基本介紹
- 中文名：旅遊地產
- 外文名：Tourism real estate
- 類型：置業項目
- 別稱：旅遊房地產
旅遊地產,發展,定義,產生,特點,發展歷程,國外,我國,分類,景點地產,商業地產,度假地產,住宅地產,產品,分時度假,主題社區,產權式,新政影響,發展現狀,1.區域分布不均衡,2.自然資源依賴度高,開發趨勢,“國五條”,旅遊發展,春節狀況,備受關注,資源開發,發展空間,專家解讀,開發模式,古村開發,產權酒店,地產總結,開發思路,房企動向,天和城,
旅遊地產
發展
2013年3月5日召開的十二屆全國人大一次會議上，溫家寶總理在政府工作報告中提出要“抓緊完善穩定房價工作責任制”，第一次明確將穩定房價作為對地方政府的考核問責制度，以及前不久出台的新“國五條”。房地產調控政策的密集出台，必定對我國房地產市場形成打壓，旅遊地產也不能幸免於難。
旅遊地產整合宣傳
旅遊地產整合宣傳旅遊地產市場基本呈現“一級城市靠地產，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發展態勢。北京、上海、天津等一級城市的旅遊房地產基本上走“地產”路線，以人造景區、景點來配套於住宅、酒店、社區等的開發;而二、三級城市的旅遊房地產則主要走“旅遊”路線，依託區域的高等級旅遊資源進行項目配置。同時，由於我國地理、經濟發展特性，形成了沿海地區經濟發達、景觀資源豐富等特點，旅遊地產業率先在這一區域落足，而中、西部旅遊地產不僅僅在數量上較少，且多集中在城市的附近相鄰郊區。旅遊與地產的結合不但是互補關係更是一種互惠關係。旅遊帶動了地產項目的人氣，促進了地產項目的價值上升;地產項目彌補了旅遊的資金缺口、實現了短期盈利同時又藉助了旅遊的自然資源。旅遊地產是房地產開發中的對於資源整合和產業整合套用的最卓有成效的一種模式。
定義
旅遊地產是較熱的話題，一方面作為國民經濟戰略性支柱產業的旅遊業在我國已遍地開花，受到各界各行的關注，另一方面，房地產業更是我國經濟發展的主要支柱之一，兩者的結合形成新的業態——旅遊房地產業雖然發展迅速，但是關於其定義，仍沒有一個嚴明的規定，具體闡述如表格1：
表1：旅遊地產的概念界定
旅遊地產 |
|
| |
| |
| |
|
由以上對於旅遊地產的定義可以看出，旅遊地產多側重於度假旅遊，或強調以旅遊發展為主體，以地產為延伸；或強調發揮地產主體功能的同時賦予其旅遊功能，從而擴展地產行業的內容，吸引更多的消費客體。而勇先創景認為：旅遊地產，顧名思義旅遊+地產，是彼此的延伸，並沒有嚴格固定的誰占主導，主導地位的不同只是決定了旅遊地產開發模式的不同而已，並不能改變其是旅遊地產的本質屬性。依據旅遊地產中旅遊和地產因素所占的分量不同，會出現以下幾種情況：情況一：地產功能只是旅遊功能的一部分 。情況二：旅遊功能只是地產功能的一部分。情況三：彼此不存在包含與被包含的關係，只是兩者的交集構成旅遊地產。
情況一和情況二是將其整體看成旅遊地產行業，其中因主體地位不同而出現兩種情況，而情況三旅遊地產只是整體旅遊區域的功能之一，是在旅遊和地產出現交集的情況下出現的，如若細分，還會因為兩者的功能的強弱不同又出現兩種情況，但總而言之，以上都屬於旅遊地產，即只要是有旅遊因素和地產因素，相結合產生的， 便可形成旅遊地產。
情況一和情況二是將其整體看成旅遊地產行業，其中因主體地位不同而出現兩種情況，而情況三旅遊地產只是整體旅遊區域的功能之一，是在旅遊和地產出現交集的情況下出現的，如若細分，還會因為兩者的功能的強弱不同又出現兩種情況，但總而言之，以上都屬於旅遊地產，即只要是有旅遊因素和地產因素，相結合產生的， 便可形成旅遊地產。
產生
旅遊地產的出現是市場必然的選擇，也是相互促進的良性結構。一般旅遊項目的投資收益期都超過15年，但可持續回報時間可以達到50年以上。而旅遊地產2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅遊地產以低成本為基礎，關鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什麼房子也很難賣。
旅遊地產的價值與旅客流量正相關，與客源地的交通正相關，和周邊風景價值正相關。
當前的旅遊投資商是以旅遊地產投資的收益來補充旅遊投資的長期性；而另一面，旅遊的人氣效應又有力的構成了旅遊地產的價值，形成可持續升值效應。而從投資的層面來說，因為旅遊地產的操作倚重於經營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產開發形態。需要操作團隊具有極高的專業性，並保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。
旅遊地產的產生是長期持續回報與快速回報，持續現金流與短期銷售了結，低成本土地與高成本配套等相互聯結的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅遊開發相結合的，這裡面討巧的機會並不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、遊樂、娛樂、景觀、接待等等的開發，需要較大的投入。因此，旅遊與地產之間互補互助關係非常重要。
特點
我們總結了國家的旅遊地產由有著以下的詳細的特點：
