為了規範物業管理活動，維護物業管理各方合法權益，營造良好的人居環境，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合自貢市實際，制定本條例。
2022年7月28日，四川省十三屆人大常委會第三十六次會議表決通過了《自貢市物業管理條例》。
基本介紹
- 中文名：自貢市物業管理條例
- 實施時間：2018年1月1日
- 發布單位：自貢市人民代表大會常務委員會
- 批准時間：2017年9月22日
全文,解讀,
全文
自貢市物業管理條例
（2017年8月25日自貢市第十七屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過 2017年9月22日四川省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議批准 2022年6月24日自貢市第十八屆人民代表大會常務委員會第四次會議修訂 2022年7月28日四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議批准）
第一章 總 則
第一條 為了規範物業管理活動，維護物業管理各方合法權益，營造良好的人居環境，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律法規，結合自貢市實際，制定本條例。
第二條 自貢市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指通過選聘物業服務人按照契約約定或者業主自行管理等方式，對物業服務區域內的建築物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業服務區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。
第三條 物業管理應當遵循公開、公平、公正、誠信的原則，堅持依法管理、業主自治、市場競爭、政府引導，推動物業管理標準化、專業化、智慧型化、綠色化發展，建設綠色、智慧、平安社區。
建立中國共產黨基層組織領導下的居民委員會、村民委員會、業主委員會、物業服務人等協調運行機制，形成社區治理合力。
第四條 市、縣級人民政府應當加強對物業管理活動及其監督管理工作的領導，將物業管理工作納入現代服務業發展規劃、社區建設和社會治理體系，制定和落實現代物業服務業扶持政策。
第五條 市、縣級人民政府住房城鄉建設主管部門負責履行本行政區域內物業管理活動中的以下職責：
（一）制定、貫徹執行物業服務管理相關政策並組織實施；
（二）開展物業服務行業的監督管理工作；
（三）指導和監督建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、管理和使用；
（四）建立健全業主委員會、物業管理委員會成員培訓制度並組織實施；
（五）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府實施物業服務管理相關工作；
（六）指導行業協會制定自律性規範並監督實施；
（七）履行物業服務管理方面的其他監督管理職責。
市、縣級城市管理和綜合執法主管部門負責查處物業區域內違法建設、違規裝修、擅自改變規劃用途、違反市容和環境衛生管理規定等行為。
市、縣級人民政府發展改革、經濟和信息化、公安、民政、司法行政、財政、自然資源、生態環境、水務、衛生健康、應急、市場監管等有關部門按照各自職責做好物業管理活動的相關監督管理工作。
各相關部門應當在物業服務區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職責分工，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。
第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府履行以下職責：
（一）負責組織、指導、協調本轄區業主大會設立和業主委員會、監事委員會選舉與換屆；
（二）指導和督促業主大會、業主委員會、監事委員會和物業服務人開展工作；
（三）協調物業管理與社區管理、社區服務的關係，調處業主、物業使用人、業主委員會、物業服務人在物業管理活動中的糾紛；
（四）協調和督促物業服務人的交接；
（五）建立舊住宅小區物業管理體系；
（六）協助住房城鄉建設主管部門對物業服務人信用評價體系建立、考核、公布；
（七）法律法規規定的與物業管理活動相關的其他職責。
居民委員會、村民委員會應當依法協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展相關工作。
第七條 建立物業管理聯席會議制度，物業管理聯席會議由轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織召集，住房城鄉建設、公安、司法行政主管部門、居民委員會、村民委員會、物業服務人、物業管理行業協會、業主委員會、監事委員會或者業主代表、專業經營單位等參加，協調處理在業主大會設立、業主委員會選舉及換屆、物業服務人交接等物業管理活動中出現的重大矛盾糾紛。
