《廣東省政府關於發展居民住宅的通知》是廣東省政府於1998-11-12發布的檔案。
基本介紹
- 中文名：廣東省政府關於發展居民住宅的通知
- 發布單位：81902
- 發布文號：粵府[1998]76號
- 發布日期：1998-11-12
【發布單位】81902
【發布文號】粵府[1998]76號
【發布日期】1998-11-12
【生效日期】1998-11-12
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
【發布文號】粵府[1998]76號
【發布日期】1998-11-12
【生效日期】1998-11-12
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
廣東省人民政府關於發展居民住宅的通知
（粵府〔1998〕76號）
各市、縣、自治縣人民政府，省府直屬各單位：
近年來，我省房地產業發展很快，對改善城鎮居民的生活和居住條件，推動我省經濟發展和城市建設發揮了積極的作用，同時也帶動了相關行業的發展。但是，從供給來看，也存在盲目開發，閒置土地數量較大，部分地區房價過高，商品房大量空置等問題；從住宅消費需求來看，存在住房商品化程度不高，居民住房消費觀念滯後，二級市場交易不活躍等問題。為加快我省住宅業的發展，使之成為新的經濟成長點，現通知如下。
近年來，我省房地產業發展很快，對改善城鎮居民的生活和居住條件，推動我省經濟發展和城市建設發揮了積極的作用，同時也帶動了相關行業的發展。但是，從供給來看，也存在盲目開發，閒置土地數量較大，部分地區房價過高，商品房大量空置等問題；從住宅消費需求來看，存在住房商品化程度不高，居民住房消費觀念滯後，二級市場交易不活躍等問題。為加快我省住宅業的發展，使之成為新的經濟成長點，現通知如下。
一、採取有效措施，推動住房商品化的發展
（一）根據國家房改政策，各市、縣在停業行政機關、企事業單位自建住房立項審批和全面實行住房分配貨幣化以後，居民住宅供求將逐步走向市場化。為此，各地要根據當地實際，發展適應不同收入家庭消費需求的商品住宅，重點發展適應廣大中低收入家庭消費的經濟適用住房。各級政府要加強政策引導，鼓勵購房，促進流通。
（二）經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地，節約用地的原則，經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計畫中統籌安排。各地政府要及時掌握分析經濟適用住房的需求和開發總量，定期向社會公布信息，引導建設和消費；要根據當地中低收入家庭住宅需求趨勢和空置商品房情況制定切實可行的發展規劃，經濟適用住房要形成小區規劃、成片開發，並同期建設、完善各項基礎設施和生活服務設施。
（三）禁止在風景區及外圍保護地帶、城鎮公共用地及占用耕地進行別墅性質的高檔住宅項目建設，使用山坡地等其他用地進行此類項目建設也要嚴格控制。對別墅性質的高檔房地產開發項目要嚴重按照《中華人民共和國固定資產投資方向調節稅暫行條例》規定，徵收15%的投資方向調節稅。
（四）擴展商業性的個人購房抵押貸款業務。引導和支持商業銀行將住房貸款逐步轉向個人按揭貸款，不斷創新和完善住房信貸業務種類，積極擴大個人住房組合貸款業務。各商業銀行要按照中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》和《關於加大住房信貸投入，支持住房建設與消費的通知》的要求，制定具體措施，加大住房信貸的力度，在省內所有城鎮推廣、辦理個人購房抵押貸款業務，貸款的利率在允許的幅度內給予優惠，簡化手續，提高服務效率，推動住房信貸業務快速發展。
（五）政策性的住房公積金貸款向職工個人購房貸款傾斜。各地要從住房公積金中劃出一定比例的資金委託銀行發放低息政策性購房抵押貸款，最長貸款期限20年。各地要嚴禁用住房公積金放貸於房地產開發企業，以確保該項資金的安全性、政策性。
（六）取消已購公有住房上市的限制，允許職工所購公有住房在取得房地產權證後即可上市出售，對職工出售所購公有住房新購自住商品住房或上市房改房的，給予一次性稅費優惠，對個人首次出售房改房取得的收入，按照省地方稅務局《關於對個人出售、抵押房改房的行為免徵營業稅、土地增值稅問題的批覆》有關規定執行，並由國土部門在辦理土地有償使用手續時按售房收入的1%收取土地出讓金。新購住房按《廣東省契稅實施辦法》有關規定繳納契稅。
