《九江市物業管理條例》已經由九江市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議於2020年11月9日通過，2020年11月25日江西省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批准，自2021年5月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：九江市物業管理條例
- 頒布時間：2020年12月8日
- 實施時間：2020年5月1日
- 發布單位：九江市人民代表大會常務委員會
條例全文,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,內容解讀,立法背景,制定過程,主要內容,
條例全文
第一章
總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。
第三條 物業管理應當堅持黨建引領、政府主導、業主自治、多方參與、專業化服務的工作格局。
第四條 市、縣（市、區）人民政府（管委會）應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業管理納入本地區現代服務業發展規劃、城鄉社區治理體系和綜合治理考核內容，提供財政預算經費保障，建立健全綜合協調工作機制，協調解決物業管理工作中的重大問題。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，明確物業管理工作機構，配備專門管理人員，會同市、縣（市、區）人民政府（管委會）住房和城鄉建設主管部門具體指導、監督所轄區域內的業主依法成立業主大會和選舉業主委員會，並監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的關係。居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展物業管理的相關工作。
第五條 市、縣（市、區）人民政府（管委會）住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
市、縣（市、區）人民政府（管委會）其他有關部門和機構應當按照各自職責，依法做好物業管理活動的有關監督管理工作。
第六條 鼓勵利用移動網際網路、物聯網和雲計算等新型信息技術建設智慧物業管理平台，發展智慧物業。
第二章
前期物業管理
第七條 新建物業的建設單位應當按照國家、江西省有關規劃、設計規範和工程標準，建設物業基礎設施和配套公共服務設施。
自然資源主管部門應當將物業基礎設施和配套公共服務設施的建設要求列入物業建設項目的規劃條件。
第八條 新建物業管理區域內的供水、供電、供氣等專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和技術規範，並與主體工程統一規劃、統一建設、同步交付使用。
新建物業管理區域內的專業經營設施設備竣工驗收後，根據有關規定和要求將其移交給相關經營單位。相關經營單位接管後，應當負責維修、養護，確保其安全運轉和正常使用。專業經營設施設備未移交相關經營單位的，不得將物業交付使用。
第九條 建設單位應當在物業管理區域內配置物業服務用房。
物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，按照物業總建築面積千分之二的標準配置，最低不少於一百二十平方米，具備通風、採光條件和水、電使用功能。
業主委員會辦公用房在物業服務用房中安排，最低不少於二十平方米,具體位置由物業服務人與業主委員會協商確定。
政府保障性住房和政府負責的拆遷安置房未配建物業服務用房的，由市、縣（市、區）人民政府（管委會）統籌解決。
第十條 在業主、業主大會選聘物業服務人之前，由住宅物業的建設單位選聘物業服務人實行前期物業管理。住宅物業的建設單位應當在新建房屋出售之前，制定臨時管理規約，通過招標投標的方式與選聘的物業服務人簽訂前期物業服務契約。投標人少於三個或者面積少於二萬平方米的物業管理區域，經物業所在地的縣（市、區）人民政府（管委會）住房和城鄉建設主管部門批准，可以採用協定方式選聘物業服務人。
建設單位、物業服務人應當自簽訂前期物業服務契約和制定臨時管理規約之日起十日內，向物業所在地住房和城鄉建設主管部門備案。
前期物業服務契約和臨時管理規約應當作為新建房屋買賣契約附屬檔案。
前期物業服務契約可以約定期限，一般不超過二年。未約定契約期限或者契約期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務契約生效的，前期物業服務契約終止。
第十一條 建設單位應當在新建物業交付使用十五日前，與前期物業服務人完成對物業共有部位、共用設施設備的承接查驗工作。
住房和城鄉建設主管部門應當加強對新建物業承接查驗工作的監督和指導，負責組織業主代表、相關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府以及供水、供電、供氣等相關單位參加承接查驗，也可以聘請相關專業機構予以協助。
辦理新建物業承接查驗手續時，建設單位應當向前期物業服務人移交下列資料：
（一）物業管理區域劃分相關檔案；
（二）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（三）電梯、鍋爐等特種設備的台賬清單和詳細安全技術檔案，其他共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
（四）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、智慧物業、人民防空工程等設施設備相關檔案；
（五）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
（六）物業管理必需的其他資料。
第三章
業主自治
第十二條 一個物業管理區域內，房屋出售並交付的物業建築面積達到總建築面積百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告。
