共有產權

共有產權房全稱共有產權經濟適用房，指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。

共有產權，顧名思義買房人與政府共有房屋產權。

基本介紹

• 中文名：共有產權
• 外文名：Common property rights
• 時間：2007年8月
• 相關事件：共有產權經濟適用房
• 性質：模式

背景介紹

2006年8月18日共有產權概念在《中國發展國際教育服務貿易優劣勢分析及發展對策》的培育和完善教育服務市場體系中提出。在建立教育服務市場體系的過程中，至關重要的是要建立和健全現代教育產權制度，要構造一個以真正意義上的學校法人產權為基礎的融國有產權、共有產權和個人產權為一體的教育產權結構，明確界定政府、高校和市場的權能邊界，由此生成對教育市場主體的產權激勵機制。

2006年9月7日在經濟適用房改革中提出共有產權制度，運用現代產權法則、建立“政府與受助個人按份共有產權的經濟適用房制度”(簡稱共有產權制度),實現住房保障制度創新的構想。江蘇正在加緊研究制定“經濟適用房共有產權制度”改革的試點方案。

2007年8月，淮安市開始試驗。核心內容為：中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。

政府在出讓土地之初，就在土地價格上作出一定讓步，差價則作為政府收購共有產權房的資金。通常，一個樓盤預留5%－10%的共有產權房。

與經濟適用房相同，購房者存在一定的條件約束。在其購買共有產權房後，仍有各種優惠。按照淮安的做法，購房者在5年內，可以按照原始價格購買政府擁有的產權，5年後按照市場價格購買。5年內，政府產權部分不收房租，5年後按照廉租房收取對應產權的租金。

共有產權的模式下，購房者擁有其所屬產權的全部權利，可以抵押、轉賣。

無人搶購

2007年10月，淮安市推出了首批300套共有產權房。這300套住房面向的是自主購房者，而非拆遷安置戶。拆遷安置戶中的住房困難戶，同樣可以購買共有產權房。

這些房源散落在新新花園、洪福小區和嘉潤苑三個小區，每平方米均價2300元。當時，市場價格約為每平方米2500元。

銷售結果讓制度設計者淮安市房管局局長邵明意外。

按照當時的設計門檻，人均收入低於400元/月的家庭，可以申購公有產權房。隨之出現的一個情況是諮詢者眾多，但真正申請的卻很少。截至當年12月，實際申請家庭僅70戶。

在走訪調查後，房管部門發現，即便是共有產權房，低收入者仍然買不起。事實上，按照制度設計，如果是7∶3的共有產權房，購房者需要支付的房款，與購買一套普通經濟適用房的價格一樣。“這個7∶3的比例並不是憑空想出來的，而是把經濟適用房的價格與普通商品房的價格比較後得出的一個比例。”邵明說。

淮安市隨後放低準入門檻，把人均收入放寬到700元/月，實際操作過程中，甚至放寬到800元/月。300套住房剛剛夠，也並未出現普通經濟適用房供不應求的局面。

這一結果與目前有關經濟適用房的主流觀點正好相符，即經濟適用房需面向中低收入家庭，真正的困難家庭無力購買經濟適用房，更合適廉租房。

2008年，淮安繼續推出200餘套共有產權房，門檻繼續降低，標準為人均收入800元/月，實際情況剛好達到了緊平衡，申請人數稍稍超出房源。

2008年7月4日、11日，新一片200多套共有產權房將進行搖號。購買門檻仍然是人均收入800元/月，仍然是緊平衡。

按照構想，2009年，共有產權房的數量如果能夠進一步增加，邵明將把標準放寬到人均收入1200元/月，這在淮安市是雙職工家庭的收入標準。

邵明說，第一批共有產權房推出後反應冷淡，其壓力很大。在走訪調查過程中，有人坦言說，共有產權房不值得炒作，獲利空間不大，不如炒商品房。

倒逼得出

這恰好達到了共有產權房之設計目的：擠出弄虛作假的炒房者。

“當初搞共有產權房，就是想規避經濟適用房的制度漏洞。其最大的漏洞就是土地劃撥。這導致了同樣屬性的商品，在市場上卻存在完全不同的兩個價格，且相差很大。其暴利空間，足以讓君子變小人。這相當於計畫經濟時期的價格雙軌制，必然出現‘官倒’，最後的解決辦法是什麼？就是並軌。放到經濟適用房而言，就是土地由劃撥改為出讓。”邵明說。

