基本介紹
- 中文名：新國八條
- 外文名：Eight Control Regulations on House Prices
- 再度推出：2011年1月26日
- 機構推出：國務院常務會議
- 要求：強化差別化住房信貸政策
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內容概述
政策背景
會議指出，自去年4月份《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發後，房地產市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，必須進一步做好房地產市場調控工作。會議確定的相關政策措施，全稱為《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，簡稱“新國八條”。
政策措施
會議確定了以下政策措施：
(一)進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公布。
(二)加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作範圍。努力增加公共租賃住房供應。
(三)調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法徵稅提供基礎。
(四)強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。
新國八條
新國八條(五)嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計畫中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計畫總量原則上不得低於前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源並提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，並處以閒置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。
(六)合理引導住房需求。各直轄市、計畫單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。
(七)落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期確定並公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。
(八)堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。對製造、散布虛假訊息的，要追究有關當事人的責任。
基本內容
調控已經成為房地產市場的常態。就在距離春節還有8天的時候，一隻重拳再次砸向這個讓人歡喜讓人憂的市場。
1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。
當天晚上19時許，會議內容公開，8條針對房地產市場的調控措施正式出台。這個被稱為新國八條的地產新政為今年房地產市場定下了基調。
新國八條漫畫限購是國八條奏效的關鍵
如果說之前的調控總是難抑需求的話，此次的新國八條則從各個層面做出了限制，試圖改變社會對房子的需求。
“2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標。”這是對今年的新房價格作出限制。
“調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。”
這一條取消了住房營業稅優惠，對商品房銷售作出限制。在此之前，未滿5年的普通住房如果轉手交易，採取的是差額徵收營業稅的方法。
新國八條規定，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。”提高首付比例，是對住房貸款需求作出限制。
“各直轄市、計畫單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。” 這一條，對購買住房作出限制。
“限制”，毫無疑問地要成為今年房地產市場的主基調。
“在新國八條中，二套房首付比例提高到6成、取消差額營業稅，已經不算是大的衝擊了，最要命的是限購政策。”胡景暉說。
26日晚新國八條出台之後，胡景暉就一直在研究。一開始，他的注意力還是集中在信貸、稅費的政策調整上，但仔細研究幾遍之後他發現，真正致命的措施出現在第六條，也就是限制購房的措施。
按照他的理解，這個限購的措施有著豐富的內涵。以北京為例，如果一個有北京戶口的家庭已經擁有了兩套住房，那么今年將沒有資格再買房；如果一個家庭沒有北京戶口，但在北京長期工作，那么只能在京購買一套住房；如果這個家庭既沒有北京戶口，也沒有人在北京長期工作，今年就沒有資格在北京購買住房。
與2010年的限購政策不同的是，在2010年，不論這個家庭擁有多少套住房，都允許其再購買一套。新國八條則徹底堵住了再次購房的口子。
值得注意的是，這項政策並非只針對北京、上海。按照新國八條的表述，直轄市、計畫單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，都要執行這個政策。
“這幾年累計算下來，北京市的商品房中，大概1/3是由無北京戶口同時也不在北京工作的人購買的，這些人不論多么有錢，今年都沒有資格在北京買房，也沒有資格在其戶籍所在地、長期工作的城市以外的房價上漲過快的城市買房。”胡景暉說。
今年將有超過60個的城市實施嚴格的限制購房措施，市場交易量將會受到明顯打擊。以北京為例，如果實施嚴格的限購措施，市場將減少20%的購買力。
