《湘西自治州物業管理辦法》已經十四屆湘西自治州人民政府第84次常務會議審議通過，湘西自治州人民政府辦公室於2021年7月29日印發，請遵照執行。
基本介紹
- 中文名：湘西自治州物業管理辦法
- 頒布時間：2021年7月29日
- 發布單位：湘西自治州人民政府辦公室
全文,解讀,
全文
第一章 總則
第一條 為切實規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，理順職能部門、街道、鄉鎮、社區、建設單位、業主、物業服務企業在物業建設、物業銷售、物業交付、物業使用、物業服務等環節權責關係，營造良好的生活和工作環境，促進社會和諧穩定，根據《民法典》《物業管理條例》《湖南省物業管理條例》等法律法規有關規定，結合我州實際，特制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本州行政區域內的物業管理活動。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務契約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 各縣市人民政府、湘西高新區管委會應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善物業管理綜合協調機制。
第四條 各縣市區物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，依法履行下列職責：
（一）對物業服務質量進行監督管理；
（二）對物業招投標活動進行監督管理；
（三）對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督；
（四）處理物業管理中的投訴；
（五）對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理；
（六）法律、法規規定的其他職責。
各縣市人民政府、湘西高新區管委會其他有關行政管理部門按照各自職責，做好物業管理活動相關監督管理工作。
第五條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導和監督業主大會和業主委員會的成立、選舉、換屆和日常活動；負責業主委員會選舉產生、換屆和委員變更的備案；監督業主大會和業主委員會依法履行職責，派員參加業主大會定期會議和臨時會議；指導和監督居（村）民委員會代行業主委員會職責；對業主大會籌備組成員、業主委員會換屆組成員、業主委員會委員進行物業管理政策法規的宣傳和培訓；調解物業管理糾紛，處理相關投訴和舉報。
第六條 物業服務行業組織應當加強行業自律，制定物業行業服務規範和標準，規範物業服務行為，督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，提升物業服務水平。州、縣市依託行業協會成立物業糾紛人民調解組織，依法調解涉及物業管理的矛盾糾紛。
第二章 業主大會和業主委員會
第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當以有利於實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、土地使用權屬範圍、建築物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。
新建物業管理區域的劃分由建設單位在編制建設項目規劃設計方案時一併報城市規劃主管部門核定。
尚未劃分物業管理區域並已投入使用的，其物業管理區域劃分由物業所在地縣市人民政府、湘西高新區物業管理行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）徵求業主意見後予以核定。
物業管理用房、供水、供電、供氣、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的，應當劃為一個物業管理區域。
第八條 已劃定的物業管理區域不得擅自變更。確需變更的，應當由相關物業管理區域專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，由物業所在地縣市人民政府、湘西高新區物業管理行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）重新核定。
第九條 建設單位應當在申領商品房預售許可或者現房銷售備案前，將物業管理區域資料報縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案，並在商品房買賣契約中載明。
物業服務企業應當將物業管理區域向全體業主、物業使用人公示。未聘請物業服務企業的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）向全體業主、物業使用人公示。
第十條 具備下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）交付使用的物業專有部分建築面積達到建築物總面積百分之五十以上的；
（二）交付使用的物業專有部分建築面積達到建築物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿兩年的；
（三）交付使用的戶數達到總戶數百分之五十以上的。
業主可以向建設單位查詢前款規定的有關資料和數據，建設單位應當予以配合。
第十一條 符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出籌備首次業主大會會議的申請，十名以上業主也可以聯名申請。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在接到申請後三十日內組織成立首次業主大會會議籌備組。籌備組成立之日起七日內，建設單位應當向街道辦事處（鄉鎮人民政府）以及籌備組報送建築物面積清冊、業主名冊、建築規劃總平面圖、共用設施設備交接資料、物業服務用房配置確認資料等。
首次業主大會會議經費由建設單位承擔。
