湖州市物業管理條例，於2021年3月4日由湖州市第八屆人民代表大會第六次會議通過，2021年3月26日浙江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議批准。
基本介紹
- 中文名： 湖州市物業管理條例
- 法律效力：地方性法規
- 制定機關：湖州市人民代表大會
- 時效性：有效
- 公布日期： 2021/4/6
條例全文
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主、物業服務人和其他當事人的合法權益，營造美好宜居環境，推進社區治理現代化，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督活動適用本條例。
第三條 物業管理遵循黨建引領、以人為本、權責統一，以及業主自治、專業服務、政府監管相結合的原則。
第四條 市、區縣人民政府應當將物業管理納入基層治理體系，加強對物業服務行業的培育，推進物業管理市場化、規範化、標準化。
南太湖新區管理委員會根據授權、委託，在所轄區域內履行區縣人民政府職責。
第五條 市住房和城鄉建設行政主管部門（以下稱市物業主管部門）負責全市區域內物業管理活動的指導和監督管理，制定物業管理相關政策和示範文本，發布物業服務等級標準，指導物業服務行業協會開展行業自律等工作。
區縣住房和城鄉建設行政主管部門（以下稱區縣物業主管部門）負責轄區內物業管理活動的監督管理，指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展相關工作，並會同街道辦事處、鄉鎮人民政府定期開展業主委員會成員培訓。
發展改革、公安、司法行政、財政、自然資源和規劃、生態環境、應急管理、市場監督管理、人民防空、大數據、綜合行政執法等部門應當按照各自職責，做好相關的監督管理工作。
第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將物業管理作為基層治理的重要內容，負責指導業主大會成立、業主委員會選舉等工作，協調物業管理與社區治理、社區建設的關係，調處化解物業管理矛盾糾紛。
居（村）民委員會應當對業主自治進行指導和監督，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的監督管理工作，推進社區治理。
第七條 建立健全社區、村黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人議事協調機制，發揮所在社區的企業事業單位、社會組織、聯繫社區的有關部門等參與物業管理活動的積極性，促進和諧社區建設。
國家公職人員、人大代表、政協委員、先進模範等應當帶頭遵守物業管理相關規定，充分發揮示範引領作用。
第八條 物業服務行業協會應當加強行業自律，規範服務行為，促進物業服務企業誠信經營，開展行業守信激勵和失信懲戒，推動行業健康有序發展。
第九條 業主委員會、物業服務人、業主以及有關組織和個人參與基層治理、文明建設等活動表現突出的，市、區縣人民政府應當給予表揚獎勵。
物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施的，區縣人民政府給予必要的物資和資金支持。
第十條 鼓勵開發、採用新技術、新方法，促進網際網路、物聯網等技術與物業管理的融合，提高物業管理、服務的智慧型化水平，並依法保護個人信息安全。
市物業主管部門應當建設統一的物業管理數位化信息平台。
第二章 業主和業主組織
第十一條 業主在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，並應當履行法律、法規規定的義務。
第十二條 物業管理區域具備業主大會成立條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。區縣物業主管部門應當對籌備召開首次業主大會會議給予業務指導。
籌備組由業主和建設單位、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會的人員組成。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居（村）民委員會的人員擔任。
籌備組由五至十一人單數組成，其中業主人數不低於籌備組總人數的百分之五十。參加籌備組的業主由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居（村）民委員會組織業主推薦產生。具有本條例第十七條所列情形之一的業主，不得參加籌備組。
籌備組應當自成立之日起三日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少於七日，可以同時通過電子信息技術的方式告知全體業主。業主對成員名單有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
第十三條 籌備組負責下列工作：
（一）確認業主身份，確定業主人數、所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；
（四）確定首次業主大會會議表決規則；