2004年，邵明在上海學習時了解到，上海當時正在考慮讓此前的經濟適用房統一轉性為商品房，此後不再做劃撥土地的經濟適用房。實際的案例支撐了邵明的邏輯。

2005年，江蘇開始出現“租售並舉”的經濟適用房模式，主要是為了解決拆遷困難戶中買不起經濟適用房家庭的住房問題。

兩種模式合二為一，倒逼出了淮安的共有產權房模式。再根據價格比例，倒逼出了7∶3的共有產權模式。5∶5比例的推出，是為了照顧更為困難的家庭，實際就是讓買不起7∶3共有產權房的家庭，再按照5：5的比例購買。

共有產權房模式的核心，即把傳統經濟適用房中，政府的隱性產權顯化，以解決經濟適用房產權存在的諸多問題和“退出”機制，並以此限制“進入”機制。通過明晰產權，讓經濟適用房價格依據市場調節，解決經濟適用房中存在的權力尋租等分配不公的痼疾。其基礎把土地劃撥改為出讓，在根源上讓經濟適用房和市場接軌。

“共有產權房試驗開始以後，其體現的優勢比原來預想的要好得多。”邵明說，很多是其當初沒有預計到的。

按照邵明的構想，比例可以按照不同收入階層進行調整。“相當於無機變速。以前的經濟適用房按照設定的門檻一刀切，相當於只有一個擋位，現在可以自由調擋。根據不同條件的人群，可以設計不同的比例。比如讓中等收入家庭按照8∶2的比例買房。”

在南京市建委研究室高級經濟師陸玉龍看來，政府掌握部分產權，限制了投機行為，也正是共有產權房的優點。

陸玉龍說：“這個機制，體現了政府資助窮人的公正和公平，並使部分人從福利制度中及時退出成為可能。因為這個政策的出台，直接原因應該是經濟適用房制度的漏洞已經越來越突出，其原本的初衷和功能被遮蔽了或者削弱了。”

引發爭議

共有產權房推出至今，也並非沒有爭議。

數量，是最急需解決的一個問題。區區幾百套房子，能多大程度起到保障功能？共有產權房的數量，與普通經濟適用房的數量還不在同一個級別之上。

“當初推出共有產權房的時候，是一個全新事物，是一個試驗，因此沒有大規模推。也是在‘摸著石頭過河’。”邵明說。

另外，在這一模式中，淮安市政府並未拿出真金白銀。這一點也成為共有產權房被詬病之處。

不過，在邵明看來，這正是共有產權房的優勢所在。“兩年的試驗，並未出現傳統經濟適用房的諸多弊端，好處倒是不少。下一步可以考慮把量做起來。”

想要實現這一效果，共有產權房的供應量，必須達到一定數量，足以影響樓市。

按照理論上的理想推算，共有產權房在達到一定數量之後，將可能出現一個臨界點，退出者與進入者達到一個動態平衡。

最為嚴厲的批評認為，淮安模式涉嫌與民爭利，沒有把經濟適用房政策中的優惠給予購房者，最為明顯的一點莫過於，以一套經濟適用房價格只能買到70%的房子產權。

對於這一點，時代周報記者採訪的大多數房地產業內人士並不認同。一個不為人關注的關鍵問題是，經濟適用房其實也是有限產權，政府擁有的產權，只有在購房者退出時才顯現，為隱性產權。

事實上，在住房和城鄉建設部內部，有關共有產權房問題也一直存在很大的爭議。一名不願署名的官員透露，最初反對的意見占上風。現在，經過淮安2年的試驗，這一模式正在逐步得到認可。

2014年政府工作報告中提出共有產權住房，成為一種整合了過去政策性產權住房（包括經濟適用住房、限價商品住房、自住商品住房等）的新住房供給類型。共有產權住房作為租賃與自有、保障與市場的過渡，能在住房政策中發揮許多作用：