陳國強告訴記者，不僅限購的城市範圍擴大，購房的門檻也被提高，這些都將對住房需求、投資性需求產生影響。
新增內容
1月26日，國務院常務會議確定了2011年房地產巨觀調控的新國八條。
首先，進一步明確住房市場發展宗旨是解決城鎮居民的住房條件，房地產市場是一個消費為主導的市場。這明確回答了住房到底是什麼產品，住房發展的宗旨是什麼的問題，是為住房的“去投資化”、“去賺錢效應”明確定調。
其次，為了打擊房地產投機炒作，進一步強化了使用針對炒房的各種稅收工具的預期。比如加強住房交易稅和住房交易所得稅，要求住房財產稅徵收試點展開。對於這些房地產稅，除了住房財產稅沒有出台還不知道什麼內容之外，對於住房交易稅及住房交易所得稅，如果不採取嚴厲的或高累進稅政策，要想通過房地產稅來達到遏制住房投機炒作是不可能的。比如，在我國香港及新加坡，最近都出台了對住房交易嚴厲控制的稅收政策，從而使得住房投機炒作得到有效遏制。而國內十分溫和的住房交易稅作用將十分有限。政府一方面要對住房投機炒作嚴厲打擊，另一方面不通過嚴厲的房地產稅來限制。兩者在政策及經濟邏輯上還有待統一。
第三，對於這次差別化的信貸政策，重點放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平則與以前相同。對於第一套住房信貸彈性在商業銀行，這就得看央行今年的貨幣政策是如何展開了。如果信貸規模嚴格控制，那么第一套住房的利率及首付都會提高，甚至於取消優惠利率；如果信貸規模控制不嚴格，那么第一套住房的優惠的信貸政策又可能放開。這對商業銀行有較大自主，同樣也面臨很大不確定。不過，對於第二套以上住房的利率與首付，對於不同的地區，增加了央行酌情權。為了強調政策嚴肅性，新國八條加上對違規者的處罰條文。
第四，新國八條要求各地方政府全面落實住房限購令。即本地居民可以再購買一套住房，而外地居民只可有條件地購買一套住房。第三套以上的住房禁止購買。並且這種限購令在全國所有的城市開展。對此需要嚴防的是，由於對未來買房難度預期加大，地方政府的限購令反而會鼓勵有了一套住房的本地居民加快再購買一套住房。因為如果沒有針對炒房的稅收政策，已購一套住房的居民都可能用這一套住房來投資，購買第二套以上住房的居民也可以藉機炒作。一方面政策要嚴厲遏制住房投機炒作，另一方面政策又可能會有副作用，一定程度上會鼓勵居民購買第二套以上的住房，因此新國八條之後還需要有更完善的配套政策，而且需要各職能部門配合執行形成合力。否則，新國八條的執行實施效果仍會有不確定性。
第五，加大保障性安居工程建設力度，嚴格住房用地供應管理，以及問責制，都是國十條的內容，這次屬於再次強調並增加了一些東西，而且這些方面應該不是這次房地產巨觀調控的重點。重點應該放在嚴厲打擊房地產投機炒作上，放在擠出房地產泡沫上。不過，問責虛假信息也是新國八條的新內容。關鍵的問題是政府如何來落實，如何來追究這種虛假信息的責任。
總之，新國八條出台既說明了當前國內房地產市場面臨的問題太糾結、太嚴重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，並有決心來調整。而要化解當前房地產問題，重點就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應”，並採取嚴厲的住房信貸政策及房地產稅政策，達到擠出房地產泡沫、改善居民基本居住條件的目的。
市場影響
北京市場
據“鏈家地產”市場研究部統計，截止到2011年1月21日，多家銀行停止放貸。而目前招商、中信、渣打、中行的部分支行表示，年前工作日都可以正常辦理貸款。
“鏈家地產”首席分析師張月認為，由於到年末，銀行的信貸額度有限，部分銀行的信貸額度已經完全支出，所以迫使銀行在年末採取停貸的方式。這是銀行在每年末都可能會出現的情況。但是由於目前的二手房市場成交火爆，停貸對於市場的影響十分明顯。
自2011年1月17日開始，二手房日均成交量連續四天突破1000套，張月認為，正是由於銀行停貸風聲漸緊，一些年底已經有明確購房計畫的消費者為搭貸款末班車，購買積極性很高，導致成交上漲明顯。
但是，張月也提醒消費者，部分銀行停貸只是暫時現象，春節後隨著2011年貸款額的下放，各銀行重新開放個貸業務，因此不用過於恐慌。
昆明市場
新“國八條”對投資投機性購房的調控力度將對房地產市場產生立竿見影的剛性影響。今後一段時期內，包括昆明在內的中心城市，“手上有房，心頭髮慌”的囤房者將大面積增加，隨之可能會出現二手房房源顯著減少。
西安市場
“新國八條”出台，對西安市場不會造成太大影響。就目前西安市場，第一，差別化信貸政策(限制二套)已開始實施；其次，二手房交易不足5年全額徵收個稅、營業稅也都在運行；第三，由於對一套房政策沒有改變，對剛需沒有任何影響。但對真正的改善性或造成一定影響，會打亂他(她)們改善計畫，推遲購房方案。二套房首付由於先前已漲至50%，此次再漲10%也沒有太大影響。基於西安比較穩健的樓市，再過嚴厲也不過如此！如此以來，投機需求必會將資金轉向沒有被政策包羅進去的高端樓盤和商業房地產，並會延長投資周期。
西安是個亟待發展、擴張的新型國際化大都市，無論今年的“世園會”還是“關天帶”的發展戰略，都需要加大城市住房基數。表現在2020年人口將超過千萬，就應有能夠充分容納的房子，大戰略的發展對房子的促進是不能迴避的。我們都知道決定價值的最關鍵因素就是“供需關係”，西安的城市房屋供給還不能滿足大部分人的住房需求。所以“新國八條”對西安樓市的影響還是有限的。但站在國家高度，一切給巨觀經濟讓道又來得那么迫切，怎樣梳理髮展與限制，開放與調控的關係，無疑是考驗地方政府智慧的一道必選題。
各方解讀
“新國八條”：
一是強化規劃調控，改善商品房結構。
二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。
三是加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。
