為了規範我市物業管理招標投標活動，保護招投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》及有關法律、法規的規定，結合本市實際，我們制定了《湘潭市物業管理招標投標管理實施辦法》
基本介紹
- 中文名：湘潭市物業管理招標投標管理實施辦法
- 地點：湘潭市
- 實施時間：2005年10月1日
- 實施國家：中國
第一章總則
第一條 為了規範本市物業管理招標投標活動,保護招投標當事人的合法權益,促進物業管理市場的公平競爭,根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》及有關法律、法規的規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的物業管理(包括前期物業管理)招投標活動適用本辦法。
前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
第三條 本行政區域內住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位、業主、業主大會應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
住宅小區總建築面積在二萬平方米以下和大廈總建築面積一萬平方米以下或投標人少於三個的,經物業所在地市、縣(市)房地產行政主管部門批准,可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第四條 物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則。
第五條 市、縣(市)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定,限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標,不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第二章招標
第七條 本辦法所稱招標人是指物業的建設單位、業主、業主大會。
前期物業管理招投標,招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作:
(一) 新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;
(二) 預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三) 非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第八條 招標人應當界定有關房屋共用設施設備和物業管理用房等公共財產並落實其維修資金。
第九條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人採取公開招標的,應當在《湘潭晚報》和湘潭房產信息網上發布招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址,招標項目的基本情況、時間限制、相關費用以及獲取招標檔案的辦法等事項。
招標人採取邀請招標方式的,應當向3個以上具有相應資質的物業管理企業發出投標邀請書,投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第十條 招標人可以委託招標代理機構辦理招標事宜,有能力組織和實施招標活動的也可以自行組織實施招標活動,但應當向房地產行政主管部門備案。
物業管理招標代理機構應當在招標人委託的範圍內辦理招標事宜,並遵守本辦法對招標人的有關規定。
第十一條 招標代理機構是依法設立從事招標代理業務並提供相關服務的社會中介組織,具有法人資格和相應的企業資質證書。
招標代理機構應當具備下列條件:
(一)有從事招標代理業務的營業場所和相應資金;
(二)有能夠編制招標檔案和組織評標的相應專業力量;
(三)從事招標代理業務的人員必須取得物業管理職業資格證書。
第十二條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要,在招標前完成招標檔案的編制。
招標檔案應包括以下內容:
(一)招標人及招標項目簡介,包括招標人名稱、地址、聯繫方式、物業規劃建設的基本情況(包括占地面積、建築面積、產權狀況、商業用房及管理用房、共用部位共用設施設備專項維修資金、公用設施設備及公共場地的情況、園林綠化、社區文化設施等)。
(二)物業管理服務內容、要求及服務標準等;
(三)對投標人及投標書的要求,包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;
(四)評標標準和評標方法;
(五)招標活動方案,包括招標組織機構、開標時間及地點等;
(六)物業管理服務契約的簽訂說明;
(七)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十三條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前,提交以下材料報物業項目所在地的縣級以上房地產行政主管部門備案:
(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批文;
(二)招標公告或者招標邀請書;
(三)招標檔案;
(四)法律、法規規定的其他材料。
第十四條 公開招標的招標人可以根據招標檔案的規定,對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目,招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審檔案的辦法。
資格預審檔案一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知,以及需要投標申請人提供的企業資格檔案、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。
第十五條 經資格預審後,公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書,告知獲取招標檔案的時間、地點和方法,並同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時,可以由招標人從中選擇不少於5家資格預審合格的投標申請人。
第十六條 招標人應當確定投標人編制檔案所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目,自招標檔案發出之日起至投標人提交檔案截止之日止,最短不得少於20日;邀請招標的物業管理項目,自招標檔案發出之日起至投標人提交檔案截止之日止,最短不得少於15日。
第十七條 招標人對已發出的招標檔案進行必要的澄清或者修改的,應當在招標檔案要求提交投標檔案截止時間至少15日前,以書面形式通知所有的招標收受人。該澄清或者修改的內容為招標檔案的組成部分。