第十二條 首次業主大會會議籌備組由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表、社區（村）黨組織或者居（村）民委員會代表、建設單位代表、業主成員組成。籌備組人數應當為七至十三人的單數，其中業主成員不得少於百分之五十。條件成熟的，可以邀請物業小區黨組織成員、轄區公安幹警、司法所代表或者村（居）法律顧問等參加籌備組。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。
籌備組應當自成立之日起七日內將成員名單和工作職責予以公示，公示時間不得少於七日。
籌備組中的業主成員被提名為業主委員會委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。
第十三條 首次業主大會會議籌備組負責下列工作：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
（二）起草業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；
（三）確認業主身份、人數及業主投票權數；
（四）組織業主推選業主委員會委員候選人；
（五）確定首次業主大會會議表決規則；
（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前公示會議通知、業主及投票權數確認情況、業主委員會委員候選人情況、業主大會會議表決規則以及前款第二項規定的材料文本，公示時間不得少於七日。業主對公示內容有異議的，籌備組應當覆核或者修改，並書面告知異議人。
籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議。籌備組在業主委員會成立後即自行解散。
第十四條 業主大會決定下列事項：
（一）制定、修改業主大會議事規則；
（二）制定、修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
（四）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；
（五）決定業主大會、業主委員會工作經費、業主委員會委員工作津貼及標準；
（六）確定物業服務內容、標準及物業服務收費方案；
（七）首次召開業主大會，需聽取前期物業管理服務企業的工作報告，決定選聘、續聘和解聘物業服務企業；
（八）籌集和使用專項維修資金；
（九）改建、重建建築物及其附屬設施；
（十）利用共用部位、共用設施設備進行經營的方式以及所得收益的分配與使用；
（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十五條 業主大會可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式。採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送達業主，並至少提前十五日公示相關文本和信息。
業主大會需要投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名；業主委託代理人表決的，代理人應當提交本人和業主的身份證複印件及委託書。推廣使用智慧型化物業管理投票平台進行投票表決。
業主大會投票表決的全部資料應當保存三年以上，業主可以查詢、複製相關原始資料，並依法實施監督。
第十六條 業主委員會不按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令業主委員會限期組織召開；逾期仍不組織召開的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導監督居（村）民委員會及時組織召開。
第十七條 業主委員會由五至十一人單數組成，每屆任期三至五年，業主委員會委員可以連選連任。
業主委員會委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業主中產生。
業主委員會委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的情況等信息，並向業主公開。
第十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會會議決定、管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員名單等材料報物業所在地的縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案，並書面告知相關居（村）民委員會。
第十九條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務契約；
（四）監督管理規約的實施；
（五）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
（六）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（七）業主大會賦予的其他職責。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定應當經全體委員過半數通過。業主委員會委員不得委託他人出席業主委員會會議。
第二十條 業主委員會應當建立信息公開制度，及時公示下列信息：
（一）業主大會議事規則、管理規約；
（二）業主大會和業主委員會決定；
（三）物業服務契約；
（四）經業主大會決定占用業主共有的通道或者其他場地設定的機動車停車位及其處分情況；
（五）專項維修資金的籌集、使用情況；
（六）物業共用部位、共用設施設備的經營收益及其分配與使用詳細情況；
（七）業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員工作津貼詳細情況；
（八）其他應當向業主、物業使用人公開的情況和資料。
前款第一、二、三、四項規定的事項應當持續公示；第五、六、七項規定的事項，業主委員會應當於每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少於三十日。
