所欠債務，將所扣金額書面通知借款人並進行公示。
第三十八條 公積金中心根據《中華人民共和國檔案法》有關規定建立公積金貸款檔案管理制度，對公積金貸款業務檔案實施規範管理。
第九章 契約的變更和終止
第三十九條 借款契約需要變更的，應當經公積金中心、受委託銀行、借款人三方協商同意，並依法簽訂變更協定。有擔保契約的，還需經擔保人同意並簽訂變更擔保契約。變更協定簽訂生效之前，原借款契約繼續有效。
第四十條 保證擔保人失去擔保資格和承擔連帶責任能力時，借款人須提供新的保證擔保人。經貸款人認可後，重新簽訂保證契約。
第四十一條 因國家建設需要，將已設定抵押的住房列入拆遷範圍的，借款人應及時通知貸款人，用拆遷所獲得房地產或第三人房產作抵押，並重新簽訂抵押契約。
第四十二條 借款人按契約規定歸還全部貸款本息後，公積金中心應當為借款人辦理結清貸款有關手續，並進行公積金貸款註銷登記辦理，貸款人將抵（質）押物返還抵（質）押人，借款契約及抵（質）押、保證契約隨即終止。
第十章 住房公積金貸款合作項目管理
第四十三條 房地產開發企業在取得商品房預售許可證或完成商品房現售備案後，可向公積金中心提出申請，經公積金中心審核通過，建立公積金按揭貸款合作關係。
已建立公積金貸款合作關係的樓盤項目，公積金中心應及時對外公布，並受理購房人提出的公積金貸款需求。
第四十四條 公積金中心與住房城鄉建設、不動產權登記機構等有關部門建立聯動工作機制，推進樓盤項目合作，共同維護繳存職工使用公積金貸款購房的合法權益。
第十一章 法律責任
第四十五條 借款人有下列情形之一的，公積金中心有權停止向借款人發放貸款；有權解除借款契約；有權提前收回已發放的貸款本金並收取已經產生的利息；有權依法處置抵押物；要求保證人提前履行保證責任：
（一）借款人採取欺詐手段隱瞞真實情況，提供虛假證明材料的。
（二）借款人違反借款契約約定或未按契約規定用途使用貸款的。
（三）借款人將設立抵押權或質權的財產出讓、贈與、置換、重複抵押的，或設立抵押權或質權的財產被徵收、徵用而借款人未依據本辦法第四十一條規定提供新的擔保的。
（四）借款人拒絕或阻礙公積金中心或受委託銀行對使用情況實施監督檢查的。
（五）借款人因涉入經濟糾紛或即將涉及重大訴訟或仲裁程式足以影響其償債能力的。
（六）借款人發生其他足以影響其償債能力事件的。
（七）保證人違反保證契約或喪失擔保資格和承擔連帶責任能力，抵押物損毀不足以清償貸款本息，質物明顯減少影響貸款人實現質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵（質）押的。
（八）公積金中心與借款人約定的其他情況。
第四十六條 出現下列情況之一的，貸款人有權處置抵（質）押物：
（一）借款人連續三個月或累計六個月未按時償還貸款本息的，或者借款契約期滿，借款人、保證擔保人未按契約約定償還貸款本息的。
（二）借款人在借款契約終止前死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力，無繼承人、受贈人、代管人和監護人，或繼承人、受贈人、代管人和監護人拒絕履行償還貸款本息的。
（三）其他原因導致借款人無法履行償還貸款本息的。
貸款人按照有關規定處置抵（質）押物，所得價款按以下順序分配：
（一）支付處置抵（質）押物發生的有關費用。
（二）支付處置抵（質）押物應繳的各種稅費。
（三）償還貸款罰息、本息、賠償金和違約金等各種款項。
（四）若有餘款，由貸款人退還給借款人或合法繼承人。
處置抵（質）押物所得價款低於上述（一）至（三）款之和，貸款人有權依照有關法律繼續追償不足部分。
第四十七條 借款人連續三個還款期或在契約期內累計六個還款期未按時償還貸款本息的，公積金中心可宣布契約提前到期，要求借款人在規定的限期內清償部分或全部貸款本息（包括逾期利息），同時進行不良行為登記，並依法依規向相關信用管理部門報送其失信信息。
第四十八條 借款人採取欺騙手段獲得公積金貸款的，公積金中心除責令退回騙取的住房公積金或違法貸款，追究其法律責任外，還應進行不良行為登記，自登記之日起5年內取消其公積金貸款資格，並依法依規向相關信用管理部門報送其失信信息、實施聯合懲戒。
第四十九條 借款人、受委託銀行、擔保機構、公積金中心等個人和單位在辦理公積金貸款業務中涉嫌違法犯罪的，應依法移送司法機關處理。
第五十條 公積金中心與借款人在履行契約期間發生糾紛時，可通過協商解決。協商不成的，可直接向人民法院提起訴訟。
第十二章 附則