建設單位未及時書面報告的以及未成立業主大會的非新建物業，十名以上業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面要求。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到報告或者要求之日起三十日內組織成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。
第十三條 首次業主大會應當審議並通過業主大會議事規則、管理規約等重要事項，選舉產生業主委員會成員和候補成員。
新建物業首次業主大會籌備經費由建設單位承擔，在辦理新建物業承接查驗前交至物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指定的銀行賬戶，供業主大會籌備組使用，具體標準和管理辦法由市人民政府住房和城鄉建設主管部門制定。
非新建物業首次業主大會籌備經費由全體業主共同承擔。
第十四條 業主大會會議可以採用集體討論、書面徵求意見、網路投票等形式召開。
業主大會會議採用集體討論形式的，業主可以自行參加，也可以書面委託代理人參加；採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內公告；採用網路討論和投票形式的，應當具有業主身份，並接受住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督。
業主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。
業主代表應當在參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面徵求其所代表的業主意見；需要投票表決的，應當經業主本人確認後，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第十五條 下列事項應當由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會成員、候補成員或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務人；
（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第十六條 業主委員會成員候選人按照居（村）民委員會推薦、業主自薦、業主聯名推薦等方式產生。
鼓勵符合條件的黨員、退休人員和居（村）民委員會成員通過法定程式擔任業主委員會成員。
第十七條 業主委員會負責執行業主大會決定的事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告業主委員會履職及物業管理實施情況；
（二）與物業服務人簽訂和解除物業服務契約；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務契約；
（四）擬定公共收益資金使用和管理措施；
（五）監督住宅專項維修資金的使用；
（六）督促業主按時支付物業費；
（七）監督管理規約的實施；
（八）調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（九）對業主、物業使用人違法違規裝飾裝修房屋進行勸阻；
（十）對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為，依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨害、消除危險、恢復原狀、賠償損失；
（十一）維護業主公共利益；
（十二）業主大會賦予的其他職責。
第十八條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，由物業所在地的縣（市、區）人民政府（管委會）住房和城鄉建設主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第十九條已經召開首次業主大會並成立業主委員會的，業主委員會應當按照規定組織召開業主大會會議。逾期未召開的，業主可以請求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府會同縣（市、區）人民政府（管委會）住房和城鄉建設主管部門指導業主召開。
第二十條 業主委員會成員、候補成員不得有下列行為：
（一）干擾、阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；
（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的檔案資料或擅自使用業主大會、業主委員會印章；
（三）拒絕、拖延提供物業管理有關的檔案資料，妨礙業主委員會換屆交接工作；
（四）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自與物業服務人簽訂、修改物業服務契約，擅自決定應當由業主或者業主委員會共同決定的事項；
（五）挪用、侵占業主共有財產或者將業主共有財產借給他人、設定擔保；
（六）收受建設單位、物業服務人和有利害關係的其他單位、個人提供的財物或者其他利益；
（七）違規泄露業主信息；
（八）拒不支付物業費；
（九）侵害業主合法權益的其他行為。
業主委員會成員、候補成員存在違反《江西省物業管理條例》有關規定或者前款規定行為的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其成員、候補成員資格。
第二十一條 暫時不具備成立業主大會條件，或者已成立業主大會但未能成立業主委員會，或者業主委員會已成立但不履行職責超過三個月的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組織成立物業管理委員會作為臨時機構代行業主委員會職責，組織業主共同決定物業管理事項。