優雅的環境資源：旅遊房地產開發多選擇在風景名勝區，風光秀麗、氣候宜人，同時也注意當地歷史文化氛圍及文脈的開發。傳統房地產處於價位的思考，對自然環境的要求往往不是很高。
專業的物業管理與酒店管理：與普通住宅相比，配套設施和服務是旅遊房地產關注的重點。旅遊房地產項目除為客戶提供完善的日用設施外，同時解決水、電、道路、通信等一系列配套公用設施及購物、運動、休閒娛樂運動場地等，也就是為顧客創造一個環境優雅、設備齊全的小社會，優質的服務則形成了旅遊房地產專業的酒店管理特色。
投資回報率高：旅遊房地產的經營者以自己優越的房產資源，標準化的服務模式來吸引投資者，然後在經營中獲利，同一房產可以在不同的時段租借給不同的消費者，提高了房產的資金回收效率，對於一般旅遊產品而言、投資回收是緩慢的。景區主要依靠每日的門票，酒店依靠房間的出租，小額的交易使其投資的回收期漫長，而對於住戶來說，首先可以將旅遊房地產作為一種投資選擇，自己出錢買下其中的一個單元或多個單元，成為業主，然後再委託開發商去管理經營，獲取相對穩定的投資回報。
消費檔次高：旅遊房地產自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產階級的消費品。國內旅遊房地產的消費者群集中在城市的高收入階層，他們經濟狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環境，傳統的旅遊項目已不能滿足需求。傳統旅遊業中，酒店高中低檔的設立涵蓋了各個收入階層人們的消費，景區遊覽更是面向大眾推出的產品。
消費的可存儲性和期權消費：旅遊房地產在消費時間上可以是多次的，即一次性購買多個時間段或生前永久性（如養老型酒店）的消費權。時權酒店出售的便是每一單位的每一個時間份的一定年限內的使用權。購買分時度假產品的消費者還可將自己的度假權益交換至分布於世界各地的度假村。例如，密雲"金海豚"的分時度假產權酒店的購買者不僅擁有其所有權或使用權，同時享有"亞洲酒店資源聯盟"所轄東南亞、港澳地區和內地多處旅遊勝地500多家四星級以上酒店的交換和使用權。在旅遊業的其他領域，一般是在當時當地購買或提前異地預定產品，而在當時當地消費，不存在儲存消費和期權消費。
發展歷程
國外
貴族消費階段：旅遊地產的貴族消費階段最早源於19世紀以前的地中海區域，由於處於歷史文化的交匯點，經濟發展也具有優越性，出現了旅遊地產的雛形，因此，旅遊地產本身就源於貴族等社會高層的需求，並以法國南部和義大利的那不勒斯最為盛行。
分時度假階段：分時度假所產生的旅遊地產主要源於旅遊業的度假旅遊分支，因此，在旅遊地產發展初期，只是旅遊度假的延伸。最初的分時度假是在度假勝地依據旅遊度假的季節時段，將其區域內的度假公寓分時段售賣產權，用於代替住賓館、酒店等，給遊客增加賓至如歸的自由快感的同時，獲取較高的利潤，後來隨著度假的周期性以及回頭率較高，度假公寓的出租相對具有固定性，即在每年的這一段時間，某所公寓只屬於特定人，並且住戶可以在該特定時段對其度假公寓的使用權進行出租。
我國
萌芽階段：20世紀80-90年代，在經濟發達的沿海地區，尤其是改革開放較早的省市，房地產建設較多，供過於求，出現房屋空置，這為旅遊地產的產生提供了機遇。對於主要集中在旅遊城市、沿海地區和比較發達的大中型城市的空置房屋來說，最合理的也最為有效的利用方式便是將其作為旅遊物業，達到雙贏的目的。1994年前後，海南的三亞、廣東的珠海，提出要發展休閒度假，打造頂級旅遊勝地。
發展階段：21世紀以來，房地產業和旅遊業分別稱為我國拉動內需的兩個熱點行業，發展勢頭十足，並且隨著城市房地產開發重心逐漸偏移，房地產市場進入新一輪整合過渡期，市場投資和消費模式逐漸轉變，如北京、上海、深圳等地的銷售市場都出現了萎縮的前兆。大量的傳統房地產資金開始開闢新的領域，其中就包括旅遊度假物業的開發。旅遊交換平台逐步形成，住宅消費開始由需求型向舒適型轉移，旅遊需求多元化，使旅遊地產業進入了新一輪發展時期。旅遊地產類型也從單一的酒店、主題公園轉向遊樂設施、度假別墅、第二居所等多元化並存的發展態勢。
快速發展階段：我國旅遊房地產呈快速發展之勢，僅涉足旅遊地產的公司就超過兩百家，並且無論是房地產界還是旅遊業界內都十分看好未來我國的旅遊房地產市場。其中以“高爾夫、山地、滑雪、衝浪、野外運動”為主題的休閒度假住宅、別墅、酒店近百家。從最早的深圳華僑城旅遊主題公園項目拉動地產開發到後來的海南“南海傳說”、三亞、博鰲等，旅遊房地產項目在全國層出不窮，取得了較大的市場反映。
發展階段：21世紀以來，房地產業和旅遊業分別稱為我國拉動內需的兩個熱點行業，發展勢頭十足，並且隨著城市房地產開發重心逐漸偏移，房地產市場進入新一輪整合過渡期，市場投資和消費模式逐漸轉變，如北京、上海、深圳等地的銷售市場都出現了萎縮的前兆。大量的傳統房地產資金開始開闢新的領域，其中就包括旅遊度假物業的開發。旅遊交換平台逐步形成，住宅消費開始由需求型向舒適型轉移，旅遊需求多元化，使旅遊地產業進入了新一輪發展時期。旅遊地產類型也從單一的酒店、主題公園轉向遊樂設施、度假別墅、第二居所等多元化並存的發展態勢。
快速發展階段：我國旅遊房地產呈快速發展之勢，僅涉足旅遊地產的公司就超過兩百家，並且無論是房地產界還是旅遊業界內都十分看好未來我國的旅遊房地產市場。其中以“高爾夫、山地、滑雪、衝浪、野外運動”為主題的休閒度假住宅、別墅、酒店近百家。從最早的深圳華僑城旅遊主題公園項目拉動地產開發到後來的海南“南海傳說”、三亞、博鰲等，旅遊房地產項目在全國層出不窮，取得了較大的市場反映。