（五）制定業主委員會成員候選人產生辦法，確定業主委員會成員候選人名單；
（六）制定業主委員會選舉辦法；
（七）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當於首次業主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業主。業主有異議的，籌備組應當記錄並作出答覆。
籌備組成立後三個月內應當組織召開首次業主大會會議。業主大會成立後，籌備組自動解散。
第十四條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照市、區縣人民政府制定的標準承擔，在建設單位辦理竣工驗收備案前，將籌備經費存入街道辦事處、鄉鎮人民政府以競爭性方式選擇產生的銀行賬戶。籌備經費應當專戶儲存，專款專用。
第十五條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）設立業主委員會候補委員制度；
（五）聘請執行秘書、財務人員等；
（六）確定有關人員的報酬或者補貼；
（七）選聘和解聘物業服務人；
（八）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（九）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
（十）改建、重建建築物及其附屬設施；
（十一）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（十二）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第九項至第十一項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
成立業主大會的，可以由業主大會依法決定物業管理事項；未成立業主大會的，可以由居（村）民委員會組織業主依法共同決定物業管理事項。
第十六條 業主委員會是業主大會的執行機構，由五至十一人單數組成，每屆任期三年至五年，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告業主委員會履職、財務收支情況和物業管理實施情況；
（二）擬定物業服務人選聘方案；
（三）根據業主大會決定，代表業主與物業服務人簽訂物業服務契約；
（四）及時了解業主對物業服務的意見、建議，監督和協助物業服務人履行物業服務契約；
（五）督促業主、非業主使用人遵守管理規約，督促業主交納拖欠的物業費、建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）協助居（村）民委員會調解業主、非業主使用人、物業服務人因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（七）根據業主大會決定，組織、監督物業共有部分的經營、使用；
（八）製作和保管會議記錄、業主名冊、業主委員會選舉以及備案材料、共有物業檔案、財務相關資料和工作檔案；
（九）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會做好物業管理區域的社區建設工作；
（十）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。
業主委員會應當於會議召開三日前，將業主委員會會議的內容和議程在物業管理區域內顯著位置公示，聽取業主的意見。召開會議時可以邀請物業主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會派員列席，也可以邀請業主列席。
第十七條 業主委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。鼓勵中國共產黨黨員、具備專業知識的業主參選業主委員會成員。管理規約、業主大會議事規則可以規定，有下列情形之一的，不得擔任業主委員會成員：
（一）因故意犯罪被處刑罰正在執行、執行完畢未滿五年，或者涉嫌犯罪被限制人身自由的；
（二）因物業管理相關違法行為受到行政處罰未滿一年的；
（三）違反約定拒交物業費，經人民法院、仲裁機構生效法律文書確認，拒不執行的；
（四）違反社會公德、職業道德、家庭美德，造成不良影響的；
（五）業主大會決定的其他情形。
區縣物業主管部門應當會同有關部門建立業主委員會成員候選人資格信息查詢服務機制。
第十八條 業主委員會成員應當認真履行職責、承擔業主委員會安排的工作任務，不得有下列行為：
（一）本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職或者投資入股；
（二）擅自動用建築物及其附屬設施的維修資金、公共收益，或者侵占、挪用業主共有財物；
（三）利用職務上的便利，索取或者非法收受物業服務人、有利害關係的單位或者個人提供的利益，接受減免物業費或者其他費用；
（四）泄露業主資料或者將業主資料用於與物業管理無關的活動；
（五）違規使用業主大會或者業主委員會印章；
（六）隱匿、篡改、毀棄或者拖延、拒絕提供有關資料；
（七）其他損害業主共同利益或者妨礙公正履職的行為。
第十九條 業主委員會應當將下列事項在物業管理區域內顯著位置公布，可以同時通過電子信息技術的方式告知全體業主：
