北京市共有產權住房管理暫行辦法:徵求意見,《辦法》條例,要點解讀,

為深化本市住房供給側結構性改革,完善住房供應體系，規範共有產權住房建設和管理，滿足基本住房需求，根據住房和城鄉建設部等六部委《關於試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》(建保〔2014〕174號)，結合本市實際,制定本辦法。

2017年9月30日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式實施，同日，首個共有產權住房項目朝陽區錦都家園也進行了公開搖號。

徵求意見,《辦法》條例,要點解讀,

徵求意見

2017年，北京市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（下簡稱《辦法》），現就《辦法》內容向社會公開徵求意見。

附屬檔案：《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（徵求意見稿）

北京市共有產權住房管理暫行辦法

（徵求意見稿）

《辦法》條例

第一章總則

第一條（立法目的）

第二條（定義與適用範圍）

本辦法所稱的共有產權住房，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

本辦法適用於本市行政區域內共有產權住房的規劃、建設、銷售、使用、退出以及監督管理。

第三條（職責分工）

市住房城鄉建設委負責建立本市共有產權住房工作協調推進機制，具體負責共有產權住房的政策制定、規劃計畫編制和指導監督工作。

市發展改革委、市財政局、市規劃國土委、市民政局、市公安局、市人力社保局、市地稅局、北京住房公積金管理中心等部門按照職責分工做好相關工作。

區人民政府負責組織本行政區域內共有產權住房的土地供應、建設、配售、使用、退出以及監督管理等工作。

第四條（政府份額持有機構）

市、區住房城鄉建設委（房管局）應確定保障性住房專業運營管理機構，代表政府持有共有產權住房政府份額，並按照有關規定和契約約定負責具體管理服務工作（以下簡稱“代持機構”）。代持機構決策、運營、資金等的管理規定，由市住房城鄉建設委會同相關部門另行制定。

第二章規劃建設

第五條（土地供應計畫）

市規劃國土委、市住房城鄉建設委應當根據本市共有產權住房需求、城鄉規劃實施和土地利用現狀、經濟社會發展水平等情況合理安排共有產權住房建設用地，並在年度土地利用計畫及土地供應計畫中單獨列出、優先供應。

各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，用於滿足本區符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。

市住房城鄉建設委可根據中心城區共有產權住房需求和土地緊缺情況等，從城市發展新區統籌調配房源使用，促進中心城區人口疏解。

第六條（規劃選址）

共有產權住房建設項目應當根據城鄉規劃要求，結合城市功能定位和產業布局進行項目選址，優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，推動就業與居住的合理匹配，促進職住平衡。

第七條（供地方式）

共有產權住房建設用地可採取“限房價、競地價” “綜合招標”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優、公平的原則優選建設單位，並實行建設標準和工程質量承諾制。

第八條（規劃設計導則）

市住房城鄉建設委會同市規劃國土委制定共有產權住房建設技術導則。開發建設單位承諾的建設標準高於技術導則標準的，相關管理部門應按承諾標準進行規劃設計方案審查，並依法進行日常監督。

共有產權住房戶型以中小套型為主，套型設計功能布局合理，有效滿足居住需求。

第三章　審核配售

第九條（申請條件）

申請購買本市共有產權住房的家庭，應符合以下條件：

（一）申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。

（二）申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。

一個家庭只能購買一套共有產權住房。

第十條（限制申請情形）

申請家庭符合本辦法第九條規定條件，但有以下情形之一的，不得申請購買共有產權住房：

（一）申請家庭已簽訂住房購買契約、徵收（拆遷）安置房補償協定的。

（二）申請家庭有住房轉出記錄的。

（三）有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。

（四）申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除的。

申請家庭承租公共租賃住房、公有住房（含直管和自管公房等）後又購買共有產權住房的，應在購房契約網簽前書面承諾騰退所租住房屋。

第十一條（配售規則）

共有產權住房配售工作由各區住房城鄉建設委（房管局）組織實施,房源優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。

其中，非本市戶籍無房家庭申購共有產權住房的具體條件，由各區人民政府根據本區功能定位和發展方向等實際情況確定並面向社會公布。

第十二條（申請流程）

共有產權住房實行網上申購，具體按照以下程式進行：

（一）網上公告。開發建設單位取得項目規劃方案復函後，向項目所在區住房城鄉建設委（房管局）提交開通網上申購的申請，經審核批准後準予開通網上申購併發布項目公告，網上申購期限不少於15日。