分類
旅遊地產，從某種意義上來說，它是一種經濟綜合體，它覆蓋了地產、度假、生活、休閒娛樂等各大方面。
從理論上來說，旅遊地產是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅遊景點地產，旅遊商業地產，旅遊度假地產，旅遊住宅地產。
景點地產
主要是指在旅遊區內為遊客的旅遊活動建造的各種觀光、休閒、娛樂性質的、非住宿型的建築物及關聯空間；
商業地產
主要是指在旅遊區內或旅遊區旁邊提供旅遊服務的商店、餐館、娛樂城等建築物及關聯空間；
度假地產
主要是指為遊客或度假者提供的、直接用於旅遊休閒度假居住的各種度假型的建築物及關聯空間，如旅遊賓館、度假村、產權酒店以及用於分時度假的時權酒店等等；
住宅地產
主要是指與旅遊區高度關聯的各類住宅建築物及關聯空間。
產品
隨著中國旅遊地產的迅速升溫：市場中常見的幾種旅遊地產產品有以下幾種：
分時度假
分時度假從實質上看，是介於房地產產品和酒店產品之間的一種中間產品。旅遊地產中分時度假酒店（公寓）就是加入了分時度假交換體系的“時權酒店”。在分時度假產品中會涉及多方主體：開發商，擁有房產產權；銷售商，作為開發商的銷售代表向公眾銷售分時度假產品；度假房產管理公司，管理和維護分時度假房產；分時度假交換公司，向具有分時度假房產使用權的消費者（會員）提供不同地區之間的分時度假產品交換業務；其他還有律師、金融機構、諮詢顧問等直接或間接與分時度假相關的專業群體。在我國現階段，分時度假產品中的各方主體發展不平衡，全國可發展分時度假的產品有上千處，但專業的銷售商不到20家，真正在運作點數制進行交換的系統更是屈指可數。
分時度假在全球的穩健發展已經預熱了中國市場。為全球分時度假行業提供相關產品和服務的最大供應商RCI公司已經於4月中旬與國內的中安達公司簽署了協定，意與中國公司共同建設分時度假市場。
主題社區
在房地產競爭日益激烈的北京東部，將崛起一個僅配套住宅項目的建築面積就達80萬平方米的旅遊地產大盤。該項目暫命名為“北京旅遊主題社區”，總投資預計達20億元人民幣，位置在東四環與京瀋路交界的東南角。項目總占地面積約為1.5平方公里，規劃有50萬平方米的名為“歡樂森林”的主題公園，主題公園的活動內容和模式近似於美國的迪斯尼樂園，初步預計將於2005年11月開園。
產權式
產權式酒店作為一種新型的房產投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕鬆、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬於自己的私家酒店。與銀行儲蓄和投資股票債券相比，投資風險相對較小的產權式酒店有望成為中產階層的首選。對於投資回報率來說，其實就是出租率，只有高出租率的保證，才能提高投資回報率並降低投資風險。而出租率直接與物業的地段、稀缺性以及品質相關，因此地段好，有特色的產權式酒店才能成為投資者眼中的寵兒
新政影響
國務院總理溫家寶20日主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議確定，堅決抑制投機投資性購房，嚴格執行商品住房限購措施，擴大個人住房房產稅改革試點範圍。 此前坊間已有傳聞的關於“二套房”的政策並未出現其中，而業內普遍認為此次會議中並沒有新東西出現，只是對以前既有政策的再次強調。對此，北師大房地產研究中心主任董藩表示，此次會議從內容上來看並沒有實質性的新政，對於後市預期的印象可能大於實際上對於當前樓市的打壓。
“喊話、干預預期的目的強於實際打壓意圖。”董藩表示，從內容上看暫無實質性新政，價格控制目標、考核問責、擴大房產稅試點都是常規說法。
董藩表示，會議提到的完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五條
發展現狀
1.區域分布不均衡
我國文旅地產主要集中在自然資源較好的區域，區域發展不均衡性明顯。海南、環渤海、長三角三大區域的項目數量最多，分別占全國文旅地產總數量的21%、17%和16%；最近幾年，西南、兩廣和閩東南地區文旅地產發展也非常迅速；六大區域占到全國文旅地產總數的78%，不同區域有其各自的特色標籤特徵。
- 海南：文旅地產先行者。海南由於優渥的氣候條件及濱海景觀資源，是全國文旅地產開發量最大、最為集中區域，近兩年開發已逐步回歸理性；
- 西南：文化旅遊為導向；集中於成都、重慶、貴陽和昆明等城市，項目注重文化特色的開發與打造；
- 長三角：大城市群落的5+2消費需求；長三角區域經濟發達，城市化水平較高，因此相對可利用的資源開發有限。區域內項目主要滿足大城市群落的5+2的休閒度假需求，此外，長三角區域各類各具特色的文旅小鎮近年來發展迅速；
- 環渤海：濱海度假向多元複合方向發展；環渤海區域滿足北方客群就近度假旅遊需求，該區域擁有濱海、濱湖、森林等珍稀度假旅遊資源，目前旅遊地產項目中規劃有高山滑雪、溫泉療養、都市購物等多種複合業態組合；
- 兩廣與閩東南：後起之秀；兩廣區域氣候宜人，濱海資源優渥，閩東南區域山體、湖海、溫泉等自然資源豐富。這兩個區域目前以濱海、山體、主題三大旅遊地產項目為主，另有小部分濱湖、溫泉、高爾夫和古鎮項目，未來有廣闊的發展前景。
