北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）

為規範和指導本市共有產權住房規劃設計建設管理，提高共有產權住房品質，依照國家及本市相關規定，結合本市實際，制定本導則。

關於對《北京市共有產權住房管理暫行辦法》、《關於印發<北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）>的通知》公開徵求意見的通知

為深化本市住房供給側結構性改革,完善住房供應體系，規範共有產權住房建設和管理，滿足基本住房需求，根據住房和城鄉建設部等六部委《關於試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》(建保〔2014〕174號)，結合本市實際,市住房城鄉建設委、市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》。為進一步提升本市共有產權住房規劃、設計、建設精細化管理水平，提高共有產權住房品質，市住房城鄉建設委和市規劃國土委共同起草了《關於印發<北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）>的通知》。

現就上述兩檔案向社會公開徵求意見，有關單位和各界人士如有意見和建議，請於2017年8月10日前以傳真或電子郵件方式反饋至北京市住房和城鄉建設委員會。

傳真：

信箱：

附屬檔案：1、《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（徵求意見稿）

2、關於印發《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》的通知（徵求意見稿）

附屬檔案：《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（徵求意見稿）.doc

附屬檔案：關於印發《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》的通知（徵求意見稿）.doc

關於印發《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》的通知

（徵求意見稿）

各有關單位：

為落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建設國際和諧宜居之都，進一步提升本市共有產權住房規劃、設計、建設精細化管理水平，提高共有產權住房品質，市住房城鄉建設委和市規劃國土委共同制定了《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》（以下簡稱《導則》），現印發給你們，請認真貫徹落實，並將有關實施問題通知如下。

一、（適用範圍）本通知及所附《導則》適用於本市行政區域內新建共有產權住房的土地供應、規劃、設計和建設及監督管理活動。

二、（土地供應）市規劃國土部門在國有建設用地使用權出讓掛牌（招標）檔案中明確“應按《導則》執行”。開發建設單位應依據《導則》中各項技術要求，科學決策，獲取建設用地使用權，確保住房品質。鼓勵帶方案招標，可由區人民政府依據《導則》先行組織編制規劃設計方案，方案經專家評審、社會公示後作為掛牌（招標）檔案的附屬檔案。

三、（規劃設計）開發建設單位、設計單位、施工圖設計檔案審查機構應依法依規及《導則》開展設計和施工圖審查工作，確保設計質量。開發建設單位承諾的建設標準高於《導則》的，相關管理部門應按承諾標準進行規劃設計方案審查，並依法進行日常監督。

四、（專家評審）嚴格執行共有產權住房規劃設計方案專家評審制度。市規劃國土部門會同市住房城鄉建設部門組織專家對設計方案進行審查，依據《導則》最佳化設計方案。具體分規劃設計方案審查和全裝修設計方案審查兩階段進行,全裝修設計方案審查應在施工圖審查前完成，並應結合裝修樣板間開展。

五、（招投標管理）在工程總承包、設計、施工、監理、建材採購等的招投標環節，應將《導則》中有關裝配式建築、全裝修成品交房等品質要求明確到招標檔案。

六、（質量監管）共有產權住房的建設，實行工程質量終身責任制和工程竣工永久性標識牌制度，接受社會監督。各參建單位應加強施工過程質量控制，嚴把材料關，完善質量保證體系。工程質量監管部門要加強施工過程中的質量監管，將裝配式建築和全裝修成品交房質量納入工程質量重點監管範疇。

七、（嚴格驗收）開發建設單位應按規劃設計方案，搭建“試錯樣板間”、“工序樣板間”、“成品樣板間”，並接受專家審查。在項目通過竣工驗收後，正式交付前一個月，開發建設單位應組織購房人進行預驗房。

八、（售後服務）開發建設單位對共有產權住房的整體質量及售後服務負總責。正式交房時應向購房人出具《室內空氣品質檢測報告》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，其中《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》應符合《導則》和承諾標準的要求。

九、（執行監管）市規劃國土部門和市住房城鄉建設部門充分利用市場信息公開平台，對參建單位未執行審查通過的規劃設計方案的行為進行公開，在國有建設用地使用權出讓和招投標環節充分發揮參建單位誠信信息的作用，督促其提高共有產權住房品質。

