基本介紹
稅費介紹,正常過戶,贈與過戶,繼承過戶,起征點,免繳少繳,稅費類型,計算方法,提高稅率,介紹,評論,房產轉讓稅費,稅種,
稅費介紹
正常過戶
二手房交易根據房產所在地區的不同、房屋屬性不同，在交易稅費的收取上也存在著一定的區別，不過大致上有契稅、交易手續費、交易轉移印花稅、產權登記費、印花費、評估費、營業稅、個人所得稅、土地收益金、測繪費等等費用，而各區房產部門在這些費用的收取標準上也有著細微的差別：
交易手續費
按照房屋的建築面積計算為每平方米6元。2008年11月01日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續費暫減半徵收。
測繪費
按照建築面積每平方米1.36元計算。
產權登記費
按照每宗交易80元來計算。
土地登記費
二手房交易稅、費明細表
二手房交易稅、費明細表按照每宗交易38元來計算。
評估費
按照評估價格的0.3%~0.5%進行收取。
交易轉移印花稅
稅率標準為0.05%。2008年11月01日起，個人購買或轉讓住房暫免徵收印花稅。
2008年11月1日起，個人購買非普通住房的契稅稅率為3%，個人購買普通住房的契稅為1.5%。而對於個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到0.5%。
個人出售家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應納契稅稅額中抵減。
營業稅
稅率收取標準為5.5%。2009年1月1日至2009年12月31日，對於個人購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
對住房轉讓的個人，能夠提供完整、準確的有關憑證，能夠正確計算應納稅額的，應採取查帳徵收，依應納稅所得額的20%計征個人所得稅；對納稅人未能提供完整、準確的有關憑證，不能正確計算應納稅額的，應採取核定徵收，稅率暫定為計稅價格的1%。
具體辦法為：個人重新購房金額大余或等於原有住房銷售額的，可向所在區地稅部門申請全額退還原來繳納的個人所得稅，購房金額小於原自有住房銷售額時，按照現購房金額占原售房金額比例，向區地稅部門申請同比例退稅。
贈與過戶
1、費用：免徵營業稅和個人所得稅，但是需要增加 ⑴公證費 40元/平米*產權證面積 ⑶契稅的徵收 不論房產什麼情況都需要徵收全額契稅 其他費用和正常過戶都一樣
2、所需材料：⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證複印件一套、買方身份證複印件一份，產權 證複印件一套 ⑵不需要經過地稅局直接可以過戶。 ⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。
繼承過戶
1、繼承房產的費用有：⑴公證費 40元/平米*產權證面積 ⑵繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證80元/人 註：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得徵收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免徵個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。
2、所需材料：⑴公證處需要 原產權人的死亡證明、產權證複印件和所有當事人的身份證、戶口本複印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。 註：繼承的難點在於公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人並且都自願放棄繼承權。
起征點
二手房交易稅-二手房交易個人所得稅徵稅依據
普通住宅2年之內：{售房收入－購房總額－(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20%。出售公房：5年之內， (售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20%，其中經濟房價款=建築面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建築面積。5年以上普通住宅免交。
按照《個人所得稅法》規定，個人出售自有住房取得的所得，應按“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20%。同時，1999年12月，財政部、國家稅務總局、建設部就有關問題又作出了明確規定，具體分三種情況徵稅：
1、個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定。即按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產時支付的有關費用。
2、個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用後的餘額。
免繳少繳
主要有兩種情況可享受個人所得稅優惠政策：
一是對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。
稅費類型
一、普通住宅(150平米以內、五年內)稅費種類及徵收標準，營業稅，個人所得稅，土地增值稅免收，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價格×0.75%，以上費由地方稅務局徵收，而每次交易中手續費的3元/平米、登記費的80元/套、查檔費的150元/戶由房屋登記機構徵收。
二、普通住宅(150平米以內、五年外)稅費種類及徵收標準，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價格×0.75%。
三、普通住宅(150平米以上、五年內)稅費種類及徵收標準，營業稅，個人所得稅，土地增值稅免收，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價格×3%。
