共有產權房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂契約，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。房屋產權可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產權。共有產權房自2007年起在江蘇省淮安市進行試點，該模式已在江蘇省其他地區獲得了推廣。
2017年12月13日，共有產權房入選國家語言資源監測與研究中心發布的“2017年度中國媒體十大新詞語”。2017年12月，共有產權房入選2017年民生熱詞榜。
2018年8月30日，上午10時啟動申購北京海淀2141套共有產權房申購，全裝修均價37800元。
基本介紹
發展歷程,基本特徵,操作,特點,試點地區,江蘇,上海,北京,社會爭議,質疑,糾紛問題,
發展歷程
2007年8月，淮安市首創了與市場接軌的共有產權經濟適用房模式。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。其用地由土地劃撥改為土地出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。
共有產權房
共有產權房2012年1月，上海降低共有產權房的準入門檻，月收入達5000元的也可以申請。
2014年3月10日，全國政協委員、住建部副部長仇保興在政協小組會後表示，共有產權住房目前還是納入到保障房體系管理，但未來應該會單獨歸類進行管理。3月19日，住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）副部長齊驥在國務院新聞辦舉行的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》新聞發布會上公開表示，未來對於一些既不屬於保障對象，又確實買不起商品房的“夾心層”群體，要建設供應政策性商品住房，發展共有產權住房。4月，住建部召集部分城市在北京召開了一場共有產權住房試點城市座談會。在會上北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產權住房試點城市。同年的政府工作報告中，“完善住房保障機制”部分首次寫入了“增加中小套型商品房和共有產權住房供應”。
2017年8月，北京擬推"共有產權住房" 新北京人分配不少於30%。
2017年11月，北京再推共有產權房抑房價。
2017年12月14日，共有產權房被國家語言資源監測與研究中心評為“2017年度中國媒體十大新詞語”。
基本特徵
操作
房屋產權可以按照兩種比例實現共有：當個人與政府的產權比例為7∶3時，個人承擔的價格相當於同期經濟適用住房的價格；對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5∶5的產權比例進行購買，個人承擔的價格則相當於同期經濟適用住房的70%，即共有產權經濟適用住房。
房屋出售時與此類似，出售所得按購房家庭與政府的產權比例進行分配。當購買者經濟情況發生變化，家庭收入高於政府規定標準，進入中高收入群體時，政府也無需強制其搬出，而是對政府產權部分收取市場租金。
特點
“共有產權房”作為經濟適用房的變異形式，其顯著特點在於價格形成機制。“共有產權房”用地性質由劃撥改為出讓，並完全按照商品房進行開發，且銷售價格計算也等同於商品房。可見，比起傳統的經濟適用房，“共有產權房”增加了土地成本，且房價實際上是“隨行就市”。客觀上，“共有產權房”的這種價格形成機制，不啻於維護了商品房市場價格，喪失了經濟適用房平抑市場房價的政策效應。
共有產權房
共有產權房另一個顯著特點在於“共有產權房”的出資方式，它是由政府按照“三七開”或“五五開”墊資，並不影響購房者向銀行申請商業貸款等。就其出資方式的本質來說，與開發商推出的所謂“零首付”優惠政策比較，前者的墊資人是政府，後者的墊資人是房產商，從融資模式上看，並無本質差別。
試點地區
江蘇
江蘇省是全國率先提出“共有產權房”改革試點的省份。據淮安市房管局局長邵明介紹，共有產權房自2007年進行試點以來，取得了良好的效果。兩年多以來，這個市東風花園、新新家園、洪福小區等共有產權房解決了千餘戶家庭的住房困難，受到了中低收入民眾和房地產開發企業的歡迎。
共有產權房