第八條 鼓勵物業服務人加入物業管理行業協會。物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規範行業服務行為，促進行業持續健康發展。
第二章 物業服務區域及設施
第九條 物業服務區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，按照權屬明確、有利於物業管理的原則，綜合考慮物業的建築規模、共用設施設備管理與維護、社區建設等因素確定。
第十條 新建住宅的，建設單位應當按照具備通水、通電、通信、衛生、採光、通風等基本使用功能和辦公條件的要求，對物業服務用房、業主委員會用房進行簡單裝修，配置獨立合格的水、電等計量裝置。
同一物業服務區域分期開發建設的項目，物業服務用房、業主委員會用房應當首期建設。
物業服務用房、業主委員會用房、共用設施設備配套用房屬於物業服務區域全體業主共有，任何單位、組織和個人不得分割、轉讓、抵押，也不得擅自變更用途。
第十一條 自然資源部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對物業服務用房、業主委員會用房的設計指標、位置和面積進行審核。住房城鄉建設主管部門在核發商品房預售許可證時，應當對物業服務用房、業主委員會用房的配置情況進行核查。不動產登記部門在辦理首次登記時，應當註明物業服務用房、業主委員會用房室號。
在建設項目竣工驗收時，住房城鄉建設主管部門應當將物業服務用房、業主委員會用房建設情況納入竣工驗收的內容。
第十二條 新建物業服務區域內配建的會所、幼稚園、車位車庫、架空層、環衛設施、郵件（快件）接收等配套設施，應當在房屋銷售契約中載明投資主體、權利歸屬。未載明的推定為業主共有。
第三章 業主、業主大會、業主委員會與監事委員會
第十三條 不動產登記簿記載的房屋所有權人為業主。業主在物業管理活動中，根據法律法規規定、管理規約和物業服務契約約定，享有業主權利，履行業主義務。尚未依法辦理房屋所有權登記，但是符合法律法規規定的，在物業管理活動中享有業主權利，承擔業主義務。
第十四條 業主大會由物業服務區域內全體業主組成，同一物業服務區域設立一個業主大會。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
業主人數超過三百人的住宅小區，可以以幢、單元為單位推選業主代表，組成業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責。業主代表的產生程式、職責範圍、工作規範等事項應當在業主大會議事規則中明確。
業主大會通過的決定對全體業主具有約束力。
第十五條 同一物業服務區域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。成立業主小組的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組的產生程式、職責範圍、工作規範等事項。
第十六條 業主大會會議應當按照規定召開。召開業主大會會議，業主委員會應當在會議召開十五日前通知全體業主並報告物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會，由其派員對會議進行監督。
業主可以委託代理人參加業主大會會議，但應當出具書面委託書，明確所委託的許可權。
物業使用人可以接受業主書面委託行使業主權利，但不得擔任業主委員會、監事委員會以及物業管理委員會成員。
第十七條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，是業主大會的執行機構，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
業主委員會由五至十五人單數組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則規定。業主委員會主任、副主任從業主委員會成員中推選產生。
業主委員會可以設定候補委員，業主委員會候補委員人數不得超過業主委員會正式成員人數的百分之五十。候補委員的任職資格、選舉產生規則和職務終止規則等內容在業主大會議事規則中規定。業主委員會候補委員的選舉產生應當參照業主委員會成員的選舉方式。設立候補委員的，應當與業主委員會一併公告和備案，並通過網際網路等方式告知業主。
業主委員會成員出現缺額的，由候補委員按照得票多者依次遞補。經遞補後仍少於五人的，應當及時組織召開業主大會進行增補或者重新選舉業主委員會。
第十八條 業主大會可以設立監事委員會，代表全體業主監督業主委員會的工作。
監事委員會由三人或者五人組成，成員在非業主委員會成員的業主中產生。監事委員會議事規則和成員的資格、任期等事項由業主大會議事規則規定。
監事委員會主要履行以下職責：
（一）審核業主委員會的工作計畫和報告、業主大會收支情況報告；
（二）監督業主委員會財務活動，包括籌集、管理、使用建築物及其附屬設施的維修資金情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益情況，業主大會、業主委員會工作經費的收支情況等；