物業管理委員會代行業主委員會職責一般不超過三年。物業管理委員會履職期間，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府對能夠成立業主大會的，應當及時指導籌備成立；能夠選舉業主委員會的，應當及時指導選舉產生。物業管理委員會應當自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，並在七日內與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續後解散。
第二十二條物業管理委員會由業主代表和縣（市、區）人民政府（管委會）住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安機關派出機構、居（村）民委員會等單位派員組成，其中業主人數應占全體成員的半數以上。物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定人員擔任。
物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置進行公示，公示期不少於十日，並且可以通過網際網路方式告知全體業主。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調處理。
第二十三條 物業管理委員會討論、決定物業管理公共事項應當召開委員會會議。會議由主任或者由主任委託副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開物業管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。會議召開七日前在物業管理區域內顯著位置以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
物業管理委員會決定事項，應當經全體成員半數以上籤字同意通過，並在決定作出之日起三日內以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示十日。
第二十四條 採取業主自行管理物業方式的，業主委員會應當根據管理人員工資、物業費用等支出，結合共有部分經營收益情況，擬訂物業管理收費方案，由業主大會討論通過後執行。
自行管理物業的賬目情況應當每半年公布一次，接受業主監督。
第四章
物業服務
第二十五條 鼓勵業主通過市人民政府住房和城鄉建設主管部門建立的招標投標平台選聘物業服務人。業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務人簽訂物業服務契約，物業服務的具體項目和服務標準，按照契約約定。
選聘物業服務人前，業主委員會制定的選聘方案中應當包括擬選物業服務人的信用狀況、專業管理人員的配備、物業服務內容和收費標準、物業服務契約期限和選聘方式等內容。
物業服務人自物業服務契約簽訂之日起十日內，向物業所在地住房和城鄉建設主管部門備案。
第二十六條 物業服務人應當依照有關法律、法規和物業服務契約約定提供下列基本服務項目：
（一）公共場所的清潔衛生、垃圾清運以及其他保潔服務，公共排水管網的清淤疏通；
（二）公共區域的安全防範；
（三）公共綠地的日常養護；
（四）物業共用部位和共用設施設備的日常維修養護。
第二十七條 物業服務人應當按照物業服務契約的約定提供物業服務，履行下列義務：
（一）向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，採取必要安全保障措施，履行安全保障責任；
（二）妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業管理區域內的業主共有部分，維護物業管理區域內的基本秩序；
（三）接受業主、業主大會和業主委員會的監督，定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告；
（四）對違法建設、占用共用部位和設施設備、違規出租房屋、私拉電線、電動車違規充電等違法違規行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業主委員會和有關部門、單位；
（五）配合開展消防安全宣傳教育，督促業主、物業使用人遵守消防安全管理規定；
（六）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、有關部門和居（村）民委員會做好物業管理相關工作；
（七）提供生活垃圾分類公共投放設施，指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類；
（八）法律、法規規定或者物業服務契約約定的其他義務。
第二十八條 物業服務人不得有下列行為：
（一）擅自改變物業管理區域內公共建築、物業服務用房以及其他共用部位和共用設施設備的用途；
（二）擅自利用物業共用部位、共用設施設備設立停車位、設定廣告牌等進行經營活動；
（三）挪用住宅專項維修資金；
（四）將其應當提供的全部物業服務轉委託給第三人，或者將全部物業服務支解後分別轉委託給第三人；
（五）物業交接完成前停止物業服務；
（六）擅自增加收費項目、提高收費標準或者重複收費；
（七）借裝修管理便利,約束或者變相約束業主，接受其指定的裝修人、裝修材料；
（八）非法限制業主進出物業管理區域、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復業主，停止供電、供水、供熱、供燃氣；
（九）泄露業主信息；
（十）拖欠應承擔的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電、垃圾清運等費用；
（十一）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
第二十九條 物業費的確定和調整應當由建設單位或者業主大會與物業服務人參考物業服務標準、服務規範及其信用評價情況，根據服務內容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業服務契約中約定。
物業費包括共用電梯、公共照明、消防設施、視頻監控、公共綠地、公共道路等共用設施設備的日常運行、維修、養護、管理費用，以及物業管理區域內公共環境清潔、門衛、巡邏、秩序維護等費用，不得要求另行分攤。
