《四川省物業服務招標投標管理辦法》是2022年9月四川省住房和城鄉建設廳印發的檔案。
基本介紹
- 中文名：四川省物業服務招標投標管理辦法
- 頒布時間：2022年9月19日
- 實施時間：2022年10月1日
- 發布單位：四川省住房和城鄉建設廳
印發通知,辦法全文,
印發通知
四川省住房和城鄉建設廳關於印發《四川省物業服務招標投標管理辦法》的通知
川建行規〔2022〕10號
各市（州）住房和城鄉建設局（委）：
現將《四川省物業服務招標投標管理辦法》印發給你們，請認真抓好貫徹落實。
四川省住房和城鄉建設廳
2022年9月19日
辦法全文
四川省物業服務招標投標管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規範物業服務招標投標行為，保護當事人的合法權益，促進物業服務市場的公平競爭，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等有關規定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本規則適用於四川省行政區域內住宅物業的建設單位、業主、業主大會通過招投標方式選聘物業服務人及其監督管理的活動。
非住宅物業服務招標投標活動，參照本辦法執行。
第三條 物業服務招標投標活動，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第四條 本辦法所稱招標人是指依法進行物業服務招標的建設單位、業主、業主大會或者業主共同決定依法委託的其他主體。
本辦法所稱投標人是指回響物業服務招標、參加投標競爭的物業服務人。
第五條 省住房城鄉建設主管部門負責全省行政區域內物業服務招標投標活動的監督管理，建立全省統一的物業服務招標投標服務平台（以下簡稱招標投標平台），制定招投標示範文本，為物業服務招標投標提供指導和服務。
各市（州）、縣（市、區）住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業服務招投標活動的監督管理。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導本轄區內業主大會通過招投標方式選聘物業服務人的具體工作。
第二章 一般規定
第六條 住宅物業的建設單位，應當按照國家有關規定通過招投標的方式選聘物業服務人；投標人少於３個或者住宅物業總建築面積在3萬平方米以下的，經物業所在地的縣（市、區）住房城鄉建設主管部門批准，可以採用協定方式選聘物業服務人。
第七條 新建住宅物業，建設單位應當在房屋銷售前完成前期物業服務人選聘，並與選聘的物業服務人簽訂前期物業服務契約。
第八條 因前期物業服務契約主體滅失、前期物業服務契約依法解除、前期物業服務契約期滿等原因，物業服務項目交付的專有部分面積占比超過50%，業主委員會根據業主共同決定通過招投標方式選聘物業服務人的，應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者縣（市、區）住房城鄉建設主管部門監督指導下進行；未產生業主委員會的，經業主共同決定，可以委託街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者縣（市、區）住房城鄉建設主管部門組織公開招投標選聘物業服務人。
因前期物業服務契約主體滅失、前期物業服務契約依法解除、前期物業服務契約期滿等原因，物業服務項目交付的專有部分面積占比未超過50%的，住宅建設單位應按照前期物業服務契約條件，在物業服務區域顯著位置公告後，按照本辦法第六條規定選聘新的物業服務人。
第九條 業主共同決定通過招投標方式選聘物業服務人的，應當形成決議，明確招標方式、具體實施者和招標檔案有關事項。
通過前款規定授權的業主委員會等組織選聘物業服務人的，應當持業主共同決定通過的選聘方案開展物業服務招標投標活動。
第三章 招 標
第十條 招標人可以自行組織實施招標，也可以委託招標代理機構辦理。委託招標代理機構實施招標的，鼓勵招標人委託信用狀況優良的招標代理機構。
物業服務招標代理機構是依法設立、從事招標代理業務並提供相關服務的社會中介組織，在招標人委託的範圍內辦理招標事宜。
第十一條 招標人應當根據招標的物業服務項目特點和需要編制招標檔案。招標檔案應當對投標檔案的格式、內容等方面作出說明，對招標人和招標項目的情況進行明確闡述，對投標人的商務部分、技術部分和資信部分等提出具體要求並確定評標標準和方法。
招標檔案一般包括以下內容：
（一）招標人（授權委託人）基本情況，包括名稱、地址、聯繫方式等；
（二）招標日程安排，包括開標時間及地點等；
（三）招標項目基本情況，包括項目名稱、坐落地址、四至範圍、物業類型、總占地面積、總建築面積、房屋幢數、房屋建築結構、共用設施設備的技術參數、綠化情況、物業服務用房配置及規劃總平面圖等；
（四）物業服務內容、標準、收費等；
（五）簽訂物業服務契約期限及相關說明；
（六）對投標人及投標檔案的要求，包括投標人的資格、投標檔案的格式、主要內容等；
（七）評標標準和評標方法；
