《南京市住宅專項維修資金管理辦法》是為加強住宅專項維修資金管理，健全房屋維修保障機制，維護房屋所有權人和使用人合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《南京市住宅物業管理條例》等有關法律、法規，結合實際而制定的辦法。
2017年5月27日，南京市人民政府寧政規字〔2017〕8號公布《南京市住宅專項維修資金管理辦法》，自2017年7月1日起施行。2020年發布修訂版。
基本介紹
- 中文名：南京市住宅專項維修資金管理辦法
- 實施時間：2017年7月1日
- 發文字號：寧政規字〔2017〕8號
- 現行版本：2020年修訂版
發布通知,辦法全文,修改,
發布通知
市政府關於印發南京市住宅專項維修資金管理辦法的通知
寧政規字〔2017〕8號
各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
現將《南京市住宅專項維修資金管理辦法》印發給你們，請認真遵照執行。
南京市人民政府
2017年5月27日
（此件公開發布）
辦法全文
南京市住宅專項維修資金管理辦法
（2020年修訂版）
第一章 總則
第一條 為加強住宅專項維修資金管理，健全房屋維修保障機制，維護房屋所有權人和使用人合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和《南京市住宅物業管理條例》（以下稱《市物業條例》）等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的商品住宅和售後公有住房的住宅專項維修資金交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
第三條 住宅專項維修資金（以下稱維修資金）管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第四條 下列資金列入維修資金：
（一）業主按規定首次交存的維修資金；
（二）建設單位交存的電梯、消防等設施設備專項維修資金；
（三）維修資金的分戶利息；
（四）業主續交的維修資金；
（五）本辦法第十一條規定的統籌維修資金。
第五條 市物業管理行政主管部門是維修資金主管部門，負責全市維修資金監督管理以及玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花台區維修資金的歸集管理。
質監、公安消防部門按照各自職責，協助做好維修資金應急使用的監督工作。
玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花台區物業管理行政主管部門負責轄區維修資金使用審核和監督管理，浦口區、江寧區、六合區、溧水區、高淳區物業管理行政主管部門負責轄區內維修資金的歸集、使用審核和監督管理。
街道辦事處（鎮人民政府）按照法定職責，協助區物業管理行政主管部門做好維修資金監督管理工作，做好維修資金應急使用的監督管理工作。
第二章 交存管理
第六條 業主、公有住房售房單位、建設單位應當按照規定交存維修資金。
業主未交存的，應當按照房屋買受時交存標準一次性補交。
收取維修資金應當開具財政部門統一監製的票據。
第七條 商品住宅業主應當按照所擁有物業的建築面積交存維修資金，每平方米首期交存標準如下：
（一）多層住宅、非住宅（含營業性車庫、車位等）為本市多層住宅建築安裝工程每平方米造價的百分之六；
（二）高層（配備電梯的多層）住宅、非住宅為本市高層住宅建築安裝工程每平方米造價的百分之七。
市物業管理行政主管部門應當根據本市住宅建築安裝成本的市場變化情況，適時調整並公布首期維修資金的交存數額。
第八條 已售公有住房，售房單位應當在辦理出售公有住房房屋所有權變更前按照下列規定交存首期維修資金：
（一）業主按照所擁有物業的建築面積應當交存的維修資金，每平方米建築面積交存維修資金為本市房改成本價的百分之二；
（二）售房單位從售房款中一次性提取交存維修資金，多層住宅和高層住宅交存標準分別不低於售房款的百分之二十和百分之三十。
其中，應由業主交存的維修資金，由售房單位向業主收取。
第九條 建設單位辦理不動產物權首次登記前，當按照實測的分戶建築面積將首期維修資金一次性交存至維修資金專戶，並在物業交付使用時向業主收取。