第三十條 業主應當根據物業服務契約的約定支付物業費，不得以未享受或者無需接受相關物業服務，或者以房屋質量問題等非物業服務人過錯為由拒交或者少交物業費。
未交付業主的房屋，物業費由建設單位承擔。
業主未按照約定支付物業費的，物業服務人可以督促其限期支付；業主逾期不支付物業費用的，業主委員會或者物業管理委員會應當督促其支付；拒不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
市、縣（市、區）人民政府（管委會）應當建立政府保障性住房物業費補貼機制。政府保障性住房物業費應低於本區域商品住宅物業費平均水平。
第三十一條 物業服務契約期限未滿，業主依照法定程式共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務契約，並提前六十日書面通知物業服務人，但是契約對通知期限另有約定的除外。
物業服務契約終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業管理區域，並配合做好物業交接工作。解除契約造成物業服務人損失的，除不可歸責於業主的事由外，業主應當賠償損失。
第三十二條 物業服務人退出物業管理區域的，應當撤出物業服務人員，並向業主委員會或者物業管理委員會移交下列資料和財物：
（一）本條例第十一條第三款規定的資料；
（二）利用物業共用部位、共用設施設備經營的收支明細賬目和結餘資金；
（三）物業服務用房和物業服務期間業主出資配置的固定設施設備；物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；
（四）業主名冊，房屋裝飾裝修管理資料；
（五）預收（代收）的物業費、裝修保證金、垃圾清運費等相關費用；
（六）其它應當移交的資料和財物。
新選聘的物業服務人承接物業時，業主委員會或者物業管理委員會應當向物業服務人移交前款規定的資料和財物，不得拒交。新選聘的物業服務人自物業交接之日起三十日內，將交接情況向物業所在地住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第三十三條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設定公示欄，如實公示、及時更新下列信息，並且可以通過網際網路方式告知全體業主：
（一）營業執照、項目負責人的基本情況、聯繫方式以及物業服務投訴電話；
（二）物業服務內容和標準、收費標準和方式；
（三）物業共用部位、共用設施設備日常維修養護情況，電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯繫方式、維保方案和應急處置方案等；
（四）物業費用支付情況，物業服務項目收支情況及審計報告，由物業服務人負責經營的物業共用部位和共用設施設備經營所得收益，住宅專項維修資金使用情況；
（五）公共水電費用分攤情況、共有部位和共用設施設備經營所得收益及使用情況，包括利用業主共有的道路或者其他場地設定的停車位出租、管理等情況；
（六）業主進行房屋裝飾裝修活動的情況；
（七）物業承接查驗的過程和結果；
（八）物業服務契約約定應當公示的其它信息。
前款第四項、第五項、第六項內容應當定期公示，公示期限不少於十五日。業主對公示內容有異議的，物業服務人應當及時答覆。
第五章
物業的使用和維護
第三十四條 業主、物業使用人使用物業，應當遵守法律、法規和管理規約的規定，不得損害公共利益和他人合法權益。物業管理區域內不得從事下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；
（二）占用地上或者地下空間違法搭建建築物、構築物；
（三）擅自將住宅改變為經營性用房；
（四）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材，埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等妨礙安全疏散和消防車通行的行為；
（五）亂設攤點或者隨意傾倒、拋灑、堆放垃圾，從建築物中拋擲物品；
（六）擅自占用公共空間停放車輛；
（七）影響鄰居通風、採光,違反關於社會生活噪聲污染防治的法律、法規規定製造噪聲干擾他人正常生活；
（八）排放油煙的餐飲服務業經營者未安裝油煙淨化設施、不正常使用油煙淨化設施或者未採取其他油煙淨化措施，超過排放標準排放油煙；
（九）違反規定出租房屋；
（十）法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。
物業服務人發現業主或者物業使用人有違反前款規定的行為，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當即時報告業主委員會和有關部門、單位。
第三十五條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，並與物業服務人簽訂裝飾裝修服務協定。
未簽訂協定的，物業服務人可以按照臨時管理規約或者管理規約的約定，禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業管理區域。
物業服務人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業樓內顯著位置公示，加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者其他物業使用人未提前告知或者違反相關規定以及裝飾裝修服務協定的，物業服務人應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關部門、單位。
第三十六條 物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域內業主的需要。在滿足業主的需要後，將車位、車庫出租給業主以外的單位或者個人的，每次租賃期限不得超過六個月，並在物業管理區域內公示，接受業主查詢和監督。