第十八條 招標人根據物業管理項目的具體情況,應當組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場,並提供隱蔽工程圖紙等詳細資訊。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清並以書面形式傳送給所有的招標檔案收受人。 天下房地產法律服務網
第十九條 招標人不得向他人透露已獲取招標檔案的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
招標人設有標底的,標底必須保密。
第二十條 在確定中標人前,招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第三章投標
第二十一條 本辦法所稱投標人是指回響物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。
投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標檔案要求的其他條件。
第二十二條 投標人對招標檔案有疑問需要澄清的,應當以書面形式向招標人提出。
第二十三條 投標人應當按照招標檔案的內容和要求編制投標檔案,投標檔案應當對招標檔案提出的實質性要求和條件作出回響。
投標檔案應當包括以下內容:
(一)投標函;
(二)投標報價(包括管理費用的收支預算方案);
(三)管理組織結構(管理體制、管理方法、機構設定);
(四)管理服務用房及其他物質裝備配置方案;
(五)管理服務分項標準與管理目標(服務承諾);
(六)便民服務措施;
(七)社區文化服務方案;
(八)各項物業管理制度;
(九)招標檔案要求提供的其他材料。
第二十四條 投標人應當在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前,將投標檔案密封送達投標地點。招標人收到投標檔案後,應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證,並妥善保存投標檔案。在開標前,任何單位和個人均不得開啟投標檔案。在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間後送達的投標檔案,為無效的投標檔案,招標人應當拒收。
第二十五條 投標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前,可以補充、修改或者撤回已提交的投標檔案,並書面通知招標人。補充、修改的內容為投標檔案的組成部分,並應當按照本辦法第二十四條的規定送達、簽收和保管。在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間後送達的補充或者修改的內容無效。
投標人少於三個的,招標人應依照本辦法重新招標。
第四章開標、評標和中標
第二十六條 開標應當在招標檔案確定的提交投標檔案截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標檔案中預先確定的地點。
第二十七條 開標由招標人主持,邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行:
由投標人或者其推選的代表檢查投標檔案的密封情況,也可以由招標人委託的公證機構進行檢查並公證。經確認無誤後,由工作人員當眾拆封,宣讀投標人名稱、投標價格和投標檔案的其他主要內容。
招標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前收到的所有投標檔案,開標時都應噹噹眾予以拆封。
開標過程應當記錄,並由招標人存檔備案。
第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成,成員為5人以上單數,其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少於成員總數的三分之二。
評標委員會的專家成員,由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中採取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關係的人不得進入相關項目的評標委員會。
第二十九條 房地產行政主管部門應當建立評標的專家名冊。並對專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓,對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評,及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員,不得再參加任何評標活動。
第三十條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關係的人進行私下接觸,不得收受投標人、中介人、其他利害關係人的財物或者其他好處。
評標委員會和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標檔案的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員,是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標檔案中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當採取書面形式進行澄清或者說明,其澄清或者說明不得超出投標檔案的範圍或者改變投標檔案實質性內容。
第三十二條 在評標過程中召開現場答辯會的,應當事先在招標檔案中說明,並註明所占的評分比重。
評標委員會應當按照招標檔案的評標要求,根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。除了現場答辯部分外,評標應當在保密的情況下進行。
第三十三條 評標委員會應當按照招標檔案確定的評標標準和方法,對投標檔案進行評審和比較,並對評標結果簽字確認。
第三十四條 評標委員會經評審,認為所有投標檔案都不符合招標檔案要求的,可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的,招標人應當重新招標。
第三十五條 評標委員會完成評標後,應當向招標人提出書面評標報告,闡明評標委員會對各投標檔案的評審和比較意見,並按照招標檔案規定的評標標準和評標方法,推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行契約的,招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十六條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標檔案中載明。