2.自然資源依賴度高
截止至2015年底，據統計發現，我國文旅地產核心賣點仍為山地、湖濱和濱海等自然資源，三者分別占全國文旅地產總數量的13%、29%、24%，合計達66%。隨著我國文旅地產同質化現象逐漸嚴重，客戶黏性不足的問題已開始顯現。因此近年來純粹以自然資源（濱海、湖濱、山地）為賣點開發的項目已有下降趨勢——14年占比78%，15年占比64%。
開發趨勢
一、主題旅遊地產先行，目的地體驗升級
主題旅遊地產是度假酒店旅遊地產的靈魂，以主題旅遊地產經營實現有序的和精緻的市場區隔。將主題旅遊地產文化的各種元素融入到飯店的建築設計、環境裝飾、經營空間、服務過程、管理系統之中，形成凝聚於主題旅遊地產品牌中的產品新形象，也只有這樣經營主題旅遊地產，度假酒店旅遊地產的才是真正有價值和生命力。度假酒店旅遊地產的經營必須有準確的主題旅遊地產定位，一是規模的定位，一是功能的定位，一是風格的定位，還有就是特色的定位，然後通過主題旅遊地產環境與氛圍來展示主題旅遊地產。並且，不管是何種主題旅遊地產定位，都應該是從客人角度出發，能帶給客人獨特的度假感受，讓顧客獲得富有個性的文化感受，同時將服務項目融入主題旅遊地產，以個性化的服務取代一般化的服務，讓顧客獲得獨特而難忘的體驗。
二、 度假旅遊地產類型、層次、經營方式的多元化
市場經濟是自由經濟，由於經濟主體的多元化，必然帶來經營方式的多元化。
三、低碳生態化、智慧型化的發展趨勢
回歸自然是現代都市人的夢想，而度假旅遊地產正是實現這一夢想的載體。所以在尊重自然的時，最大限度地保持原有地形地貌，創造出“尺度適宜與湖泊、海景為友，與山相鄰，融於自然”的景觀效應；在建築與裝飾上注重環境的營造、服務項目設計、功能生態布局與空間的使用效率；強化低碳生態環保意識，如節能降耗：採用綠色建築、太陽能與建築一體化、分散與集中相結合的資源最佳化配置和循環利用、綠色交通及廢品處理、一次次性用品改造等。
“國五條”
國土資源部22日在京召開全國房地產用地管理和調控工作匯報會。國土部副部長鬍存智指出，會議旨在貫徹落實國務院234次常務會議精神，準確把握當前房地產市場調控工作面臨的嚴峻形勢、複雜形勢，主動配合相關部門做好房地產調控，確保房地產用地市場平穩。此前，國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。提出堅決抑制投機投資性購房，嚴格執行商品住房限購措施，擴大個人住房房產稅改革試點範圍。
旅遊發展
調控持續、需求外溢、旅遊地產持續走強
盤點2012，《旅遊法》頒布、十八大召開、系列利好政策助力旅遊及相關產業發展，無形中為旅遊地產的發展提供了一個廣闊的平台，也為旅遊地產可持續發展提供了堅實基礎和動力保證。展望2013年，旅遊地產在消費需求、政策管理、投資需求、發展方向、運營管理、經營方式六個方面將呈現以下態勢：
消費需求方面，國民已把休閒度假當作生活必不可少的一部分，度假旅遊市場在經歷了從療養康復到療養遊樂再到養老度假三個階段後，已經由一種概念上升到尋求產品與項目的支撐;
政策管理方面，房地產市場調控長期化已成為一個趨勢。房地產行業改變以往粗放的發展模式，以土地為王、資金為王的時代將逐漸轉變成為專業為王的時代。這對企業提出了更高的要求，也為新型的旅遊地產帶來發展機會;
投資需求方面，對於投資需求來說，由於國內投資渠道過少、其他投資產品的風險也較高，這使得更多的投資者將目光轉向不受限購影響的旅遊地產。對於改善需求客戶來說，景觀優美、環境靜謐的旅遊地產滿足了其對生活的改善、養生的需求，且又兼具價值投資;
發展方向方面，旅遊地產文化化與主題化;健康依然是主旋律，度假產品多樣化;環城市度假設施更加適應家庭式短期度假需求;創新化和多樣化成為發展方向;
運營管理方面，旅遊地產開發商將更加關注營利模式、融資模式、組織管理、消費驅動、主題定位、規劃設計、行銷傳播、售後服務;
經營方式方面，旅遊地產機遇與風險並存，企業的專業運營是項目成功關鍵，將呈現經營長期化、合作多元化、運營組合化、服務精細化的特徵;
鑒於旅遊需求和消費需求的情況，以及相關產業對基本性地產建設、公共設施等方面的正面推動效應，將受到地方政府支持的預期，旅遊地產的發展空間廣闊，特別是在十八大“生態文明”與“美麗中國”的建設目標下，將進入一個嶄新的發展階段，並將持續走強。
春節狀況
傳統的樓市淡季――春節。根據最新發布的中國主要城市春節期間樓市交易數據顯示，2月9日至2月15日監測的27個城市成交量，較去年同期普遍上升，在同比上漲的21個城市中，14個城市增幅超一倍，其中貴陽同比增幅高達2675%。報告稱，2013年春節期間(2月9日至2月15日)，從成交面積來看，重點監測的27個城市樓市成交面積較春節同期(2012年1月22日至1月28日)相比，其中同比上漲的城市達21個，更有14個城市成交面積漲幅超過一倍。
其中，被曝出隱含巨大庫存風險的貴陽市，在春節迎來一波強勁反彈，同比漲幅最大。貴陽築房網預售備案數據統計顯示，春節期間貴陽共成交399套，同期的30倍。除此之外，溫州漲幅其次達1433.33%。而在重點監測的北京、天津、上海、杭州、武漢、南京、廣州、深圳、成都、重慶等10大城市中，同比漲幅最大的為成都，成交面積較去年同期上漲227.78%。