業主、物業使用人有權查詢、複製本條第一款規定的信息及相關原始資料並依法實施監督，業主委員會、物業服務企業等應當予以配合。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，經占總人數百分之二十以上的業主或者三分之一以上業主委員會委員提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權有權終止其委員資格：
（一）利用業主委員會委員身份牟取不正當利益，或者存在其他濫用職權行為，損害業主合法權益的；
（二）拒不履行業主義務的；
（三）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；
（四）法律、法規、業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會委員因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及屬於業主共有的其他財物移交業主委員會。拒不移交的，業主委員會、業主或者居（村）民委員會可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）督促移交。
第二十二條 業主委員會應當於任期屆滿三個月前召開業主大會會議進行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其限期換屆選舉。
業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將保管的檔案資料、印章及業主共有的其他財物移交新一屆業主委員會。逾期不移交的，新一屆業主委員會可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）督促移交。
第二十三條 業主大會可以組成業主代表會議，業主代表會議由按區域或樓棟推選的業主代表組成，履行業主大會賦予的職權職責；業主大會決定設立業主代表會議的，應當同時明確業主代表的產生及業主代表會議的許可權及議事規則。
業主大會可以設立業主監督委員會，負責監督業主委員會的工作，並履行業主大會賦予的其他職責。
第三章 物業的建設、驗收與銷售
第二十四條 新建物業建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房：
（一）建築面積不少於建築物總面積的千分之二，最低不少於八十平方米；
（二）具備水、電、採光、通風等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋；設定在無電梯的樓房的，所在樓層不得高於四樓。
第二十五條 建設單位應當按照規劃要求配套建設業主基本公共活動用房和生活服務用房。業主基本公共活動用房和生活服務用房屬於全體業主共有。
保障性住房小區、國有土地上房屋徵收或者農村集體土地徵收拆遷安置住房小區及有條件的其他項目，建設單位還可以按照建築物總面積的一定比例配套建設經營性用房。經營性用房的收益主要用於物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和業主委員會工作經費。
第二十六條 住宅小區開發建設單位對所開發的住宅小區質量負最終責任，不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用。住宅小區竣工驗收合格後，開發建設單位應當按照有關規定將完整的小區綜合驗收資料報送各地建設行政主管部門備案。分期建設的住宅小區，可以實行分期驗收，待全部建成後進行綜合驗收。分期驗收的住宅小區，市政公用基礎設施和公共配套設施滿足使用功能要求的，可以分期投入使用。綜合驗收報告審查合格後，建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續。
第二十七條 建設單位銷售物業時，應當在銷售場所公示經批准的規劃設計方案、物業管理區域資料、臨時管理規約、前期物業服務契約等材料和物業服務用房、共用部位、共用設施設備、節能情況等信息，並向物業買受人提供書面告知材料。
建設單位與物業買受人簽訂物業買賣契約時，應當將前期物業服務契約和臨時管理規約作為物業買賣契約的附屬檔案，約定所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準,《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》作為物業買賣契約的補充規定，在住宅交付的同時提供給業主。
第二十八條 建設單位在竣工驗收備案前，應當按照物業建築安裝總造價百分之三的比例向縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門交存物業保修金，作為物業保修期內物業維修費用的保障。
建設單位在物業保修期內未及時履行保修義務的，業主或者物業服務企業可以申請使用物業保修金予以維修。
物業保修期滿，縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門應當將剩餘的物業保修金及活期利息退還建設單位。
第四章 物業交付與前期物業管理
第二十九條 在業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當按照國家和省有關規定選聘前期物業服務企業，通過招標投標方式選擇物業管理企業的，預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成。
中標物業服務企業，應當簽訂書面前期物業服務契約，實施前期物業管理服務。前期物業服務契約簽訂時限一般為首次召開業主大會並成立業主委員會之日止。
第三十條 經竣工綜合驗收的新建物業在交付使用前，建設單位和前期物業服務企業應當進行物業承接現場查驗。未經現場查驗的，建設單位不得交付使用，物業服務企業不得承接。
前期物業服務企業應當邀請業主代表、縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會參加物業承接現場查驗，必要時可以聘請有資質的第三方或湘西自治州物業專家庫專家進行現場物業承接查驗。
