《寧夏回族自治區城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法》在1995.05.24由寧夏回族自治區人民政府頒布。
基本介紹
- 中文名：寧夏回族自治區城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法
- 頒布時間：1995年05月24日
- 實施時間：1995年05月24日
- 頒布單位：寧夏回族自治區人民政府
第一章 總則
第一條 為了加強國有土地資產管理，合理開發、利用、經營土地，規範土地市場，促進城鎮建設和經濟發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及有關法律、法規，結合我區實際，制定本辦法。
第二條 凡在我區城市規劃區內出讓和轉讓國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）的均須遵守本辦法。
土地使用權出讓和轉讓期間，所有權仍屬國家所有。
第三條 國內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定外，均可依照國家有關規定和本辦法取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營活動。
第四條 地下資源、埋藏物和市政公用設施不屬土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押範圍。
第五條 依照本辦法取得土地使用權的土地使用者，其土地使用權在出讓契約約定的使用期限內可以依法轉讓、出租、抵押或用於其他經濟活動。依本辦法取得土地使用權的個人，其土地使用權可以依法繼承，合法權益受法律保護。
土地使用者開發、利用、經營土地，將土地使用權轉讓、出租、抵押或用於其他經濟活動，應當符合土地利用總體規劃和城市規劃，遵守法律、法規和規章規定，不得損害社會公共利益。
第六條 市、縣人民政府應按照統一規劃、統一征地、統一開發、統一管理、統一出讓的原則，加強對城鎮土地的管理。
第七條 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。
土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關地上建築物、其他附著物的登記，由縣級以上人民政府土地管理部門和房產管理部門依法辦理。
自治區建設行政主管部門、土地管理部門依照自治區人民政府規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全區房地產工作。
第二章 土地使用權出讓
第八條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）的行為。
第九條 土地使用權的出讓由市、縣人民政府負責，有計畫、有步驟地進行。市、縣人民政府土地管理部門應會同計畫、城市規劃、建設管理部門根據本地區國民經濟發展計畫、土地利用總體規劃、城鎮總體規劃、產業政策以及年度建設用地計畫編制土地使用權出讓年度計畫（以下簡稱供地計畫），經同級人民政府同意，報自治區人民政府批准後實施。
供地計畫包括當年擬出讓土地使用權的土地面積、位置、範圍、用途、供地方式、預計收取的地價款和可行性分析等內容。
第十條 城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第十一條 具體地塊的土地使用權出讓，應先擬定出讓方案。出讓方案由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設管理和房產管理等部門根據年度供地計畫、城市規劃和基本建設投資計畫共同擬定，並按《寧夏回族自治區實施中華人民共和國土地管理法辦法》（以下簡稱《實施辦法》）規定的建設用地審批許可權，報經有批准權的人民政府批准後，由土地管理部門實施。
土地使用權出讓方案應包括出讓地塊的面積、位置、四至範圍、出讓方式、年限、規劃用途及宗地地價等內容。
徵用、劃撥土地的有關材料應與出讓方案同時報批。
第十二條 對按照城鎮規劃和建設需要連片綜合開發的土地，可按開發小區一次申請批准徵用，分期出讓或劃撥使用。已徵用範圍內尚未實施建設的耕地，可暫借農業集體經濟組織負責安排繼續耕種。
第十三條 土地使用權出讓最高年限按國務院的規定執行。
第十四條 土地使用權出讓應當簽訂出讓契約。
土地使用權出讓契約（以下簡稱出讓契約）應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用權受讓者（讓下簡稱受讓方）簽訂。