四是完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。
五是運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度。
六是加強金融監管。
七是切實整頓和規範市場秩序。強化法治，嚴肅查處違法違規銷售行為。
八是加強市場監測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導，增強政策透明度。
政府監管
房價目標施壓地方政府
【解讀】這是首次要求地方政府制定房價調控目標，並要求2011年第一季度就要發布，力度之嚴，史無前例。據一位業內人士表示，規定中所提的“住房價格控制目標”應該指的是一個具體的價格數量，各地方政府應該制定並公布一個2011年底本區域內的預期房價。這樣做的好處可以打消投資、投機者對預期的追逐，同時，讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。讓房地產市場逐漸平穩，特別是價格能保持在合理的區間。
海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，這是第一次明確提出要各地制定房價控制目標，估計部分高房價城市可能會制定出房價漲幅控制線，部分房價不太高的城市可能會像重慶那樣，制定出一個房價收入比的區間。地方政府將為如何定這個目標而苦惱不堪。調控房價的效果肯定比2010年好。
保障性住房須擴大覆蓋
【解讀】2011年北京將開工建設20萬套保障性住房，其中六成為公租房。同時，2011年竣工10萬套保障性住房，實現交用的公租房數量將達到1萬套左右。“十二五”期間，北京開工建設的保障房數量總量將達到100萬套，其中六成為公租房。
金融政策
二套房首付款提至六成
【政策三】強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。
【解讀】再次加強了對投資及投機購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低於基準利率的1.1倍”也為提升二套房貸款利率留下了空間，可以進一步抑制投機購房。雖然規定二套房首付提高，但是執行的時間沒有具體確定，所以將可能促成消費者規避政策短期之內成交量加速上漲。一旦二套房利率再往上調，根據“認房又認貸”的商貸政策標準，即使賣掉手中貸款房產，名下無房也會算做二套房，意味著更加貸款買不起房，止步於置業升級“門檻”之外。
北京房地產業協會副秘書長陳志稱，新“國八條”相對於此前兩輪調控，最大的特點就是“抬高門檻，強化力度”，都是為了抑制過度消費和投資需求。畢竟資源是有限的，應該把資源儘可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。
土地交易
保障性住房用地將單列
【政策四】嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的 70%的要求。在新增建設用地年度計畫中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。2011年的商品住房用地供應計畫總量原則上不得低於前2年年均實際供應量。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，並處以閒置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。
【解讀】“十一五”期間北京市累計投放保障性住房用地3603公頃，保障性住房在全市住房供應中的比例逐年加大。2010年，北京明確提出了“兩個 50%”的建設目標，即保障性住房建設用地占全市住宅供地50%以上;新開工建設和收購各類保障性住房13.6萬套以上，占全市新開工住宅套數50%以上。
交易稅費
二手房交易稅按全額徵收
【解讀】首先，相比之前執行差額收取營業稅，新“國八條”再次嚴格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業稅使得 5年內房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購買、現在出售200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納 5.5%的營業稅也就是繳納5.5萬，而以後將需要交納11萬。
其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發商過快上漲價格。預計各地區將陸續出台房價的抑制措施。
第三，加大套用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。部分城市存在明顯的避稅現象，導致了樓市調控的部分措施作用減弱。預計調控很快將彌補這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費在一倍以上。
第四，嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策，個稅很可能開始按照20%收取，如果嚴格收取將給市場調控帶來相比房產稅更有效的作用。
具體規定
法規全文
國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知
國辦發〔2011〕1號
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號，以下簡稱國發10號檔案)印發後，房地產市場出現了積極的變化，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，進一步做好房地產市場調控工作，逐步解決城鎮居民住房問題，促進房地產市場平穩健康發展，經國務院同意，現就有關問題通知如下：
