《巴中市物業管理辦法（試行）》已經四屆巴中市政府第181次常務會議審議通過，巴中市人民政府辦公室於2020年12月1日印發. 本辦法自2021年1月1日起施行
基本介紹
- 中文名：巴中市物業管理辦法（試行）
- 頒布時間：2020年12月1日
- 實施時間：2021年1月1日
- 發布單位：巴中市人民政府辦公室
全文,解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國建築法》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律法規，結合巴中市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業按照契約約定，對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 物業管理應當遵循業主自治、專業服務、社區治理、政府監管相結合的原則。
第四條 市、縣級人民政府負責本轄區內物業管理工作的組織和領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系。
第五條 市、縣級人民政府房產主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
市、縣級人民政府發展改革、公安、應急管理、消防、民政、司法、財政、自然資源和規劃、衛生健康、生態環境、城市管理行政執法、市場監督管理、人防等有關部門按照各自職責，依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導、協調本轄區物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責，協調社區建設和物業管理的關係，調解處理物業管理糾紛。
居民（村民）委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理有關工作。
第六條 物業服務行業組織應當依法加強行業自律管理，規範行業行為，督促物業服務企業誠信經營和服務，維護物業服務企業合法權益。
鼓勵物業服務企業加入物業服務行業自律組織。
第七條 市住房城鄉建設行政主管部門應當會同有關部門建立物業管理信用檔案，實施守信聯合激勵和失信聯合懲戒。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第八條 房屋所有權人為業主。
業主對所擁有的物業依法行使管理權，在業主大會上享有投票權。
第九條 業主大會負責制定和修改管理規約和業主大會議事規則；選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會工作；確定物業管理方式，選聘、解聘物業服務企業；籌集和使用專項維修資金，並監督實施；制定、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規程；法律法規或者議事規則確定由業主大會決定的其他事項。
第十條 業主委員會需依法選舉產生，按時定期召開會議，研究決定小區物業使用管理中的重大問題；執行業主大會的決定和決議，維護業主共同權益；召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約；聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務契約；監督管理規約的實施；調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；業主大會賦予的其他職責。
第十一條 業主大會和業主委員會選舉及行使權利依照《四川省業主大會和業主委員會指導規則》執行。
第三章 物業服務企業
第十二條 從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格。
物業服務企業應當加強從業人員的管理和培訓。
第十三條 物業服務企業按照物業服務契約的約定提供相應的服務，收取服務費用，應當履行下列義務：
（一）接受業主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務契約履行情況；
（二）對裝飾裝修活動中有違法行為的應當及時制止，報告並協助城管執法等相關部門處理違法行為，維護物業管理區域秩序，確保消防通道暢通；
（三）對造成物業共用部位、共用設施設備和場地損害的行為，要求責任人停止損害並恢復原狀；
（四）法律法規規定的其他義務。
第十四條 物業服務企業不得有下列行為：
（一）將一個物業管理區域內的全部物業管理一併委託給他人；
（二）擅自提高收費標準、增加收費項目或降低服務標準；
（三）擅自改變物業服務用房、業主委員會議事用房、共用部位和共用設施設備用途；
（四）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等營利活動；
（五）物業服務契約依法解除或者終止後拒不退出物業管理區域，或者退出時不按照規定辦理交接手續、不移交物業服務用房和有關財物、資料；
（六）擅自退出物業管理區域或者不履行物業服務義務；
（七）擅自實施停水、停電、停氣、停運電梯；
（八）泄露業主信息；
（九）其他損害業主權益的行為。
第十五條 物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示下列信息，並及時更新：
（一）企業及其項目負責人的基本情況、聯繫方式、服務投訴電話；
（二）物業服務契約約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況；
（三）電梯、消防等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式及維護保養情況；
（四）物業管理區域內共用部位和共用設施設備經營所得收益和支出情況；
（五）其他應當公示的信息。
業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當及時解釋說明。
第十六條 物業服務企業應當按照法律法規規定和物業服務契約約定落實安全防範措施，並協助公安、應急管理、消防等相關部門做好物業管理區域內的安全防範工作。
物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政主管部門報告，並協助做好救助工作。