十、（物業管理）共有產權住房實施全裝修成品交房，依契約約定自交房之日起五年內不得對內部裝飾裝修進行拆除。

十一、（社區營造）強化社區自治功能，引導社區自治與共治相結合。推廣“參與型”社區協商模式，營造良好的社區交往空間，發揮社區活力，創造學習、健身、交流的宜居環境，應將圖書館、健身館、咖啡館作為標準配置,土地出讓前，由屬地區政府根據需求提出建設規模和標準。

十二、本通知自2017年x月x日起執行。納入共有產權住房管理的其他項目參照本通知執行。

附屬檔案：北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）

北京市住房和城鄉建設委員會北京市規劃和國土資源管理委員會

2017年 月 日

附屬檔案

北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）

1 總則

1.0.1 為規範和指導本市共有產權住房規劃設計建設管理，提高共有產權住房品質，依照國家及本市相關規定，結合本市實際，制定本導則。

1.0.2 本導則適用於本市行政區域內新建共有產權住房的土地供應、規劃、設計和建設活動。

1.0.3 共有產權住房應按照適用、經濟、安全、綠色、美觀的要求規劃設計建設，全面實施裝配式建造、全裝修成品交房，執行綠色建築二星級及以上標準。倡導“網際網路+城市規劃建設管理”的新理念。

1.0.4 本導則未涉及的部分，應按照國家及本市現行有關住宅的規劃設計、建築施工及竣工驗收標準執行。

2 規劃布局

2.1 一般規定

2.1.1 城六區共有產權住房以集約規劃為主導，充分發揮公共服務配套的優勢，倡導“小戶大家”理念。適度放寬城六區以外共有產權住房的層高、面積、容積率等方面建設規劃指標。

2.1.2 新建共有產權住房一般採取集中建設方式。配建共有產權住房項目應滿足均好性要求，即同一居住項目在建築控制高度條件一致的情況下，共有產權住房與普通商品住房在建築密度、人口密度和人均綠地指標等方面應基本保持一致。

2.2 規劃選址

2.2.1 共有產權住房項目應依據城市總體規劃，結合首都城市功能分布和區域產業布局進行選址，促進職住平衡。

2.2.2.共有產權住房項目應優先選擇公共服務設施和市政基礎設施條件齊全的區域，應與公交系統或軌道交通網路緊密銜接。

2.3 規劃指標

2.3.1容積率、建築密度、建築高度、綠地率等綜合技術經濟指標應符合地區控制性詳細規劃的要求。其中，城六區共有產權住房項目容積率不應高於2.8，城六區以外共有產權住房項目容積率原則上不應高於2.5。

2.3.2 配建共有產權住房項目的人均居住用地指標應符合《北京市城市建設節約用地標準（試行）》中二類居住用地的相應要求。

2.4 規劃設計

2.4.1 共有產權住房推行街區制，按照“大開放，小封閉”的模式規劃建設管理，合理組織交通流線，封閉組團內應實現人車分流。

2.4.2 共有產權住房規劃設計應當布局合理、空間緊湊、利用充分，根據需求確定合理的套型比例。配建的共有產權住房與普通商品住房在總平面布局、朝向上應體現均好性。

2.4.3 共有產權住房規劃設計應符合城市設計要求，重視建築形體與空間的整體環境效果。可參照《北京市政策性住房建築立面設計指導性圖集》設計。同一居住區內的共有產權住房與普通商品住房在立面效果上應協調統一。

2.4.4 機動車停車位應合理布局，宜集中設定。停車位數量應符合相關法律、法規、規範、標準等要求。城六區不低於1.0輛/戶，城六區以外不低於1.1輛/戶。當共有產權住房社區有成熟的移動網際網路共享汽車出行平台支撐配套時，可以根據實際情況，綜合調整機動車停車位指標。

地下車庫的人行出入口，應與住宅連通或設定在便於出行的部位；地下車庫的人行出入口應設定電梯。採用機械停車方式的停車位，應充分考慮停車效率對停車和周邊道路的影響，適當增大停車位間距。應按照《北京市居住公共服務設施配置指標》的要求配建電動車停車位，並按相關檔案要求配置自用充電設施。