共有產權房共有產權房模式已在江蘇省其他地區獲得了推廣。姜堰、如皋、蘇州等城市已陸續進行了共有產權經濟適用房的試點。各地做法不盡相同，但核心都是讓低收入群體在政府扶持下與市場真正接軌，達到既改善居住條件又避免以往政策缺陷的目的。
上海
上海2013年批次共有產權保障房(經濟適用房)的申請審核已基本完成，10月末全市轉入搖號配售簽約階段。據統計，本批次申請家庭踴躍，累計受理申請家庭2.94萬餘戶；按照以往簽約比例，預計本批次簽約戶達2.5萬戶。市房管部門表示，本市將按“四位一體”的住房保障體系，不斷完善相關政策，努力擴大受益面。本市2013年批次共有產權保障房自5月起分三個輪次在全市各區(縣)啟動申請供應工作。本次共有產權保障房的政策在單身申請年齡和覆核家庭住房面積核查口徑方面進行了最佳化調整。同時，共有產權保障房項目配套進一步完善。
各區(縣)共有產權保障房的申請審核已基本完成，全市轉入搖號配售簽約階段。其中，黃浦、靜安、閔行、青浦和崇明5個區(縣)已經完成搖號排序工作；長寧、徐匯、普陀、虹口、浦東和寶山等6個區已確定在10月底或11月上中旬實施搖號排序。上述11個區(縣)計畫在11月底前或12月初完成選房工作，閘北、楊浦、嘉定等其他區預計在年內完成選房工作。
按照區位相對就近、各價位段兼顧、房型結構匹配的調配原則，安排給各區。
北京
2018年8月30日，上午10時啟動申購北京海淀2141套共有產權房申購，全裝修均價37800元。
該項目規劃地上總建築面積約18.7萬平方米，其中共有產權住房地上建築面積約18.4萬平方米，套型主要為約55平方米一居54套,約88平方米兩居2051套,約89平方米三居36套,總套數2141套，含全裝修費用銷售均價37800元/建築平方米。
項目單套住房的購房人產權份額比例為70%，北京市海淀區保障性住房發展有限公司（政府產權份額代持機構）持有30%份額。
社會爭議
質疑
1、這種模式試點於2007年，當時並沒有廉租房等保障性住房的供應，這種變種的“經濟適用房”模式，具有一定的吸引力。但從08年年底開始，國家確立了為低收入家庭供應廉租房的政策，並且形成了以廉租房為主體，以經濟適用房和公共租賃房為補充的保障性住房體系。而低收入家庭的住房問題，通過廉租房的形式予以解決，事實證明更為合理。
2、“共有產權”有兩種模式，一是政府的產權占30%，一是政府的產權占50%。在這兩種模式里，不知道政府真正拿出的“真金白銀”的比例是多少。如果真正以土地出讓金出資，把對經濟適用房的政策“換算”成“股份”，恐怕違背了經濟適用房政策的初衷。因為劃撥的土地和其他優惠政策，本來是經濟適用房的購買對象該享受的。
3、經濟適用房的購買對象，應該是收入符合一定條件的人，政府顯然不在其列。按照淮安的“共有產權”模式，這在客觀上造成了政府“擠壓”居民福利的事實。在政府將土地出讓金及其他優惠政策折合成“股份”，使得低收入家庭本該享受的政策縮水，低收入家庭等於沒有享受到住房保障，惟一的好處是在買房時政府墊付了一部分錢，而付出的代價就是一個被當地政府認可的“小產權房”。
4、從價格形成機制和出資方式來看，“共有產權房”確認並維護了市場價格，因而，在房價保持高速增長的某段時期，“共有產權房”必將助推房價。長期而言，“共有產權房”對於地方政府和房產商的“利好”，要勝過購買“共有產權房”的低收入群體，更遠勝於購買商品房的大眾群體。
糾紛問題
如何解決共有產權房的糾紛
未經共同繼承人同意買賣房屋是指繼承人中的一人或數人不徵得其他共同繼承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋買賣契約無效，買房人的權益受損的情形。
由於被繼承人死亡後，多個繼承人沒有即時分家析產並辦好房地產證，而其中一個繼承人常常占用和控制了全部房產，
並聲稱全部房產由被繼承人遺留給他，並無其他繼承人，買房人信以為真，最終造成損失，或者其他繼承人曾口頭同意棄權，但事後反悔，但口說無憑，買房人仍然會陷入無謂的爭訟之中。
根據我國法律規定，未徵得共有人同意，房屋買賣無效，這裡的“共有人”，包括共同繼承人這種情形。因此，由於這種房屋買賣行為不受法律保護，買房人一般無法取得房屋產權，而其購房款已支付，這樣很可能跌入房款兩空的陷阱。
要想避開這種陷阱，首先要向當地居委會查問房地產證上記載的產權人的親人情況，包括其父母、子女、配偶等，最好通過律師向當地公安機關調查其家庭成員狀況。
其次，在摸清所有有繼承權的人士名單後，逐一要求他們出具書面聲明，要么放棄繼承權，要么同意出售共有房產並作為賣方，要么分家析產，並辦理過戶手續，再向合法產權人購房。只有這樣，才不會惹上共有產權糾紛。