出讓契約應包括土地位置、界址、面積、使用年限、土地利用規劃設計要求、出讓金額、付款方式、投資總額、開發建設期限、限制條件及違約責任等內容。
出讓契約的式樣，由自治區人民政府土地管理部門統一印製。
第十五條 土地使用權出讓可以採取拍賣、招標或雙方協定的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，應當採取拍賣、招標方式。採取雙方協定方式出讓土地使用權的，其出讓金不得低於國家規定的最低價。
第十六條 土地使用權拍賣出讓程式：
（一）市、縣人民政府土地管理部門發布拍賣公告。
（二）競買者到土地管理部門辦理參加競買手續，提交資質、資信證明，繳納保證金（不計利息，下同），購領拍賣檔案和應價牌。
（三）土地管理部門按照公告規定的時間、地點公開主持拍賣，競買者應價競爭，最後確定出價最高者為受讓方。
（四）受讓方當場與出讓方簽訂出讓契約，並按照出讓金的20%繳納定金。
（五）受讓方按出讓契約約定支付出讓金後十五日內，向土地管理部門申請辦理土地使用權登記，領取土地使用證。出讓方按出讓契約的約定撥付土地。
競投未中者所繳的保證金，土地管理部門應當在拍賣後十日內如數退還。
第十七條 土地使用權招標出讓程式：
（一）市、縣人民政府土地管理部門發布招標公告或者招標邀請書。
（二）投標者領取投標檔案，繳納保證金，按投標檔案規定投標。
（三）土地管理部門會同有關部門組成評標小組，主持開標、評標、決標，在評標小組簽發決標書十日內向中標者發出通知書，同時書面通知未中標者，並退還保證金。
（四）中標者在接到中標通知書後，按規定時間與出讓方簽定出讓契約，並按出讓金的20%繳納定金。
（五）受讓方按出讓契約約定支付出讓金後十五日內，向土地管理部門申請辦理土地使用權登記，領取土地使用證。出讓方按出讓契約的約定撥付土地。
第十八條 土地使用權協定出讓程式：
（一）申請用地者須持申請書和縣級以上人民政府或者計畫部門批准的項目可行性研究報告，向當地市、縣人民政府土地管理部門申請預約用地登記。
（二）土地管理部門在十五日內向符合條件的申請者提供有關資料。
（三）預定受讓者在規定的時間內向土地管理部門提交土地開發利用方案和有關檔案，繳納預約金（不計利息）。
（四）土地管理部門審查預定受讓者提交的方案和有關檔案，並在三十日內給予書面答覆。
（五）經協商一致，簽訂出讓契約，並由受讓方按出讓金的20%繳納定金。
（六）受讓方按出讓契約約定支付出讓金後十五日內，向土地管理部門申請辦理土地使用權登記，領取土地使用證。出讓方按出讓契約的約定撥付土地。
第十九條 受讓方應在規定的期限內與出讓方簽訂出讓契約。受讓方因故不能在限期內與出讓方簽訂出讓契約的，可在期滿前十日內向出讓方申請延期。延長期不得超過三十日。
第二十條 市、縣人民政府土地管理部門應在土地分等定級的基礎上，會同物價、財政、建設部門按照土地的區位、用途擬定基準地價，經自治區物價部門會同有關部門評審驗收，按國務院規定的審批許可權報經批准後公布。基準地價應根據當地社會經濟的發展和土地的供求狀況適時進行調整。
第二十一條 受讓方應按出讓契約約定支付出讓金。所付預約金或保證金、定金可抵充出讓金。
一次性繳納出讓金確有困難的，可以延期或分期支付，但延期支付的期限不得超過一年，分期支付的期限不得超過五年。具體支付期限和方式應在出讓契約中約定。延期和分期支付期間受讓方應按中國人民銀行公布的貸款利率支付未付款額的利息。
第二十二條 預定受讓者在規定時間內不與土地管理部門簽訂出讓契約的，取消其受讓資格，所繳預約金或保證金作為違約賠償，不予退還。
受讓方未在出讓契約約定的期限內支付出讓金的，出讓方有權解除契約，所交定金作為違約賠償不予退還。
出讓方未按出讓契約的約定提供土地使用權的，受讓方有權解除契約，出讓方須將受讓方所支付的預約金、保證金如數退還，並雙倍返還定金。
第二十三條 土地使用者需要改變出讓契約約定的土地用途和規劃要求的，必須取得出讓方和城市規劃部門同意，依照本章的有關規定重新簽訂出讓契約或者簽訂出讓契約變更協定，調整出讓金，辦理土地使用權變更登記手續。
第二十四條 對土地使用者依法通過出讓方式取得的土地使用權，不得在使用期滿前收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，經市、縣人民政府批准，可以依照法律程式提前解除出讓契約，收回土地使用權，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況，給予相應的補償。
出讓方依法收回土地使用權，應當在收回前六個月將土地使用權收回的理由、四至範圍、收回日期等通知受讓方，並在被收回土地涉及的範圍內公告。
第二十五條 土地使用權出讓期滿，受讓方可以申請續期，出讓契約另有約定的除外。