一、進一步落實地方政府責任
地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任，嚴格執行國發10號檔案及其相關配套政策，切實將房價控制在合理水平。各地要繼續增加土地有效供應，進一步加大普通住房建設力度;繼續完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房;加快個人住房信息系統建設，逐步完善房地產統計基礎數據;繼續做好住房保障工作，全面落實好年內開工建設保障性住房和棚戶區改造住房的目標任務。
二、加大保障性安居工程建設力度
2011年，全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套。中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，引導房地產開發企業積極參與保障性住房建設和棚戶區改造，確保完成計畫任務。
要努力增加公共租賃住房供應。各地要在加大政府投入的同時，完善體制機制，運用土地供應、投資補助、財政貼息或注入資本金、稅費優惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機構投資者參與公共租賃住房建設和運營。鼓勵金融機構發放公共租賃住房建設和運營中長期貸款。要研究制定優惠政策，鼓勵房地產開發企業在普通商品住房建設項目中配建一定比例的公共租賃住房，並持有、經營，或由政府回購。
三、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管
統一按其銷售收入全額徵稅。稅務部門要進一步採取措施，確保政策執行到位。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查。堅決堵塞“陰陽契約”產生的稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策。
四、強化差別化住房信貸政策
銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。
五、嚴格住房用地供應管理
各地要增加土地有效供應，認真落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計畫中，要單列保障性住房用地。進一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。房價高的城市要增加限價商品住房用地計畫供應量。
加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源並提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決糾正和嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權，並處以閒置一年以上罰款。要依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉讓土地及契約約定的土地開發項目。
新國八條
新國八條六、合理引導住房需求
原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。#p#分頁標題#e#
已採取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調整完善相關實施細則，並加強對購房人資格的審核工作，確保政策落實到位。尚未採取住房限購措施的直轄市、計畫單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限購實施細則。其他城市也要根據本地房地產市場出現的新情況，適時出台住房限購措施。
七、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制
國務院有關部門要加強對城市人民政府住房保障和穩定房價工作的監督和檢查。對於新建住房價格出現過快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和後期使用監管不力的，住房城鄉建設部、國土資源部、監察部要會同有關部門，約談省級及有關城市人民政府負責人。對未如期確定並公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標、沒有完成保障性安居工程目標任務的，相關省(區、市)人民政府要向國務院作出報告。監察部、住房城鄉建設部等部門要視情況，根據有關規定對相關負責人進行問責。省級人民政府及其有關部門，要參照上述規定，建立健全對轄區內城市落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。
八、堅持和強化輿論引導
新聞媒體要對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導居民從國情出發理性消費，為促進房地產市場平穩健康發展和加快推進住房保障體系建設提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對製造、散布虛假訊息的，要追究有關當事人的責任。
國務院辦公廳
二○一一年一月二十六日
北京版本
據《北京日報》和北京電視台的報導，2011年02月15日，北京市委常委會召開會議，研究通過了《關於貫徹國辦發【2011】1號檔案精神 進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》，決定進一步修改完善後，以市政府名義印發實施。這意味著京版“國八條”的公布實施，已經進入倒計時。
密集召開會議研究
