各縣市住建局，各房地產開發企業、物業服務企業及相關單位：
為進一步規範完善我州物業服務行業招標投標活動，保障物業服務招標投標當事人的合法權益，促進物業服務市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》《物業管理條例》、《湖北省物業服務與管理條例》、住建部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《住房城鄉建設部辦公廳關於做好取消物業服務企業資質核定相關工作的通知》（建辦房〔2017〕75號）等有關法律法規規章，結合本州實際情況，就我州物業服務行業招標投標工作的有關事項通知如下：
基本介紹
- 中文名：關於規範全州物業服務行業招投標工作的指導意見
- 發布單位：恩施州住建局
- 發布時間：2019年12月5日
一、招標人
物業服務活動涉及小區全體業主的合法權利益，房地產開發企業必須依照《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》執行；鼓勵、提倡業主參照《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，通過招投標方式選聘物業服務企業。以招投標優式選聘物業服務企業的，房地產開發企業、業主為招標人。業主選聘物業服務企業的，經召開業主大會予以確認，同時應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會根據業主大會決議，具體負責招投標各項工作。未成立業主委員會的，由物業所在居民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下代行業主委員會職責。
二、招標方式
招標分為公開招標和邀請招標，公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。招標人採取公開招標方式的，應當在公共媒體發布招標公告。邀請招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。招標人採用邀請招標方式的，應當向三個及以上具備承擔招標項目能力、資信良好的法人或者其他組織發出投標邀請書。
根據業主委員會實際，建議、提倡業主委員會委託招標（招標代理機構進行招標活動），未成立業主委員會的，由物業所在居民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下實施招標。
三、招標檔案或投標邀請書
建設單位或業主委員會委託招標代理機構招標的，招標代理機構在編制招標檔案或投標邀請書中須要求投標人提供以下材料：
（一）合法有效的企業營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證或三證合一證件；
（二）新成立或外來未滿一年的企業提供經縣市住建局同意恩施州住建局登記的證明，其餘企業提供恩施州住建局公示的物業服務信用評價等級證明；
（三）企業信用承諾書（承諾企業近三年內，在經營活動中沒有重大違法違規記錄，無重大上訪重大矛盾糾紛和未發現圍標串標、弄虛作假行為）。
四、物業服務招標投標的範圍
（一）住宅及同一物業管理區域內非住宅物業實施前期物業服務的，建設單位或業主委員會應當通過招標投標的方式選聘相應的物業服務企業。
（二）物業的建設單位或業主委員會應當通過招標方式選聘物業服務企業，投標人少於3個或者建築規模小於3萬平方米的，經物業所在地縣市住建局批准，可以採用自主發包方式選聘相應的物業服務企業。
五、前期物業服務招標投標完成時限
（一）建設單位依照法律、法規規定的程式通過招標投標的方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務契約。
（二）建設單位應當按照下列規定時限完成前期物業管理的招標投標工作：
1.現售商品房在銷售30日前;
2.預售商品房在取得商品房預售許可證前（申請預售許可證前30日）;
3.非出售的新建物業在交付使用90日前。
凡未按要求進行前期物業管理招標的項目，不予辦理預售許可手續。
六、評分必須考慮因素
1.根據我州公布的物業服務企業信用等級設定分值進行量化評分，在我州有在管項目但未參加信用等級評定的物業服務企業信用不得分。
2.根據經營業績進行量化評分。主要考慮管理面積和物業類型,管理面積以實際簽訂契約為準。
3.根據行業協會等機構培訓合格的項目經理進行量化評分。對取得項目經理證書，且為大專及以上學歷的，擔任過三年以上（含三年）超過招標規模項目的小區項目經理的、擔任過五年以上（含五年）超過招標規模項目的小區項目經理（提供任職證明）等情況可以適當加分。
4.根據企業信譽加分。省、州、縣市物業管理主管部門、州行業協會頒發的優秀物業企業可適當加分。
七、流標
經過兩次招標流標後，招標人可向縣市住房和城鄉建設局申請自主發包方式，填寫自主發包登記表報送縣市住房和城鄉建設局登記。
八、核驗和備案
住建部門通過對招投標活動過程、出具相關證明檔案、服務契約登記等方式監督物業服務市場招投標活動。
1.物業招標檔案（投標邀請書）交縣市住房和城鄉建設局核驗。核驗中若發現招標檔案（投標邀請書）中有違反相關法律法規和規章的條款，將責令招標人重擬招標檔案（投標邀請書），直至符合相關法律法規及規章，否則招標流程不得進入下一步。
2.房地產開發企業與物業服務企業簽訂的前期物業契約，由房地產開發企業在契約簽訂後15日內到轄區住房和城鄉建設局登記；業主委員會或居民委員會與物業服務企業簽訂的物業服務契約，由物業服務企業在契約簽訂後15日內到轄區住房和城鄉建設局登記。登記時，行業主管部門在物業服務契約中發現有違反相關法律和行政法規規定的無效情形的，行業主管部門將責令相關主體重新簽訂有效契約或通知招標人向下一順位的中標候選人發出中標通知書，與之簽訂合法有效的契約，否則縣市住建局將不予登記。
九、進一步明確相關程式
（一）同一物業管理區域內，只能選聘一家物業服務企業實施物業管理服務。
（二）前期物業管理期間，業主大會尚未組建，物業管理區域內因特殊原因確需變更物業服務企業的，建設單位應在原物業服務契約約定的服務內容和標準、原收費標準不變的前提下，制定選聘方案並向全體業主公示後，按照規定另聘物業服務企業並報縣市住建部門登記。（業主購買住宅物業後，建設單位更換前期物業服務企業的，應當徵得半數以上業主同意）。
（三）招標人應當在發布招標公告或者發出招標邀請書的10日前，向縣市住建局提出物業服務招標申請並提交以下材料報縣市住建局核驗：
1.物業項目開發建設的政府批文或房地產權屬證明材料；
2.招標公告或者招標邀請書；
3.招標檔案；
4.縣市住建設局對提交的材料有異議的，應當在受理之日內向招標人提出。
（四）建設單位採取邀請方式招標的，應當邀請3家以上物業服務企業參加投標。
（五）物業服務招投標過程應在街道辦事處的監督下進行。評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數,其中物業管理方面的專家不少於成員總數的三分之二。
（六）招投標結束後招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。
（七）招標人應當自確定中標人之日起15日內，到縣市住建局備案。
（八）招標人未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准擅自採用協定方式選聘物業服務企業的，按《物業管理條例》相關規定給予處罰。