一是增加自有住房機會、滿足國人擁有住房願望；

二是補貼成本遠低於公租房、可減輕政府財政壓力；

三是產權責權明晰、低了尋租空間；

四是不同收入和產權家庭混合居住、利於社會和諧穩定；

五是支持市場增加新建住房產出、促進經濟發展。

從國外的相關經驗來看，共有產權住房作為一種住房提供模式，在政府住房政策支持下的準市場領域和完全市場領域，都能夠發揮作用。

試點案例

北京

2017年4月25日南京市政府發布的《南京市人才安居辦法（試行）》明確，從2017年7月1日起，將對當地無房且5年內無住房登記信息和房屋交易記錄的6類人才，給予每月最少600元的租房補貼，最大可提供150平方米的共有產權房，以解決這些創新創業人才的住房問題。

2017年8月3日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式面向社會公開徵求意見。

申購要點一：名下無房

“名下無房”的定義有點廣，實現從嚴限購條件：已簽訂住房購買契約、徵收（拆遷）安置房補償協定的、有住房轉出記錄的等家庭不得購買共有產權住房。也就是此前賣過住宅的人是不能申購。
另外，申請家庭有違建未拆除的不能申購；有住房家庭夫妻離異單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的也不能申購。
申購要點二： 職住平衡
共有產權住房也會做到精準分配：房源優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。概括一下就是：所在區優先，照顧“新北京人”。
共有產權住房賣與租
已購共有產權住房不滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額；滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。滿五年，購房人也可按市場價格購買政府份額後獲得商品住房產權。
已購共有產權住房用於出租的，所得租金收入按照購房人與代持機構所占房屋產權份額比例進行分配。
共有產權住房上，會有“代持機構”。
購買5年後想要轉讓所購房屋的產權份額，在同等價格條件下，代持機構可優先購買，繼續作為共有產權住房使用；代持機構放棄優先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。
共有產權住房便利問題
市住建委相關負責人說：“共有產權住房結合城市功能定位和產業布局進行項目選址，優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，推動就業與居住的合理匹配，促進職住平衡。”
同時，共有產權住房建設用地採取“限房價、競地價”、“綜合招標”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優、公平的原則優選建設單位，並實行建設標準和工程質量承諾制。
房屋方面，市住房城鄉建設委會同市規劃國土委制定共有產權住房建設技術導則。市相關部門將嚴格按標準進行規劃設計方案審查，並依法進行日常監督。
新老政策銜接

《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，仍按照原規定執行；《辦法》施行後，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執行。
相關部門從嚴查處虛假申購和違規使用行為，禁止10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用信息管理系統中有違法違規或嚴重失信行為的，將限制購買共有產權住房。
房地產調控

市住建委相關負責人說，通過共有產權住房政策推出，通過合理定價，分配更加公平合理，堅決抑制投資投機性購房需求，將對本市房價平穩運行起到有效推動作用。
“新北京人”分配不少於30%
市住建委相關負責人說：“各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。”

徵求意見

2017年8月6日北京明確共有產權住房規劃設計標準。主要內容如下

城六區新建項目容積率不應高於2.8，套型總建築面積不應大於90平方米，層高不應低於2.8米；城六區以外新建項目容積率原則上不應高於2.5,套型總建築面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上，最大不超過120平方米。層高不應低於2.9米。起居室、臥室等主要功能空間外窗洞口高度不應小於1.4米。

在土地供應方面，鼓勵帶方案招標，可由區人民政府依據導則先行組織編制規劃設計方案，方案經專家評審、社會公示後作為掛牌（招標）檔案的附屬檔案。

工程質量監管部門將裝配式建築和全裝修成品交房質量納入工程質量重點監管範疇。實施全裝修成品交房，按照契約約定，自交房之日起五年內不得對內部裝飾裝修進行拆除。

在智慧社區和社會服務方面，通知提出，推廣使用智慧型化建築技術。全面推行三網融合，實現小區無線網路（WIFI）全覆蓋。安裝人臉識別系統，試點建造智慧型化小型公用倉庫。強化社區自治功能，營造良好的社區交往空間，創造學習、健身、交流的宜居環境，將圖書館、健身館、咖啡館作為標準配置。

意見反饋

2017年8月14日北京市住建委公布了此次公開徵求意見的情況反饋：對於單身申請年齡、離婚限制年限、住房轉出記錄、東西城房源以及能否落戶、入學等方面，並明確共有產權住房可以辦理落戶、入學。

