《吉林市城市房地產開發管理條例》（1996年1月16日吉林省吉林市第十一屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過1996年3月23日吉林省第八屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批准1996年4月1日公布施行）
基本介紹
- 中文名：吉林市城市房地產開發管理條例
- 發布單位：吉林省吉林市人民代表大會常務委員會
【發布文號】
【發布日期】1996-04-01
【生效日期】1996-04-01
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
吉林市城市房地產開發管理條例
（1996年1月16日吉林省吉林市第十一屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過1996年3月23日吉林省第八屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批准1996年4月1日公布施行）
目錄
第一章 總則
第二章 開發企業
第三章 開發項目
第四章 開發項目建設
第五章 開發經營
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條為加強城市房地產開發管理，規範房地產開發行為，保障房地產開發當事人的合法權益，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設的行為。
第三條在本市城市規劃區內，從事房地產開發活動和實施房地產開發管理的，均應遵守本條例。
第四條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第五條市房地產行政管理部門是本市房地產開發的主管部門（以下簡稱開發主管部門）。其主要職責是：
（一）貫徹執行有關城市房地產開發的法律、法規、規章和政策。
（二）編制房地產開發的年度計畫和中長期規劃。
（三）參與房地產開發項目的規劃評審和土地開發的有關工作。
（四）負責房屋建設開發項目的立項審批和管理、確定房地產開發項目的開發者。
（五）負責房地產開發企業的資質管理工作。
（六）負責房地產開發的監督、檢查和指導工作。
市開發主管部門的開發管理機構負責房地產開發的日常管理工作。
市計畫、城建、土地、工商、財政、稅務、物價等部門應按各自的職責，管理有關房地產開發工作。
第六條在房地產開發工作中有突出貢獻的房地產開發企業和個人，由政府給予獎勵。
第二章 開發企業
第七條凡從事房地產開發活動的，必須設立房地產開發企業（以下簡稱開發企業）。房地產開發企業，是指以營利為目的，從事房地產開發和經營的經濟組織，包括專營企業、兼營企業和單項開發企業。
開發企業依法享有經營和獲得收益的權利，並履行依法經營、依法納稅的義務。
第八條設立開發企業，應根據《中華人民共和國公司法》，登記為有限責任公司或股份有限公司。法律另有規定的除外。
原有開發企業應按有關規定改建為規範化的公司。
第九條設立開發企業應具備下列條件：
（一）有符合公司法人登記的名稱、組織機構和辦公用房；
（二）專營開發企業註冊資本200萬元以上，且流動資金不低於200萬元；單項開發企業的註冊資金不低於項目投資總額的30%；兼營開發企業的註冊資本不低於5000萬元；
（三）有六名以上持有專業證書的房地產、建築工程專業的專職技術人員，兩名以上持有專業證書的專職會計人員；
（四）法律、法規規定的其他條件。
第十條開發企業應在領取營業執照後的一個月內，到開發主管部門申辦《房地產開發企業資質等級證書》。
申辦《房地產開發企業資質等級證書》必須提交下列證件：
（一）公司的營業執照複印件（加蓋登記機關公章）；
（二）公司章程；
（三）公司的驗資證明；
（四）公司法定代表人及總經理任職檔案、個人資料；
（五）經濟、技術專業人員的資格證書、任職檔案及聘用契約；