（三）監督業主委員會執行業主大會決定和決議的情況，對業主委員會及其成員侵害全體業主共同利益的行為，要求業主委員會予以糾正；
（四）督促業主委員會及時召開業主大會會議；
（五）向業主大會會議提出其職權範圍內的建議、意見；
（六）列席業主委員會會議，並對業主委員會決議的事項提出建議或者質詢；
（七）向業主大會報告監事委員會行使職權的情況並通告全體業主；
（八）業主大會議事規則規定的其他職責。
第十九條 鼓勵符合業主條件的居民委員會、村民委員會成員通過法定程式參與業主委員會、監事委員會成員選舉。
有下列情形之一的，不得擔任業主委員會、監事委員會成員：
（一）本人、配偶以及本人和配偶的近親屬在本物業服務區域的物業服務人任職的；
（二）被人民法院納入失信被執行人名單的；
（三）在物業管理活動中，違反相關法律法規受到行政處罰或者被追究刑事責任的；
（四）法律法規規定或者業主大會議事規則、管理規約約定其他不宜擔任業主委員會、監事委員會成員的情形。
第二十條 業主委員會及其成員不得有下列行為：
（一）阻撓、抗拒業主大會行使職權；
（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關檔案、資料；
（三）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會、業主委員會印章；
（四）打擊、報復、誹謗、陷害投訴舉報人；
（五）挪用、侵占業主共有財產；
（六）抬高、虛增、截留由業主支付的建築物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業主共同支付的其他費用；
（七）索取、收受建設單位、物業服務人或者利害關係人的不正當利益；
（八）明示、暗示物業服務人減免物業費；
（九）泄露業主信息或者將業主信息用於與物業管理無關的活動；
（十）拒不執行業主共同決定的事項；
（十一）違反法律法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。
第二十一條 業主委員會、監事委員會成員有下列情形之一的，其成員資格終止：
（一）以書面形式向業主大會或者業主委員會、監事委員會提出辭職之日起滿三十日的；
（二）不再具備業主身份的；
（三）喪失履行職責能力和條件的；
（四）法律法規、業主大會議事規則和管理規約規定的其他情形。
第二十二條 經專有部分面積占比百分之二十以上的業主且人數占比百分之二十以上的業主聯名，可以向業主委員會、監事委員會提出罷免業主委員會、監事委員會部分成員的書面建議，業主委員會、監事委員會應當自收到罷免建議之日起三十日內提請業主大會表決。業主委員會、監事委員會未按時提請業主大會表決的，提出罷免建議的業主可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召開業主大會會議；逾期未召開的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。
業主可以依照前款規定，向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出罷免業主委員會、監事委員會全體成員的書面建議，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議進行表決。
前款罷免通過後，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當按照本條例規定組織、指導成立新一屆業主委員會、監事委員會。
業主委員會、監事委員會屆內終止或者被罷免的，應當在終止之日起七日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府移交由其保管的檔案資料及財物。
第二十三條 物業服務區域有下列情形之一的，經專有部分面積占比百分之十以上的業主且人數占比百分之十以上的業主向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織成立物業管理委員會代行業主委員會相關職責：
（一）不具備成立業主大會條件的；
（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導後仍不能成立的；
（三）列入舊住宅小區綜合整治改造計畫且符合第二項條件的；
（四）屬保障性住房的。
物業管理委員會由五至十五人單數組成，成員由業主以及街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區（村）黨組織、公安派出所、居民委員會、村民委員會、建設單位等代表組成。其中，業主成員不得少於百分之五十。
物業管理委員會自成立之日起三十日內應當告知住房城鄉建設主管部門，並在物業服務區域內顯著位置公布成員名單。
物業管理委員會應當依法履行職責，作出決定前，應當徵求全體業主意見；作出決定後，應當在物業服務區域內顯著位置公告。
物業管理委員會自業主委員會成立之日起停止履行職責，並在七日內與業主委員會辦理移交手續後解散。
第四章 前期物業管理