（一）業主大會議事規則、管理規約；
（二）物業服務契約；
（三）業主大會和業主委員會經費收支情況；
（四）業主大會和業主委員會的決定；
（五）建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（六）物業共有部分的收益、使用；
（七）接受經濟責任審計情況；
（八）其他應當向業主公開的事項。
第二十條 業主大會可以在議事規則或者管理規約中規定，有下列情形之一的，業主委員會成員職務終止，由業主委員會予以公告：
（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（二）有本條例第十七條規定不得擔任業主委員會成員情形的；
（三）因疾病或者其他原因難以履行職責的；
（四）因故意犯罪被依法追究刑事責任的；
（五）違反本條例第十八條禁止性規定的；
（六）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；
（七）一年內無故缺席兩次以上業主委員會會議或者一年內累計缺席業主委員會會議三分之一以上次數的。
業主委員會成員自職務終止之日起三日內應當將其保管的檔案資料、印章以及其他屬於業主共有的財物等移交業主委員會。
第二十一條 業主委員會候補委員應當符合擔任業主委員會成員的條件，由業主大會選舉產生，人數不超過業主委員會成員人數的二分之一。候補委員可以列席業主委員會會議，但不享有表決權。
業主委員會成員出現空缺時，從候補委員中按照得票順序依次遞補為業主委員會成員並由業主委員會予以公告。
業主委員會候補委員職務終止，參照本條例第二十條執行。
第二十二條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當按照有關規定組織換屆選舉。
業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其限期組織換屆選舉，居（村）民委員會應當對業主委員會換屆選舉予以指導、協助。
新一屆業主委員會履職之日起十日內，原業主委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，將保管的檔案資料、印章以及其他屬於業主共有的財物等移交新一屆業主委員會。
業主委員會任期屆滿和業主委員會主任離任時，經業主共同決定，可以進行經濟責任審計。街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會應當予以指導和協助。
第二十三條 業主委員會人數不足二分之一或者有其他原因不能正常履職的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當通知業主委員會終止履行職責並指導改選。
在新一屆業主委員會產生前，由居（村）民委員會代行業主委員會職責並予以公告。居（村）民委員會應當在三個月內組織召開業主大會會議，選舉產生業主委員會。新一屆業主委員會產生後，居（村）民委員會履職自動終止。
第二十四條 業主共同決定事項採用電子投票表決的，可以通過市物業主管部門建立或者認定的電子投票系統進行。
第三章 前期物業管理
第二十五條 住宅物業的建設單位應當依照法律、法規規定，通過招投標方式或者協定方式選聘前期物業服務人。
建設單位應當將前期物業服務契約、臨時管理規約報送區縣物業主管部門備案。備案機關應當及時將前期物業服務契約和臨時管理規約轉送相關的街道辦事處、鄉鎮人民政府和居（村）民委員會。
第二十六條 物業服務用房的配置應當在建設用地出讓條件中明確。地下部分作為商業等經營用途的，其建築面積應當計入地上總建築面積計算基數。
物業服務用房應當相對獨立、集中配置，所在樓層為地面以上不超過二層。物業管理區域建築物總面積在十五萬平方米以下的，物業服務用房不得超過兩處；建築物總面積超過十五萬平方米的，物業服務用房不得超過三處。
物業服務用房用於經營的，應當以可對外經營為原則，位於底層的建築面積不得少於二分之一。
業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排。
第二十七條 物業服務人應當在接管物業項目時對物業共用部位、共用設施設備、物業服務用房等進行承接查驗。承接查驗發現問題的，建設單位應當在物業交付前整改並經驗收合格。
物業承接查驗雙方不得惡意串通，偽造有關檔案、資料，隱瞞共用部位、共用設施設備的數量和質量不符契約定或者規定情形，損害業主利益。
物業承接查驗應當在區縣物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府監督下進行，邀請部分業主參加。
第二十八條 物業服務人應當與建設單位簽訂物業承接查驗協定，明確物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限、雙方權利義務、違約責任等事項，報送區縣物業主管部門備案。備案機關應當及時將物業承接查驗協定轉送相關的街道辦事處、鄉鎮人民政府和居（村）民委員會。
第四章 物業管理服務
第二十九條 鼓勵業主大會通過公開招投標方式選聘物業服務人。
物業服務人選聘方案應當包括擬選聘物業服務人的信用狀況、服務實績、服務內容要求及收費標準、人員配備、契約期限和選聘方式等內容。