利用物業共用部位設定的停車位屬於業主共有，可以委託物業服務人經營管理，所得收益歸全體業主所有。
人民防空工程設施不得出售或者變相出售。經人民防空主管部門批准平時用作停車位、儲藏室的，可以以出租方式向全體業主開放。人民防空工程停車位、儲藏室租賃費收取方應當承擔人民防空工程停車位、儲藏室的日常維修、養護、管理責任及費用。
第三十七條 業主應當按照國家和江西省有關規定足額交納住宅專項維修資金。業主交存的住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於住宅物業保修期滿後物業共用部位和共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第三十八條 新建住宅物業實行質量保修金制度。物業質量保修金用作保修期內建設單位不履行保修責任，或者因破產、解散、被撤銷等原因註銷無法履行保修責任的維修費用。
建設單位應當足額交存物業質量保修金，交存期限為五年。履行保修責任期滿後，可以申請退還。但保修期內發生嚴重質量缺陷，經反覆維修，保修期滿仍有影響物業正常使用的質量遺留問題的，保修金暫不予以退還，直至經驗收合格為止。驗收時應當邀請業主委員會和業主代表參加。
市、縣（市）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當在物業質量保修金動用後三日內書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。
第三十九條 物業管理區域內發生下列影響物業安全使用的緊急情形時，可以使用該物業管理區域內專有部分內業主的住宅專項維修資金進行維修、更新和改造：
（一）電梯故障危及人身安全或者嚴重影響業主日常生活，經特種設備檢驗檢測機構、其他有資質的電梯專業檢測機構或者電梯製造單位出具安全評估意見認定或者整改通知書的；
（二）消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障，經消防救援機構出具整改通知書的；
（三）房屋發生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安全，經有資質的專業檢測機構出具證明的；
（四）房屋外牆存在脫落、剝落等安全隱患，經有資質的專業檢測機構核實並認定的；
（五）屋頂、屋面、外牆面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響房屋正常使用和安全，經有資質的專業檢測機構核實並認定的；
（六）二次供水、排水、排污系統中涉及的設施設備發生故障，影響使用，經專業機構核實並認定的，但由專業經營單位負責維修、養護的除外；
（七）其他危及房屋安全、人身財產安全以及嚴重影響業主日常生活的緊急情況，經專業機構核實並認定的。
前款規定涉及需要動用專項維修資金的，業主大會成立前，物業服務人應當持前款規定所需材料，報物業所在地的縣（市、區）人民政府（管委會）住房和城鄉建設主管部門審核同意，並經具有相應資質的中介機構審價後，在專項維修資金中直接列支；已經成立業主大會的，物業服務人應當持前款規定所需材料，向業主委員會提出列支專項維修資金，由業主委員會審核同意，報物業所在地的縣（市、區）人民政府（管委會）住房和城鄉建設主管部門備案，並經具有相應資質的中介機構審價後，在專項維修資金中列支。市、縣（市）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當及時劃撥專項維修資金。
第四十條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備的經營收入扣除適當成本後歸全體業主共有，任何單位或者個人不得挪用、侵占。
共用部位、共用設施設備的經營主體，業主大會成立前，由前期物業服務契約約定；業主大會成立後，由業主大會確定。收益可以由業主委員會收取或者委託物業服務人代為收取。
公共收益應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經營所得收支情況，並接受業主監督。
第六章
監督保障
第四十一條 住房和城鄉建設主管部門應當履行下列職責：
（一）實施和宣傳物業管理相關法律、法規，制定物業管理有關政策、措施；
（二）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務契約、物業服務契約等示範文本以及物業服務規範；
（三）物業服務人服務質量、物業服務招標投標、物業服務契約簽訂的監督管理；
（四）對業主大會、業主委員會、物業管理委員會的業務指導；
（五）房屋建築工程質量驗收，監督建設單位履行保修義務，對住宅專項維修資金、住宅物業質量保修金的交存和使用的監督管理；
（六）指導行業協會制定和實施自律性規範；
（七）及時處理有關物業管理方面的投訴、舉報，調處重大物業管理矛盾糾紛；
（八）依職責查處項目建設、室內裝飾裝修和物業管理活動中的相關違法行為。
第四十二條 物業管理相關行政管理部門履行下列職責：
（一）公安機關負責監控安防、生活噪聲、租賃房屋的治安管理、公共安全、公共秩序、養犬等監督管理；
（二）自然資源主管部門負責建設項目的規劃審批和規劃實施的監督管理，以及違法建設的認定；
（三）生態環境主管部門負責物業管理區域及其周邊污染源的統一監督管理；
（四）城市管理部門負責違法搭建建築物、構築物，占道經營、亂設攤點，亂設亂貼廣告、任意棄置垃圾、傾倒污水等行為的監督管理；
（五）消防救援機構負責對影響消防設施、消防車通道安全行為以及物業服務人履行消防安全職責的監督管理；
（六）人民防空主管部門負責物業管理區域內人民防空工程維護與使用的監督管理；
（七）發展改革主管部門負責保障性住房物業服務收費標準的制定；
（八）市場監督管理部門負責物業服務違法收費、無照經營行為和電梯等特種設備、計量器具運行的監督管理；
（九）衛生健康主管部門負責指導物業管理區域內的公共衛生工作。
第四十三條 突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實上級人民政府依法採取的各項應急措施,指導物業服務人開展相應級別的應對工作，並給予物資和資金支持。