受讓方需要續期的，應當在期滿前一年向出讓方申請，經審查批准的，重新簽訂出讓契約，支付出讓金，辦理房屋產權和土地使用權登記手續。
第二十六條 土地使用權出讓期滿，土地使用者未申請續期或申請續期未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。土地使用者應當在期滿之日起十五日內分別向市、縣人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理房屋產權和土地使用權註銷登記。
第三章 土地使用權轉讓、出租、抵押
第二十七條 土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。
土地使用權出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權或者土地使用權連同地上建築物和其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
土地使用權抵押，是指土地使用者作為抵押人，將土地使用權或土地使用權連同地上建築物和其他附著物作為抵押物，向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
第二十八條 土地使用權轉讓、出租，必須同時具備下列條件：
（一）具有出讓契約、土地使用證，有地上建築物和其他附著物的，還應有房屋所有權證；
（二）已繳清出讓金；
（三）投入的開發建設資金（出讓金和稅費除外）已達到出讓契約約定開發投資總額的25%以上；
（四）已實現出讓契約約定的其他轉讓、出租前提條件。
第二十九條 土地使用權轉讓、出租、抵押，只能轉讓、出租、抵押出讓契約約定的使用年限內的余期使用權。
第三十條 土地使用權轉讓、出租、抵押時，其地上建築物和其他附著物所有權隨之轉讓、出租、抵押。
地上建築物和其他附著物轉讓、出租、抵押時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓、出租、抵押，但地上建築物和其他附著物作為動產轉讓的除外。
第三十一條 土地使用權轉讓時，出讓契約和登記檔案中所載明的權利、義務隨之轉移。
土地使用權出租、抵押時，出租人、抵押人必須繼續履行出讓契約；承租人、抵押權人應當按租賃、抵押契約的約定享有權利和承擔義務。
第三十二條 土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，不得影響土地的使用價值，並應當經市、縣人民政府房產管理部門、土地管理部門批准。
分割轉讓同一建築物的，各房產所有權人占有相應比例的土地使用權。不宜分割的土地使用權，可以採取折價、適當補償或者共有等辦法處理。
第三十三條 轉讓已出租的土地使用權時，轉讓人應提前三個月通知承租人；在同等條件下，承租人有優先受讓權。
第三十四條 抵押人將已出租的房屋連同土地使用權作抵押時，應當將租賃情況告訴抵押權人，並書面通知承租人，抵押契約期間，原租賃契約繼續有效；抵押權人處分抵押人已出租的房屋連同土地使用權時，原租賃關係終止，原承租人在同等條件下有優先受讓權。
按份共有的土地使用權設定抵押的，應當以抵押人所占有的份額為限。抵押人應當同時書面通知其他共有人，徵得其他共有人書面同意。
第三十五條 土地使用權及其地上建築物和其他附著物的轉讓、抵押，當事人應委託有資格的評估機構進行價格評估。
第三十六條 土地使用權及其地上建築物和其他附著物轉讓、出租、抵押，雙方當事人應按照自願、公平、誠實、信用的原則簽訂相應的契約。所簽契約不得違背法律、法規、規章和出讓契約的約定。
第三十七條 土地使用權的轉讓、出租、抵押，雙方當事人應在簽訂契約生效之日起十五日內持申請書和契約，附出讓契約、出讓金交付憑證、土地使用證、交易價格申報表和資質證明，向土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請辦理轉讓、出租、抵押登記。
土地上已建有房屋的，轉讓、出租、抵押雙方當事人應在契約生效之日起十五日內，先向市、縣人民政府房產管理部門申請辦理房屋產權變更、出租、抵押登記，並在辦理房屋產權變更、出租、抵押登記之日起十五日內，持有關檔案向市、縣人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權變更、出租、抵押登記。只經一個部門登記的，轉讓、出租、抵押無效。
土地使用權及其地上建築物和其他附著物出租、抵押關係終止，雙方當事人應當在終止之日起十五日內，到原登記機關辦理註銷登記。
第三十八條 土地使用權轉讓、出租、抵押，應按國家有關規定繳納稅費。
第三十九條 土地使用者將土地使用權作價入股的，其投資額應當按出讓金數額扣除已使用年限的出讓金數額計算。