第三十一條 實施承接查驗的物業，應當符合下列要求：
（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、住建、環保等部門出具的認可或者準許使用檔案，並報建設行政主管部門備案；
（二）水、電已納入城市管網，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，並對物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備及本物業管理區域內的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置；
（三）管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成了住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連線，並按照規劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；
（四）光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬頻和有線電視連線埠敷設到戶，地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監控裝置及其他安全防範設施設備按照規劃設計要求配置到位；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備取得使用合格證書；
（六）按照規劃要求完成了教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設；
（七）按照規劃要求完成了小區道路建設，並與城市道路或者公路相連,小區道路劃設明確的消防車通道、消防登高操作場地標誌線；
（八）按照規劃要求完成了綠化建設及車庫、車位配置；
（九）建築物及其配套設施標誌標識完整、清晰；
（十）法律、法規和前期物業服務契約規定的其他條件。
鼓勵實行住宅物業住房品質分類。規劃設計對住宅物業住房品質有明確標準要求的，前期物業服務企業應當按要求進行查驗。
第三十二條 經現場查驗，符合本辦法規定的物業，前期物業服務企業應當與建設單位簽訂物業承接協定；不符合的，應當製作書面整改計畫，由建設單位按照計畫要求整改，並於整改完畢後組織復驗。
前期物業服務企業應當自物業承接協定簽訂之日起三日內，將承接查驗情況和承接協定予以公示，公示時間不得少於十五日。
第三十三條 前期物業服務企業應當自物業交接後三十日內，持下列檔案向物業所在地的縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門辦理備案手續：
（一）前期物業服務契約；
（二）臨時管理規約；
（三）物業承接查驗協定；
（四）建設單位移交資料清單；
（五）查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其他有關承接查驗的檔案。
第五章 物業管理服務
第三十四條 業主大會可以決定採用招標或者協定的方式選聘物業服務企業。
業主大會決定採用招標方式選聘物業服務企業的，由業主委員會依照招標投標法律、法規組織招標。
業主大會決定採用協定方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將三家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務契約的主要內容予以公示，並根據業主意見對公示內容調整後，提請業主大會決定。
物業服務企業應當自物業服務契約簽訂之日起三十日內將物業服務契約報送縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。物業服務企業在物業管理區域內開展秩序維護等保全服務業務的，應按公安機關的規定另行備案。
第三十五條 物業服務企業在物業服務活動中享有下列權利：
（一）根據法律、法規規定和物業服務契約約定，對物業及物業管理區域內的環境、秩序進行管理；
（二）依照國家、省、州有關規定和物業服務契約約定收取物業服務費；
（三）勸阻、制止損害物業、妨礙物業管理區域秩序和其他損害業主利益的行為；
（四）法律、法規規定和物業服務契約約定以及業主大會授予的其他權利。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務契約、物業服務規範提供物業管理服務，履行下列義務：
（一）落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監控設施正常使用，做好物業管理區域內的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；
（二）負責業主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負責物業管理區域內的生活垃圾清運，維護物業管理區域的環境衛生；
（三）對物業共用部位、共用設施設備進行養護、維修；
（四）做好物業養護、維修、更新及費用開支的記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，建立物業服務信息平台，為業主、物業使用人提供免費查詢服務；
（五）實行二十四小時值班制，建立和完善物業服務工作應急預案，及時處理物業服務中的突發事件,按照要求設定消防控制室和微型消防站，並規範管理；
（六）法律、法規規定和物業服務契約約定的其他義務。
第三十七條 除有關國家機關依法調取外，未經業主、物業使用人書面同意，物業服務企業不得向他人出售或者非法提供業主、物業使用人的個人信息。
未經法定程式並簽訂委託契約，物業服務企業不得利用業主共用部位、共用設施設備進行經營，不得侵占或者擅自使用、處分業主共有財產和依法歸業主所有的收益。
第三十八條 物業管理服務實行項目經理人制度。物業項目經理人納入信用信息系統管理。物業服務企業應當按照物業服務契約約定指派項目經理人。
項目經理人不能履行職責或者業主大會、業主委員會要求更換項目經理人的，物業服務企業應當及時更換。