（七）鼓勵城市房屋拆遷補償採用按產權面積給予貨幣補償的辦法，讓被拆遷戶到房地產市場自由選購住房。被拆遷戶所購商品住宅的投資方向調節稅適用稅率按照國務院發布《中華人民共和國固定資產投資方向調節稅暫行條例》中有關城鄉個人住宅的規定，比照零稅率予以核定。
（一）根據國家房改政策，各市、縣在停業行政機關、企事業單位自建住房立項審批和全面實行住房分配貨幣化以後，居民住宅供求將逐步走向市場化。為此，各地要根據當地實際，發展適應不同收入家庭消費需求的商品住宅，重點發展適應廣大中低收入家庭消費的經濟適用住房。各級政府要加強政策引導，鼓勵購房，促進流通。
（二）經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地，節約用地的原則，經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計畫中統籌安排。各地政府要及時掌握分析經濟適用住房的需求和開發總量，定期向社會公布信息，引導建設和消費；要根據當地中低收入家庭住宅需求趨勢和空置商品房情況制定切實可行的發展規劃，經濟適用住房要形成小區規劃、成片開發，並同期建設、完善各項基礎設施和生活服務設施。
（三）禁止在風景區及外圍保護地帶、城鎮公共用地及占用耕地進行別墅性質的高檔住宅項目建設，使用山坡地等其他用地進行此類項目建設也要嚴格控制。對別墅性質的高檔房地產開發項目要嚴重按照《中華人民共和國固定資產投資方向調節稅暫行條例》規定，徵收15%的投資方向調節稅。
（四）擴展商業性的個人購房抵押貸款業務。引導和支持商業銀行將住房貸款逐步轉向個人按揭貸款，不斷創新和完善住房信貸業務種類，積極擴大個人住房組合貸款業務。各商業銀行要按照中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》和《關於加大住房信貸投入，支持住房建設與消費的通知》的要求，制定具體措施，加大住房信貸的力度，在省內所有城鎮推廣、辦理個人購房抵押貸款業務，貸款的利率在允許的幅度內給予優惠，簡化手續，提高服務效率，推動住房信貸業務快速發展。
（五）政策性的住房公積金貸款向職工個人購房貸款傾斜。各地要從住房公積金中劃出一定比例的資金委託銀行發放低息政策性購房抵押貸款，最長貸款期限20年。各地要嚴禁用住房公積金放貸於房地產開發企業，以確保該項資金的安全性、政策性。
（六）取消已購公有住房上市的限制，允許職工所購公有住房在取得房地產權證後即可上市出售，對職工出售所購公有住房新購自住商品住房或上市房改房的，給予一次性稅費優惠，對個人首次出售房改房取得的收入，按照省地方稅務局《關於對個人出售、抵押房改房的行為免徵營業稅、土地增值稅問題的批覆》有關規定執行，並由國土部門在辦理土地有償使用手續時按售房收入的1%收取土地出讓金。新購住房按《廣東省契稅實施辦法》有關規定繳納契稅。
（七）鼓勵城市房屋拆遷補償採用按產權面積給予貨幣補償的辦法，讓被拆遷戶到房地產市場自由選購住房。被拆遷戶所購商品住宅的投資方向調節稅適用稅率按照國務院發布《中華人民共和國固定資產投資方向調節稅暫行條例》中有關城鄉個人住宅的規定，比照零稅率予以核定。
二、規範市場行為，促進房地產交易
（一）建立、健全符合市場經濟運作規律的房地產交易規則，簡化程式，規範服務。
1．房地產開發企業在商品房交易過程中必須根據有關的稅收規定，在收取購房款項的同時切實履行納稅義務，在法定期限內繳納稅款，否則將按照稅法有關規定予以處罰；必須按照買賣雙方簽定的商品房預售契約約定的期限，將符合契約約定條件的商品房交付購房戶使用。開發企業承諾可代購房者辦理房地產權證的，要按承諾的時間為購房者辦妥房地產權證。對不在法定時間內依法繳納稅款及以各種藉口拖延辦理房地產權證的開發企業，除責令其必須在限期內補辦之外，並將在今後的開發項目審批、商品房預售項目管理和資質年審時按有關規定給予處理。
2．各地房地產交易登記機構要向廣大民眾公開房地產權登記發證工作的程式和必須具備的條件，並在嚴格按照省人大常委會1994年頒布的《廣東省城鎮房地產權登記條例》第十條規定的基礎上，簡化辦事程式，縮短登記發證時間。商品房登記發證工作要在受理申請之日起60日內完成，為商品房銷售提供便利條件，促進流通。
3．減少房地產交易環節費用。要張榜公布國務院、省人民政府批准的房地產交易收費項目及明令取消的收費項目，對不符合規定的收費項目，交易方有權拒付；按規定應收取的交易環節各類費用應按現行商品房收費標準減半收取。
4．大中城市嚴格控制外地人員購買商品房入戶，並將外地人員購買商品房入戶納入當地城市人口機械增長計畫管理。從1998年12月1日起，外省人員在廣州購房入城市戶口的做法，一律停止。