原土地使用者已在使用的土地上進行了投資建設或者地價上漲的，投資者應當委託有資格的評估機構進行價值評估，其增值部分要依法繳納土地增值稅。
第四十條 土地使用權轉讓，轉讓人申報交易價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府可按申報價優先購買，收回土地使用權。
土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，縣級以上人民政府應當採取必要的措施。
第四十一條 土地使用權轉讓後，受讓方需要改變出讓契約約定的用途和規劃要求的，按照本辦法第二十三條的規定辦理。
第四十二條 有下列情形之一的，抵押權人應向房產管理部門和土地管理部門申請處分抵押的土地使用權及其地上建築物、其他附著物：
（一）抵押人到期未清償債務的；
（二）抵押人在抵押契約期間宣告解散、破產的；
（三）抵押人死亡並無合法繼承人代其履行債務的；
（四）抵押人的繼承人、受贈人或代管人拒不履行債務的。
第四十三條 因處分抵押土地使用權及其地上建築物、其他附著物而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應按第三十七條第二款的規定，申請辦理房屋產權和土地使用權變更過戶登記。
第四十四條 已作抵押的土地使用權及其地上建築物、其他附著物處分過程中出現下列情形之一的，應中止處分。
（一）抵押權人要求中止；
（二）抵押人表示願意即時清償債務請求中止，並經抵押權人同意的；
（三）被處分的抵押土地權屬和房屋所有權因有爭議而引起訴訟的；
（四）其他應中止的情形出現。
第四十五條 處分抵押土地使用權及其地上建築物、其他附著物所得價款，按以下順序處理：
（一）支付處分費用；
（二）扣除涉及抵押標的應繳納的稅費；
（三）償還抵押權人、債權人債權本息及違約金；
（四）所剩餘款退還抵押人。
第四十六條 房地產開發企業預售商品房應符合《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的條件，並已確定竣工交付日期，經縣以上房產管理部門批准，取得商品房預售許可證。
商品房預售人應將預售契約報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
第四章 劃撥土地使用權
第四十七條 劃撥土地使用權，是指下列建設用地的土地使用者毋須履行出讓手續繳納出讓金，經有批准權的人民政府依法批准取得的土地使用權。
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其它用地。
第四十八條 有下列情形之一的，其土地使用權及其地上建築物、其他附著物不得轉讓、出租、抵押：
（一）沒有合法的土地使用證、房屋所有權證的；
（二）權屬有爭議的；
（三）違法占地建房尚未處理的；
（四）土地在房屋拆遷封戶公告範圍內的；
（五）法律、法規禁止轉讓、出租、抵押的其他情況。
第四十九條 轉讓劃撥土地使用權及其地上建築物、其他附著物，應當依照《實施辦法》規定的建設用地審批許可權報經有批准權的人民政府批准後，辦理出讓、轉讓手續，其程式是：
（一）當事人須持申請書，附土地交易價格申報表、土地使用權證、房屋所有權證及資質證明，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出申請。
（二）土地管理部門審核權屬證件後，由有資格的資產評估機構進行地價評估，報有批准權的人民政府審批。
（三）經批准轉讓的，土地管理部門與轉讓雙方協商一致，受讓人與土地管理部門簽訂出讓契約，並與轉讓人簽訂轉讓契約。
（四）受讓人按出讓契約的約定向土地管理部門繳納出讓金後，將約定的成交價扣除出讓金的剩餘部分交轉讓人，轉讓人交付土地。
（五）轉讓雙方按契約約定繳納出讓金後，按本辦法第三十七條第二款的規定，分別向房產管理部門和土地管理部門申請辦理房屋產權和土地使用權變更登記，換髮房屋所有權證和土地使用證。
轉讓劃撥土地使用權及其地上建築物報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定，決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應按國家有關規定將轉讓所獲收益中的土地收益，上繳土地管理部門或按政府決定作其他處理，並按規定辦理房屋產權和土地使用權變更登記手續。
轉讓土地使用權進行建設的，當事人應按基本建設程式取得項目可行性研究報告和建設用地規劃許可證後，依照本條第一款規定的程式辦理。