第三十九條 物業服務企業應當根據物業服務契約的約定，在業主委員會的監督下，委託專門機構承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業服務一併委託或者轉交給其他單位或者個人。
電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委託具備專業資質的檢測機構進行定期檢驗檢測，委託具備專業資質的維護保養機構負責日常維護、保養。
第四十條 物業服務費可以採取包乾制或者酬金制等方式收取，具體標準和方式由物業服務契約約定；實行政府指導價的，應當在指導價範圍內確定。
物業服務企業應當公示物業服務契約約定的收費項目、收費標準、收費依據、收費方式。物業服務企業不得向業主收取任何未經契約約定並經公示的費用。
物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。
物業服務契約期內，物業服務企業不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的，物業服務企業應當按幢公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料，與業主委員會協商，並經業主大會同意；沒有成立業主大會的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，並簽訂變更協定。
第四十一條 業主應當根據物業服務契約的約定交納物業服務費。業主欠交物業服務費的，物業服務企業可以依法催交。
物業服務企業不得採取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業主交納物業服務費。
第四十二條 產權轉讓的，業主應當結清物業服務費，並自轉讓契約簽訂之日起十五日內將轉讓事項告知業主委員會和物業服務企業。
物業出租的，出租人應當在租賃契約簽訂後及時將承租人及其聯繫方式、租賃期限、物業服務費交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。
第四十三條 物業服務企業應當公示下列信息：
（一）物業服務企業項目經理人的姓名、聯繫方式和物業服務投訴電話；
（二）電梯、消防、監控等設施設備的日常維護保養單位的名稱、資質、聯繫方式和應急處置方案等；
（三）公共水電費用及其分攤詳細情況；
（四）房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等情況；
（五）其他應當公示的信息。
物業服務費採用酬金制方式收取的，物業服務企業應當按照規定建立物業服務各項資金收支台賬，於每年三月底前公布上一年度物業服務各項成本費用、接受委託利用業主共用部位和共用設施設備進行經營的各項收支、公共水電費用分攤等詳細情況。
業主、物業使用人可以查詢、複製前款規定的相關原始資料，並依法實施監督；業主、物業使用人對公示內容有異議的，物業服務企業應當及時作出書面說明。
第四十四條 業主委員會應當在物業服務契約期限屆滿九十日前，組織召開業主大會會議討論決定物業服務企業聘用事宜。業主大會決定續聘的，由業主委員會與物業服務企業重新簽訂物業服務契約；業主依照法定程式共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務契約。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人。
第四十五條 原物業服務企業應當自物業服務契約期限屆滿或者解除之日起十五日內退出物業項目，但與業主委員會另有約定的除外。
原物業服務企業退出時，應當在業主委員會監督下，與新的物業服務企業辦妥管理交接手續並移交下列資料和財物：
（一）物業承接查驗資料；
（二）物業服務期間形成的物業及設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案；
（三）物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備；
（四）預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；
（五）法律、法規規定和物業服務契約約定應當移交的其他資料和財物。
第四十六條 物業服務企業退出物業項目時，尚未選聘新物業服務企業的，業主委員會可以申請街道辦事處（鄉鎮人民政府）進行應急管理；尚未成立業主大會的，十名以上業主可以聯名申請街道辦事處（鄉鎮人民政府）進行應急管理。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導、督促居（村）民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務，費用由全體業主共同承擔。
第六章 物業的使用與維護
第四十七條 業主、物業使用人應當遵守管理規約和業主大會決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
業主或者物業使用人封閉陽台以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、外置式晾衣架等設施，不得違反管理規約，應當保持物業的安全、整潔、美觀。
第四十八條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；
（三）擅自將住宅改變為經營性用房或者以其他形式擅自改變物業規劃用途；
（四）侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業共用部位、共用設施設備；
（五）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建築物、構築物；
（六）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；
（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；
（八）排放有毒、有害等污染環境的物質；