第二十四條 住宅物業的建設單位應當按照國家有關規定通過招投標方式選聘前期物業服務人。
建設單位與物業服務人簽訂前期物業服務契約，契約期限最長不超過二年。契約期限自首套房交付之日起計算。建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務契約約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務契約生效的，前期物業服務契約終止。
第二十五條 建設單位可以邀請專業經營單位、物業服務人或者物業諮詢機構等提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理相關的建議。
第二十六條 承接新建物業前，物業服務人和建設單位在新建物業竣工驗收後，應當按照國家、省相關規定和前期物業服務契約的約定，共同對物業共有部分和其相應的物業檔案進行查驗。
物業承接查驗應當邀請買受人代表以及住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表參加，可以聘請相關專業機構協助進行。買受人代表應當由住房城鄉建設主管部門從公開報名的買受人中確定。
物業承接查驗後，建設單位應當與物業服務人簽訂物業承接查驗協定，物業承接查驗協定作為前期物業服務契約的補充協定。
物業服務人不得承接未經查驗的物業。建設單位與物業服務人不得惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益。
第二十七條 物業服務人應當將承接查驗有關原始資料建檔保存。
物業承接查驗檔案屬於全體業主所有，業主有權查詢、複製、摘抄。前期物業服務人應當在業主委員會成立之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。
第二十八條 前期物業服務期間，首套住宅物業交付滿一年的，建設單位可以委託第三方專業機構對前期物業服務人服務等級進行評定。評定結果向全體業主公告，同時告知街道辦事處、鄉鎮人民政府和住房城鄉建設主管部門。
第二十九條 前期物業服務契約期滿，業主未選聘新的物業服務人前，可以由前期物業服務人按照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務，但是服務期限為不定期。
業主和前期物業服務人可以隨時解除不定期物業服務契約，但是應當提前六十日書面通知對方。
第五章 物業服務
第三十條 業主大會成立後，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務契約。業主委員會應當將物業服務契約草案在物業服務區域內顯著位置公示，公示時間不少於七日；物業服務契約經業主大會審議通過，由業主委員會與物業服務人簽訂。
物業服務契約簽訂生效的，前期物業服務契約即行終止。
物業服務人應當將物業服務契約在簽訂之日起三十日內抄報街道辦事處、鄉鎮人民政府和住房城鄉建設主管部門。
第三十一條 業主依照法定程式共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務契約。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人。物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在契約期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會。契約對通知期限另有約定的除外。
產生爭議的，業主委員會、物業服務人可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府協調處理有關事項。雙方的爭議，可以通過訴訟或者仲裁解決。
物業服務人撤出物業服務區域後，業主大會仍未選聘新的物業服務人或者未決定自行管理的，由業主委員會進行應急管理，相關費用由業主承擔；街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主委員會的應急管理進行監督指導。
第三十二條 物業服務人不得有下列行為：
（一）違反物業服務契約減少服務內容，降低服務標準，擅自設定收費項目和提高收費標準；
（二）擅自利用業主共有部分開展經營活動；
（三）挪用、侵占、隱瞞業主共有部分收益；
（四）抬高、虛增、截留由業主支付的建築物及其附屬設施的維修資金、電梯檢驗檢測和維修保養費用以及業主共同支付的其他費用；
（五）泄露業主信息；
（六）強制業主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；
（七）採取停止供水、供電、供氣等方式催交物業費；
（八）與業主委員會成員串通，損害業主利益；
（九）占用公共區域擅自設定或者允許他人設定營業攤點；
（十）其他損害業主合法權益的情形。
第三十三條 物業服務人有下列行為之一的，二年內不得申報各類物業服務示範項目：
（一）因違反相關法律法規、規章規定，一年內受到兩次以上行政處罰的；
（二）被有關機關或者行業協會認定，採取不正當手段惡性競爭，嚴重損害行業或者同行聲譽、利益的；