市住建委表示，截至8月10日6時整，針對《辦法》反饋意見共收到2730條，其中郵件2694封、傳真36件；針對《導則》反饋意見共收到58條。

總體來看，社會各界對本市共有產權制度和建設導則表示支持和贊同，認為是我市完善符合首都特色的基本住房制度和房地產健康運行長效機制的重要舉措。逐條回復如下：

一、關於《辦法》具體意見建議的反饋情況

民眾提出的意見主要集中在單身申請家庭年齡、離婚限制年限、住房轉出記錄、東西城房源以及能否落戶、入學等方面。

1、關於單身申請年齡。有民眾反映30歲年齡限制過高，同時也有民眾贊成，認為共有產權住房應優先保障家庭結構穩定且人口較多的家庭。不滿30周歲單身家庭可“先租後買”，形成梯度消費。

據此，下一步，我們將制定支持政策，引導單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實現有效銜接。

2、關於離婚、有住房轉出記錄人員限制申請。對於離婚人員申請問題，我委已在《辦法》中明確僅限制“有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請”的情形，對離婚前家庭成員無住房或再婚家庭，不受此限制。

也就是說，離婚前家庭如果沒有住房，那么自然就是一直沒有購買過住房。而離異後再婚，那么也是正常的離異和再婚，而非假離婚來購房。再婚家庭如果符合條件，也可以申請共有產權住房。

對於要求無住房轉出記錄，目的是聚焦無房剛需家庭首次購房需求，符合回歸自住屬性、杜絕投資投機需求。同時，採納部分民眾提出應將“無住房轉出記錄”明確為“在本市無住房轉出記錄”的意見建議，在《辦法》中予以修改。

3、關於東、西城等區房源。對此，《辦法》第五條規定，市住建委在發展新區統籌部分房源用於彌補中心城區房源供應不足。根據第十一條規定，東、西城區戶籍但在項目所在區工作的家庭，與項目所在區戶籍家庭具有同等待遇。

4、關於能否落戶、入學等問題。共有產權住房屬於產權類住房，可以按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。

二、關於《導則》具體意見建議的反饋情況

民眾提出的意見多集中在共有產權住房品質、面積套型標準、全裝修成品交房等方面。

針對社區內應實現無障礙出行，出入小區、公共場所應有符合規定的坡道，能滿足乘坐輪椅自行出行，提供更適合殘障人士的戶型和裝修方案；在裝修施工中採用BIM技術，提高施工效率等合理化建議等均採納，並將完善到《導則》中。

針對面積套型標準等問題，有民眾反映應增加小套型的比例，多建一居室，也有民眾反映考慮父母、未成年子女一起居住，應改為套型總建築面積不低於120平方米。

《導則》已明確提出設計充分考慮兩孩及適老性要求，以多居室為主；同時考慮首都城市功能分布和區域產業布局的要求，結合我市“購租並舉”的住房供應體系，公共租賃住房套型總建築面積在60平方米以下，共有產權住房嚴格控制套型總建築面積在60平方米以下的套型比例,最大不超過120平方米，通過政策設計引導住房梯度消費，滿足不同人群住房需求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評表示，從此次反饋意見稿及答覆來看，主要幾個新的改進的地方。

1、對於單身購房的群體，明確了一個導向，即如果不符合相應的年齡，那么這個時候就需要通過先租房後購房的方式進行，這也是引導梯度消費和緩解共有產權住房方面壓力的表現。