（九）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；
（十）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場地，損壞消防設施及器材；
（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛；
（十二）違反規定飼養動物、家禽家畜；
（十三）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
違反前款規定的，物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。
第四十九條 業主、物業使用人飼養犬只的，應當依法養犬、文明養犬，不得損害他人的合法權益。
物業服務企業應當採取有效措施，減少犬只對環境的影響，並協助有關部門加強對物業區域內養犬行為的監督管理。
第五十條 物業管理區域規劃設定的機動車停車庫、車位應當首先滿足業主需要。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的單位或者個人。業主要求承租尚未處置的規劃車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。機車、電動車嚴禁在大廳及樓道停放、充電，應設定室外集中停放區，並設定充電樁。
利用業主共有的道路或者其他場地設定的機動車停車位，屬於業主共有。
第五十一條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。
物業服務企業應當加強房屋裝飾裝修現場巡查，發現違反規定的應當立即制止；制止無效的，及時報告業主委員會和有關行政主管部門。
第五十二條 利用物業管理區域共用部位、共用設施設備進行經營的收益屬於全體業主共有，主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用於業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。
第五十三條 同一物業管理區域內，有兩戶以上業主的住宅物業和非住宅物業，業主應當繳存專項維修資金。業主繳存的專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
首期物業專項維修資金，由物業買受人在辦理商品房預售契約備案前存入物業專項維修資金專戶。房屋竣工後尚未售出和建設單位自留的物業，由建設單位在竣工驗收備案前存入物業專項維修資金專戶。
業主分戶賬面專項維修資金餘額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續交；未建立物業專項維修資金的物業，應當按照相關規定進行補建、補繳。
續交、補繳的物業專項維修資金可以一次性交存，也可隨物業管理費逐月繳存。
第五十四條 在保證專項維修資金正常使用的前提下，可以將專項維修資金用於購買國債。
利用專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃檯市場購買一級市場新發行的國債。
利用業主交存的專項維修資金購買國債，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
利用專項維修資金購買國債的增值收益應當轉入專項維修資金。
第五十五條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的，業主、業主委員會、物業服務企業應當立即組織應急維修：
（一）物業管理區域內發生屋面、外牆防水嚴重損壞；
（二）消防、電力、供水、排水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備嚴重損壞等重大安全隱患或者緊急情況；
（三）電梯故障；
（四）建築外立面裝飾和公共構件嚴重脫落鬆動，玻璃幕牆炸裂；
（五）其他發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。
第五十六條 業主大會可以在管理規約和議事規則中約定對專項維修資金使用採取異議表決方式投票表決。
採取異議方式投票表決的，業主大會應當在表決期限屆滿後將初步表決結果予以公示，並規定不少於十五日的催告期。未提出反對意見的業主在催告期內提出反對意見的，計入反對票總數；最終表決結果以催告期屆滿時的票數為準。
異議方式投票表決的全部資料應當保存三年以上，業主可以查詢、複製相關原始資料，並依法實施監督。
第五十七條 業主大會成立前，物業專項維修資金由物業管理行政主管部門設立的物業專項維修資金管理機構代管。業主大會成立後，由業主大會決定自行管理或者委託代管。物業專項維修資金劃轉業主大會管理的，業主大會應當依照有關法律、法規和國家、省有關規定籌集和使用物業專項維修資金。
第五十八條 縣市人民政府、湘西高新區管委會應當採取措施，支持老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備的改造建設。
既有多層住宅（含老舊住宅小區）業主需要增設電梯的，自然資源、住建、市場監管、審計、發改、財政、稅務等有關部門應當根據國家和省、州有關規定予以支持。
第七章 監督與管理
第五十九條 縣級人民政府發展和改革、自然資源、住建、城管執法、市場監管、公安交警、生態環境、衛健、園林等部門應當依照職責分工，加強物業管理區域內物業服務收費、房屋使用、平安建設、消防應急、環境衛生、園林綠化等方面的監督管理，並在物業管理區域內顯著位置公布聯繫方式。
前款規定的部門接到業主、業主委員會或者物業服務企業的投訴舉報，應當及時進行調查、處理，並將調查、處理結果告知投訴舉報人。
第六十條 各縣市人民政府、湘西高新區管委會各職能管理部門應當監督實現小區對應設施配套標準化、人財物配備標準化；小區糾紛調解程式化、問題樓盤分類處置程式化、小區黨建程式化；職能部門管理單元化。
第六十一條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當依法接受財政部門監督。