（三）拒不執行行政機關作出的處罰決定或者責令限期改正決定的；
（四）物業服務契約依法解除或者終止後拒不撤出物業服務區域，撤出時未按照規定辦理交接手續的。
第三十四條 業主未按照契約約定支付物業費的，物業服務人通過上門催交、電話通知等多種方式，督促限期交納；經通知逾期不交納的或者聯繫不上的，可以按照約定申請仲裁或者依法提起訴訟。
業主具有履行能力而不履行生效法律文書確定義務的，物業服務人可以申請人民法院依照相關規定將其納入失信被執行人名單。
第六章 物業的使用與維護
第三十五條 物業服務區域內禁止下列行為：
（一）房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構、主體結構，擅自改變建築物防火條件；
（二）違章搭建建築物和構築物，破壞或者擅自改變房屋外立面；
（三）侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業共有部分；
（四）擅自改變住宅、車庫、綠地或者其他附屬設施的使用性質；
（五）隨意堆放、傾倒垃圾、雜物；
（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害物質；
（七）占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道，消防車通道和安全出口；
（八）超過規定標準排放噪聲、產生振動或者影響其他業主採光、通風；
（九）在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動腳踏車或者為電動腳踏車充電，用電梯轎廂運載電動腳踏車；
（十）從建築物中拋擲物品；
（十一）毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標誌等相關設施設備；
（十二）違反規定飼養動物；
（十三）法律法規和管理規約禁止的其他行為。
物業服務人應當加強物業服務區域的巡查。有前款所列行為之一的，物業服務人、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門及街道辦事處、鄉鎮人民政府，並協助處理；業主、物業使用人對侵害其合法權益的行為，有權進行制止，可以依法提起訴訟；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。
第三十六條 對正在實施的裝飾裝修違法行為，由自然資源、住房城鄉建設、城市管理和綜合執法、消防救援等相關部門責令立即停止違法行為，必要時可以與供水、供電、供氣和建設工程勘察、設計、施工、監理單位建立行政執法協助機制，制定製止違法建設的具體措施。
有關行政執法部門認定附有違法建設的房屋，應當及時書面告知不動產登記機構，不動產登記機構限制辦理變更、轉移、抵押登記。違法建設情形消除的，有關行政執法部門應當及時書面告知不動產登記機構解除限制。
物業服務人發現業主、物業使用人或者其他行為人在裝飾裝修過程中違反相關規定擅自修建建（構）築物、破壞房屋承重結構、主體結構的，應當及時勸阻，採取合理措施制止，並向住房城鄉建設主管部門報告和協助處理。
第三十七條 物業服務區域內按照規劃設定的車位車庫，應當首先滿足業主的需要。建設單位在銷售房屋時，應當將車位車庫規劃配建數量、位置、租售價格等信息在房屋銷售現場公示並書面告知買受人。
物業服務區域內，經業主共同決定，可以利用共用部位或者場地停放車輛並收取合理費用。停車方案由業主委員會或者物業管理委員會與物業服務人共同擬定，但不得占用疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場地，不得妨礙行人和其他車輛通行，自然資源、公安交警、消防救援應當對消防車通道劃定、警示標誌設定等予以指導。
第三十八條 市、縣級人民政府應當制定和完善建築物及其附屬設施的維修資金的管理辦法。
建築物及其附屬設施的維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
建設單位未按照國家、省有關法律法規規定報告設立業主大會前，物業共有部分需要維修、更新和改造的，建設單位應當承擔物業維修、更新和改造責任，不得動用建築物及其附屬設施的維修資金。
緊急情況使用建築物及其附屬設施的維修資金，應當按照法律法規規定執行。
第三十九條 對配套設施設備不全的舊住宅小區，市、縣級人民政府應當制定舊住宅小區綜合改造和管理的中長期規劃和年度計畫，並安排專項資金用於舊住宅小區的綜合改造。
舊住宅小區經業主共同決定，可以通過業主自籌、引入社會資本等多種方式新建、改建小區物業服務用房、既有住宅電梯、機動車停車位、非機動車集中停放區域、停車充電與換電、通信等配套設施。改造方案須經發展改革、經濟和信息化、自然資源、住房城鄉建設、公安交警、消防救援等相關部門予以確認。
鼓勵指導舊住宅小區業主依法選聘物業服務人。支持街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區引進服務優質、規模較大的物業服務人整體承接轄區內老舊院落、保障性住房小區、拆遷安置小區等物業服務。
