《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》於2024年5月9日由西安市住建局發布。
基本介紹
- 中文名：關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知
- 頒布時間：2024年5月9日
發布,全文,解讀,
發布
2024年5月9日，西安市住建局發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，2024年5月10日，西安市住建局對《進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）作進一步解答。
全文
各區縣人民政府，各開發區管委會，市級相關部門：
為認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進我市房地產市場平穩健康發展，經市政府審定同意，現就有關事項通知如下：
一、全面取消我市住房限購措施，居民家庭在全市範圍內購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。
二、結合不同區位、不同住房產品調整最佳化商品住房項目停車位規劃配比。商品住房項目可銷售的產權車位與商品住房同步辦理商品房預售許可，同步公示車位銷售價格、銷售方案。
三、商品住房項目銷售時，登記家庭數量與住房房源數量比例低於1.5:1的，不再實施公證搖號。建築面積大於144平方米的住房在搖號選房時不再實施“剛需優先”。搖號銷售項目的搖號名單公示、搖號結果公示、選房結果公示時間由3天縮短為1天。
四、支持房地產企業、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式，對房產交易流程開展全鏈條最佳化。鼓勵經紀機構分類合理降低經紀費用，積極引導交易雙方共同承擔經紀服務費用。
五、允許企事業單位、社會主體購買二手住房以及居民家庭登記選房後的剩餘新建商品住房。鼓勵有條件的企事業單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實施微改造後用於職工宿舍、居家式旅館、民宿等運營，盤活閒置住房資源，打造多元化住房市場。
六、建立健全我市房地產融資協調機制，推動“白名單制度”常態化，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進金融與房地產良性循環。
七、科學計算企業相關費用，對不計容的地下車位、人防工程等在土地出讓金分攤時，不計算金額。
八、原土地出讓契約中約定的企業自持租賃住房，由企業提出申請，經住建、資源規劃部門審核並核算補繳相關費用後，可轉為商品住房上市交易。
九、首次使用公積金貸款購房的，首付比例不低於20%；結清首次公積金貸款後，再次使用公積金貸款購房的，首付比例不低於25%。使用公積金貸款購買二手住房的，房屋建成年限不超過30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長至不超過40年。二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現行政策基礎上提高至1.2倍。
十、鼓勵房企在滿足規劃指標的前提下創新戶型設計，提高住宅陽台等半開敞空間比例，更好滿足居民品質化住房需求。健全完善房屋交付質量回訪和投訴處理機制，杜絕降標減配、擅自變更規劃等違法違規行為，不斷提升交付滿意度。
本通知自發布之日起實施，原政策規定與本通知不一致的，以本通知為準。
西安市住房和城鄉建設局
西安市自然資源和規劃局
西安住房公積金管理中心
國家稅務總局西安市稅務局
2024年5月9日
解讀
限購、搖號政策有調整
《通知》指出，全面取消西安市住房限購措施，居民家庭在全市範圍內購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。原住房限售政策未作調整。
為確保住房銷售公正、公開，西安市實施購房登記和公證搖號的區域保持不變，結合市場實際，對部分流程、規定進行最佳化調整。《通知》出台後開展住房意向登記的項目，有3個方面的調整：商品住房項目銷售時，登記家庭數量與住房房源數量比例低於1.5∶1的，不再實施公證搖號，由企業按程式開展自行銷售；建築面積大於144平方米（含）的住房在搖號選房時不再實施“剛需優先”，小於144平方米的住房按照原規則實施“剛需優先”；為提高公證搖號銷售效率，搖號名單公示、搖號結果公示、選房結果公示的時間均由3天縮短為1天。
2023年以來，全國不斷有城市表態支持住房市場“以舊換新”。為更好滿足居民換購需求，此次發布的《通知》明確，西安支持房地產企業、經紀機構、金融機構聯動，與“賣舊買新”的居民簽署協定，開展“賣舊買新”換房活動，促進一二手房市場聯動。
住房“以舊換新”具體是指，房地產開發企業對意向房源設定“解約保護期”，中介機構優先推動換房人舊房出售，縮短賣房周期。在協定約定期限內舊房未售出的，開發企業和換房人按約定解除協定並無條件退款。
在活動開展中，住建部門將組織相關行業協會鼓勵開發企業和中介機構在居民購買新房價款、二手房交易佣金等方面提供優惠方案。
公積金貸款購房有變化
公積金貸款比例有變化。《通知》明確，首次使用住房公積金貸款購房的，首付比例不低於20%；結清首次住房公積金貸款後，再次使用住房公積金貸款購房的，首付比例不低於25%。以上規定取消了對房屋建築面積144平方米以上提高首付比例的要求。如居民家庭申請組合貸款購房，首付比例需同時滿足住房公積金貸款和商業貸款的要求。商業貸款和公積金貸款最低首付比例不同時，取高值確定首付比例。
二孩及以上多子女家庭使用住房公積金貸款購房有優待政策。《通知》明確，多子女家庭使用公積金貸款購買住房的，貸款最高額度在現行信貸政策基礎上提高至1.2倍。即單繳存職工多子女家庭最高貸款額度提高至78萬元，雙繳存職工多子女家庭最高貸款額度提高至102萬元。多子女家庭申請公積金貸款需提高額度的，提供可證明生育關係或依法撫養關係的材料，如戶口簿、出生醫學證明、收養登記證、法院判決書或離婚協定等。
《通知》明確，申請住房公積金貸款購買二手住房的，房屋建成年限不超過30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長至不超過40年。需要提醒的是，房屋建成年限超過30年的不予受理。房屋建成年限不超過30年的，最高可貸款年限＝40年－房屋建成年限。例如，小王擬購買幸福家園小區的房屋，該房屋建成時間為2005年5月，則房屋建成年限為19年，小王申請公積金貸款最高可貸款年限為21年（40年減19年）。
打造多元化住房市場
《通知》提出，按照住建部要求，建立健全西安房地產融資協調機制，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，加快推進房地產融資協調機制落地見效，對符合“白名單”要求的合規房地產項目給予資金支持，切實保障購房人的合法權益。
前期，房地產開發企業在對各類型房地產的成本進行前期預算和後期決算時，涉及土地出讓金分攤，存在計算不準確的情況，會對企業的投資及經營產生影響。《通知》明確，不計容的地下車位、人防工程等不再分攤土地出讓金，便於房地產企業更加準確地開展成本核算，準確計算各類應繳稅費。
為提振企業投資信心，《通知》明確，原土地出讓契約中約定的企業自持租賃住房，由企業提出申請，經住建、資源規劃部門審核後，可轉為商品住房上市交易。
允許企事業單位、社會主體購買二手住房以及居民家庭登記選房後的剩餘新建商品住房。同時，《通知》提出，鼓勵企事業單位、社會主體租賃或者購買相對集中的二手住房，用於運營民宿等。