第六十二條 州人民政府物業管理行政主管部門應當組織建立全州統一的物業服務行業信用信息平台，記錄物業服務企業的信用信息並通過本部門網站向社會公布。
州、縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，及時將物業服務企業和物業項目經理人的有關信息納入統一的物業服務行業信用信息平台。業主、物業使用人有權對本物業管理區域物業服務企業或項目經理人的信息依法進行監督。
第六十三條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會、企業事業單位、社會團體和其他組織應當支持城鄉社區人民調解組織及時調解物業糾紛，鼓勵社會工作者、人民調解員、法律專業人士等參加物業糾紛調解。
第六十四條 物業服務企業應當依照法律、法規及物業服務契約約定落實安全防範措施，將安全台賬按月送交居（村）民委員會。
居（村）民委員會應當協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）對物業服務企業安全防範措施的落實情況進行指導監督。
第六十五條 縣級以上人民政府應當建立物業管理聯席會議制度，定期研究解決物業管理活動中的重大問題。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）將物業管理工作納入日常工作中，明確專人專抓，及時協調解決物業管理活動中的矛盾糾紛。
第八章 法律責任
第六十六條 違反本辦法規定的行為，按照《湖南省物業管理條例》的規定進行處罰
第六十七條 違反本辦法規定的其他行為，法律、法規規定處罰的，從其規定。
第九章 附 則
第六十八條 本辦法下列用語的含義是：
（一）業主，是指房屋的所有權人；
（二）物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；
（三）共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；
（四）共用設施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性停車場和車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；
（五）公示，是指在物業管理區域的公告欄及其他顯著位置和物業管理信息平台公開張貼、發布信息。
第六十九條 法律法規及規章對物業管理另有規定的，從其規定。
第七十條 本辦法自下發之日起施行。
解讀
為規範全州物業管理活動，進一步加強物業管理工作，構建與現代城市管理相適應的物業管理新體制，提高物業服務和城市管理水平，維護業主和物業服務企業及其他物業相關人合法權益，建設宜居湘西，改善城鎮居民生活環境，促進和諧社區（小區）建設，按照州委州政府工作部署，我局起草了《湘西自治州物業管理辦法》（以下簡稱《辦法》），現將有關情況說明如下。
一、制定該《辦法》的必要性
物業管理與廣大人民民眾生產生活息息相關，對於維護社會穩定、促進社會和諧有著重要意義。伴隨行業規模的急劇擴張，物業管理中的矛盾問題也日益突出，開發建設項目遺留問題多、配套設施設備不完善、部分業主不交納物業服務費現象突出等問題和矛盾不斷凸顯，困擾著業管理工作順利開展。為了規範物業管理活動，維護物業管理各方主體的合法權益，解決我州物業管理行業的突出問題，特制定本辦法。
二、制定《辦法》的依據和過程
制定依據主要包括：《《中華人民共和國民法典》》、國務院《物業管理條例》、《湖南省物業管理條例》等相關法律法規。
《湘西自治州物業管理辦法》由我局代起草，於2019年10月29日，召開了縣市區主管部門座談會，2019年11月10組織召開了州物業協會、部分物業公司座談會，廣泛聽取了意見，並對辦法進行了修改。2020年3月4日，發函徵求了相關州直單位的意見。共收到州公安局、州市場監督管理局、州消防救援支隊等單位回覆意見10條。2020年7月，州政協對全州物業管理進行了調研，通過調研，我局對該辦法進行了進一步修改。2020年9月再次組織召開了部分縣市物業主管部門、州物業協會、部分物業公司的座談會，對該辦法進行再次修改。2021年4月20日，組織召開了《湘西自治州物業管理辦法》聽證會，共收到聽證代表意見建議二十二條。2021年5月26日，經州人民政府常務會議審議通過。
三、《辦法》的主要內容
《辦法》共九章七十條，主要包括：
第一章總則。規定了將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善物業管理綜合協調機制等。
第二章業主大會和業主委員會。規定了建設單位對物業管理區域進行備案；物業服務企業將物業管理區域向全體業主、物業使用人公示公示；規定了首次召開業主大會的條件、籌備、權力，規定了業委會組成及職責。
第三章物業的建設、驗收與銷售。規定了物業管理用房的條件；規定了建設單位在竣工驗收備案前，應當按照物業建築安裝總造價百分之三的比例向縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門交存物業保修金，作為物業保修期內物業維修費用的保障。
第四章物業交付與前期物業管理。建設單位應當按照國家和省有關規定選聘前期物業服務企業，通過招標投標方式選擇物業管理企業的；規定了需進行物業承接現場查驗工作。
第五章物業管理服務。規定了業主大會選聘物業服務企業的方式；規定了物業服務企業在物業服務活動中享有權利和責任；規定了物業服務費的收取。
第六章物業的使用與維護。規定了物業管理區域內禁止行為；規定了物業管理區域停車位、車庫的要求；規定了同一物業管理區域內，有兩戶以上業主的住宅物業和非住宅物業，業主應當繳存專項維修資金；規定了物業專項維修資金的使用。
第七章監督與管理。規定了各縣（市）人民政府、湘西高新區管委會各職能管理部門加強對小區的監督指導；規定了住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督；規定了街道辦事處或鄉鎮人民政府將物業管理工作納入日常工作中，明確專人專抓，及時協調解決物業管理活動中的矛盾糾紛。
第八章法律責任。規定了違反本辦法規定的行為，按照《湖南省物業管理條例》的規定進行處罰。
第九章附則。規定《辦法》實施時間。