一線城市中，除深圳春節期間只成交1套房，跌幅超九成外;上海成交41套，同比上漲158.82%，儘管成交數量不多，卻也是2010年來的最好成績;廣州網簽82套，同比上漲1.8倍。而受春節長假期間網簽暫停影響，北京全市二手住宅交易量陷入谷底，但是春節期間，尤其是正月初三之後，房源供應量和客戶需求量明顯增多。來自偉業我愛我家的統計數據顯示，春節長假期間，北京二手住宅市場新增客戶登記量同比大幅上漲170
備受關注
如今旅遊度假區旅遊地產備受關注，難道是開發商是假借旅遊開發為名進行圈地？如此大規模旅遊地產開發，是否會對旅遊產業形成衝擊，造成未來整個行業虧損。許多人不禁要問：“旅遊地產的下一站到底在哪裡?”旅遊地產專家李樹平說：“旅遊文化開發，要依靠創意引領。”
這一理念得到了眾多旅遊地產專家的認可，很多旅遊地產的業內人士擔心，文化創意最終會淪為旅遊地產的“美麗外衣”。王安石認為旅遊地產不能只注重物質利益，中國主題公園的沒落就是沒有很好的結合當地文化，缺乏創意，最後就變成了旅遊房地產。”
文化是旅遊的源泉，文化產業和旅遊產業同屬於國家重點發展產業，可以為旅遊地產注入源源不斷的活力。“旅遊地產和文化產業融合十分必要。”袁岳認為，“但同時必須克服開發商認知和理想的差異，要從終端即旅遊客戶的需求出發來思考。而旅遊地產和文化的融合也需要更多考慮雙方的共通之處。”
有些專家認為旅遊地產的發展應當順勢而為。“如果要發展，必須有新的觀念、新的模式、新的資源。不能單靠一個酒店、一個景點發展，應當向綜合體轉變。”史教授表示。而這種轉變的載體就是目前最有潛力的文化創意產業，它可以承載和實施有思想、有主題、有內容的項目。如果從建築設計師的角度提倡用一種“慢”的思維來發展旅遊地產，不論是發展地產還是發展旅遊，都應當結合當地的文化，提高旅遊地產的文化內涵和品質。
資源開發
旅遊地產開發八大引擎資源類型
旅遊地產開發八大引擎資源類型是濱湖旅遊資源、濱海旅遊旅遊資源、溫泉旅遊資源、地文景觀旅遊資源、主題公園旅遊資源、高爾夫資源、文化古鎮旅遊資源、會展商務資源。
旅遊地產的開發
旅遊和房地產是完全不同的兩個行業，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結構，如產權酒店、分時度假項目、度假別墅區、高爾夫別墅區、中央遊憩區、商業步行街、 shopping mall 等等模式。
其中，以別墅開發為主流，已經引起地產界的廣泛關注；產權酒店即將迎來大規模推廣的時期；與商業地產結合的中央遊憩區、濱水休閒區、餐飲街區、娛樂街區、古文化古建築街區、 shopping mall 等，已經成為城市休閒餐飲娛樂及購物的主力消費場所；而旅遊小城鎮開發及旅遊城市開發——這種將旅遊區域開發與城市經營全面結合的旅遊地產提升模式，已經出現，並逐漸走向流行。從旅遊的視角看房地產。認真思考旅遊與房地產之間的結合，能夠實現房地產的提升。
旅遊地產的開發這主要體現在以下幾個方面：
景觀設計：景觀是旅遊的基礎資源，我國的景觀評價、景觀設計已經具備非常成熟的專業技術。而房地產對環境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統框架內，若能借用旅遊業已經形成的理念、素材與技術，將形成新的提升。
主題定位：旅遊項目設計，非常講究主題定位，這對提升附加價值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產項目能夠借鑑的內容。
遊憩方式設計：遊憩方式設計中的很多理念與技術，在旅遊開發和房地產開發中是通用的。比如，情景設計、體驗設計、娛樂化設計等，對房地產開發有實際的借鑑價值；居住、辦公等房產的過程化設計，休閒空間與功能設計，景觀與觀賞方式設計，對旅遊開發有借鑑價值。通過塑造吸引力，增加遊客量、延長滯留時間、提升消費水平等遊憩方式設計和分析方法，對商業地產開發更是別具意義。
打造旅遊地產的關鍵點
第一，旅遊地產活動行銷本身不能解決長期的發展問題，我們要把項目建立在長期的、可實施的項目上。
第二，地方經濟的發展需要多元化的產業支撐，旅遊需與產業結合，關注產業轉型、就業趨勢轉型等問題非常重要。
第三，金融服務業是催化劑。其實像麗江的發展，是有很多金融創新的東西在裡面。
塑造高品質環境是旅遊地產成功的必備
第一，旅遊地產必須要有景觀、綠地、生態系統，如果沒有生態系統如何放鬆身心體驗自然。
第二，旅遊主題要嵌入藝術。我們看看歐洲、美國真正成功的項目，都是藝術家集中的社區。
第三，我們強調整個環境的塑造，還應包括著力打造社區舒適、新穎的生活方式
發展空間
旅遊地產的產生始於法國地中海沿岸，當時地中海沿岸開發了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的遊客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閒度假中心。20世紀60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閒別墅等已遍布世界。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅遊房地產方興未艾，大批國際地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅遊物業開發，並獲得了可觀的收益。