物業服務人應當服從政府統一指揮，在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下積極配合居（村）民委員會開展工作。
第四十四條 物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同住房和城鄉建設主管部門組織有關單位確定應急物業服務人，提供供水、保潔、垃圾清運、安全防範、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。應急物業服務期限不超過六個月，服務費用由全體業主承擔。
應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同住房和城鄉建設主管部門組織業主共同決定選聘新的物業服務人，協調新的物業服務人和應急物業服務人做好交接。
第四十五條 市、縣（市、區）人民政府（管委會）住房和城鄉建設主管部門應當建立物業管理信用體系，加強行業誠信管理。
第四十六條 物業服務行業協會應當依法加強行業自律管理，規範行業行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業服務行業健康發展。
第四十七條 物業服務人、業主委員會、物業管理委員會應當建立信息公開制度，依法將物業服務相關活動進行公示和備案，聽取業主的意見和建議，接受業主和相關管理部門的監督。
第七章
法律責任
第四十八條 建設單位違反本條例規定，按照下列規定給予處罰：
（一）違反本條例第十條第一款規定，住宅物業的建設單位未通過招標投標的方式選聘物業服務人或者未經批准，擅自採用協定方式選聘物業服務人的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處十萬元以下罰款。
（二）違反本條例第十一條第一款規定，建設單位在新建物業交付使用十五日前，未與前期物業服務人完成對物業共有部位、共用設施設備的承接查驗工作的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款。
（三）違反本條例第三十六條第三款規定，建設單位出售或者變相出售人民防空工程停車位、儲藏室的，由人民防空主管部門給予警告，責令限期改正，處一萬元以上三萬元以下罰款。造成損失的，應當依法賠償損失。
第四十九條 物業服務人違反本條例規定，按照下列規定給予處罰：
（一）違反本條例第二十七條第四項、第三十四條第二款、第三十五條第三款的規定，發現物業管理區域內有違法行為不予勸阻、制止，或者不按照規定報告的，由有關部門處五百元以上五千元以下罰款。
（二）違反本條例第三十一條第二款規定，物業服務契約終止後，物業服務人拒不退出的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
（三）違反本條例第三十三條規定，未在物業管理區域內顯著位置公示相關信息或者公示的相關信息失實的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第五十條 違反本條例第十條第二款、第二十五條第三款規定，建設單位、物業服務人未按時將前期物業服務契約、物業服務契約和臨時管理規約報送備案的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第五十一條 違反本條例第三十六條第二款、第四十條第一款規定，挪用、侵占物業共有部分經營收益的，由住房和城鄉建設主管部門追回挪用、侵占的物業共有部分經營收益，歸還業主。
第五十二條 違反本條例第三十四條規定，按照下列規定給予處罰：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款。
（二）未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定,占用地上或者地下空間違法搭建建築物、構築物的，由城市管理部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除影響的,限期改正，處違法搭建建築物、構築物造價百分之五以上百分之十以下罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處違法搭建建築物、構築物造價百分之十以下罰款。
（三）排放油煙的餐飲服務業經營者未安裝油煙淨化設施、不正常使用油煙淨化設施或者未採取其他油煙淨化措施，超過排放標準排放油煙的，由縣級以上地方人民政府確定的監督管理部門責令改正，處五千元以上五萬元以下罰款；拒不改正的，責令停業整治。
第五十三條 住房和城鄉建設主管部門、其他有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的工作人員，在對物業管理活動的監督管理或者協助管理工作中有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十四條 違反本條例規定的其他行為，法律、法規已有規定的，適用其規定。
第八章
附則
第五十五條本條例自2021年5月1日起施行。
內容解讀
立法背景
社會呼聲高。在制定2020年立法計畫過程中，市人大法制委、常委會法工委結合市人大常委會工作安排以及2019年立法計畫、2017-2021年立法項目庫的完成情況，在領導點題、部門申報、代表建議和社會各界提出的立法需求中，梳理出《九江市文明行為促進條例》、《九江市物業管理條例》等9部地方性法規項目作為2020年立法計畫的備選項目。經過市民投票，《九江市物業管理條例》得票率排在第一位。
市委有要求。黨的十九屆四中全會決定提出，立法機關要加強重點民生領域立法，加快推進市域社會治理現代化。積極探索構建基層社會治理新格局，完善民眾參與基層社會治理的制度化渠道。按照中央精神，去年年底市委第79次常委會會議決定將制定九江市物業管理條例確定為市人大常委會2020年立法項目。
管理有需求。物業管理存在的問題，既有引進物業管理模式“水土不服”的原因，也有行政監管依據不足、手段缺失等原因，在全國、全省都帶有一定的普遍性。因此，通過地方立法創新制度設計，細化補充銜接上位法規定，破解我市物業管理中的難題，保障物業管理各方的合法權益，促進物業服務業健康發展，顯得必要而迫切。