物業服務人應當在物業服務契約簽訂之日起十五日內，將契約報送區縣物業主管部門備案。備案機關應當及時將物業服務契約轉送相關的街道辦事處、鄉鎮人民政府和居（村）民委員會。
第三十條 物業服務人應當按照物業服務契約約定履行義務;不得泄露業主資料或者將業主資料用於與物業管理無關的活動。
市、區縣物業主管部門應當加強對物業服務人的考核、管理，提高物業服務質量。
第三十一條 物業服務人應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示，可以同時通過電子信息技術的方式告知全體業主：
（一）物業服務人的營業執照、信用信息和服務諮詢投訴電話，項目負責人的基本情況和聯繫方式；
（二）物業服務內容、標準，收費項目、標準、方式等；
（三）物業承接查驗情況和物業承接查驗協定；
（四）電梯、消防、二次供水等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式、維修保養記錄和應急處置方案等；
（五）涉及維修、更新、改造項目資金使用情況的明細；
（六）水、電等公共能耗總量、明細及費用分攤情況；
（七）由物業服務人受託經營的業主共有部分收益情況；
（八）法律、法規規定和物業服務契約約定應當公示的其他信息。
前款第一項至第四項應當持續公示並及時更新；第五項、第六項每年公示不少於一次，第七項每半年公示一次，公示期不少於三十日。業主對公示內容有異議的，物業服務人應當予以答覆。
第三十二條 物業主管部門應當動態發布物業服務等級標準。物業服務行業協會應當監測並定期發布物業服務項目成本信息和市場價格信息。
物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則，由業主和物業服務人按照國家、省有關規定，在物業服務契約中約定。
第三十三條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。
業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
業主轉讓物業專有部分的，應當如實告知受讓人物業費支付情況。
第三十四條 業主委員會和物業服務人簽訂物業服務契約時，可以約定每年將一定比例的應交物業費存入業主委員會專門賬戶並根據物業服務質量評價結果予以支付。
業主委員會應當組織業主共同對物業服務人進行服務質量評價。區縣物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對物業服務質量評價內容、方式等進行指導。
第三十五條 物業服務契約終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業管理區域，配合新物業服務人做好查驗、交接等相關工作，並向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人移交下列資料和財物：
（一）建設單位依法移交的物業承接查驗資料；
（二）物業服務用房和屬於業主共有的場地、設施設備；
（三）公共收益的結餘、預收的物業費；
（四）公共水電分攤費用交納記錄，物業共有部分運行、維修、更新、改造和養護的有關資料；
（五）應當移交的其他資料和財物。
交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、技防、道閘系統等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，因原物業服務人管理、使用不當造成無法正常使用的，應當由其組織修復或者承擔相應責任。
區縣物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對交接工作的監督。
第三十六條 對建成時間早、配套設施設備不全或者破損，未實施物業管理的老舊住宅小區，由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導成立業主組織，選聘物業服務人或者開展自我管理；無法選聘物業服務人或者無法開展自我管理的，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者受其委託的居（村）民委員會組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務，所需費用由業主承擔。
市、區縣人民政府應當制定老舊住宅小區整治改造計畫，完善配套基礎設施和公共服務設施，逐步實施物業管理。
第三十七條 對未成立業主組織的保障性住房、政府徵收安置房小區，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導成立業主組織，實施業主自治，逐步推進物業管理。
第五章 物業使用與維護
第三十八條 管理規約可以對住宅小區車輛停放、消防安全、裝飾裝修、雜物堆放、動物飼養等事項以及約束性措施依法作出約定。
對物業管理區域內發生的違反法律、法規以及管理規約的行為，業主、業主委員會有權勸阻、舉報。物業服務人應當及時勸阻、制止，收集固定相關證據；勸阻、制止無效的，應當向有關行政主管部門報告並協助處理。