（八）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十二條 招標人可以在招標檔案中明確投標人的信用等級狀況，並在四川省物業服務企業信用信息管理系統查詢投標人信用。
投標開標前二年內，投標人有被住房城鄉建設主管部門責令退出物業服務項目拒不退出的情形，不得參與承接新的物業項目投標。
第十三條 評標方法一般採用綜合評分法，採用法律、法規允許的其他評標方法進行評標的，應當事先在招標檔案中說明。
第十四條 採取公開招投標方式的，招標人應當發布招標公告等相關信息，公告期不少於3日。招標公告應當載明以下主要內容：
（一）招標人（授權委託人）名稱及聯繫方式；
（二）招標項目名稱、地址、物業類型、建築物總面積、竣工交付使用時間等基本情況；
（三）投標人報名地點、期限以及獲取招標檔案的辦法；
（四）提交投標檔案截止時間、開標時間、評標時間與地點；
（五）招標人要求的其他事項。
採取邀請招標方式的，招標人應當向不少於3個物業服務人發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第十五條 招標人應當確定提交投標檔案截止時間，給予投標人充分的編制投標檔案時間。
公開招標的物業服務項目，自招標檔案發出之日起至投標人提交投標檔案截止之日止，不得少於20日。
第十六條 招標人可以對已發出的招標檔案進行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的內容可能影響投標檔案編制的，招標人應當在提交投標檔案截止時間至少15日前，以書面形式通知所有獲取招標檔案的潛在投標人；不足15日的，招標人應當順延提交投標檔案的截止時間。澄清或者修改的內容為招標檔案的組成部分。
潛在投標人或者其他利害關係人對招標檔案有異議的，應當在提交投標檔案的截止時間10日前提出。招標人應當自收到異議之日起3日內作出答覆；作出答覆前，應當暫停招標投標活動。
第四章 投 標
第十七條 招標人在招標檔案中要求投標人提交投標保證金的，投標保證金由招標人依法合理確定，投標保證金有效期應當與投標有效期一致。
招標人不得挪用投標保證金。
第十八條 投標人對招標檔案有疑問需要澄清的，應當在招標檔案規定時限內，以書面形式向招標人提出。
第十九條 投標人應當按照招標檔案的內容和要求編制投標檔案，投標檔案應當對招標檔案提出的實質性要求和條件做出回響。
投標檔案包括以下內容：
（一）投標函。包括履約承諾；
（二）商務部分。包括物業服務投標報價、收費方式以及物業服務費用測算明細等；
（三）技術部分。包括物業服務實施方案、服務內容和標準、組織管理機構框架、管理人員配置及管理制度等；
（四）資信部分。包括物業服務人的信用狀況、管理業績及獲獎證明、主要管理人員相關證書等；
（五）招標檔案要求提供的其他材料和規定的其他內容。
投標檔案應當按照招標檔案規定的格式要求編制裝訂。
第二十條 投標人應當在提交投標檔案的截止時間前，將投標檔案密封送達投標地點。招標人收到投標檔案後，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，並妥善保存投標檔案。
在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標檔案。招標檔案要求提交投標檔案的截止時間後送達的投標檔案，為無效的投標檔案，招標人應當拒收。
投標檔案的截止時間為開標時間。
第二十一條 投標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標檔案，並書面通知招標人。補充、修改的內容為投標檔案的組成部分，並應當按照本辦法第二十條的規定送達、簽收和保管。
在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間後送達的補充或者修改的內容無效。
第五章 開標、評標和中標
第二十二條 招標人應當按照招標公告規定的時間、地點開標。
第二十三條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
（一）由投標人或者其推選的代表檢查投標檔案的密封情況，經投標人確認無誤並簽字後，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱和投標價格和投標檔案的其他主要內容。
（二）招標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前收到的所有投標檔案，開標時都應噹噹眾予以拆封。
（三）開標過程應當記錄，建設單位組織的招投標選聘前期物業服務人的，由縣（市、區）住房城鄉建設主管部門派出的工作人員應在現場監督並在記錄上籤字；業主大會或者其授權業主委員會組織的招投標選聘物業服務人的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）派出的工作人員現場監督並在記錄上籤字。現場監督簽字的記錄應存檔備查。
（四）投標人對開標有異議的，應當在開標現場提出，招標人應當現場作出答覆，並做好記錄。
開標、評標場所必須有攝像錄音裝置，開標和評標錄音錄像記錄保存不少於30日。