（二）加強對開發企業預售商品房的監管。根據省人大常委會通過的《廣東省商品房預售管理條例》有關規定，開發企業要取得商品房預售許可證必須按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，逾期交付的按照與土地管理部門簽定的土地使用權出讓契約約定的處罰方式進行處罰，繳納滯納金直至解除出讓契約，收回地塊；開發企業必須在商品房項目所在地的銀行開設商品房預售款專用帳戶，由預售的商品房所在地的市、縣房地產交易登記機構負責監督管理商品房售款的收存和使用，銀行按房地產交易登記機構核准同意支付的數額撥付。在項目竣工之前，商品房預售款只能用於購買項目建設必需的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。
（三）切實加強對房地產開發企業的管理。建立嚴格的開發企業資質年審制度，通過年審，對不符合有關開辦條件或取得開發資質後兩年內沒有開發業績的開發企業，一律取消開發資質。對在房地產開發經營中有違法行為和損害消費者合法權益的開發企業，視不同情況分別給予通報批評、降低開發資質等級，直至取消開發資質的處罰。
支持開發企業通過兼併組合，發揮優勢，提高綜合開發能力，達到規模經營。
（四）各有關部門要加強住宅質量、面積計量和所使用建築材料、裝飾材料質量的監督管理，維護購房者的合法權益。房地產開發公司必須向購房戶提供房屋質量驗收報告、住宅質量保證書和住宅使用說明書，開發企業對所出售的商品房應按國家有關規定承擔保修責任；不得使用假冒偽劣建築材料、裝飾材料及水電等其他設施。購房者如發現住宅質量、面積及所使用建築材料、裝飾材料與契約不符，可向建設主管部門或消費者組織機構投訴。
（五）發展和規範房地產中介服務市場。健全房地產中介的執業規範和管理，加強對房地產諮詢、評估和經紀等中介服務行業的管理；按照國家和省有關法律、法規的規定，完善房地產中介服務機構資格審查制度和專業人員資格認定製度。對出賣資格證書，收取掛靠管理費的房地產中介服務機構，一經發現立即取消其資格。發展中介服務，促進商品房市場流通。
（六）規範已售商品住宅的物業管理收費標準，改善服務，降低收費。
（一）建立、健全符合市場經濟運作規律的房地產交易規則，簡化程式，規範服務。
1．房地產開發企業在商品房交易過程中必須根據有關的稅收規定，在收取購房款項的同時切實履行納稅義務，在法定期限內繳納稅款，否則將按照稅法有關規定予以處罰；必須按照買賣雙方簽定的商品房預售契約約定的期限，將符合契約約定條件的商品房交付購房戶使用。開發企業承諾可代購房者辦理房地產權證的，要按承諾的時間為購房者辦妥房地產權證。對不在法定時間內依法繳納稅款及以各種藉口拖延辦理房地產權證的開發企業，除責令其必須在限期內補辦之外，並將在今後的開發項目審批、商品房預售項目管理和資質年審時按有關規定給予處理。
2．各地房地產交易登記機構要向廣大民眾公開房地產權登記發證工作的程式和必須具備的條件，並在嚴格按照省人大常委會1994年頒布的《廣東省城鎮房地產權登記條例》第十條規定的基礎上，簡化辦事程式，縮短登記發證時間。商品房登記發證工作要在受理申請之日起60日內完成，為商品房銷售提供便利條件，促進流通。
3．減少房地產交易環節費用。要張榜公布國務院、省人民政府批准的房地產交易收費項目及明令取消的收費項目，對不符合規定的收費項目，交易方有權拒付；按規定應收取的交易環節各類費用應按現行商品房收費標準減半收取。
4．大中城市嚴格控制外地人員購買商品房入戶，並將外地人員購買商品房入戶納入當地城市人口機械增長計畫管理。從1998年12月1日起，外省人員在廣州購房入城市戶口的做法，一律停止。
（二）加強對開發企業預售商品房的監管。根據省人大常委會通過的《廣東省商品房預售管理條例》有關規定，開發企業要取得商品房預售許可證必須按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，逾期交付的按照與土地管理部門簽定的土地使用權出讓契約約定的處罰方式進行處罰，繳納滯納金直至解除出讓契約，收回地塊；開發企業必須在商品房項目所在地的銀行開設商品房預售款專用帳戶，由預售的商品房所在地的市、縣房地產交易登記機構負責監督管理商品房售款的收存和使用，銀行按房地產交易登記機構核准同意支付的數額撥付。在項目竣工之前，商品房預售款只能用於購買項目建設必需的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。