（營業稅按本次交易價格×5.55%徵收，個人所得稅按本次交易價格×0.5%徵收，）
計算方法
買方：
1、契稅：
成交價或評估價（高者）×1.5% （商用用房或大於144平米的稅率為3%）
2、交易服務費：
建築面積（平方米）×3元
3、交易印花稅：
成交價或評估價（高者）×0. 05%
4、產權轉移登記費：
50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）
賣方：
1、交易服務費：
建築面積（平方米）×3元
2、交易印花稅：
成交價或評估價（高者）×0. 05%
3、土地出讓金：
成交價或評估價（高者）×1%
4、解困房：
成交價或評估價（高者）×1%
6、分攤費用：
成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下）
成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上）
提高稅率
介紹
2013年3月1日，國務院出台國五條細則，其中最引人關注的便是個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅，力度之大令市場始料不及。有業內人士指出，此舉將大大加大二手房交易成本，嚴厲打擊投資、投機需求。但也有人擔心，嚴厲的調控可能會使非投機、投資群體受到誤傷，政策效果仍有待實踐檢驗。
評論
有觀點認為，在交易環節提高稅負，將明顯抑制二手房交易，限制投機、投資需求，進而降低房價。也有觀點認為，徵收大額的交易稅，會減少市場供給，在限購、限貸、差別營業稅並存的情況下，提高交易稅已不能進一步抑制市場需求，這會加劇市場供需的不匹配。市場需求早晚會出手，最終結果有可能抬高新房價格。
業內人士表示，過去的調控措施主要在新房上發力，二手房交易一直難以有效監管和調控。此番直接向二手房出售所得開刀，能夠將新房和二手市場結合起來，更好地抑制投機，從而遏制房價過快上漲。不過，由於購房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無辜，著其中就包含改善型購房者。中國房地產學會副會長陳國強說，針對不同人群，不同需求，房價調控需要精細化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機炒房作出區分。
全國人大代表，中國社科院學部委員程恩富表示：對二手房交易課重稅可能打擊投機，有助於抑制房價的上漲，但此舉會波及“改善需求”，同時可能推高新樓盤和房租的價格。他強調，交易環節20%的稅率偏高，未來需要適度下調。
住建部副部長:交易稅不得轉嫁給購房者 否則嚴懲不貸：
今視網北京訊3月5日，2013年全國兩會期間，住建部副部長齊驥接受和訊網和今視網聯合訪談時說，40個重點城市的住房信息基本上已經聯網；將交易所得稅轉嫁給購房者的行為嚴重違規，國家將會出台保護購房者利益的措施。
房產轉讓稅費
根據國家稅法有關政策規定，個人轉讓房地產涉及的有關稅費在商品房銷售過程中，大致涉及到以下幾種稅費，包括：契稅、手續費、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、中介服務費、房屋所有權登記費、房產稅等。
契稅
《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，徵稅對象為土地使用權、房屋所有權的轉移行為，稅目為國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換)，房屋買賣、贈與和交換，稅率為3%—5%，納稅人是在我國境內承受轉移土地、房屋權屬的單位和個人。國家規定對個人購買自用普通住宅，暫減半徵收契稅。國家在地產業稅收政策調整中，從價格、面積、容積率三方面明確了享受優惠政策的普通住房標準。從6月1日起，個人購房的契稅優惠政策也將按照統一的普通住房標準執行。 據國家契稅條例的規定,房屋買賣要向國家交納契稅,徵收的標準是按房屋買賣成交價的3%~5%收取,全部由買方負擔。
徵稅對象：發生使用權轉移的土地和發生所有權轉移的房屋
納稅人：買方
稅率：3%
印花稅
(Stamp Duty)
印花稅是對經濟活動交往中書立領受的各種應稅經濟憑證所徵收的一種稅。根據印花稅暫行條例規定，個人買賣房地產按交易契約記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方徵收印花稅。對房屋買賣雙方要繳納印花稅，印花稅要貼在房屋買賣契約正本上。
徵稅對象：經濟契約、產權轉移書據、營業賬簿、權利、許可證照和經財政部確定徵稅的其他憑證
納稅人：買賣雙方
稅率：0.05%
營業稅
國家營業稅暫行條例規定，單位和個人銷售不動產，按成交價格徵收5%的營業稅。1999年，為了配合國家住房制度改革，切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，國家出台優惠政策規定，對個人購買並居住超過一年的普通住宅，銷售時免徵營業稅。個人購買並居住不足一年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價後的差額計征。為促進房地產市場健康發展，遏制投機炒作行為，國家對個人轉讓房地產營業稅政策做出調整，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅。個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免徵營業稅。對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。
納稅人：賣方
稅率：5%
城市維護建設稅
繳納增值稅、營業稅的單位和個人，是城市維護建設稅的納稅義務人。它以納稅人實際繳納的增值稅、營業稅額為計稅依據，分別與增值稅、營業稅同時交納。納稅人所在地在市區的，稅率為營業稅稅額的7%；納稅人所在地在縣城鎮的,稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城、鎮的，稅率為1%.