舊住宅小區改造後仍不具備引入專業物業服務條件的，在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下自行管理。
第七章 法律責任
第四十條 違反本條例規定的行為，法律法規已有法律責任規定的，從其規定。
第四十一條 建設單位違反本條例第十條第一款規定，未對物業服務用房、業主委員會用房進行簡單裝修的，由物業所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處二萬元以上六萬元以下罰款，並依法實施信用懲戒。
第四十二條 業主委員會及其成員違反本條例相關職責規定的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期履行；逾期未履行的，予以通報。
業主委員會成員有違反本條例第二十條規定行為之一的，由物業所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門給予警告，可處五千元以上二萬元以下罰款，有違法所得的，沒收違法所得。給業主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十三條 物業服務人違反本條例第三十二條第一項規定，擅自提高物業服務收費標準的，由市場監督主管部門依法進行處罰。
違反本條例第三十二條第九項規定，占用公共區域擅自設定或者允許他人設定營業攤點的，由物業所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任，並依法實施信用懲戒。
第四十四條 有關行政管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的負有直接責任的主管人員和其他直接責任人有下列情形之一的，由所在單位、主管部門、上級機關或者監察部門責令改正；情節嚴重的，對相關責任人依法給予處分；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未按照規定履行監督管理職責的；
（二）未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的；
（三）對物業服務活動中的投訴，不及時受理、依法處理的；
（四）發現違法行為或者接到舉報後不及時查處的；
（五）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付建築物及其附屬設施的維修資金的；
（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。
第四十五條 本條例規定的行政處罰已納入城市管理綜合執法範圍的，由城市管理和綜合執法主管部門實施。
第八章 附 則
第四十六條 本條例中下列用語的含義：
（一）共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、架空層、走廊通道等；
（二）共用設施設備，是指物業服務區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。
第四十七條 本條例自2022年10月1日起施行。
解讀
小區物業管理收費標準有哪些依據？如何成立業主委員會，維護好業主權益？共用設施經營性收入究竟歸哪方所有？隨著《自貢市物業管理條例》的制定出台，這些在市民生活中常發生的糾紛和矛盾，今後將有法可依。
23日，記者從我市召開的《自貢市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）新聞發布會獲悉，我市將從2018年1月1日起施行該《條例》，《條例》從物業管理體制、配套建築與設施設備產權、物業管理區域車位車庫管理等方 面都有明確規定。
“接地氣” 制定地方性物業管理法規
物業管理水平既是衡量一個城市品質的重要標誌，也是各級人民政府治理能力的體現。
近年來，物業管理行業暴露出開發建設項目遺留問題多、配套設施設備不完善；前期物業服務等級虛高、服務質量與物業服務收費標準不相稱；小區業委會成立難、業主大會召開難等突出問題，矛盾糾紛不斷。
因此，經多方徵集意見，市人大常委會研究，並報市委常委會同意，決定製定自貢市物業管理的地方性法規。該項工作從2016年3月啟動，經過列入立法計畫、起草實施辦法草案、向社會廣泛徵求意見、市人大常委會審議等階段，最終於9月22日經四川省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議批准，將於明年1月1日施行。
《條例》全文總計九章七十三條，主要載明了立法目的、依據、適用範圍、物業管理區域的劃分及調整、業主委員會職能職責、前期物業服務企業選聘、車位車庫設定與處理、舊住宅小區物業的管理等方面。
加強監管 規範物管用房配套建設
該《條例》在上位法有所規定的情況下，對各方主體的職能職責、權利義務方面作出了一定補充和細化，以解決在物業管理活動中，行政機關互相推諉或行使職權找不到法律依據、業主委員會無法監管、業主濫用權力等問題。