第三十七條 招標人應當向中標人發出中標通知書,同時將中標結果通知所有未中標的投標人,並應當返還其投標書。
招標人應當自確定中標人之日起15日內,向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程,確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標檔案等資料。委託代理招標的,還應當附招標代理委託契約。
第三十八條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內,按照招標檔案和中標人的投標檔案訂立書面契約;招標人和中標人不得再行訂立背離契約實質性內容的其他協定。
第三十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂契約,給中標人造成損失的,招標人應當給予賠償。
第五章法律責任
第四十條 違反規定,未取得資質證書從事物業管理招投標代理的,由所在地的縣級以上房地產行政主管部門依法沒收違法所得,責令停止招投標代理,並可處以1萬元以上3萬元以下的罰款;給招投標人造成損失的,依法承擔賠償責任。
前款所列行為影響中標結果的,中標無效。
第四十一條 招標代理機構違反本法規定,泄露應當保密的與招標投標活動有關的情況和資料的,或者與招標人、投標人串通損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益的,由所在地縣級以上房地產行政主管部門依法處5萬元以上25萬元以下的罰款,對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額5%以上10%以下的罰款;有違法所得的,並處沒收違法所得;情節嚴重的,暫停直至取消招標代理資格;構成犯罪的,依法追究刑事責任。給他人造成損失的,依法承擔賠償責任。
前款所列行為影響中標結果的,中標無效。
第四十二條 招標人以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人的,對潛在投標人實行歧視待遇的,強制要求投標人組成聯合體共同投標的,或者限制投標人之間競爭的,責令改正,依法可由所在地縣級以上房地產行政主管部門處1萬元以上5萬元以下的罰款。
第四十三條 依法必須進行招標的項目的招標人向他人透露已獲取招標檔案的潛在投標人的名稱、數量或者可以影響公平競爭的有關招標投標的其他情況的,或者泄露標底的,由所在地縣級以上房地產行政主管部門給予警告,可以依法並處1萬元以上10萬元以下的罰款;對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
前款所列行為影響中標結果的,中標無效。
第四十四條 投標人相互串通投標或者與招標人串通投標的,投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的,中標無效,由所在地縣級以上房地產行政主管部門處中標項目金額5‰以上10‰以下的罰款,對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額5%以上10%以下的罰款;有違法所得的,並處沒收違法所得;情節嚴重的,取消其一年至二年內參加依法必須進行招標的項目的投標資格並予以公告,直至由工商行政管理機關吊銷營業執照;構成犯罪的,依法追究刑事責任。給他人造成損失的,依法承擔賠償責任。
第四十五條 投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假,騙取中標的,中標無效,給招標人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
依法必須進行招標的項目的投標人有前款所列行為尚未構成犯罪的,由所在地縣級以上房地產行政主管部門依法處中標項目金額5‰以上10‰以下的罰款,對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額5%以上10以下的罰款;有違法所得的,並處沒收違法所得;情節嚴重的,取消其一年至三年內參加依法必須進行招標的項目的投標資格並予以公告,直至由工商行政管理機關吊銷營業執照。
第四十六條 依法必須進行招標的項目,招標人違反本法規定,與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判的,給予警告,對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法予以處分。
前款所列行為影響中標結果的,中標無效。
第四十七條 評標委員會成員收受投標人的財物或者其他好處的,評標委員會成員或者參加評標的有關工作人員向他人透露對投標檔案的評審和比較、中標候選人的推薦以及與評標有關的其他情況的,給予警告,沒收收受的財物,可以並處3千元以上5萬元以下的罰款,對有所列違法行為的評標委員會成員取消擔任評標委員會成員的資格,不得再參加任何依法必須進行招標的項目的評標;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
招標人在評標委員會依法推薦的中標候選人以外確定中標人的,依法必須進行招標的項目在所有投標被評標委員會否決後自行確定中標人的,中標無效。由所在地縣級以上房地產行政主管部門責令改正,可以依法處中標項目金額5‰以上10‰以下的罰款。
第四十八條 招標人與中標人不按照招標檔案和中標人的投標檔案訂立契約的,或者招標人、中標人訂立背離契約實質性內容的協定的,由所在地縣級以上房地產行政主管部門責令改正;可以依法處中標項目金額5‰以上10‰以下的罰款。
第四十九條 中標人不履行與招標人訂立的契約的,履約保證金不予退還,給招標人造成的損失超過履約保證金數額的,還應當對超過部分予以賠償;沒有提交履約保證金的,應當對招標人的損失承擔賠償責任。
中標人不按照與招標人訂立的契約履行義務,情節嚴重的,由所在地縣級以上房地產行政主管部門取消其2年至5年內參加依法必須進行招標的項目的投標資格並予以公告,直至由工商行政管理機關吊銷營業執照。
因不可抗力不能履行契約的,不適用前兩款規定。
第五十條 對招標投標活動依法負有行政監督職責的國家機關工作人員徇私舞弊、濫用職權或者玩忽職守,構成犯罪的,依法追究刑事責任;不構成犯罪的,依法給予行政處分。
第五十一條 依法必須進行招標的項目違反本法規定,中標無效的,應當依照本法規定的中標條件從其餘投標人中重新確定中標人或者依照本法重新進行招標。
第六章附則
第五十二條 投標人和與利害關係人認為招投標活動不符合本辦法有關規定的,有權向招標人提出異議,或者依法向有關部門投訴。
第五十三條 招標檔案或者投標檔案使用兩種以上語言文字的,必須有一種是中文;如對不同文本的解釋發生異議的,以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的,以文字表示的金額為準。
第五十四條 本辦法由湘潭市房產管理局負責解釋。
第五十五條 本辦法自2005年10月1日起施行。