（二）網上申請。符合條件的家庭，可在共有產權住房項目開通網上申購期間內登入區住房城鄉建設委（房管局）官方網站提出項目購房申請，線上填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，如實申報家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，並按照本辦法規定的條件和項目公告，準備相關證明材料。

（三）聯網審核。市住房城鄉建設委會同公安、地稅、社保、民政、不動產登記等部門在申購期結束後20個工作日內，通過本市共有產權住房資格審核系統對申請家庭的購房資格進行審核，區住房城鄉建設委（房管局）對申請家庭在本區就業等情況進行審核。經審核通過的家庭，可取得申請編碼。

申請家庭可登入區住房城鄉建設委（房管局）官方網站查詢資格審核結果。對審核結果有異議的，可以自資格審核完成之日起10個工作日內，持相關證明材料到區住房建設委（房管局）申請覆核。

第十三條（分配程式）

區住房城鄉建設委（房管局）監督指導開發建設單位開展搖號配售。程式如下：

（一）搖號名單。區住房城鄉建設委（房管局）應按照職住平衡、家庭人口等因素進行優先次序分組，確定搖號家庭名單，並在其官方網站面向社會公示。

（二）搖號配售。共有產權住房開發建設單位取得預售許可或辦理現房銷售備案後，在區住房城鄉建設委（房管局）監督指導下，對符合條件的申請家庭進行公開搖號，確定選房順序。搖號應當使用全市統一的搖號軟體。搖號結果在區住房城鄉建設委（房管局）官方網站和銷售現場公示3天。

（三）順序選房。開發建設單位應提前5個工作日，在銷售現場和區住房城鄉建設委（房管局）官方網站發布選房公告，明確選房時間、地點、批次安排等。家庭按照搖號確定的順序選房，家庭放棄選房的，由後續家庭依次遞補。

（四）購房確認。開發建設單位應在選房現場對選房家庭申請材料進行核對，留存相關複印件，符合條件的，將在線上列印的《家庭購房申請表》和《承諾書》經申請家庭簽字確認後，一併報區住房城鄉建設委（房管局）覆核。覆核通過的選房家庭可簽訂購房契約。

第十四條（資格激活）

申請家庭取得的申請編碼可申請其他項目，申請時須重新登入區住房城鄉建設委（房管局）官方網站對申請編碼進行激活。申請家庭情況有變化的，應及時登錄網站進行變更。市和區住房城鄉建設委（房管局）按規定重新進行審核。

申請家庭放棄選定住房或選定住房後未簽訂購房契約，累計兩次及以上的，3年內不得再次申購共有產權住房。

第十五條（公證和社會監督）

共有產權住房搖號、選房過程和結果應由公證機關依法全程公證，主動接受人大代表、政協委員及新聞媒體監督，並可以邀請社會公眾現場監督。

第十六條（剩餘房屋處理）

開發建設單位公開選房後房源有剩餘的，應按照規定程式在區住房城鄉建設委（房管局）官方網站發布遞補選房公告，並組織其他搖號家庭依次選房。

開發建設單位遞補選房後滿6個月，房源仍有剩餘的，由市住房城鄉建設委統籌調配給其他區進行配售。

第四章　共有產權約定

第十七條（銷售價格）

共有產權住房項目的銷售均價，應低於同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，並考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應檔案中予以明確。

開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動範圍為±5%。

第十八條（產權份額）

購房人產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。

第十九條（價格和份額確定程式）

共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委託房地產估價機構進行評估，並由市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核後確定。評估及確定結果應面向社會公開。

第二十條（購房契約簽訂）

申請家庭選定共有產權住房的，夫妻雙方應共同與開發建設單位、代持機構簽訂三方購房契約，作為購房家庭產權份額的共同共有人，未成年子女為同住人。

購房契約應明確共有產權份額、房屋使用維護、出租出售收益分配等內容。

共有產權住房交易契約示範文本由市住房城鄉建設委會同市工商局制定。

第二十一條（信貸優惠政策）

購買共有產權住房的，購房人可以按照政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。

第二十二條（不動產登記）

開發建設單位、購房人和代持機構應當按照國家和本市不動產登記有關規定，向房屋所在地區不動產登記部門申請辦理不動產登記，房屋產權性質為“共有產權住房”。登記事項記載於不動產登記簿後，不動產登記部門應向當事人核發不動產權證書，並按規定在附記欄註記共有人姓名、共有方式及共有份額等內容。