教育費附加
(Education Surcharge)
這是國家為發展教育事業、籌集教育經費而徵收的一種附加費，依營業稅額為計費依據，稅率為3%。
土地增值稅
土地增值稅於1994年開始徵收，目的主要是為了規範土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物所取得的增值額為徵稅對象，依照規定的稅率徵收的一種稅收。土地增值稅稅率採用四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%四檔。土地增值稅也有一些優惠政策。如因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，對居民個人擁有的普通標準住宅等，在其轉讓時免徵或暫免徵收土地增值稅。轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，都要繳納土地增值稅，土地增值稅實行四級超額累進稅率。
扣除項目包括：
①取得土地使用權所支付的金額，指支付的地價款和交納的有關稅費。
③房地產開發費用，包括銷售費用、管理費用、財務費用，其中銷售費用、管理費用按（1）（2）項金額之和的5%以內計算扣除，財務費用按(1)(2)項金額之和的10%以內計算扣除。
⑤按(1)(2)項金額之和加計20%扣除。
①增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額 = 增值額×30
②增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額 = 增值額×40%－扣除項目金額×5
③增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%土地增值稅稅額 = 增值額×50%－扣除項目金額×15
④增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額 =增值額×60%－扣除項目金額×35%
公式中的5%、15%、35%為速算扣除係數。
徵收對象：增值部分
納稅人：賣方
稅率：1%或減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收
房產稅
① 企、事業單位的房產不論自用還是出租均以房產評估值（沒有房產評估值的按房產原值）一次扣除30%後的余值計算繳納房產稅。
② 其他單位（免稅單位或房產管理部門）和個人出租的房產以租金收入為房產稅的計稅依據。
房產稅實行的是比例稅率：
① 以房產余值為計稅依據的，稅率為1.2%。
② 以租金收入為計稅依據的，稅率為12%。
計算公式：
①房產稅應納稅額 = 房產評估值×70%×1.2% 或：房產原值×70%×1.2%
② 房產稅應納稅額 = 租金收入×12%
手續費
辦理了房屋買賣過戶手續後，由買賣雙方向房地產管理部門交納手續費，徵收的標準是按照國家房屋買賣成交價或最低保護價的1%，由買賣雙方各繳納一半。
房屋產權登記費
辦理房屋所有權登記時，應交納登記費、權證工本費、印花稅。登記費的收費標準是每建築平方米3角，管房單位自測並符合要求的每平方米減收8分，由登記人交納。不按規定期限申請登記，又未獲準緩期登記的，每逾期1個月，每建築平方米加征罰金1角；已申請登記，但未按期辦理手續的，亦按上述標準加征罰金。
權證工本費，每件收費4元；共有權執照及他項權利執照，每件收費2元。印花稅，每件5元。
中介服務費
中介服務費是依法設立並具備房地產中介資格的房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀等中介服務機構,為企事業單位、社會團體和其他社會組織、公民及外國當事人提供有關房地產開發投資、經營管理、消費等方面的中介服務，向委託單位收取合理的費用。
①評估收費。房地產價格評估收費、土地價格評估收費標準實行政府定價，其收費標準按照標的總額採取差額定率分檔累進制。土地宗地價格評估收費標準與房地產價格評估收費標準相同。基準地價評估收費另立標準。具體收費標準請參見“房地產中介制度”一章。此外，每宗房地產價格評估收費不足300元的，按300元收取。
為土地使用權抵押而進行的土地價格評估，評估機構按一般宗地評估費標準的50%計算評估費。
②代理收費。房屋租賃代理費，無論成交的租賃期限長短，均按半至一月成交租金額標準，由雙方協商議定一次性計收。
房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累進計收： 500萬元以下 2.5% 501~2000萬元 2% 2001~5000萬元 1.5% 5001~100000萬元 1% 1001萬元以上 0.5% . 實行獨家代理最高收費標準不得超過成交價格總額的2.8%。
③諮詢費書面諮詢費
普通諮詢報告，每份收費300?/FONT>1000元；技術難度大、情況複雜、耗用人員和時間較多的諮詢報告，可適當提高收費標準，收費標準最高不超過諮詢標的額的0.5%.
口頭諮詢費.房地產中介服務機構對委託人的口頭諮詢，按照諮詢服務所需時間結合諮詢人員專業技術等級由雙方協商議定收費標準。
個人所得稅
(personal income tax)
個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應稅所得徵收的一種稅，房屋出售所得也是應稅所得之一。對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部分退還納稅保證金。
徵稅對象：財產轉讓所得
納稅人：賣方
稅率：成交價的1%或差額的20%
稅種
(一)契稅。
符合住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，徵收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。
新政策下的契稅：
普宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商業房或公司產權：3%
(二)城建稅。
營業稅的7%;教育費附加稅;營業稅的3%。
(三)個人所得稅。
普通住宅2年之內：{售房收入-購房總額-(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;
2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。
出售公房：5年之內，(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經濟房價款=建築面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建築面積。5年以上普通住宅免交。
(四)土地出讓金
成本價：城八區內：15.6元每平米 城八區外：12.9元每平米 經轉商：10% 按經管理 3%(按成交價)
(五)交易手續費。
3元每平方米×建築面積
(六)契約印花稅。
房屋成交總額×0.05%
(七)營業稅。
2011年1月27日新通知規定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
1、非普通住宅2年內：房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上：差額 ×5.55% ;
2、個人所得稅：普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%;非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分×20%;
3、土地增值稅：普通住宅免徵，非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免徵;
4、買賣契約公證費：(買賣契約需要公證時才須繳納) 房屋成交總額×0.3%;
5、契稅是應由買方交納的，交稅比例是： 普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。
6、過戶費用。
(八)工本費。
80元，共有權證：20元。