2011年1月26日，國務院公布的“國八條”被稱為最嚴厲的新一輪調控，包括二套房貸首付提至最少六成、要從嚴制定和執行住房限購政策等。同時，“國八條”中還明確要求，各地要在2月中旬前出台限購等細則。
今年春節前後，“國八條”的北京落地細則何時出台，成為了社會關注的熱點。而近兩天，北京市委、市政府密集召開會議，研究北京的落地調控細則。京版“國八條”也即將“浮出水面”。
北京CBD地區樓群
北京CBD地區樓群將嚴格房地產稅收管理
前天下午，市政府召開常務會議，研究貫徹國辦檔案精神，進一步加強本市房地產市場調控工作等事項。會議研究了《關於貫徹國辦發【2011】1號檔案精神 進一步加強本市房地產市場調控工作的通知（代擬稿）》。
會議強調，要堅決貫徹國辦檔案精神，通過切實落實政府責任，加強住房保障，嚴格稅收管理，強化差別化信貸政策，嚴格用地供應和管理，合理引導住房需求，落實問責機制，加強輿論引導，進一步做好本市房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展。此議題擬提交市委常委會審議。
將房價控制在合理水平
會議強調，要進一步貫徹落實國家和本市各項房地產市場調控政策，切實落實促進房地產市場平穩健康發展的責任，切實將房價控制在合理水平。全市上下要統一思想，堅定信心，利用房地產市場調控各項措施出台的契機，形成倒逼機制，下決心進一步調整投資結構，推進首都人口、資源、環境相協調的可持續發展。
北京新政
關於貫徹國辦發〔2010〕4號檔案精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見
（京建發〔2010〕72號）
各區、縣人民政府搜狐網，市政府各委、辦、局，各市屬機構：
根據《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）精神，按照市政府統一部署，為進一步加強和改善房地產市場調控，支持居民自住和改善型住房消費，遏制房價過快上漲的勢頭, 促進本市房地產市場平穩健康發展，結合我市實際情況，現提出如下實施意見：
一、增加住房建設用地供應，2010年全市政府土地儲備和一級開發投資不低於1000億元。 加大政策性住房建設力度，調整住房建設用地供應結構，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。
二、切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項目，各部門進一步加強監督管理和跟蹤服務，發揮行政審批綠色通道機製作用，促開工、促上市。
三、加快推進全市棚戶區改造工作，結合保障性住房建設，力爭再用兩年時間，全面完成三區三片棚戶區改造和中心城區危舊房屋保護性修繕任務。進一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護修繕模式，加大政府投入，注重舊城風貌的整體保護，疏解人口，使居民住房條件得到明顯改善。
四、嚴格二套住房購房貸款管理。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。
五、嚴格執行國家有關個人銷售住房的稅收政策。自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
六、嚴格執行《關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔2007〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。
七、加強土地供應管理和批後監管。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓規模，出讓面積原則上不超過20公頃。土地出讓價款首次繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50%，並嚴格按出讓契約約定的時限要求支付剩餘出讓價款。加強對已出讓房地產項目批後監管，依法開展閒置土地的清理。未按土地出讓契約約定期限支付地價款、開工、竣工的房地產開發企業，嚴格追究違約責任，並限制其參與土地出讓活動。
八、加強商品房銷售管理。商品住房項目預售許可最低規模為施工許可證批准的施工範圍。取得商品房預售許可證後，房地產開發企業應當三日內一次性公開全部房源，嚴格按申報價格，明碼標價、公開對外銷售。
九、加大房地產市場執法檢查力度，進一步規範市場秩序。市和區（縣）住房和城鄉建設部門要會同有關部門焦點裝修家居網，嚴厲打擊無證售房、未按規定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規行為；國土資源部門要嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為；發展改革部門要加強商品住房價格監管，依法查處房地產開發企業和中介機構在房屋交易中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定的行為；稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度；金融管理部門要進一步加強對金融機構房地產開發貸款業務的監督管理和視窗指導；國有資產監管部門要進一步規範國有大企業的房地產投資行為。
十、進一步加強房地產市場監測和信息發布。繼續加強房地產市場統計、分析和監測，完善房價分類統計和發布機制，穩定市場預期。
十一、各區（縣）政府要按照本意見要求，切實落實穩定房地產市場、解決中低收入家庭住房困難的責任。市政府有關部門要加強對各區縣政府落實房地產市場調控政策和保障性安居工程實施情況的指導支持和檢查，確保各項工作措施落到實處。
國家統計局北京調查總隊中國人民銀行營業管理部
北京監管局
二○一○年二月二十一日
上海細則