第五十一條 本辦法如遇國家、省政策調整時，公積金中心應當作出調整本並向社會公示。如與國家法律、法規不一致的，依照國家法律、法規規定執行。
第五十二條 公積金中心可依據本辦法制定具體操作規定或實施細則。公積金中心可以根據貸款業務的實際需要，對本《辦法》所要求提交的有關材料進行調整。
第五十三條 本辦法自2022年6月12日起施行。2020年印發的《怒江州住房公積金個人住房貸款管理辦法》（怒政辦規〔2020〕3號）同時廢止。
政策解讀
一、修改背景
2020年10月19日，怒江州人民政府辦公室印發了《怒江州住房公積金個人住房貸款管理辦法》（怒政辦規〔2020〕3號）（以下簡稱《辦法》）。近年來，隨著房地產市場的發展，繳存職工的購房需求日益增長，購房壓力逐年增加，為適應我州房地產市場環境的變化，根據全州廣大繳存職工的購房需求，在充分調研和學習借鑑我省其它州（市）、金融機構經驗的基礎上，結合我州實際，對《辦法》部分內容進行修改。
二、主要修改內容
（一）第八條後增加一款：“異地繳存公積金職工在怒江州行政區域內購買自住住房且符合怒江州住房公積金個人異地貸款相關規定的，可在本州申請辦理住房公積金貸款。”（增加異地貸款業務）
（二）刪除第十一條第八款：“享受過2次公積金購房貸款的”。
（三）第十二條第一款：“屬於下列情形的，認定為購買首套住房，執行首套房公積金貸款政策：
未享受過公積金購房貸款、無住房且無未結清的住房貸款。”修改為“未享受過公積金貸款、無住房且無未結清的住房貸款的，認定為購買首套住房，執行首套房公積金貸款政策。”（調整結構並刪除“購房”）
（四）第十二條第二款第四項：“無住房，但享受過1次住房公積金購房貸款。”修改為“無住房，但享受過住房公積金貸款的。”（刪除“1次”和“購房”）
（五）第十四條第三款：“住房公積金組合貸款是指借款人申請的公積金按揭貸款不足以支付購買自住住房的價款時......組合貸款中的公積金貸款由公積金中心審批；商業性個人住房貸款由受託銀行審批。”修改為“住房公積金組合貸款是指借款人申請的公積金貸款不足以支付購買自住住房的價款時......組合貸款中的公積金貸款由公積金中心審批；商業性個人住房貸款由受委託銀行審批。”（刪除“按揭”，“受託銀行”修改為“受委託銀行”）
（六）第二十一條：“借款申請人申請公積金按揭貸款的額度不能全部滿足其貸款需求時，可同時向貸款銀行申請商業性個人住房貸款，即組合貸款。組合貸款按資金來源分別執行相應的法定利率”修改為“借款申請人申請公積金貸款的額度不能全部滿足其貸款需求時，可同時向貸款銀行申請商業性個人住房貸款，即組合貸款。組合貸款按資金來源分別執行相應的利率”（刪除“按揭”和“法定”）
（七）第二十三條第二款第三項：“......抵押物價值應依據中心評估價值或購房契約確定的房價予以確認。借款金額不得超過抵押物價值的70%。”修改為“......抵押物價值應依據公積金中心認定或購房契約確定的房價予以確認。貸款申請人要求對抵押物價值重新認定進行評估的，可由貸款申請人委託評估機構進行評估，並按照‘誰委託、誰付費’的原則承擔評估費用”。（“中心評估價值”修改為“公積金中心認定”；刪除“借款金額不得超過抵押物價值的70%。”）
三、新舊政策對比
（一）增加了異地貸款業務。根據住房城鄉建設部《關於住房公積金異地個人住房貸款若干具體問題的通知》（建金〔2016〕230號）檔案要求，開展異地個人住房貸款業務。
（二）取消了限制住房公積金購房次數的規定。經調研我省其他州（市）經驗做法，結合全州實際，根據廣大繳存幹部職工需求，不再限制公積金貸款次數。
（三）進一步規範二套房的認定。根據住建部 中國人民銀行 銀監會《關於規範商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》（建房〔2010〕83號）檔案要求，進一步規範二套房認定標準。
（四）進一步規範抵押物價值的認定。抵押物價值的可貸款比例，經公積金中心充分調研房地產市場，借鑑地稅部門、銀行部門的經驗和做法適時進行認定，並通過實施細則或通知對外發布，進一步保障《辦法》的延續性和執行力。
（五）保障貸款申請人對抵押物價值重新認定進行評估的權利。根據云南省市場監督管理局等5部門《關於進一步規範住房公積金貸款環節收費行為有關問題的通知》（雲市監辦函〔2020〕13）檔案要求，增加貸款申請人對抵押物價值重新認定進行評估的內容，保障貸款申請人的合法權利。
四、解讀機關
怒江州住房公積金管理中心負責解讀。