第二十四條 評標由招標人依法組建的評標委員會（評標小組）負責。
評標委員會（評標小組）由招標人代表和物業管理、建築工程、成本會計等專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的專家不得少於成員總數的三分之二。
與投標人有利害關係的人不得擔任相關項目的評標專家。因否決投標等原因需要重新評標的，應當經招標人認定。
第二十五條 招標人應當在開標前1個工作日內申請抽取評標專家。
評標專家從四川省物業管理專家庫中以隨機抽取方式確定。
評標專家名單在中標結果確定前應當保密，任何人不得提前泄露評標專家名單。
第二十六條 招標人根據招標檔案確定的評標標準和評標方法，制定綜合評分表及具體評分方法。
評分方法應當按照綜合評分表規定的內容，採取百分制的方法，合理確定技術部分、商務部分、資信部分等各項內容的比重和分值。
鼓勵將項目負責人述標、項目負責人答辯列入招標檔案中評分內容。採用項目負責人答辯的，招標人應出具不少於三套的答辯題供答辯人抽題選答，由評標委員會（評標小組）進行評分。
招標人可以根據省住房城鄉建設主管部門記錄的物業服務人信用狀況，在評分方法中設定適量加分項或者減分項。
第二十七條 評標委員會（評分小組）應當按照招標檔案確定的評標標準和評標方法，根據投標檔案進行綜合評標，並對評標結果簽字確認。除現場答辯外，評標應當在保密情況下進行。
評標委員會成員對需要共同認定的事項存在爭議的，應當按照少數服從多數的原則作出結論。持不同意見的，應當在評標報告上籤署不同意見及理由，記錄在案，評標報告由業主委員會保存。沒有設立業主委員會的，由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）存檔。
第二十八條 評標專家應當在評標時間內要求投標人對投標檔案中含義不明確的內容作出必要的澄清或者說明。投標人應當採取書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標檔案的範圍或者改變投標檔案的實質性內容。
第二十九條 評標委員會完成評標後，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標檔案及綜合評審意見，並按照招標檔案規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名中標候選人，是否授權評標委員會確定排名順序由招標檔案規定。
第三十條 確定有中標候選人排名順序的，招標人應當按排名順序確定中標人。中標人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行契約的，招標人可以依序確定中標人。
招標檔案沒有要求確定中標候選人排名順序的，招標人可以綜合考慮信用狀況、報價等因素確定較優的中標候選人為中標人。
招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標檔案中載明。
第三十一條 中標人確定後，招標人應當在招標投標平台中將中標結果進行公示，公示期不少於5日。
招標人或者其他利害關係人對中標結果有異議的，應當在中標結果公示期間提出。招標人應當自收到異議之日起5日內作出答覆；作出答覆前，應當暫停招標投標活動。
第三十二條 中標結果公示期滿後無異議或者異議無效的，招標人應當向中標人發出中標通知書，並將中標結果通知所有未中標的投標人。同時應當返還未中標投標人的投標保證金及銀行同期存款利息，中標人投標保證金及銀行同期存款利息應當在中標結果公示後5日內返還。
第三十三條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標檔案和中標人的投標檔案依法訂立物業服務契約。
第三十四條 建設單位選聘前期物業服務人的，應當將簽訂的前期物業服務契約向縣（市、區）住房城鄉建設主管部門備案。
業主、業主委員會應當與選聘的物業服務人簽訂書面物業服務契約。物業服務人應當自簽訂物業服務契約之日起30日內，將物業服務契約抄報街道辦事處（鄉鎮人民政府）和縣（市、區）住房城鄉建設主管部門。
第三十五條 投標人和其他有利害關係人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向住房城鄉建設主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）投訴。
第六章 附 則
第三十六條 市（州）、縣（市、區）住房城鄉建設主管部門應當督促物業服務招標投標當事人落實本辦法規定，省住房城鄉建設主管部門建立工作抽查和通報制度，推動物業服務招投標活動依法開展。
第三十七條 招標檔案或者投標檔案使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文字的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的金額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第三十八條 本辦法自2022年10月1日起施行。有效期5年。