第四章 前期物業管理
第十七條 建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前，應當按照劃定的物業管理區域，通過招投標方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務契約，提供前期物業服務。
有下列情形之一的，經物業所在地縣級人民政府房產行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘物業服務企業：
（一）住宅物業管理區域房屋總建築面積低於3萬平方米的；
（二）投標人少於3個的；
（三）法律法規另有規定的。
第十八條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣契約，應當包含前期物業服務契約約定的內容，並將業主臨時管理規約和前期物業服務契約作為商品房買賣契約的附屬檔案。
建設單位應當向物業買受人明示前期物業服務企業名稱、物業服務內容、物業服務收費標準和物業服務契約期限等內容。
第十九條 建設單位配置的物業服務用房、業主委員會議事活動用房應當具備通水、通電、通信、採光、通風、簡單裝修等基本使用功能和辦公條件。
物業服務用房、業主委員會議事活動用房依法屬於全體業主共有，分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途。
第二十條 物業交付使用前，建設單位和前期物業服務企業共同對物業的共用部位、共用設施設備進行檢查驗收。
物業承接查驗應當邀請所在地房產行政主管部門、業主代表參加，可以聘請相關專業機構協助進行。
物業承接查驗的費用由建設單位承擔。
第二十一條 建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協定，明確雙方權利義務。
承接查驗中發現共有部分與竣工圖及其規劃設計審批檔案不符或者有質量安全問題的，物業服務企業應當書面告知建設單位並按照有關規定處理。
第二十二條 建設單位不得將未竣工驗收和未經承接查驗合格的物業、設施設備和相關附屬物交付給前期物業服務企業。
第二十三條 物業服務企業應當自物業交接後30日內，將查驗檔案向物業所在地縣級人民政府房產行政主管部門辦理備案手續，並在物業管理區域內顯著位置公示。
物業服務企業應當建立物業和物業服務檔案，並妥善保管。
第二十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。
建設單位委託物業服務企業提供物業保修服務的，委託事項由雙方約定並在物業管理區域內公示。
第五章 物業管理服務
第二十五條 業主委員會續聘前期物業服務企業的，需要通過業主大會表決通過。
重新選聘物業服務企業的，提倡採用招投標方式選聘具有良好信用記錄的物業服務企業。
第二十六條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約。
在簽訂物業服務契約15日前，應當將物業服務契約文本在物業管理區域內公示，聽取業主意見。物業服務契約參照《四川省住宅物業管理規程》的規定簽訂。
物業服務企業應當自簽訂物業服務契約之日起30日內，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第二十七條 物業服務費用標準應當遵循質價相符、公平公開、誠實信用的原則。
物業服務費用可以按月、季、年交納或物業服務契約約定的其他方式交納。
物業企業服務費用應當保持相對穩定。確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，並報經業主大會同意。
物業服務企業不得向業主收取服務契約以外的費用。
第二十八條 物業服務契約期限屆滿60日前，業主委員會應當召開業主大會決定是否續聘。決定續聘的，應當與物業服務企業重新簽訂物業服務契約；決定不續聘的，應當按照契約約定履行告知義務，契約未約定告知期限的，應當提前60日告知。
物業服務契約期限屆滿，業主大會未作出續聘決定，物業服務企業按照原契約繼續提供物業服務的，在原契約權利義務延續期間，任何一方提出終止契約的，應當在60日前書面通知對方，並在物業管理區域內顯著位置向全體業主公示，公示時間不得少於15日。
第二十九條 物業服務契約解除或者終止後，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和契約約定辦理退出手續，並移交物業檔案、物業服務檔案，物業及共用設施設備的有關資料；預收、代收有關費用的資料等。
第三十條 物業服務企業與業主委員會辦理交接時，交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用、維護現狀進行確認。
第三十一條 物業服務契約對業主具有法律約束力。
業主應當遵守物業服務契約和物業管理規約，積極履行物業服務契約約定義務。
業主不得以放棄建築物共有部分權利為由拒絕履行相關義務。
第六章 物業的使用和維護
第三十二條 物業在交付使用前，建設單位應當向受讓人提交房屋質量保證書、房屋使用說明書、房屋竣工備案表等相關檔案，明確告知受讓人物業的基本情況、性能指標、使用與維護保養要求、保修範圍和期限等事項。
建設單位應當按照法律法規的規定以及契約的約定，承擔保修期間房屋質量缺陷的保修和治理責任。
第三十三條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構、主體結構和基礎；
（二）侵占、損壞共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；
（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；
（四）違法搭建建築物、構築物、障礙物，開挖、擴建地下室，破壞或者擅自改變房屋外觀；
（五）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；
（六）違反規劃或者市容標準安裝防護窗、雨棚、空調外機、排煙管道，擅自架設電線、電纜；
（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；
（八）在公共走道、樓梯間、門廳內及其他非規定區域記憶體放機車、電動腳踏車或者為其充電；
（九）露天燒烤、焚燒雜物，違規燃放煙花爆竹等污染環境；
（十）製造超過規定標準的噪音、粉塵或者影響鄰居採光通風的違規搭建；