（六）開發主管部門規定的其他檔案。
開發企業同時持有營業執照和資質等級證書，方可從事房地產開發活動。
第十一條開發企業的資質等級，按開發企業資質等級管理規定評定。開發企業按企業資質等級承擔相應的或低於本等級的開發項目建設。
第十二條設立外商投資開發企業，一般應採取中外合資或合作的經營方式，在開發項目確定後，按有關規定到有關部門辦理開發審批手續。
第十三條沒有法律、法規的依據，任何部門和個人都不得向房地產開發企業收費或無償占用開發企業投資開發的房地產。
任何開發企業不得向用戶亂收費。
第三章 開發項目
第十四條開發主管部門應會同有關部門，根據城市總體規劃和控制性詳細規劃、年度固定資產投資規模和市場需求，編制房地產開發項目年度計畫，確定當年房地產開發項目。
第十五條房地產開發項目確定後，開發主管部門應組織有關部門對項目的規劃設計、開發期限、基礎設施和配套建築的建設、拆遷安置等提出要求，並出具《房地產開發項目建設條件意見書》。
《房地產開發項目建設條件意見書》應包括下列內容：
（一）項目性質、規模和開發期限；
（二）規劃控制指標及規劃設計要求；
（三）基礎設施和公共服務配套設施的建設要求；
（四）基礎設施和公益設施建成後的產權界定；
（五）項目拆遷補償安置要求；
（六）項目經營方式。
開發主管部門應根據意見書，委託規劃設計部門編制修建性詳細規劃。
第十六條《房地產開發項目建設條件意見書》的內容應作為土地使用權出讓契約的必備條款或劃撥土地使用權批准檔案的附屬檔案和辦理規劃審批手續的前提條件之一。
第十七條開發主管部門應以招標方式確定相應的開發企業。取得房地產開發項目的開發企業須到開發主管部門領取該項目的《房地產開發項目批准書》，並交付開發項目有關費用。
第十八條開發企業應在簽訂土地使用權出讓契約或取得劃撥土地使用權批准檔案後的十五日內，到開發主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。
開發企業應將房地產開發項目實施階段的主要事項和政府有關管理部門對開發企業開發經營活動的審查、批准、處理意見，記錄在《房地產開發項目手冊》中。
開發企業應每半年或按項目實施階段將《房地產開發項目手冊》送開發主管部門驗核。
第十九條取得開發項目的開發企業，須持《房地產開發項目建設條件意見書》、《房地產開發項目批准書》到城市規划行政主管部門辦理《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。
第二十條開發企業取得《建設工程規劃許可證》後，到開發主管部門簽訂房地產開發項目建設契約，持該契約和有關前期手續到建築工程行政管理部門辦理《建設工程開工許可證》。
第二十一條房地產開發項目的勘察、規劃設計和建築設計，應由具有相應資格的單位承擔。房地產開發企業應分別與勘測、規劃設計和建築設計單位簽訂項目勘察、規劃設計和建築設計書面契約。房地產開發項目的擴初設計，由建設主管部門組織有關部門進行評審。
第二十二條依法取得國有土地使用權的，可以依照有關法律、法規的規定，作價入股合資、合作開發經營房地產，但其中一方必須是專營開發企業，並須到開發主管部門和土地行政管理部門辦理有關手續。
第二十三條以聯建、合建、參建等形式進行房地產開發項目經營活動的，必須經開發主管部門批准。
自建項目投資者不得擅自進行房地產開發經營活動。
第四章 開發項目建設
第二十四條開發企業必須按《房地產開發項目建設條件意見書》和規劃設計要求進行開發建設。
開發建設過程中，開發企業不得擅自改變項目的規劃設計，確需變更的，須報原審批機關批准，並辦理變更手續。
第二十五條開發企業必須按《房地產開發項目建設條件意見書》約定的工期、進度進行開發建設，同步完成各項基礎設施和配套公用設施的建設。
第二十六條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓契約約定的土地用途和動工開發期限開發。超過出讓契約約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，無償收回土地使用權和項目開發經營權。