第十條 住宅物業配置電梯的，建設單位應當在辦理不動產物權首次登記前，一次性交存電梯、消防等設施設備專項維修資金。市物業管理行政主管部門應當明確資金交存管理規程，督促建設單位依法交存。本條規定的辦理不動產物權首次登記前，包括辦理房屋預（現）售手續環節。設施設備專項維修資金按照物業管理區域內各樓幢的建築面積交存，多層住宅（含營業性車庫、車位等）、高層住宅每平方米建築面積交存標準分別為我市小高層、高層住宅建築安裝工程每平方米造價的百分之一。市物業管理行政主管部門應當根據本市住宅建築安裝成本的市場變化情況，適時調整並公布設施設備專項維修資金的交存數額。
第十一條 物業管理區域內統籌維修資金由下列資金構成：
（一）利用業主共用部位、共用或共有設施經營所得收益的百分之七十，業主大會或者物業服務契約另有約定的，從其約定；
（二）扣除支付業主房屋分戶利息和管理費用後，住宅專項維修資金增值（孳息）部分滾存剩餘的資金；
（三）共用設施設備報廢回收的殘值；
（四）人民防空工程平戰結合收益提取的資金；
（五）業主大會決定的其他計入資金。
第十二條 在已設立維修資金賬戶的物業管理區域，業主維修資金分戶賬資金餘額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續交。續交維修資金，按業主所擁有的物業建築面積比例分攤，續交數額可以參照首期維修資金的交存金額確定，續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域業主大會決定。
第三章 賬戶管理
第十三條 業主大會成立前，維修資金由維修資金管理部門代管。業主大會成立後，業主大會可以依法決定自行管理維修資金，也可以決定由維修資金管理部門繼續代管。業主大會決定自行管理維修資金的，應當接受維修資金管理部門監管。
維修資金管理部門應當按規定委託商業銀行作為維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立維修資金專戶。
第十四條 維修資金管理實行專戶存儲、分賬核算。一個物業管理區域應當分別設立總賬、業主分戶賬、統籌分賬和電梯、消防等設施設備專項維修資金專項分賬。
維修資金管理部門應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢（單元）為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。統籌維修資金以物業管理區域為單位設立分賬，電梯、消防等設施設備專項維修資金按幢（單元）設立分戶賬；已售公有住房維修資金按售房單位設賬，按戶設分戶賬。
第十五條 維修資金自存入銀行專戶之日起計息，按照銀行活期利率結息轉入業主分戶賬。
業主委員會可以向維修資金管理部門提出申請，將物業管理區域內的維修資金按不低於業主交存維修資金百分之八十的款項轉存為超過一年以上的定期存款。申請維修資金轉存時，應當提交維修資金存定申請表和交存清冊確認單。
維修資金管理部門應當自收到申請之日起五個工作日內完成維修資金轉存手續。
住宅專項維修資金轉存期限內，業主委員會需要動用轉存資金的，應當向維修資金管理部門辦理解除存定手續。業主委員會無法正常運作的，由相關業主申請，經街道確認後，向維修資金管理部門辦理解除存定手續。
第十六條 除銷戶退款和退回多交款項外，維修資金專戶應當通過轉賬結算。
第十七條 維修資金管理部門應當根據維修資金總額、使用計畫等因素，制定安全合理的保值增值方案。
第十八條 維修資金管理部門必要管理費用由同級財政部門予以保障。
第十九條 業主轉讓房屋所有權時，應當向買受人出具維修資金交存證明，分賬戶中餘額隨房屋所有權同時轉讓。
業主申請房地產轉移登記時，應當向房地產登記機構提供已足額交存維修資金的相關憑證。
第二十條 物業滅失後，業主持註銷房屋所有權證的證明、業主身份證明等材料，向維修資金管理部門申請提取其賬戶內的剩餘維修資金，並辦理註銷手續。
第四章 使用管理
第二十一條 維修資金的使用，應當遵循安全可靠、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
超過一定額度的維修資金使用項目，應當採取招標投標、審價、監理等方式，保障資金安全。
第二十二條 2016年7月1日後受讓土地的住宅項目，建設單位未按規定提出成立業主大會書面報告的，應當負責住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，不得動用維修資金。
