面對“新國八條”以及限購令等三輪調控的輪番轟炸，普通住宅類投資再次受到抑制，商業地產或許能在這樣的環境背景下覓得新的發展契機。
基本介紹
- 中文名：高端住宅
- 外文名： ShoppingMall
- 定義：綜合性價比高，舒適、宜居的住宅
- 消費對象：收入較高者
- 特點：環境優美，交通便利
- 消費層次：高檔
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背景
2011年的兩會已經落下帷幕，房價調控政策的出台、實施再次引來房地產商和購房者的關注。隨著一系列調控政策的逐漸深入，在限購、限價的大背景下，越來越多的人正在面臨購房難題，買還是不買？過渡性購房OR一步到位？在購房資質考驗、換房成本增加，以及未來政策走向撲朔迷離的背景下，選擇更為保值的高端住宅市場、更有升值空間的商鋪投資或將受到更多關注。
商業綜合體、高端住宅率先破局
價值窪地
以即將入市的鄭州二七萬達廣場為例，有著62萬㎡全新城市綜合體，匯集大型商業廣場、城市商業街區、室外步行街、高尚住宅、精裝SOHO、商務酒店等豐富多元業態，坐擁核心區域、交通樞紐，欲打造二七區的新中心。該項目負責人表示，鄭州二七萬達廣場，將8家主力店、數百家國際潮流品牌強勢引入，實現購物、休閒、娛樂365日全城服務，全方位聚合無限量客流、財流、物流，全新城市綜合體，將劃定鄭州商業新格局。
在合肥包河萬達廣場，記者見證了180平方米、290平方米的精裝高端住宅樣板間開放：挑高的入戶大堂全部採用高檔石材，衛浴產品均選用高端頂級品牌，廚房的整體櫥櫃、廚電均為品質大選，使產品附加值大為提升。綜合性價比較高，且舒適、宜居的高端住宅，將成為當下購房人的不二之選。根據新政後市場需求發生的轉變，“抓大放小”成為當下除商鋪外投資者的首選。
住宅限購令
在“限購”新政的影響下，當前無錫一些原本打算購置小戶型過渡的首次購房者，因擔心二套房首付款的增加及限購，而直接選擇購置高端房產實現“一步到位”。
業內人士稱，在新的調控政策背景下，購房者在心態和選擇上將逐漸轉變，“一步到位”或將代替“階梯購房”，市場購買預期的變化，也將催生相應的樓市產品上市。
發展前景
高端豪宅或將成市場熱點
近日，從戴德梁行發布的樓市調查數據上筆者看到，限購令出台後，買家轉向高端及豪宅市場，從而抬高了整體房價的升幅，這在一線城市尤為明顯。縱觀2010年房地產市場，一線城市，新建商品住宅的價格環比上升35.4%至每平方米18853元；二線城市的升幅較緩，環比上升26.1%至每平方米7015元。
隨著人們價值觀更人性化的功能劃分，更優質的生活情景體驗，更強調圈層交流的社區氛圍打造，隨著中國財富階層消費觀念的成熟，由金地天御引領的“享受型豪宅”趨勢將成為未來10年主流豪宅的價值核心。有理由相信，“總有非凡故事”的金地·天御的專利平墅產品必將眾望所歸，成為新的市場熱點。
二手行情
隨著新政的落地，對市場的影響首先反映在成交量的下滑，隨著量的持續下滑，後期影響將帶來價格的小幅波動，特別對於急售房源價格或將有所鬆動。
差額20%徵稅的措施向一顆重磅炸彈轟碎了高端住宅號稱最穩固投資的防線，自北京“國五條”執行以來，高端市場降溫最為明顯，根據統計數據顯示，今年4月北京二手高端住宅成交量為105套，環比下降88.35%，同比下降40.34%，為2012年3月以來最低值。
中國產業洞察網分析師認為，新政對成交量的後市影響效應預計將持續一段時間，高端市場5、6月月成交量將在150套左右。
根據中國產業洞察網統計數據，4月高端二手住宅成交價格指數為126.45，相比上月下降5.45%，同比上漲10.39%。從成交價格指數來看，環比呈現下降，主要原因並非成交量的下降帶來的價格下降效應，主要原因在於4月頂級高端住宅成交量下降，同時由於基數值小而帶來的被動價格下降。
儘管市場低迷，但是值得注意的是，4月高端二手住宅成交中商業立項占比達到22.85%，相比之前成交平均5%左右的占比大幅提升。商業立項住宅主要為小面積酒店式公寓，適合投資及短期居住，不受限購政策影響，在當前市場下成交熱銷。
成交量變化
自“京十五條”頒布實施之後，以剛需為主導的北京新建商品住宅（不包含保障房）市場成交冷淡。有機構預計全年成交量不足5.9萬套，與去年的8.8萬套相比減少3成以上。而相對於普通住宅市場的低迷，高端住宅市場成交相對較好，成交占比和業績占比均連續攀升。北京房價下跌之際，選購保值盤最靠譜！
在限購與限貸的雙重夾擊下，樓市呈現出反差極大的冰火兩重天狀態。在此次樓市寒冬中，一線城市核心地段的高端公寓價格卻是依然堅挺，逆勢上揚。多方數據顯示，北京市4萬元以上高端項目年交之際仍逆市走強，與低迷的普通住宅市場形成對比。在年度銷售排行中，高端項目位居上游已成定局。
相關統計數據顯示：單價3萬元以上項目成交面積占整體的比重在2009年1月僅為0.7%，而到2011年7月這一比重已迅速上升至23%。值得注意的是，9月北京在售的高端住宅項目平均報價為59943元/平方米，單價直逼6萬元，環比8月微漲0.9%，並達到歷史最高點。