制定過程
市人大常委會始終堅持開門立法、陽光立法、為民立法，在發動全社會力量的基礎上，廣泛聽取各方面意見建議，嚴格履行各項法定程式，經過了三次市人大常委會會議審議，表決後，於11月底報請省人大常委會審查批准，全票通過。
工作中，始終把握了以下幾點：
一是堅持黨的領導，從計畫立項、調研論證、修改審議全過程及時向市委請示匯報，確保立法工作正確的政治方向；
二是加強調查研究，以問題為導向，通過媒體公告、網路問卷、基層調研廣泛收集涉及民眾切身利益並且反映強烈的關於物業管理的問題，力求找準問題；
三是堅持“不牴觸、有特色、可操作”的原則，力求法規“立得住、行得通、真管用”，精心設計針對性強、便於操作的具體條款；
四是加強工作對接，及時向省人大法制委、常委會法工委溝通、匯報，積極爭取重視、支持和指導。
主要內容
條例共八章，第一章總則，第二章前期物業管理，第三章業主自治，第四章物業服務，第五章物業的使用和維護，第六章監督保障，第七章法律責任，第八章附則。體例結構層次清晰，重點突出，堅持了問題導向，體現了地方立法形式服從內容，最大限度利用了有限的立法資源。
第一章總則：規定了立法目的、適用範圍、工作格局、政府職責、部門職責、智慧物業等內容。
一是明確要發揮黨建引領在物業管理中的作用。《條例》第三條規定物業管理應當堅持黨建引領、政府主導、業主自治、多方參與、專業化服務的工作格局。這既是物業管理要遵循的基本原則，也是物業管理實踐經驗總結。特別是疫情防控期間，社區通過黨建引領，極大的發揮基層民眾性自治組織的作用，積累行之有效的管理經驗，這些好的工作舉措我們通過立法進行固化和推廣。這既是夯實基層社會治理網路的需要，也是國家治理體系和治理能力現代化的需要。
二是明確各方職責，各級政府、居（村）民委員會、住房和城鄉建設主管部門“個個肩上有擔子”。
政府主導，統籌保障。《條例》第四條第一款規定市、縣（市、區）人民政府（管委會）應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業管理納入本地區現代服務業發展規劃、城鄉社區治理體系和綜合治理考核內容，提供財政預算經費保障，建立健全綜合協調工作機制，協調解決物業管理工作中的重大問題。
部門負責，依法推進。政府部門職責劃分是保證條例有效實施的基礎，沒有政府各部門的有效執法，條例將難以貫徹實施，條例的強制力也難以完整體現。
《條例》第五條規定住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。其他有關部門和機構應當按照各自職責，依法做好物業管理活動的有關監督管理工作。
屬地管理，協調配合。《條例》第四條規定街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，明確物業管理工作機構，配備專門管理人員，會同市、縣（市、區）人民政府（管委會）住房和城鄉建設主管部門具體指導、監督所轄區域內的業主依法成立業主大會和選舉業主委員會，並監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區治理的關係。
居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展物業管理的相關工作。
三是明確發展智慧物業。《條例》第六條規定鼓勵利用移動網際網路、物聯網和雲計算等新型信息技術建設智慧物業管理平台，
第二章前期物業管理：本章明確了新建物業的建設、專業經營設施的交付、新建物業承接查驗的要求，對物業服務用房，前期物業服務契約期限作了具體規定。
1、為解決前期規劃建設不到位問題提供依據
新建物業前期規劃建設不到位，給後續物業管理帶來了一系列問題，例如停車位配置不足導致停車難，無充電設施導致電動車亂停放、私拉電線，無建築垃圾堆放點導致垃圾亂堆放，未設計專用煙道導致油煙污染擾民等等。為此，《條例》第七條、第八條對建設項目規劃條件和設計方案中涉及物業管理的內容作出了明確規定。例如《條例》第七條規定：新建物業的建設單位應當按照國家、江西省有關規劃、設計規範和工程標準，建設物業基礎設施和配套公共服務設施。自然資源主管部門應當將物業基礎設施和配套公共服務設施的建設要求列入物業建設項目的規劃條件。
2、為解決政府保障性住房和政府負責的拆遷安置房未配建物業服務用房提供依據
《條例》第九條第四款規定政府保障性住房和政府負責的拆遷安置房未配建物業服務用房的，由市、縣（市、區）人民政府（管委會）統籌解決。
3、為解決前期物業服務契約期限提供依據
為規範前期物業服務人有序退出物業服務，《條例》第十條第四款規定前期物業服務契約可以約定期限，一般不超過二年。未約定契約期限或者契約期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務契約生效的，前期物業服務契約終止。
4、為解決承接查驗移交資料不全提供依據
物業資料是物業服務人對物業實施管理的重要基礎和依據。《條例》第十條明確了辦理新建物業承接查驗手續時，建設單位應當向前期物業服務人移交各方面的資料，並列出了具體明細清單。
第三章業主自治：本章是關於業主、業主大會、業委會、物業管理委員會、業主自行管理的規定，突出的是業主自治管理。
1、為解決業主大會召開難問題提供依據
業主大會開不起來，重要事項無法做出決定，進而引發一系列問題，已經成為很多小區的常態。為解決業主大會召開難，條例細化並創新了上位法規定。
一是細化首次業主大會籌備的相關規定。《條例》第十二條、第十三條規定了建設單位主動報告、街道鄉鎮主動擔當、成立籌備組、籌備經費落實等方面內容。
二是創新業主大會召開形式。《條例》第十四條規定業主大會可以採取網路投票的形式召開，作為集體討論、書面徵求意見之外的第三種會議形式，在利用網路技術體現便捷性的同時，解決了傳統方式集合難、場地受限等困難。同時，為便於操作，將業主大會會議需要投票表決的內容，由“應當經業主本人簽字”規定為“應當經業主本人確認”。