第二十七條分期開發建設的項目，分期投資額應與項目規模及控制總額相適應，開發項目的啟動資金不得低於工程總造價的30%。
第二十八條房地產開發項目建設應以招標方式選擇具有相應資格的施工隊伍。
第二十九條房地產開發項目的建設應實行先地下後地上的原則，項目外的配套設施由政府有關建設行政主管部門統一組織建設，項目內的配套設施由開發企業建設。
第三十條房地產開發項目的工程建設必須符合國家有關設計施工的技術標準、規範，並按質量標準驗收。房地產開發項目的工程質量由開發企業負責。
開發企業與設計、施工單位的質量責任關係，按照有關法律、法規的規定執行。
第三十一條房地產開發項目竣工後，開發企業應向開發主管部門提出綜合驗收申請，開發主管部門應在接到申請後一個月內，組織有關部門、單位對項目進行綜合驗收，驗收不合格的項目不準交付使用。
綜合驗收應包括下列內容：
（一）規劃驗收手續；
（二）建設用地審批檔案執行情況；
（三）配套建設的基礎設施和公共設施建設情況；
（四）單項工程質量驗收手續；
（五）拆遷補償安置方案落實情況；
（六）物業管理落實情況；
（七）各種檔案資料；
（八）其他驗收內容。
分期建設的項目按分期計畫驗收。
第三十二條政府對鼓勵和扶持的居民住宅開發項目給予優惠。具體優惠辦法由市人民政府制定。
第三十三條房地產開發項目的物業管理按有關規定執行。
開發企業建設的非經營性公共、公益服務配套設施無償交由政府有關部門管理。
第五章 開發經營
第三十四條開發企業在轉讓土地使用權時，受讓人應在辦理土地使用權變更手續後十五日內，到開發主管部門辦理項目開發人變更手續。
受讓人繼續進行房地產開發的，應具備房地產開發資格。
第三十五條商品房屋交易必須進入交易市場，其交易活動按有關規定執行。
商品房屋預售（包括預租）實行許可證制度。
開發企業預售商品房屋，必須辦理預售登記。
第三十六條辦理商品房屋預售登記必須提交下列資料：
（一）企業的營業執照；
（二）建設項目的計畫、規劃、用地和施工等批准檔案；
（三）工程施工契約；
（四）投入開發建設的資金已達到投資總額的25%以上或房屋基礎工程完工的證明材料；
（五）商品房屋預售方案和物業管理方式；
（六）向境外銷售的商品房屋，應當同時提交向境外銷售的批准檔案。
第三十七條開發企業的商品房屋預售廣告和其他宣傳形式，必須載明《商品房預售許可證》批准文號。商品房屋預售時，預售人應向商品房屋購買人出示《商品房預售許可證》。
第三十八條商品房屋預售人應在商品房屋預售契約簽訂之日起三十日內，將契約送房地產行政管理部門和土地行政管理部門備案。
第三十九條土地使用權轉讓和商品房屋銷售價格實行市場調節。享受國家優惠政策的居民住宅，市政府可以限定最高價格和銷售對象。開發企業應在土地使用權轉讓契約、商品房屋預售契約簽訂十五日內將成交價格如實向開發主管部門申報，對瞞報或不如實申報成交價格的，開發主管部門應當查清原因予以糾正或委託評估機構提出評估價格。
商品房屋的預售款項，必須用於有關的工程建設。
第四十條已經預售商品房屋並簽訂預售契約的，預售人轉讓該房地產開發項目，原商品房屋預售契約由項目受讓人繼續履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房屋預購人三方應簽訂原商品房屋預售契約的補充契約。
項目轉讓人、項目受讓人應在補充契約簽訂之日起十五日內，持補充契約到開發主管部門備案並辦理有關變更手續。
第四十一條商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房屋再行轉讓的，應經預售人同意，並同預購人簽訂預售契約的變更協定，預售人與受讓人簽訂轉讓契約，受讓人在契約簽訂之日起十五日內，持轉讓契約和變更協定到房地產行政管理部門和土地行政管理部門備案。
第六章 法律責任