2、針對離婚人員的申請，關鍵就在於一點，即申請前是否有無住房。這樣做關鍵是為了防範假離婚所出現的問題。

3、針對住房轉出記錄的問題，政策明確了後續會強調是本市的概念，所以對於非北京市住房的交易並不影響在北京的此類住房申請。

4、對於東城和西城戶籍的且工作地在郊區的，可以在相應郊區申請此類住房。這也是為了讓職住平衡導向更加靈活。

5、明確了可以落戶的問題，這也是近期大家對於此類住房改革比較關心的內容。能落戶也提高了此類住房申請的性價比。

六、繼續明確房源的供應結構，即主要在60平米到120平米的區間，這樣也是為了滿足各類不同的購房需求和層次。

上海

《上海市共有產權保障住房供後管理實施細則》於2016年9月30日開始實施。

細則解讀

5年後交易價格如何計算

購房人取得房地產權證滿5年後交易住房統一執行房源項目市場基準價格。房源項目市場基準價格，由住房保障實施機構委託具有相應資質和良好社會信譽的房地產估價機構評估，參考屆時房源項目相鄰地段、相近品質商品住房價格等因素，擬訂住房基準價格和浮動幅度，報請同級房管部門組織發展改革、財政、地稅、規土等部門共同審核，並報住房保障領導小組批准後公布。

各類交易價格計算方法如下：政府指定機構優先購買的，交易雙方以房源項目市場基準價格及其浮動幅度為基礎，協商確定交易價格；購買政府產權份額的，按房源項目市場基準價格及其浮動幅度計算；上市轉讓的，按照上市轉讓價格及其浮動幅度計算，如上市交易價格低於房源項目市場基準價格的，按房源項目市場基準價格及其浮動幅度計算。

違規違約使用如何處置

購房人、同住人應當按照房屋管理有關規定和供後房屋使用管理協定約定使用住房，在取得完全產權前嚴禁實施擅自轉讓、贈與、出租、出借共有產權保障住房或者設定除共有產權保障住房購房貸款擔保以外的抵押權等行為。

購房人、同住人實施上述行為，違反供後房屋使用管理協定約定的，房屋所在地區住房保障實施機構可以按照協定約定，要求其改正，並追究其違約責任。

購房人、同住人違規使用房屋且逾期未改正的，房屋所在地區住房保障行政管理部門可以責令其騰退住房，並禁止5年內再次申請本市各類保障性住房。同時，對於存在因違規違約使用行為受到處理後又再次實施等嚴重違規情形的對象，區房管等部門可以將其違規違約行為情況和行政處理決定等信息，納入市公共信用信息服務平台，供有關主體查詢使用。

2016年10月12日上海市住建委宣布，上海第六批次共有產權保障住房申請受理工作將於四季度開展。共有產權保障住房準入標準維持不變，繼續執行《上海市共有產權保障住房（經濟適用住房）準入標準和供應標準》（滬府發[2014]53號）及相關配套檔案，第六批申請人的年齡、婚姻狀況年限和戶口年限以2016年12月31日為截止時點前溯計算。

本批次房源主要分布在奉賢南橋東、松江南站與佘山北、嘉定黃渡、浦東惠南民樂、寶山顧村拓展和閔行馬橋等基地，並視具體情況作必要調整和補充。

按照“滬九條”相關要求，相關部門將於2016年四季度分三個輪次在全市推開共有產權保障住房申請受理工作，全市各個街道（社區）事務受理中心將陸續啟動申請受理。第一輪次於10月中旬啟動申請受理，包括虹口、楊浦、長寧、松江、青浦和崇明；第二輪次於10月下旬啟動，包括徐匯、靜安、寶山、閔行、奉賢和金山；　第三輪次於11月上中旬啟動，包括黃浦、普陀、浦東和嘉定，12月底各區申請受理工作結束。

在受理結束後，將對申請人的相關材料進行審核，並根據市統籌房源建設情況，力爭2017年三季度確定房源價格。房源定價工作將按照新頒布的共有產權保障住房價格管理辦法（滬發改價督[2016]004號）規定，並考慮土地成本上漲、近期市場價格上漲等因素，更加合理地確定第六批共有產權保障住房的銷售基準價格和購房人產權份額，預計本批次供應房源價格較2014年批次將有一定幅度上漲。計畫明年年底陸續啟動使用市統籌房源各區的搖號、選房供應，郊區根據受理戶數和自籌房源情況可先行啟動輪候供應。

2016年10月14日晚間，上海市住建委等部門公布《上海市共有產權保障住房供後管理實施細則》

上海市住建委相關負責人介紹，上海自2010年開展試點工作以來，預計到第五批次結束，歷年累計簽約的家庭將達9萬餘戶。

相關事件

據《人民網》2014年4月6日報導，住建部日前召集了部分城市在北京召開了一場共有產權住房試點城市座談會。在會上北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產權住房試點城市。