第三十九條 區縣綜合行政執法、公安、建設、自然資源和規劃、市場監督管理、生態環境、消防救援等部門和機構應當建立住宅小區執法工作責任區制度，在街道辦事處、鄉鎮人民政府的協調下，加強執法聯動，依法查處違法行為，維護小區管理秩序。
市、區縣人民政府應當健全執法監督制度。
第四十條 物業服務人應當加強對垃圾分類、車輛充電、健身、通訊、智慧型快遞等便民設施的巡查，及時協調有關責任單位處理解決巡查中發現和業主反映的問題，使便民設施處於良好狀態。
第四十一條 物業主管部門應當按照業主優先、公平合理、便於管理的原則，加強對規劃用於停放汽車的車庫、車位銷售、附贈、出租等的指導。
業主大會、業主委員會可以採用先到先停或者定期抽籤等方式分配業主共有車位的使用權，經業主大會同意可以實施臨時停車收費管理。
對違反車輛管理的行為，業主委員會可以依照管理規約採取約束性措施。
第四十二條 物業管理區域內實行生活垃圾分類和定點投放制度。
業主和非業主使用人是生活垃圾分類投放的責任人。物業服務人、垃圾分類服務企業應當依法或者依照契約約定加強生活垃圾分類投放的管理。
物業服務人、垃圾分類服務企業、業主委員會發現投放人不按照分類要求投放的，應當要求其改正；投放人拒不改正的，應當及時報告綜合行政執法部門處理。
第四十三條 業主、非業主使用人應當加強對其所有或者使用的窗戶、陽台等設施的管理，防止設施、擱置物、懸掛物等脫落、墜落，造成安全事故。
物業服務人應當加強日常巡查，發現存在安全隱患的，應當及時採取必要的防範措施並向業主委員會、居（村）民委員會報告。
第四十四條 利用物業管理區域內業主的共有部分產生的收入，扣除合理的成本之後為公共收益，歸業主共有。
業主大會成立前，前款規定的租賃經營情況等應當報送居（村）民委員會，其租賃或者經營期限不得超過前期物業服務期限，租金不得明顯低於周邊同類物業市場租賃價格。
業主大會成立後，物業共有部分的經營管理，應當經業主大會同意。
公共收益應當專戶儲存、單獨列賬、獨立核算、定期公布。
第四十五條 公共收益主要用於補充建築物及其附屬設施的維修資金，也可以由業主共同決定用於物業管理方面的其他需要。公共收益用於補充維修資金的，應當按季度補充，補充比例不低於公共收益專戶餘額的百分之五十，補充後達到首期交存金額的，可以停止補充。
業主大會成立前，公共收益由居（村）民委員會開設銀行專戶代管，業主大會成立後經業主大會同意可以由居（村）民委員會代管。業主委員會自行管理的，應當接受居（村）民委員會的監管。
第四十六條 保修期內，建設單位在收到物業主管部門督促保修通知書十五日內不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，由物業服務人、業主委員會組織維修，費用在保修金中支出。
動用保修金的，建設單位應當在保修金使用後十五日內足額補存保修金。
第四十七條 發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況時，物業服務人或者業主委員會應當立即組織應急維修：
（一）消防設施故障；
（二）電梯故障；
（三）水泵、水箱（池）故障；
（四）外牆牆面、建築附屬構件有脫落危險的；
（五）屋頂或者外牆滲漏，嚴重影響房屋使用的；
（六）專用排水設施坍塌、堵塞、爆裂的；
（七）其他緊急情況。
發生前款所列緊急情況，需要立即對共有部分進行維修和更新的，由物業服務人或者相關業主提出建議，經業主委員會和居（村）民委員會證明核實，向物業主管部門申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。申請使用符合條件的，應當及時撥付。緊急情況下維修資金使用金額不得超過首期交存維修資金總額的百分之十。
市、區縣物業主管部門應當對應急維修和維修資金支出情況進行監督。
第六章 法律責任
第四十八條 違反本條例規定的行為，法律、行政法規、省的地方性法規已有法律責任規定的，從其規定。
第四十九條 違反本條例第十八條規定，業主委員會成員實施相關禁止行為的，由區縣物業主管部門責令改正，沒收違法所得，並處一千元以上一萬元以下的罰款。
第五十條 違反本條例第二十六條第二款、第三款規定，建設單位未按照要求提供物業服務用房的，由區縣物業主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第五十一條 違反本條例第二十七條第二款規定，建設單位和物業服務人在承接查驗過程中共同侵害業主利益的，由區縣物業主管部門責令限期改正，分別處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第五十二條 違反本條例第三十一條規定，物業服務人未按照規定公示信息的，由區縣物業主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。
第五十三條 違反本條例第三十五條第一款規定，原物業服務人未按照規定退出物業管理區域和移交相關資料、財物的，由區縣物業主管部門責令限期改正；逾期未改正的，給予通報批評，並處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第七章 附則
第五十四條 業主決定不選聘物業服務人，實行自行管理的，依照本條例相關規定執行。
第五十五條 本條例自2021年5月1日起施行。