第二十三條（出租管理）

已購共有產權住房用於出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房契約中約定。

購房人應在市級代持機構建立的網路服務平台發布房屋租賃信息，優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。具體實施細則由市住房城鄉建設委另行制定。

第二十四條（回購管理）

共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交申請，由代持機構回購。

回購價格按購買價格並考慮折舊和物價水平等因素確定。回購的房屋繼續作為共有產權住房使用。

第二十五條（再上市管理）

共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

（一）購房人向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交上市申請，明確出售價格。同等價格條件下，代持機構可優先購買。

（二）代持機構放棄優先購買權的，購房人可在代持機構建立的網路服務平台發布轉讓所購房屋產權份額信息，轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。

（三）共有產權住房購房人和代持機構經協商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產權。購房人和代持機構按照所占產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。

購房人取得不動產權證滿5年，也可按市場價格購買政府份額後獲得商品住房產權。

第二十六條（再上市價格管理）

代持機構行使優先購買權、購房人購買政府份額的房屋價格，應委託房地產估價機構參照周邊市場價格評估確定。

購房人轉讓價格明顯低於評估價格的，代持機構應當按購房人提出的轉讓價格予以回購。

購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，應當按市場價格購買政府份額，取得商品住房產權後實現退出，或由代持機構回購其所有的產權份額。

以上具體實施辦法由市住房城鄉建設委會同相關部門另行規定。

第二十七條（使用約定）

共有產權住房的購房人和同住人應當按照本市房屋管理有關規定和房屋銷售契約約定使用房屋。

共有產權住房購房人和代持機構，不得將擁有的產權份額分割轉讓給他人；不得違反本辦法規定，擅自出售、出租、出借共有產權住房。

購房人、同住人違反購房契約約定，有擅自出售、贈與、出租、出借或超過份額擔保等行為的，代持機構可以按照契約約定，要求其改正，並追究其違約責任。

第二十八條（抵押管理）

共有產權住房購房人和代持機構可依法將擁有的房屋產權份額用於抵押。其中，代持機構抵押融資只能專項用於本市保障性住房和棚戶區改造建設和運營管理。

第二十九條（維修資金）

共有產權住房購房人應當按照本市商品住宅專項維修資金管理規定，全額繳納住宅專項維修資金。

第三十條（物業服務收費）

共有產權住房的物業服務費，由購房人承擔，並在購房契約中明確。

第五章　監督管理

第三十一條（對房地產經紀人的要求）

房地產經紀機構及其經紀人員不得違規代理共有產權住房出售、出租等業務。

第三十二條（信息化管理）

市住房城鄉建設委應當建立全市統一的共有產權住房管理信息系統，為共有產權住房建設、申請審核、配售以及後期管理等工作提供技術服務。

第三十三條（申請人弄虛作假的責任）

違反本辦法第十條、第十二條、第十四條規定，經查實，申請人不如實申報、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況，偽造或提供不真實相關證明材料，承諾騰退所租住的公共租賃住房、公有住房但在規定期限內拒不騰退的，禁止其10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房，並按以下情形處理：

（一）已取得資格的，由區住房城鄉建設委（房管局）取消其購買資格；

（二）已簽約的，開發建設單位應與其解除購房契約，購房家庭承擔相應經濟和法律責任；

（三）已購買共有產權住房的，由代持機構責令其騰退住房，收取住房占用期間的市場租金，住房騰退給代持機構後，由代持機構退回購房款。

第三十四條（違反使用約定的責任）

共有產權住房購房人、同住人違反購房契約約定，且拒不按代持機構要求改正的，房屋所在地區住房城鄉建設委（房管局）可以責令其騰退住房，禁止其10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。