（三）切實加強對房地產開發企業的管理。建立嚴格的開發企業資質年審制度，通過年審，對不符合有關開辦條件或取得開發資質後兩年內沒有開發業績的開發企業，一律取消開發資質。對在房地產開發經營中有違法行為和損害消費者合法權益的開發企業，視不同情況分別給予通報批評、降低開發資質等級，直至取消開發資質的處罰。
支持開發企業通過兼併組合，發揮優勢，提高綜合開發能力，達到規模經營。
（四）各有關部門要加強住宅質量、面積計量和所使用建築材料、裝飾材料質量的監督管理，維護購房者的合法權益。房地產開發公司必須向購房戶提供房屋質量驗收報告、住宅質量保證書和住宅使用說明書，開發企業對所出售的商品房應按國家有關規定承擔保修責任；不得使用假冒偽劣建築材料、裝飾材料及水電等其他設施。購房者如發現住宅質量、面積及所使用建築材料、裝飾材料與契約不符，可向建設主管部門或消費者組織機構投訴。
（五）發展和規範房地產中介服務市場。健全房地產中介的執業規範和管理，加強對房地產諮詢、評估和經紀等中介服務行業的管理；按照國家和省有關法律、法規的規定，完善房地產中介服務機構資格審查制度和專業人員資格認定製度。對出賣資格證書，收取掛靠管理費的房地產中介服務機構，一經發現立即取消其資格。發展中介服務，促進商品房市場流通。
（六）規範已售商品住宅的物業管理收費標準，改善服務，降低收費。
三、運用市場規律，促進空置商品房銷售
（一）鼓勵將空置商品房（1996年8月以前竣工驗收後空置的，下同）轉換為安居工程。凡需建設安居工程的地方，若開發企業提出將積壓空置商品房轉為安居工程的，政府應予優先安排收購併執行國家規定的安居工程建設的有關優惠政策。
（二）強制開發企業加快促銷。商業銀行要採用法律手段，催收開發企業空置商品房的貸款。對催收後所空置商品房賣不出去或不願降價促銷而不能歸還貸款的房地產開發企業，由銀行向法院申請強制執行，拍賣該企業空置的商品房以清償債務。請法院依法對銀行追收房地產開發逾期貸款給予協助，優先處理。
（三）拍賣配套齊全、質量符合條件的成棟空置普通標準商品房。由政府承辦安居工程的機構投得的，可以轉為安居工程按規定向中低收入家庭出售。這些項目凡原來未上繳地價款和各項費用的，按照安居工程的標準計交；已繳地價款和各項費用，在同一開發企業以後開發項目應繳地價、費用款項中相應扣減，不計算利息損失。
（四）各地政府也可收購部分配套齊全、質量符合條件的空置商品房以不高於成本租金（包括標準租金、成本租金）出租給城鎮經濟困難和住房困難戶居住，其應繳納的營業稅，在2000年底前比照省地方稅務局《關於廣東省出售、出租公房免徵營業稅審批管理辦法的通知》中有關規定執行；應繳納的房產稅，按規定報批後給予免徵。
（五）對截至今年年底止積壓商品住宅面積仍然超過近3年累計該企業竣工商品住宅面積20%的開發企業，各級計畫部門一律停止審批其新的商品住宅建設項目的立項，城市規劃、建設、計畫等主管部門分別停止發放建設工程規劃許可證、建築施工許可證和投資許可證。
（一）鼓勵將空置商品房（1996年8月以前竣工驗收後空置的，下同）轉換為安居工程。凡需建設安居工程的地方，若開發企業提出將積壓空置商品房轉為安居工程的，政府應予優先安排收購併執行國家規定的安居工程建設的有關優惠政策。
（二）強制開發企業加快促銷。商業銀行要採用法律手段，催收開發企業空置商品房的貸款。對催收後所空置商品房賣不出去或不願降價促銷而不能歸還貸款的房地產開發企業，由銀行向法院申請強制執行，拍賣該企業空置的商品房以清償債務。請法院依法對銀行追收房地產開發逾期貸款給予協助，優先處理。
（三）拍賣配套齊全、質量符合條件的成棟空置普通標準商品房。由政府承辦安居工程的機構投得的，可以轉為安居工程按規定向中低收入家庭出售。這些項目凡原來未上繳地價款和各項費用的，按照安居工程的標準計交；已繳地價款和各項費用，在同一開發企業以後開發項目應繳地價、費用款項中相應扣減，不計算利息損失。
（四）各地政府也可收購部分配套齊全、質量符合條件的空置商品房以不高於成本租金（包括標準租金、成本租金）出租給城鎮經濟困難和住房困難戶居住，其應繳納的營業稅，在2000年底前比照省地方稅務局《關於廣東省出售、出租公房免徵營業稅審批管理辦法的通知》中有關規定執行；應繳納的房產稅，按規定報批後給予免徵。
（五）對截至今年年底止積壓商品住宅面積仍然超過近3年累計該企業竣工商品住宅面積20%的開發企業，各級計畫部門一律停止審批其新的商品住宅建設項目的立項，城市規劃、建設、計畫等主管部門分別停止發放建設工程規劃許可證、建築施工許可證和投資許可證。