三是創設物業管理委員會。《條例》第二十一條、第二十二條借鑑了外地的做法，創設物業管理委員會，這裡需要說明的是，物業管理委員會是臨時性管理組織，在業委會缺位的時候代行業委會職責。設立物業管理委員會並非替代業主大會、業委會，是在業主大會、業委會由於未滿足法定成立條件未能成立，或業委會成立但不履行職責的情況下，為避免管理組織缺位無管理責任主體而設立的一項補充性規定。因此，在物業管理委員會臨時履職期間，對能夠成立業主大會的，應當及時指導籌備成立；能夠選舉業主委員會的，應當及時指導選舉產生。
2、為解決終止業主委員會成員、候補成員資格提供依據
業主委員會作為全體業主實施物業管理的常設機構，其履職是否到位，對物業管理活動起到關鍵性影響。現實中，有的業主委員會不管事，成為空架子；有的和物業服務企業勾結謀取私利，侵害業主利益。據初步調查，在我市城區所有的業委會中，能夠正確履職、有效履職的占比不到一半。針對業主委員會履職不到位問題，《條例》第二十條列舉了業主委員會成員、候補成員資格終止的九種情形，例如業主委員會成員、候補成員拒不支付物業費的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其成員、候補成員資格。
第四章物業服務：本章從物業服務契約的訂立、物業服務基本項目、物業服務人的義務和禁止性規定、物業費的確定、調整和支付、物業契約期限未滿退出和終止、物業交替和物業服務公示等方面作了明確規定。
1、為解決物業服務不到位問題提供依據
物業服務企業服務不到位，導致業主不交物業費，由此進入惡性循環，也有人認為業主不交物業費是起因。現實中，兩者往往相互交織，牽扯不清，《條例》先從規範物業服務企業服務行為切入，保障廣大業主享受符契約定標準的服務這項契約權利。
一是明確了鼓勵通過招標投標方式選聘物業服務人。為保證物業管理人選擇的公平，選聘到最佳的物業服務人，《條例》第二十五條鼓勵業主通過市人民政府住房和城鄉建設主管部門建立的招標投標平台選聘物業服務人。
二是明確了物業服務基本項目。實踐中，物業服務契約多為格式契約，其專業性也比較強，業主往往對契約內容並不清楚，契約中對物業服務企業的約束也不多。《條例》第二十六條結合物業服務中糾紛較多的事項，要求在物業服務契約中應當提供四項基本服務項目。即公共場所的清潔衛生、垃圾清運以及其他保潔服務，公共排水管網的清淤疏通；公共區域的安全防範；公共綠地的日常養護；物業共用部位和共用設施設備的日常維修養護。
三是明確了物業服務人基本義務和禁止性規定。《條例》第二十七條、第二十八條羅列了物業服務人應當履行的八項義務和應當禁止的十一項行為。
需要說明的是《條例》中規定的八項義務均屬於法定義務，即物業服務人除了按照物業服務契約約定的義務和標準提供物業服務外，還應當遵守的《條例》列明的八項義務。如對違法建設、占用共用部位和設施設備、違規出租房屋、私拉電線、電動車違規充電等違法違規行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業主委員會和有關部門、單位。
2、為解決物業費收繳問題提供依據
業主按約定交納物業費，是物業服務得以良性運轉的基礎。現實中，業主拖欠物業費的理由有很多，比如不需要或者沒有享受到服務、物業服務不到位、反映的問題得不到解決、遭受了人身、財產損失等。為此，《條例》第三十條明確規定業主應當根據物業服務契約的約定支付物業費，不得以未享受或者無需接受相關物業服務，或者以房屋質量問題等非物業服務人過錯為由拒交或者少交物業費。
第五章物業的使用和維護：本章對物業的使用、裝飾裝修、停車位使用、住宅專項維修資金繳納、住宅物業質量保修金繳納與管理、應急維修、共有物業收益使用等方面做了具體規定。
1、為解決物業使用中出現的問題提供依據
《條例》第三十四條共列舉了十一類禁止性行為，對物業使用出現的違規行為列舉了負面清單，明確業主、物業使用人在使用物業時不得損害公共利益和他人的合法權益。
2、為解決停車泊位出現的問題提供依據
近年來，隨著經濟社會發展，九江汽車保有量快速增加，停車難問題日漸突出。現有城市住宅小區，因停車泊位使用而引發的社會矛盾不在少數。《條例》第三十六條從三個方面對物業管理區域內停車泊位進行了規定：
一是針對物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫的，應該首先滿足本區域內業主的需要。在滿足業主的需要後，將車位、車庫出租給業主以外的單位或者個人的，每次租賃期限不得超過六個月，並在物業管理區域內公示，接受業主查詢和監督。
二是利用物業共用部位設定的停車位的，屬於業主共有，可以委託物業服務人經營管理，所得收益歸全體業主所有。
三是經人民防空主管部門批准平時用作停車位、儲藏室的，可以以出租方式向全體業主開放，但不得出售或者變相出售。人民防空工程停車位、儲藏室租賃費收取方應當承擔人民防空工程停車位、儲藏室的日常維修、養護、管理責任及費用。
3、為解決新建住宅物業保修期內出現物業質量問題提供依據
《條例》第三十八條規定建設單位應當足額交存物業質量保修金，交存期限為五年。保修金交存期滿仍未修復的，保修金交存期順延至修復完成，有效解決保修期內建設單位未保修或者未修復的問題。
4、為解決專項維修資金使用難的問題提供依據
《條例》第三十九條列舉出七種緊急情形可以使用住宅專項維修資金進行維修，並細化完善使用資金的流程、所需材料和部門職責。
第六章監督保障：為加強物業監督管理，完善相關機制，本章細化完善了主管部門的職責，明確了其他相關部門的職責。例如《條例》第四十三條、第四十四條明確了在突發事件應對期間、物業管理區域突發失管狀態時，相關部門以及街道辦事處、鄉鎮人民政府應當承擔的責任。
第七章法律責任：對現實中較為常見、相對突出的違法行為，本章明確了處罰措施、具體的執法部門和處罰標準。需要指出的是第四十九條關於物業服務人發現物業管理區域內有違法行為不予勸阻、制止，或者不按照規定報告的，有關部門處五百元以上五千元以下罰款，這裡的“有關部門”需要根據具體違法行為來確定，例如在物業管理區域內占用地上或者地下空間違法搭建建築物、構築物的，考慮到對違建的執法部門是城市管理部門，因此，這裡的“有關部門”應當是城管部門。物業服務人不按照規定報告城管部門的，城管部門可以依據《條例》對物業服務企業處處五百元以上五千元以下罰款。再例如，損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材的執法部門是消防救援機構，物業服務人按照規定應該報告消防救援機構。