在此感召下，各地的旅遊房地產項目接踵而至。其中包括北京強龍房地產開發公司在延慶龍慶峽投資開發的“快樂無窮大”產權酒店；位於秦皇島度假區在北京發售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團投資的海南新世界家園等。中國華源集團與海南泰信實業有限公司開發的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產權式酒店），7月在上海開盤，僅一星期內便售出產權客房近60套；還有位於深圳大梅沙的四星級酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買下，業主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過委託經營與酒店經營者分享利潤，實現新的休閒置業方式。這樣的旅遊房地產開發例子在國內正越來越多，其發展的空間也越來越大。
北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發的旅遊房地產項目已達到上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、衝浪、野外運動”為主題的休閒度假住宅、別墅、酒店就已超過80家。其投資商除了國外和港台頗具實力的大公司外，還包括內地首創、海航、中信、中旅等大型企業， 同時也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產投資商、開發商。
旅遊地產成為市場新寵
2011年，隨著國家嚴酷新政對高房價的大力打壓，曾經火爆的傳統住宅市場成交表現逐漸黯淡，新政無疑很大力度的壓縮了住宅市場的投資空間，限制了投資客的投資和投機性需求。在此形勢下，旅遊地產憑藉其政策導向性和資源稀缺性優勢深受投資客們青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵！
旅遊地產升值潛力巨大
隨著國家對旅遊業戰略性支柱產業的明確定位，縱使在新政打壓下，旅遊地產依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關注的焦點。旅遊地產受到熱捧並不難理解，在自然資源日益緊缺的當下，旅遊地產的最大優勢即在於其對自然的占有。
旅遊地產的核心
旅遊、休閒的生活方式已逐漸被中國人所接受，隨著中國經濟發展，中國人對健康、綠色的生活擁有更多需求，越來越需要通過旅遊、休閒以及自己的私屬空間來提升生活品質，因此糅合文化、旅遊、休閒的地產項目將成為地產界新的開發目標。由美國JMP高爾夫設計集團Mark Hollinger大師主創設計的輝煌27洞國際高爾夫球場，以及世界一線星級度假酒店、御水溫泉SPA、國際會議中心、法式紅酒莊等完善的輝煌雲上，是 京城有名的旅遊地產。該項目位於北京西北部延慶張山營鎮西部，背依松山美景，俯瞰官廳水庫，總占地面積約5000畝，綠水青山環抱、景色秀麗、空氣清新如天然氧吧。
隨著國家對旅遊產業的支柱型戰略定位，政府加快高速公路等市政基礎設施建設，旅遊地產度假區項目，對具備經濟實力、注重生活品質的人群而言，既是與家人享受第二人生的度假產品，又是保值增值抗通脹的優秀投資選擇。
經濟價值
旅遊地產名稱創意的文化引力與經濟價值
自1989年深圳“錦繡中華”建成開放以來，旅遊主題公園作為一種現代旅遊形態，曾一度成為我國旅遊景區中令人羨慕的佼佼者。進入20世紀90年代以後，國內旅遊熱的興起，使龐大的國內旅遊市場被啟動，誕生了一批非常成功的主題公園，如深圳華僑城的錦繡中華、中華民俗村、世界之窗等。在層出不窮的主題公園裡，文化創意成為景區的靈魂所在，而極為契合文化主題的景點名稱則會成為遊覽體驗中的點睛之筆。
專家解讀
在我國對房地產保持高壓調控政策背景下，大部分資本開始轉向旅遊業，這就使得旅遊地產成為媒體議論的熱點。對此，旅遊地產專家陳元夫教授認為：“要想對旅遊地產有個大致的概念界定，分類加以認識和評判，首先要科學認識旅遊地產發展的主要動因所在，探索可能影響調控的路徑。”
除了以上的專家觀點，旅遊地產還要明確旅遊管理部門在職能局限的情況下，表達對旅遊地產調控明確的態度，在力所能及情況下，對其發展進行引導，從旅遊的角度認識旅遊地產，就是以旅遊住宿功能為中心的地產項目，就是客觀存在的、作為旅遊業核心要素的旅遊星級飯店等。從地產的角度來認識。旅遊地產應該是商業地產和住宅地產中的一部分，它在經營模式、功能和用途上區別於普通住宅等地產形式。下面讓我們看看專家對旅遊地產的三方面觀點。
應警惕靠炒作旅遊概念的名不副實的所謂旅遊地產。一些以國內外著名旅遊地名稱(侵權之事另當別論)命名的房地產社區，由於注入了旅遊時尚概念和元素，地產商當做旅遊地產銷售，購買者因為旅遊地產概念吸引而購買，其實是概念炒作。比如，鑒於市場對歐美優美生態環境和文化的鐘愛，很多地產社區就借用這些地區的地名，像地中海、加勒比、北歐森林等等。同樣一個旅遊地產項目，加上旅遊地名等概念，如同在商品上上貼了一個“使人們產生美好聯想”的標籤，客觀來說對這個地產項目的經營和銷售會有一定的作用。但這種類型的旅遊地產僅僅停留在概念上，並不是地產實體本身，屬於消費的陷阱，是名不副實的旅遊地產。
開發模式
1、模式簡介