第五十條 將劃撥土地使用權作價作為股本金或合作條件，與其他企業或外商共同舉辦合資、合作企業的，或者企業改組成立股份制企業的，投資者應持成立合資、合作企業或股份制企業批准檔案，按原企業隸屬關係向該級人民政府土地管理部門提出書面申請，經土地管理部門審核，由有資格的資產評估機構進行土地資產評估後，報政府批准，原投資企業與土地管理部門簽訂出讓契約、補交出讓金後，方可將土地使用權折價作為法人股。原企業補交出讓金有困難或者其他原因不能繳納出讓金的，可將土地使用權折價作為國家股，由政府授權的機構持股；也可以以承租方式由原投資企業與土地管理部門簽訂土地使用契約，每年繳納土地租金。
新成立的合資、合作企業或改組的股份制企業應按本辦法規定申請辦理房屋產權和土地使用權變更登記，換髮證書。
第五十一條 農村集體經濟組織將城市規劃區內集體土地作價入股舉辦聯營企業的，應先由國家徵用後，再依法出讓給聯營企業或由國家以土地資產入股；原農村集體經濟組織可用獲得的征地補償、安置費向聯營企業投資入股。
第五十二條 對以劃撥方式取得使用權的土地，土地使用者有下列行為之一的，應當向市、縣人民政府土地管理部門繳納土地受益金：
（一）以營利為目的，將土地連同地上建築物和附著物出租的；
（二）將非經營性用地及地上建築物改為經營性使用的；
（三）將城市規劃區內劃撥土地用於臨時性經營的。
第五十三條 抵押劃撥土地使用權及其地上建築物、其他附著物的，抵押人應憑合法的土地使用證、房屋所有權證，向市、縣人民政府土地管理部門申請，補辦出讓手續、補繳出讓金，在以出讓方式獲得土地使用權後，方可進行。補繳出讓金確有困難的，經土地管理部門批准，可用抵押所獲收益抵繳出讓金，或在處分抵押物時從轉讓所得價款中繳納相當於出讓金的款額。
第五十四條 劃撥土地使用權及其地上建築物和其他附著物轉讓，辦理出讓手續的，出讓期滿，土地使用權由土地所在市、縣人民政府無償收回，其地上建築物、其他附著物應根據實際情況給予適當補償。
第五十五條 劃撥土地使用權的土地使用者，因解散、撤銷、遷移或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回土地使用權，並依法予以出讓。
市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃要求，對劃撥土地使用權可以無償收回，並依法予以出讓。
無償收回土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物應根據實際情況給予適當補償。
第五章 罰 則
第五十六條 受讓方超過出讓契約約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，由縣級以上人民政府土地管理部門處以出讓金20%以下的罰款；滿二年未動工開發的，縣級以上人民政府無償收回土地使用權。但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第五十七條 違反本辦法第二十八條、第四十九條、第五十條第一款規定，未經批准擅自轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收非法所得，並根據情節處以非法所得30%至50%的罰款。
第五十八條 擅自改變土地使用權出讓契約約定的土地用途的，由縣級以上人民政府土地管理部門和城市規划行政主管部門責令限期改正；拒不改正的，依照國家和自治區有關規定處罰。
第五十九條 轉讓、出租、抵押土地使用權逾期登記的，從逾期之日起，由縣級以上人民政府土地管理部門按日加收出讓金、土地受益金、抵押標的總額3‰的滯納金。超過規定期限三十日不履行土地使用權登記的，按非法轉讓土地處理。
第六十條 未經政府批准或者超越批准許可權擅自出讓土地使用權以及工作人員在出讓、轉讓工作中接受禮物、收受賄賂、泄露機密、徇私舞弊的，由所在單位或上級主管部門追究有關責任人員行政責任；構成犯罪的，由司法機關追究其刑事責任。
第六十一條 當事人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰決定書之日起十五日內向作出處罰決定的上一級行政機關申請複議。對複議決定不服的，可在接到複議決定書之日起十五日內向人民法院起訴；也可以在接到處罰決定書之日起十五日內直接向人民法院起訴。期滿不申請複議也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執行。
第六章 附 則
第六十二條 土地管理部門依照本辦法收取的出讓金、土地受益金、滯納金、罰沒款，必須上繳同級財政部門，納入預算，主要用於城市建設和土地開發。
第六十三條 在城市規劃區外出讓、轉讓國有土地使用權的，參照本辦法執行。
第六十四條 本辦法由自治區人民政府法制局負責解釋。
第六十五條 本辦法自發布之日起施行。