第四十二條違反本條例的，由開發主管部門或有關部門按各自職責依據下列規定予以處罰。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
（一）違反第七條、第二十三條規定，非開發企業從事房地產開發經營的，責令停止房地產開發活動，沒收非法所得，並可處以開發項目投資額1%至5%的罰款，對法定代表人處以5至10個月工資的罰款。
（二）違反第九條第（二）項規定，開發企業虛假出資或註冊後抽逃轉移資金的，處以虛報或抽逃轉移資金5%至10%以下的罰款；違反第九條第（三）項規定，專職技術人員和專職會計人員數量不足及存有虛假掛職的，處以10000元至20000元的罰款。並責令期限改正，逾期不改的，吊銷《資質證書》。
（三）違反第十三條第一款規定，沒有法律、法規依據，向開發企業收費或無償占用其房地產的，開發主管部門應提請其上級機關予以糾正，責令其退回收取的錢款或無償占用的房地產；情節嚴重的，由上級機關或所在單位給予直接責任人行政處分。
（四）違反第十三條第二款規定，開發企業向用戶亂收費的，責令其退回所收取的錢款，並由開發主管部門會同有關部門根據有關規定予以處罰。
（五）違反第十七條規定，開發企業未取得《房地產開發項目批准書》，擅自進行房地產開發活動的，責令停止開發活動，並處以項目投資額1%至5%的罰款。
（六）違反第十八條規定，不如實填寫或不按規定的時間交驗《房地產開發項目手冊》的，予以警告，責令限期改正，並可處以20000元的罰款。
（七）違反第二十一條規定，委託無相應資格的單位承擔設計任務和不簽訂項目勘察、規劃設計和建築設計書面契約的，責令停止活動，並可處以開發項目投資總額0．5%至1%的罰款。
（八）違反第三十一條規定，開發項目未經綜合驗收或驗收不合格即交付使用的，責令限期改正，並可處以開發項目投資額1%至5%的罰款。發生工程質量事故，造成嚴重損失的，按有關規定追究有關人員的責任。
（九）違反第三十四條規定，開發企業將開發項目轉讓給其他開發企業，未辦理開發人變更手續的，責令補辦手續，並對轉讓人和受讓人分別處以20000元至50000元的罰款。
（十）違反第三十五條規定，未取得商品房預售許可證擅自預售商品房屋的，責令停止預售活動，限期申辦，沒收非法所得，並可處以已收銷售金額10%至15%的罰款。
（十一）違反第三十七條規定，開發企業未取得商品房預售許可證進行商品房屋預售廣告宣傳、廣告經營者為未取得商品房預售許可證的企業承包或代理商品房屋預售廣告業務的，按照有關法律、法規的規定處罰。
（十二）違反第三十九條第一款規定，不如實申報成交價格的，予以警告，責令限期改正，並可處以100000元至200000元的罰款。
（十三）違反第三十九條第二款規定，挪用商品房屋預售款項、造成商品房屋不能按預售契約約定的時間交付的，除按契約追究銷售方的違約責任外，並處以預售款項2%至5%的罰款。
（十四）違反第四十條規定，擅自轉讓預售商品房屋開發項目的，責令停止轉讓活動，沒收非法所得，並可處以轉讓收入0．5至1倍的罰款；逾期未辦理有關變更手續的，責令限期補辦，並可處以20000元至50000元的罰款。
（十五）違反第四十一條規定，不辦理變更手續，擅自轉讓未竣工的預售商品房屋的，責令補辦手續，補交稅費，並可處以應交稅費3至5倍的罰款。
第四十三條開發主管部門及其他有關部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十四條當事人對行政處罰不服的，可在收到處罰決定書之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級行政機關申請複議；對複議決定仍不服的，可在收到複議決定書之日起十五日內向人民法院起訴。當事人逾期既不申請複議，不起訴，又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第七章 附則
第四十五條各縣（市）、建制鎮、獨立工礦區的房地產開發管理，參照本條例執行。
第四十六條本條例由吉林市人民代表大會常務委員會負責解釋。
第四十七條本條例自公布之日起施行。