這種開發模式，一般是依託當地的旅遊資源，開發旅遊項目，為當地贏得人氣，將生地做熟，再開發商品房，為旅遊注入新鮮血液的同時增加房地產自身的價值，達到雙贏的目的。
2、華僑城模式簡介
本文中所引薦的深圳華僑城正是採用這種開發模式，為後來旅遊地產的發展模式開天闢地，準確的說，深圳華僑城旅遊地產開發採用的是主體園區+地產開發模式，“旅遊帶旺地產、景觀提升品位、地產返哺旅遊”是華僑城“旅遊+地產”模式的核心，也是其核心競爭力。（二）地產+旅遊同步開發——芙蓉古城
1、模式簡介
開發模式顧名思義，即旅遊與地產同步開發，彼此互動，這對區域旅遊資源以及基金要求相對較高，最終也是共贏的目的。
2、芙蓉古城模式簡介
芙蓉古城是以“地產+旅遊”同步開發的模式引領西部的旅遊地產項目，成為21世紀初旅遊地產的開發楷模。具體來講，是採用旅遊文化帶動地產開發模式，即將旅遊的諸多文化、創新設計等因素創造性的融入了地產開發。芙蓉古城將其傳統民居建築與現代民居理念進行創新性的融合，秉承中國建築特色，結合川西民居風格，同時融入江蘇、雲南、唐風建築等中國傳統建築的精髓，將旅遊與地產因素在建築風格上融為一體，使兩者順利融洽，達到互動共贏的局面，從而造就了芙蓉古城的輝煌成績。
古村開發
1、模式簡介
古村落重新改造開發是旅遊地產的又一創新性開發模式，通過對舊城進行改造，同時保護其古村落的價值，發揮其旅遊功能的同時實現地產的另類功能，以古村落為依託，將旅遊與地產融合起來，也可以為當下新農村改造提供一個有效開發途徑。
2、中坤模式簡介
中坤的旅遊地產是策劃、包裝未開發的自然旅遊資源，等景區發展到一定規模時再介入地產配套服務，其本質上是一種舊城改造、古城保護和旅遊房地產相結合的模式，用圖例來表明，即如下圖，被譽為“中國畫裡的鄉村”黃山黔縣宏村正是由中坤集團進行打造：修復宏村舊村的危舊房，整治宏村環境，修通道路，租賃政府招待所，將其改造成度假山莊。並獲得“中國明清博物館”的美譽，在2000年被聯合國教科文組織認定為世界文化遺產，並獲得國家4A級旅遊景區牌照。
產權酒店
1、模式簡介
產權式酒店——養生公寓，是房地產與旅遊項目嫁接後的產物，用於常規經營和使用權出讓的養生公寓，即酒店將每間客房的產權獨立，分別出售予投資者，投資者在購買了產權式酒店的產權後，可將手中的產權進行轉讓和自由買賣，也可以確定自己每年使用酒店的天數，其他時間則交由酒店管理公司統一出租、經營，投資者收取一定比例的返租（經營）收入，以實現保值增值。
2、產權式酒店——養生公寓開發要領
（1）項目定位策劃時充分重視利益主體的利益平衡機制
產權酒店之養生公寓是不同利益主體結合的產物，各利益主體平衡機制的設計非常重要。北京勇先創景規劃設計院在產權酒店的設計上顧及開發商、酒店管理方、購買業主三方利益，其均衡點在於酒店的長期穩定經營。產權酒店就是多方利益相綜合的中間產品，把握利益的平衡是該項目成功運作的關鍵。
（2）注重產品的適用性和有效性
不是一味的拘泥於星級標準，十分注重養生公寓的適用性和有效性，注重酒店細節設計對運營成本和投資回報的影響。包括面積、戶型、裝修、設施配套等。養生公寓從根本上可以說是二次置業，其特點是在不同的文化背景下提煉出不同的主題，把產品的特色突現出來，倡導差異化經營，吸引投資者投資和吸引消費者居住。
（3）回報模式的靈巧運用
回報模式設計上，設計了一些靈活的回報方式，力求做到不違規不違法。比如一是儘量用消費券的形式對業主進行回報，以規避財務上不規範的做法並帶動業主及業主圈內人士的消費：二是產權酒店有一定的規模，只銷售一部分產權房，另外一部分做分時度假產品，在不改變產權的情況下，鎖定旅客，減少酒店的空置率。
3、陽朔縣鄉村旅遊示範項目之養生公寓——產權式酒店開發策略
（1）明確目標市場定位，建立多層次的度假公寓——產權式酒店
居民消費潛力巨大，旅遊享受層次分化，針對不同消費群體建立多層次的養生公寓，建築樣式多樣化，承載文化多元化，以西體中用為主要指向，多數單體建築體量不一，並與田園景觀完全融合在一起，養生公寓每戶配備10-30畝的土地，供業主自己經營或交由公寓統一管理，也可僱傭當地百姓為其看管。
（2）規模化發展、品牌化經營
集中精力打造養生公寓品牌，為客戶提供養生設施優惠等多種附加值，產品售出之後，仍繼續依靠良好的服務維護其品牌和形象，建立一種長期、可持續的發展機制。
（3）大力推廣養生型服務，下大力氣將“景觀田園+生態養生度假”模式引入養生公寓
以田園、果樹為依託，以“景觀田園+生態養生度假”為主要形式，以綠色、環保特色的綠色建築搭配田園，體現休閒性、養生性和趣味性。
（4）面向國際市場
隨著陽朔旅遊產業開發的日益完善，不僅吸引了大量的國內遊客，也受到了世界各國朋友的青睞，將特色養生公寓介紹給周邊國家，增加外匯收入。
地產總結
2011—2012年，曾經火爆的傳統住宅市場成交表現逐漸暗淡，影響了投資客的投資和投機性需求。在此形勢下，城市消費領域的拓寬及購房者對區域景觀和居住環境的要求逐漸提高，旅遊地產憑藉其政策導向性和資源稀缺性的優勢深受投資客們的青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵！在開發的過程中，有成功的也有不成功的。本文的目的就是為了完善旅遊地產開發體系和資源保護體系，以期為旅遊地產開發商及投資商，提供參考，旅遊地產在開發前一定要抓住時機，統籌規劃，合理布局；將保護資源和項目創新相結合；準確定位，強調文化內涵；精心設計，營造良好環境。旅遊地產在開發後，一定要有良好且合適的運營機制，提供周到的管理及貼心的軟性服務。