（十一）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；
（十二）占用消防通道、封堵出入口通道；
（十三）在建築物、構築物上亂塗寫、亂刻畫、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內堆放雜物；
（十四）擅自改變房屋用途，將住宅變為非住宅，從事餐飲、生產加工、歌舞娛樂等經營活動；
（十五）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛；
（十六）違反規定飼養動物，干擾他人正常生活；
（十七）法律法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行為。
第三十四條 物業管理區域內的電梯由物業服務企業按照契約約定和特種設備有關法律法規規定，承擔特種設備使用單位職責。
電梯的日常維護保養單位，應當對其安全性能負責，保證電梯的安全運行。接到故障通知後，應當立即趕赴現場，並採取必要的應急救援措施。
第三十五條 物業管理區域內按照規劃設定的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。鼓勵閒置車位對外提供公共服務。
物業管理區域內可以劃定電動車、腳踏車集中停放區域。
物業管理區域設定的充電設施設備應當符合安全管理規定。電動車充電設施設備按“誰使用、誰負擔”的原則建設使用。
公安、消防、救護、環衛、郵政等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放，不得收費。
第三十六條 物業服務企業根據物業服務契約或者業主大會委託，利用物業管理區域內物業公共部位、共用設施等進行經營獲得的收益，扣除相應的管理費和稅費後，歸全體業主所有。
根據業主大會決定，上述收益可以用於公共部位、共用設施設備的維修、更新、改造，補充專項維修資金和支付物業服務費，以及用於業主大會和業主委員會的工作經費等。
第三十七條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當事前告知物業服務企業。
物業服務企業應當對房屋裝飾裝修情況進行巡查管理。對違反法律法規的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，並報告有關單位。
第三十八條 業主出租房屋，應當告知業主委員會和物業服務企業。
第三十九條 供水（含二次供水）、供電、供氣等專業經營單位對終端用戶入戶連線埠以前的設施設備進行維護和管理，並承擔相關費用。
新建物業管理區域內專營設施設備，應當在交付業主使用前向專營單位移交。
本規定生效前物業管理區域的專營設施設備，根據業主大會意見，改造合格後移交專營單位。老舊小區專營設施設備改造移交按城市更新改造規劃逐步實施。
第七章 法律責任
第四十條 違反本辦法規定的行為，法律法規已有處罰規定的，從其規定。
第四十一條 物業服務企業違反本辦法，有下列行為之一的，由城管執法部門予以處罰：
（一）違反本辦法規定，將一個物業管理區域內的全部物業管理一併委託他人的，責令限期整改，處委託契約價款百分之三十以上、百分之五十以下罰款。給業主造成損失的依法承擔賠償責任；
（二）違反本辦法規定，擅自撤離物業管理區域、停止物業服務，未履行相應告知交接義務的，責令限期改正；逾期未改正的，處5萬元以下的罰款；
（三）違反本辦法規定，不退出物業管理區域的，責令限期退出；逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下的罰款。
第四十二條 建設單位違反本辦法規定，有下列行為之一的，由城管執法部門予以處罰：
（一）違反本辦法規定，未通過招投標的方式選聘物業服務企業，或者未經批准擅自採用協定方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，逾期未改正的給予警告，並處2萬元以上10萬元以下的罰款；
（二）未按本辦法規定，配置或者擅自處分物業服務用房和業主委員會議事用房的，責令限期改正，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第四十三條 市、縣級人民政府房產行政主管部門和其他有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的工作人員在物業管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第四十四條 非住宅物業和業主自行管理物業的服務，參照本辦法執行。
第四十五條 本辦法自2021年1月1日起施行，有效期二年。
解讀
一、起草背景
隨著住房制度改革的不斷深化，新型城鎮化進程加快，我市物業管理長足發展，在改善民眾生活和工作環境，解決城鄉就業，促進地方經濟社會發展等方面，發揮了積極的作用。
由於巴中城市建設起步較晚，物業管理體系建立比較滯後、欠賬較多，加之2017年國務院取消了物業管理師和物業企業資質的行政許可，原來由行業主管部門負責的管理模式已不能適應物業服務管理現狀，物業管理呈現出一些新情況、新問題。
因此，迫切需要制定一部比較全面系統、能與上位法有效銜接的規範性檔案，以有效解決我市物業管理行業的突出問題，規範物業管理活動，維護物業管理各方主體的合法權益。
二、制定依據
根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律法規，結合巴中實際而制定。
三、主要內容
《巴中市物業管理辦法（試行）》共八章45條，主要明確了以下方面的內容：
第一章總則，共7條，規定了適用範圍和部門職責等；
第二章業主、業主大會和業主委員會，共4條，規定了業主、業主大會、業主委員會權利義務及相關程式等內容；
第三章物業服務企業，共5條，規定了物業服務企業的權利、義務、禁止行為等內容；
第四章前期物業管理，共8條，規定了前期物業管理的責任主體，明確了建設單位在前期物業服務期間的權利和義務；
第五章物業管理服務，共7條，規定了物業服務企業的選聘及契約簽訂及執行等；
第六章物業的使用和維護，共8條，規定了物業所有人的安全管理責任及裝飾裝修及相關專營設施的管理等；
第七章法律責任，共4條，規定建設單位、物業服務企業及主管部門及基層組織的相關法律責任等；
第八章附則，共2條，規定了生效時間及非住宅物業、自主管理物業的參照執行問題。