建設單位已經按照規定提出成立業主大會書面報告但業主大會尚未成立期間，需要動用維修資金的，物業服務企業應當提出維修實施方案，由物業所在地社區居（村）民委員會組織徵詢業主意見。經全體共用部位業主依法討論通過後，由維修資金管理部門劃轉核准的資金。僅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的業主依法討論通過。維修費用依規定經相關機構審價後，在維修資金中列支。
第二十三條 維修資金使用時，由相關業主按照各自擁有的建築面積比例從維修資金專戶中分攤。涉及已售公有住房的，從公有住房維修資金中列支；涉及未售出物業的，由建設單位承擔。
第二十四條 業主委員會或者物業管理委員會為維修資金使用的申請人。但有下列情形之一的，經街道確認後，受相關業主委託的物業服務企業、業主代表、社區居（村）民委員會可以按順位依次成為申請人：
（一）未成立業主委員會的；
（二）業主委員會未履行申請人職責的；
（三）業主委員會委員人數不足總數的二分之一的；
（四）業主委員會不能正常開展工作的其他情形。
第二十五條 需要使用維修資金管理部門代管的維修資金的，申請人應當向維修資金管理部門申報維修項目；維修資金管理部門應當組織現場查勘，確認是否屬於維修資金使用範圍，明確維修資金列支範圍及分攤方式。
經現場查勘確認屬於維修資金使用範圍的，申請人應當按照下列規定辦理，並提交相應的材料：
（一）編制維修資金使用方案，包括維修方案、工程預算、維修資金列支範圍及分攤方式、工程組織實施方式等內容；
（二）編制維修費用分攤清冊；
（三）取得維修資金列支範圍內有關書面認可材料。書面認可材料應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數以上的業主同意、簽字。
第二十六條 維修資金管理部門審核符合條件的，應當進行公示，公示時間不少於七日；公示期滿無異議的，審核撥付首款給申請人。
收到首付款後，申請人按照維修資金使用方案實施維修，竣工驗收合格後申請撥付餘款。維修資金管理部門按照本條第一款規定要求，審核決定撥付餘款。
第二十七條 業主委員會、物業管理委員會或者委託物業服務企業可以制定年度維修資金使用計畫，經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意後，按照管理規約和業主大會議事規則執行。
第二十八條 統籌維修資金優先用於下列情形：
（一）受益人為全體業主的維修項目；
（二）無法界定受益人的維修項目；
（三）物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用的項目。
經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，可以授權業主委員會將維修資金利息在規定的額度內，統籌用於物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備的維修、更新和改造。
維修資金利息和統籌分賬的使用額度，應當在管理規約中明確。
第二十九條 已設立維修資金賬戶的物業管理區域，發生《市物業條例》第六十二條規定的情形，需要緊急使用維修資金的，申請人提交下列申請材料：
（一）維修資金應急使用申請表（示範文本）；
（二）維修資金應急維修工程項目說明（示範文本）；
（三）維修資金應急維修工程實施方案（示範文本）。
市物業管理行政主管部門應當根據不同情形，對維修工程項目說明和維修工程實施方案進行細化和規範。
第三十條 申請資料齊備的，維修資金管理部門應當受理，並在受理後二個工作日內審核完畢。對符合條件的，撥付不少於核定費用百分之三十的首付款，並將有關資料通過物業管理官方網站進行公示。
申請人收到首付款後，應當按工程實施方案和契約約定組織施工，做好隱蔽工程及質量安全把關，竣工後依法組織驗收。
竣工驗收合格後，申請人持《住宅專項維修資金應急維修工程驗收報告》（示範文本）、《工程結算評估報告》等材料向維修資金管理部門提出維修資金餘款申請，同時將有關資料在物業管理區域顯著位置進行公示，公示時間不少於七日。
維修資金管理部門受理餘款申請後，審核申報材料，對物業管理區域現場公示資料拍照留存，並在物業管理官方網站公示有關資料。符合條件的，作出審核決定，撥付餘款。
第三十一條 一般單項維修工程在八千元（含）以上的，申請人應當委託具有法定資質的工程造價諮詢機構對造價進行審核；一般單項維修工程在二十萬元（含）以上的，應當聘請監理公司實施監理；一般單項維修工程造價在五十萬元（含）以上的，應當採取招標投標方式選擇施工單位。