總之，所有旅遊地產都依託周圍的旅遊資源而開發建成，並把某種特色的資源作為核心驅動力，把旅遊、休閒、度假、娛樂、居住等功能融為一體，開發具有最好的自然景觀、建築景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。勇先創景夏家勇認為：旅遊地產的開發模式是先培育核心旅遊產品，即形成核心的吸引力，順理成章的將生地做成熟地，然後再開發地產。這樣旅遊地產的開發其實是以“創新為主，模式為王”了。
開發思路
城郊旅遊地產開發思路一：研究市場，項目定位準確。城郊旅遊房地產要找準在整個房地產業項目體系中擔當的時代性角色，避免同一地區在產業與項目結構上的雷同，努力發揮項目的獨特優勢，將土地、人口、民俗、文化、環境等因素，圍繞功能和客戶定位，整合到開發項目中去，培植獨特的優勢。
城郊旅遊地產開發思路二：根據項目具體特點，設計適合本項目發展的模式。城郊旅遊房地產的開發一定要開創自身的發展模式，不能照搬照抄，防止項目的雷同化，在人本服務、項目設定、建築特點、軟體配套方面要有自己的特色。
城郊旅遊地產開發思路三：複合產業業態設計。複合產業業態，將傳統的旅遊產業與商業、地產業、會展產業、運動康體產業、教育產業、創意產業、博彩業、農業、工業等結合，確定不同的角色，在角色定位的前提下，圍繞開發項目的角色與目標，努力挖掘自身的優勢，利用恰當的商業措施與文化聯姻，用市場的方式運作才能獲得最佳經濟效益。
城郊旅遊地產開發思路四：注重項目策劃和創意，提升項目的品牌含量。項目的規模與功能，布局的尺度與收放，氛圍的營造與把握，都應在創意、策劃中很好地確定，最終通過新穎樸實的外觀、功能完善的內涵、配套齊備的設施、自然諧調的韻味，塑造項目的特色和魅力，提高品牌的含金量。
城郊旅遊地產開發思路五：重視景觀規劃，合理安排布局。規劃是建設的龍頭，城郊旅遊地產項目必須統籌規劃、合理布局、均衡布點、具備人本關懷，既著眼當前，又立足長遠，將旅遊房地產的開發效益與風景區生態環境保護、文化生態最佳化結合，實現經濟效益與社會效益、環境效益的統一。
城郊旅遊地產開發思路六：商業運作模式設計多樣化、特色化。商業運作模式設計是開發城郊旅遊地產不可或缺的，運作模式設計時要注重多樣化、特色化、時尚化，通過不同的運作模式，來提升城郊旅遊房地產的吸引核。
房企動向
據媒體報導，在舉行的多地房交會上，旅遊地產異軍突起，從“配角”成為了“主角”，集體“搶客”，儼然成了“香餑餑”。在南京房交會上，外地項目甚至達到六成。數據顯示，旅遊地產已成為房企投資的新寵。2012年中國旅遊地產投資總額全年破萬億，旅遊地產項目超過3000個。全國政協常委、恆大集團董事局主席許家印率團赴內蒙古自治區呼和浩特市考察。而此前，恆大集團已經與內蒙古自治區呼和浩特市政府簽署戰略合作協定。根據協定，2013年至2017年期間，恆大集團將與呼和浩特市共同打造6個項目，包括東北部特大型旅遊綜合體項目等。
風起雲湧的“房企出海潮”中，將海外項目作為旅遊地產開發也是普遍的傾向，且以與當地的企業合作開發為主。碧桂園和綠地已經迎來收穫期。不光是上述企業，公開資料顯示，萬達、保利、萬科、佳兆業、富力、龍湖、雅居樂等眾多企業，均已將觸角伸向旅遊地產。旅遊地產作為新興業態在過去的兩年里飛速發展，且這一勢頭在2013年更為“激進”。
但是，“蜂擁而上”的旅遊地產也隱含著重重的危機。旅遊地產扎堆開發的海南在上世紀90年代就曾經處於泡沫破滅的“風暴眼”，一度爛尾遍地。而旅遊地產進軍的區域多為三、四線城市，這些地方本來就供大於需。業內人士分析稱，旅遊地產投入較高，培育周期較長，雖然運作得當的話後期利潤豐厚，但是對開發商的資金鍊和專業化運作能力要求非常高。世茂集團副總裁、行銷公司總經理蔡雪梅認為，建造的旅遊地產項目大部分是居住配套不齊全的，真正長期居住有困難，而未來“進化”過的旅遊地產應該有完備的商業配套、酒店、醫療教育等。
天和城
旅遊加地產的發展模式在華僑城中得到了很好的演繹。很多染指旅遊行業的投資商實際上直至地產行業，通過旅遊帶動地產的發展，西安的曲江在修建了大唐芙蓉園、曲江遺址公園以後，附近的房產不斷飆升。但也並非所有的旅遊加地產的模式就能成功，在進行旅遊地產策劃時，還是有很多的注意事項。旅居小鎮旅遊地產一體的構建路徑，首先在城市功能上，天和城助力武清區環京津休閒生活方式升級，天和城作為以居住為主要功能的新城建設項目，在發展過程中必須跳出“住城、睡城、臥城”等傳統的城居、郊居生活方式，創意一種可旅遊、可運動休閒、可社交的第三代居住生活方式，並在天和城得到落地與示範，在城市公共功能的設定中，以打造城市商務休閒中心為目標，通過商業商務功能集聚，布局休閒業態，完善城市商務功能和休閒功能。
在景觀設計環境上，項目組連通水系，建設綠廊，編制網路式生態構架，旅遊地產項目組利用地現狀水系發達，包括一條連線武清城區的八支渠、一條連線軍用機場的機排河、多條灌溉水渠以及一個2500畝的南湖。水網相接，水邊植被較好，自然的地景資源呈現天然之美。在旅遊地產項目策劃中最大限度保留現狀水系、湖面及周邊植被，同時規劃高鐵湖，增加湖面面積15.08公頃。固水生綠，固綠生水。形成天和城的基本生態構架和空間結構，多樣化的休閒需求必須提供多樣化的旅遊產品，形成多樣化的旅遊地產策劃項目才能對應。