第三十五條（信用信息管理）

申請人、購房人、同住人以及相關單位和個人有違反本辦法規定情形的，行政機關應當按照國家和本市規定，將相關行政處理決定納入本市信用信息管理系統。

申請家庭成員在本市信用信息管理系統中記載有違法違規或嚴重失信行為的，區住房城鄉建設委（房管局）依據相關規定限制該家庭申請購買共有產權住房。

第六章附則

第三十六條（面向人才共有產權住房）

市住房城鄉建設委、區人民政府應當按照人才工作需要，在重點功能區、產業園區範圍內及周邊建設籌集共有產權住房，用於滿足區域範圍內人才居住需求。具體建設籌集、申請及配售辦法另行制定。

第三十七條（共有產權住房與自住型商品住房等住房的關係）

本辦法施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，按照原規定執行。

本辦法施行後，未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執行。

第三十八條（施行日期）

本辦法自2017年月日起施行。

要點解讀

一、購買資格

申請家庭應同時具備以下條件：一是申請人應具有完全民事行為能力,申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女;單身家庭申請購買的,申請人應當年滿30周歲。二是申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房。

一個家庭只能購買一套共有產權住房。

有以下情形之一的家庭不能申請購買共有產權住房：

（1）申請家庭已簽訂住房購房契約或徵收（拆遷）安置房補償協定的。

（2）申請家庭在本市有住房轉出記錄的。

（3）有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。

（4）申請家庭有違法建設行為的，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除的。

申請家庭承租公共租賃住房、公有住房（含直管和自管公房等）後又購買共有產權住房的，應在購房契約網簽前書面承諾騰退所租房屋。

二、住房規劃設計標準和戶型標準

共有產權住房規劃設計標準和戶型標準按照《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》規定執行。城六區新建項目容積率不高於2.8，層高不低於2.8米，套型總建築面積最大90平方米；其他區新建項目容積率不高於2.5，層高不低於2.9米,套型總建築面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上，最大不超過120平方米。開發建設單位承諾的建設標準高於技術導則標準的，按承諾標準進行方案審查和日常監督。

三、配售及申請流程

共有產權住房申請審核和配售採取項目登記制，不搞輪候。共有產權住房實行網上申購，具體按照以下程式進行：

（1）網上公告。開發建設單位取得項目規劃方案復函後，向項目所在區住房城鄉建設委（房管局）提交開通網上申購的申請，經審核批准後準予開通網上申購併發布項目公告，網上申購期限不少於15日。

（2）網上申請。符合條件的家庭，可在共有產權住房項目開通網上申購期間內登入區住房城鄉建設委（房管局）官方網站提出項目購房申請，線上填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，如實申報家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，並按照本辦法規定的條件和項目公告，準備相關證明材料。

（3）聯網審核。市住房城鄉建設委會同公安、地稅、社保、民政、不動產登記等部門在申購期結束後20個工作日內，通過本市共有產權住房資格審核系統對申請家庭的購房資格進行審核，區住房城鄉建設委（房管局）對申請家庭在本區就業等情況進行審核。經審核通過的家庭，可取得申請編碼。

四、銷售定價及個人產權份額比例確定

開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動範圍為±5%。

購房人產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。

政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。

五、使用管理規定

共有產權住房的購房人和同住人應當按照本市房屋管理有關規定和房屋銷售契約約定使用房屋。

共有產權住房購房人和代持機構，不得將擁有的產權份額分割轉讓給他人；不得違反本辦法規定，擅自轉讓、出租、出借共有產權住房。

購房人、同住人違反購房契約約定，有擅自轉讓、出租、出借或超過份額抵押共有產權住房等行為的，代持機構可以按照契約約定，要求其改正，並追究其違約責任。

已購共有產權住房用於出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房契約中約定。

六、上市交易管理

共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交申請，由代持機構回購。回購價格按購買價格並考慮折舊和物價水平等因素確定。回購的房屋繼續作為共有產權住房使用。

共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

1、購房人應向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交轉讓申請，明確轉讓價格。同等價格條件下，代持機構可優先購買。

2、代持機構放棄優先購買權的，購房人可在代持機構建立的網路服務平台發布轉讓所購房屋產權份額信息，轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。

七、處罰措施

違反《北京市共有產權住房管理暫行辦法》第十條、第十二條、第十四條規定，經查實，申請人不如實申報、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況，偽造或提供不真實相關證明材料，承諾騰退所租住的公共租賃住房、公有住房但在規定期限內拒不騰退的，禁止其10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房，並按以下情形處理：