2011年2月1日，上海市人民政府網站上今日公布的《關於本市貫徹落實<國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知>的實施意見》（滬府辦發〔2011〕6號）檔案，共九條措施，要求堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的原則，採取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，有效遏制投資投機性購房，逐步解決居民住房問題，促進房地產市場平穩健康發展。 其中第七條關於限購的細則顯示，本市居民若擁有2套住房後則不暫停其在上海購房，外地戶籍居民擁有1套及以上住房，也將受到“限購”。。
以下是通知原文：
為貫徹《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號），堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的原則，進一步促進本市房地產市場平穩健康發展，現提出如下實施意見
上海市人民政府辦公廳印發關於本市貫徹
《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》實施意見的通知
滬府辦發〔2011〕6號
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
《關於本市貫徹〈國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》已經市政府同意，現印發給你們，請認真按照執行。
上海市人民政府辦公廳
關於本市貫徹《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》的實施意見
一、堅決貫徹落實國家和本市各項房地產市場調控政策措施,切實將房價控制在合理水平。根據本市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等，綜合研究確定新建住房年度價格控制目標，並於2011年3月底前向社會公布。
二、進一步完善廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房和動遷安置房“四位一體”的住房保障體系。繼續放寬廉租住房準入標準，逐步擴大政策受益面，實現“應保盡保”；在加快推進中心城區和部分郊區經濟適用住房申請供應工作基礎上，年內進一步放寬申請準入標準，擴大經濟適用住房受益面；研究試行經濟適用住房租賃、租售轉換新機制。加快保障性住房房源建設和供應，全年開工建設和籌措保障性住房1500萬平方米（約22萬套）。繼續加大舊區改造力度，拆除中心城區二級舊里以下房屋80萬平方米（受益家庭約3.2萬戶），啟動郊區城鎮危舊房改造。加大保障性房源籌措力度，新出讓商品住房地塊必須按照不小於5%比例配建保障性住房。按照國家要求，確保完成2011年全市保障性安居工程目標任務。
三、個人將購買不足5年的住房轉手交易的，全額徵收營業稅。嚴格按照《上海市人民政府批轉市住房保障房屋管理局等五部門關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作若干意見的通知》（滬府發〔2010〕34號）規定，根據不同的銷售價格確定土地增值稅預征率，做好土地增值稅徵收管理工作。重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目（具體項目由住房保障房屋管理部門提供）。稅務、財政、住房保障房屋管理、規劃國土資源等部門要加強配合，加大套用房地產價格評估技術強化存量房交易稅收征管的試點和推廣力度，堅決堵塞通過“陰陽契約”產生的稅收漏洞。
四、積極穩妥推進本市房產稅試點工作，認真實施《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》，建立健全市與區（縣）房產稅試點工作機制，進一步完善全市統一的房地產信息管理平台，加強政策宣傳和徵收管理。
五、對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。
繼續加強對執行差別化信貸政策情況的檢查，嚴肅查處違規貸款行為。
六、強化保障性住房和商品住房用地等年度供地計畫管理，最佳化住房用地供應結構。在年度計畫中，單列保障性住房用地，明確供地規模、供地時序等內容，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房用地年度供應總量的70%。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決及時糾正和嚴肅查處。同時，今年的商品住房用地供應量原則上不低於前2年平均實際供應量，並根據土地市場情況，合理安排土地供應上市節奏。
加大閒置土地處置力度，按照國家和本市閒置土地處置的法律法規和政策規定依法處置。嚴格查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及契約約定的土地開發項目。
七、自本意見發布之日起，暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。
八、各區縣政府和市有關部門要按照2011年本市確定的保障性住房建設、供應目標，新建住房價格控制目標，落實工作責任，積極推進。要將住房保障工作目標納入區縣政府年度考核，對政策落實不到位、工作不得力、計畫目標未完成的，要進行約談，直至追究責任。
九、新聞媒體要強化輿論宣傳和正面引導，著重宣傳各項房地產市場調控政策措施，宣傳本市住房保障工作進展和成效，引導居民理性消費。對製造、散布虛假訊息的，要追究有關當事人責任。各有關部門要深入解讀各項調控政策措施，及時解答市民關心的問題，共同維護房地產市場平穩健康發展的良好局面。