應急單項維修工程在五千元（含）以上的，申請人應當委託具有資質的工程造價諮詢機構對造價進行審核，有《市物業條例》第六十二條第一款第一項情形，更換電動機、制動器、減速器、曳引輪和控制櫃等主要部件的重大修理及改造的，提供電梯檢驗檢測機構出具的監督檢驗報告；屬於《市物業條例》第六十二條第一款第二項至第七項情形的，街道辦事處（鎮人民政府）現場確認並提交情況說明；涉及其他單位職能的，可以會同確認。
應急單項維修工程在二十萬元（含）以上的，應當聘請監理公司實施監理。所需費用可從維修資金中列支。
市物業管理行政主管部門應當建立應急維修施工、審價、監理等企業備選目錄庫，供申請人按自願原則選用。
第三十二條 下列費用不得從維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用；
（五）新增、新建配套設施、設備所需的費用；
（六）其他依法不得列支的情形。
第五章 監督管理
第三十三條 維修資金管理部門應當每年公布維修資金交存、使用、結存情況，並建立維修資金對賬電子查詢平台。
業主有權查詢本人的維修資金結存情況。
業主、業主委員會對賬戶中維修資金狀況有異議的，可以要求維修資金管理部門覆核。
第三十四條 維修資金管理部門每年至少一次與業主委員會、物業管理委員會或者公有住房售房單位核對維修資金賬目，傳送維修資金對賬單，並公布下列情況：
（一）維修資金交存、使用、增值和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、增值和結存的金額；
（四）其他有關維修資金使用和管理的情況。
業主、業主委員會、物業管理委員會或者公有住房售房單位對核對、查詢或者公布情況有異議的，可以要求維修資金管理部門、專戶管理銀行覆核。
第三十五條 維修資金的財務管理、票據管理和會計核算應當符合國家有關規定。
維修資金管理、核算和使用，應當依法接受審計部門監督。
物業管理行政主管部門應當會同同級財政主管部門負責維修資金管理工作的指導和監督。
第三十六條 提供虛假材料騙取、套取維修資金的，其個人或者單位違規信息依法納入全市社會誠信系統。
第三十七條 本市建立統一的維修資金管理系統。區物業管理行政主管部門應當每季度向市物業管理行政主管部門報送當地維修資金使用管理情況統計報表。
第六章 附則
第三十八條 本市非住宅物業的專項維修資金管理，可以參照本辦法執行。
業主大會自行管理住宅專項維修資金的管理規定，由市物業管理行政主管部門另行制定。
第三十九條 本辦法實施前交存的物業維修基金，更名為住宅專項維修資金。
第四十條 本辦法自2017年7月1日起施行。2000年1月7日市人民政府頒發的《南京市物業維修基金管理辦法》（寧政發〔2000〕8號）同時廢止。
修改
（一）對《市政府關於印發〈南京市住宅專項維修資金管理辦法〉的通知》（寧政規字〔2017〕8號）作如下修改
1．將第九條修改為“建設單位辦理不動產物權首次登記前，應當按照實測的分戶建築面積將首期維修資金一次性交存至維修資金專戶，並在物業交付使用時向業主收取。”
2．將第十條修改為“住宅物業配置電梯的，建設單位應當在辦理不動產物權首次登記前，一次性交存電梯、消防等設施設備專項維修資金。市物業管理行政主管部門應當明確資金交存管理規程，督促建設單位依法交存。本條規定的辦理不動產物權首次登記前，包括辦理房屋預（現）售手續環節。設施設備專項維修資金按照物業管理區域內各樓幢的建築面積交存，多層住宅（含營業性車庫、車位等）、高層住宅每平方米建築面積交存標準分別為我市小高層、高層住宅建築安裝工程每平方米造價的百分之一。市物業管理行政主管部門應當根據本市住宅建築安裝成本的市場變化情況，適時調整並公布設施設備專項維修資金的交存數額。”
3．將第二十五條第二款第三項修改為“取得維修資金列支範圍內有關書面認可材料。書面認可材料應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數以上的業主同意、簽字。”
4．將第二十七條修改為“業主委員會、物業管理委員會或者委託物業服務企業可以制定年度維修資金使用計畫，經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意後，按照管理規約和業主大會議事規則執行。”
5．將第二十八條第二款修改為“經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，可以授權業主委員會將維修資金利息在規定的額度內，統籌用於物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備的維修、更新和改造。”