2.4.5 腳踏車停車位宜地面設定，並結合公共空間考慮共享腳踏車停車需求。

2.4.6 配套設施中的垃圾資源資源回收筒、公共廁所不得設定在住宅底層。

2.5 綠化景觀與公共空間

2.5.1 應結合現狀地形地貌進行場地設計與建築布局，保護場地內原有的自然水域、濕地和植被，種植適應本地氣候和土壤條件的植物，充分考慮植被的視覺層次、葉色質感、樹形冠幅、四季色彩的搭配，採用喬、灌、草結合的復層綠化，以大喬木為綠化骨架，綠地配植喬木不應少於3株/100平方米。

2.5.2 住區環境應結合綠地、景觀設計和微環境處理，綜合考慮室外活動場地、步行系統和景觀小品的設定。

2.5.3 社區配套公共服務設施除按照《北京市居住公共服務設施配置指標》要求外，應將圖書館、健身館、咖啡館作為標準配置，形成居民學習、健身、交流的場所。

3 單體設計

3.1 一般規定

3.1.1 共有產權住房規劃設計方案應滿足相關法律、法規、規範、標準及本導則的要求。

3.1.2 共有產權住房設計應遵循標準化、模數化、一體化的原則，統籌建築、結構、設備管線、裝修等各專業，充分考慮住宅使用的長壽性、可變性。

3.2 面積標準

3.2.1 套型設計應符合住宅設計規範的要求。城六區新建項目套型總建築面積不應大於90平方米；其他區新建項目套型總建築面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上，最大不超過120平方米。充分考慮兩孩及適老性要求，套型以多居室為主，嚴格控制套型總建築面積在60平方米以下的套型比例。

3.3 層高和套內空間

3.3.1 共有產權住房城六區層高不應低於2.8米，其他區不應低於2.9米。

3.3.2 各套型功能布局合理，各功能空間面積及交通面積應與套型總建築面積相匹配。功能分區應明確合理，做到潔污分離、動靜分離、乾濕分離。

3.3.3 套內日照、採光、通風、隔聲應滿足相關規範要求；應避免採光通風凹口過於狹小，建築平面中外牆凹口的深度與寬度之比不宜大於2:1。套與套之間應避免視線干擾。

3.3.4 起居室、臥室等主要功能空間外窗洞口高度不應小於1.4米。同一居住項目內，共有產權住房和普通商品住房在外窗型材材質的設計標準上應保持一致。

3.3.5 共有產權住房應設陽台；對於放置洗衣機的陽台，應採取相應的防水措施。陽台應選用適當的開窗形式及洞口尺寸，爭取良好的採光條件。

3.3.6 共有產權住房套內應設定玄關櫃、壁櫃、吊櫃等儲藏空間，並宜充分利用建築結構和構造，採用標準化、裝配式成品櫃體。

3.3.7 共有產權住房套內應合理設計冰櫃和洗衣機位置。宜設定新風系統並預留安裝空調設施的條件。未統一安裝太陽能熱水系統的工程，宜預留太陽能熱水系統安裝條件。

3.4 電梯

3.4.1 樓棟內公共運輸布局應合理；電梯數量應與居住人數相協調，設定位置應便於居住者出行。十二層及十二層以上住宅，每單元設定電梯不應少於兩台，其中應設定一台可容納擔架的電梯。

3.4.2 樓棟內門廳、電梯廳、走廊的樓（地）面應採用防滑地磚等硬質鋪裝；門廳、電梯廳牆面應採用貼磚牆面。

4 裝配式建築及綠色建築

4.0.1 共有產權住房採用裝配式建築，應根據建築高度和層數合理選型裝配式建築體系，並應符合我市關於裝配式建築的相關要求。應實施全裝修成品交房，鼓勵採用裝配式裝修。

4.0.2 鼓勵建設高星級綠色建築、超低能耗建築，大力推廣使用綠色節能環保材料及相關技術。

4.0.3 建設規模在2萬平方米以上的集中新建共有產權住房應按照《關於印發<北京市保障性住房模組化戶內中水集成系統套用技術導則（2015年版）>的通知》安裝建築中水設施。