同時，為進一步規範我市物管用房配套建設，維護廣大業主和物業服務企業的合法權益，《條例》還對物管用房裝飾裝修進行了規定，以保證物業服務企業和業主委員會能正常開展工作，即《條例》第十條，新建住宅的，建設單位應當按照具備通水、通電、通信、衛生、採光、通風等基本使用功能和辦公條件的要求，對物業服務用房、業主委員會議事活動用房進行簡單裝修，配置獨立合格的水、電等計量裝置。《條例》第十一條，強化了對物業管理用房配建的監管，將物業服務用房、業主委員會議事活動用房建設情況納入竣工驗收的內容。
共用設施等經營性收益應歸全體業主所有
物業管理是以清晰的產權為基礎的，物業管理區域內配套建築與設施設備產權的不清給物業管理帶來極大的困難，成為物業管理中難以解決的老大難問題。
小區哪些地方屬於公共區域，業主是否具有使用權？小區內的經營性收益應怎樣分配？在《條例》中也有明確規定。
要徹底地減少或者防止物業糾紛的產生，化解物業管理中的矛盾，必須從源頭上解決配套建築與設施設備的產權問題，因此，《條例》第十二條規定新建物業管理區域內配建的會所、幼稚園、車位車庫、架空層、環衛設施、郵件（快件）接收等配套設施，應當在房屋銷售契約中載明投資主體、權利歸屬。未載明的推定為業主共有。
同時，《條例》小區物業管理區域內共用部位、共用設施設備的經營性收益的管理、分配、建帳、公示、使用作了明確規定，利用物業共用部位、共用設施設備經營所得收入扣除成本和約定合理報酬後屬於公共收益，歸全體業主所有。並明確了經營性收益應當建立專戶，納入住宅專項維修資金部分應當按年度交存，並每半年公示公共收益賬目，接受業主監督。
維護廣大業主權益 創新設定業主委員會制度
隨著經濟社會的發展，一些超大型小區呈現業主達數千甚至上萬人，因此，召開業主大會成為一大難題。
《條例》第十五條第二款規定，“業主人數超過三百人的住宅小區，可以以幢、單元為單位推選業主代表，履行業主大會議事規則規定的職責。業主代表的產生程式、職責範圍、工作規範等事項應當在業主大會議事規則中明確”，這將有效解決小區業主人數眾多、召集業主大會召開、形成決定決議難等問題。
《條例》第十六條規定，“同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。成立業主小組的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組的產生程式、職責範圍、工作規範等事項”，這條的設定可以解決在不同的公共區域、不同的共用部位發生的需要業主委員會甚至業主大會議決定事項但又不涉及其他無關業主利益的事情。
而作為一個公益性的自治組織，一旦業主委員會不作為、亂作為，有損廣大業主權益情況，《條例》參照《中華人民共和國公司法》創製了監事委員會制度，在第二十四條規定，業主大會可以設立監事委員會，代表全體業主監督業主委員會的工作。同時，對監事委員會的人數、職能職責、任職條件、罷免等進行了明確，更有利於監事委員會順利開展工作。
前期物業服務等級虛高？委託第三方專業機構進行評定
對市民所反映的物業收費太高問題，以及物業服務企業是如何制定收費標準的，《條例》也進行了明確規定。
物業服務費收取，主要分為前期物業服務費和物業服務費兩個方面。前期物業服務費的收費標準是由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際情況制定政府指導價，並定期公布；物業服務費是由業主大會決定，業主委員會與物業服務公司簽訂契約時約定，屬於市場行為。
對此，條例僅能對前期物業服務費這塊進行調整。為了避免出現前期物業服務等級虛高、服務質量與物業服務收費標準不符，從而導致物業服務契約糾紛的情形發生，《條例》第四十四條規定，前期物業服務期間，首套住宅物業交付滿一年的，建設單位應當委託第三方專業機構對前期物業服務企業服務等級進行評定。評定結果向全體業主公告，同時告知區縣住房城鄉建設行政主管部門。同時，條例對違反第四十四條規定，未按照要求委託第三方專業機構對前期物業服務企業服務等級進行評定的，給予了相應的處罰。
小區車位車庫應優先滿足業主需要
自貢的老舊小區非常多，車位車庫少，存在停車難問題。那《條例》對小區車輛管理是如何考慮的？
針對老舊小區實施有計畫的改造，通過業主自籌、引入社會資本等多種方式新建、改建小區停車配套設施，滿足人民民眾需要；對新建小區，在嚴格按照標準配建車位車庫的基礎上，《條例》規定“物業管理區域內規劃用於停放車輛的車位車庫應當優先滿足業主的需要。建設單位應當在銷售物業前制定車位車庫銷售租賃方案，並在房屋銷售現場公示。車位車庫數量等於或者低於本物業管理區域的房屋套數的，每戶業主限購一個車位車庫。物業管理區域內業主未租、售的車位車庫，建設單位可以向物業管理區域外的其他人出租，但單次租賃期限不得超過六個月”。
此外，對占用物業管理區域內道路或者其他場地停車。條例規定：“物業管理區域內規劃的車位車庫應當充分利用，未充分利用的，不得占用業主共用的道路或者其他場地設定車位。物業管理區域內，經業主大會同意，可以利用共用部位或者場地停放車輛並收取合理費用。停車方案由業主委員會或者物業管理委員會與物業服務企業共同擬定，規劃、公安交警、消防部門應當對消防通道劃定、警示標誌設定等予以指導。”