4.0.4 建設智慧社區，推廣使用智慧型化建築技術。全面推行三網融合，實現小區無線網路（WIFI）全覆蓋。安裝人臉識別系統，試點建造智慧型化小型公用倉庫。

5 全裝修設計

5.0.1 建築設計方案應以全裝修成品交房的完整產品為目標進行方案策劃，嚴格執行一體化設計。

5.0.2 應按照標準化、模數化進行設計，控制套型種類，實施廚、衛標準化模組，室內模數和建築模數應協調。

5.0.3 成品交房的最終狀態應與結構、水、暖、電、信息等各專業配合協調，內裝與管線綜合以及設備應統籌協調配置。

5.0.4 倡導部品化，推廣套用成熟、安全、適用的裝配化技術。

5.0.5 裝修樣板間應按照“試錯樣板間”、“工藝樣板間”、“成品樣板間”進行策劃實施。

5.0.6 共有產權住房室內裝修應不低於表5.0.6標準。

表 5.0.6 共有產權住房室內最低裝修標準

項目		裝修部位			裝修標準（均應符合設計要求）
門窗		單元門			鋼製電控防盜門
		戶門			鋼製保溫防盜門
		公共走廊及樓梯間門			鋼製防火門
		戶內門	臥室		實木複合門
			衛生間		木質半玻百葉鑲板門
			廚房		木質半玻無百葉鑲板門
			陽台門		塑鋼門
		外窗及封陽台窗			節能窗
室內裝修	套內空間	起居室、; 餐廳		頂棚	水性內牆耐擦洗環保塗料
				牆面	水性內牆耐擦洗環保塗料或壁紙
				踢腳	與樓地面飾面材配套踢腳
				樓地面	瓷磚
		臥室		頂棚	水性內牆耐擦洗環保塗料
				牆面	水性內牆耐擦洗環保塗料或壁紙
				踢腳	與樓地面飾面材配套踢腳
				樓地面	瓷磚
		廚房		頂棚	集成吊頂
				牆面	帶飾面裝配式牆板或面磚飾面到頂
				樓地面	防滑地磚
				部品設備	整體櫥櫃、燃氣灶、抽油煙機; 洗菜盆、節水型龍頭
室內裝修	套內空間	衛生間		頂棚	集成吊頂
				牆面	帶飾面裝配式牆板或面磚飾面到頂
				樓地面	防滑地磚
				潔具	洗面盆（含配件）、節水型坐便器
				五金	節水型手持式帶下出水淋浴龍頭
					紙巾盒、毛巾架
				設備	熱水器
				收納部品	鏡櫃、盥洗櫃
		陽台		頂棚	外牆耐擦洗環保塗料並配置晾衣桿
				牆面	外牆耐擦洗環保塗料（或建築外牆飾面延伸）
				樓地面	瓷磚
		玄關等功能空間		收納空間	定製玄關櫃、壁櫃、吊櫃
	公共空間	門廳		頂棚	水性內牆耐擦洗環保塗料
				牆面	面磚飾面到頂
				踢腳	與樓地面飾面材配套踢腳
				樓地面	瓷磚
				信報箱	成品不鏽鋼材質
		電梯廳		頂棚	水性內牆耐擦洗環保塗料
				牆面	面磚飾面到頂含電梯門套
				踢腳	與樓地面飾面材配套踢腳
				樓地面	瓷磚
		走廊		頂棚	水性內牆耐擦洗環保塗料
				牆面	普通耐擦洗塗料
				踢腳	與樓地面飾面材配套踢腳
				樓地面	瓷磚
		樓梯		頂棚	水性內牆耐擦洗環保塗料
				牆面	普通耐擦洗塗料
				踢腳	水泥踢腳
				樓地面	水泥收光樓面
其他部品部件		臥室、起居室		窗簾桿	成品窗簾桿；或依契約約定預留窗簾盒、桿的安裝條件
				空調機	機位統一設定，孔洞統一預留，冷凝水系統PVC管統一安裝
		各功能空間		燈具	節能光源或依契約約定預留個性化燈具安裝條件
				電器元件	成品插座、開關面板等
其他部品部件		各功能空間		散熱器	成品高效散熱器片等
				生活用水、熱水管線	PPR管
其他					達到現行住宅設計標準