2004年11月16日，成都市房產管理局以成房發〔2004〕199號印發《成都市物業管理評標規則（試行）》。該《規則》分總則、評標委員會、評標的準備與初步評審、詳細評審、推薦中標候選人、附則6章36條，由成都市房產管理局負責解釋。
基本介紹
- 中文名：成都市物業管理評標規則（試行）
- 印發機關：成都市房產管理局
- 類別：規範性檔案
- 文號：成房發〔2004〕199號
- 印發時間：2004年11月16日
通知,規則,
通知
成都市房產管理局關於印發《成都市物業管理評標規則》（試行）的通知
成房發〔2004〕199號
各區（市）縣房產管理局（辦、所），各房地產開發建設單位，各業主委員會，各物業管理企業：
為了規範物業管理評標活動，保證評標的公平、公正，維護招投標活動當事人的合法權益，根據國家相關規定，我局制定了《成都市物業管理評標規則》（試行），現印發給你們，請遵照執行。執行中有什麼問題，請及時與我局物管處聯繫。
附：成都市物業管理評標規則（試行）
為了規範物業管理評標活動，保證評標的公平、公正，維護招投標活動當事人的合法權益，根據國家相關規定，我局制定了《成都市物業管理評標規則》（試行），現印發給你們，請遵照執行。執行中有什麼問題，請及時與我局物管處聯繫。
附：成都市物業管理評標規則（試行）
成都市房產管理局
2004年11月16日
規則
成都市物業管理評標規則（試行）
第一章 總 則
第一條 為了規範物業管理評標委員會組成和物業管理評標活動，保證評標的公平、公正，維護招標投標活動當事人的合法權益，依據《評標委員會和評標方法暫行規定》（國家計委、建設部等7部委第12號令）等有關規定，結合我市實際制定本規則。
第二條 本規則適用於本市行政區域內物業管理招標項目的評標活動。
第三條 評標活動遵循公平、公正、科學、擇優的原則。
第四條 評標活動依法進行，任何單位和個人不得非法干預或者影響評標過程和結果。
第五條 招標人應當採取必要措施，保證評標活動（現場答辯的除外）在嚴格保密的情況下進行。
第六條 市和各區（市）縣房產管理部門依照職責分工，對評標活動依法實施監督，依法查處評標活動中的違法違規行為。
第二條 本規則適用於本市行政區域內物業管理招標項目的評標活動。
第三條 評標活動遵循公平、公正、科學、擇優的原則。
第四條 評標活動依法進行，任何單位和個人不得非法干預或者影響評標過程和結果。
第五條 招標人應當採取必要措施，保證評標活動（現場答辯的除外）在嚴格保密的情況下進行。
第六條 市和各區（市）縣房產管理部門依照職責分工，對評標活動依法實施監督，依法查處評標活動中的違法違規行為。
第二章 評標委員會
第七條 評標委員會負責評標活動，向招標人推薦中標候選人，或者根據招標人的授權直接確定中標人。
第八條 評標委員會由招標人負責依法組建。
評標委員會成員名單一般應於開標前3日內確定，並在評標過程必須公開前予以保密。
第九條 按《成都市物業管理招標投標暫行辦法》的規定，應由建設單位通過招投標方式選聘物業管理企業的，評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中物業管理方面的專家不得少於成員總數的2/3。
第八條 評標委員會由招標人負責依法組建。
評標委員會成員名單一般應於開標前3日內確定，並在評標過程必須公開前予以保密。
第九條 按《成都市物業管理招標投標暫行辦法》的規定，應由建設單位通過招投標方式選聘物業管理企業的，評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中物業管理方面的專家不得少於成員總數的2/3。
業主大會作為招標人的，應依法確定其評標委員會中招標人代表人數，其評標委員會成員為5人以上單數，並可以選定物業管理方面的專家參加。
第十條 評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房產管理局提供的評標專家名冊中以隨機抽取的方式確定。被選定的專家有因本規則第十一條原因而必須迴避的，招標人應另行抽取確定。
第十一條 有下列情況之一的，評標委員會成員應當主動提出迴避：
（一）本人任職於投標人或者與投標人主要負責人有親屬關係的；
（二）本人與投標人有經濟利益關係的；
（三）項目主管部門或者房產管理部門的人員；
（四）本人或本人所在單位為投標人進行投標指導或製作投標書的；
（五）曾因有招標、評標以及其他與招標投標有關活動中從事違法違規行為而受過行政處罰或刑事處罰的。
評標委員會成員應當迴避而不迴避，造成招標人或投標人經濟損失的，應依法承擔賠償責任。
第十二條 評標委員會成員應當認真、客觀、公正、誠實、廉潔地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關係的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關係人的財物或者其他好處。
評標委員會成員應按照招標檔案確定的評標標準和方法，獨立地對投標檔案進行評審、比較、評分，不得互相串聯、議論有關標書的內容。
第十三條 評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標檔案的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第十條 評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房產管理局提供的評標專家名冊中以隨機抽取的方式確定。被選定的專家有因本規則第十一條原因而必須迴避的，招標人應另行抽取確定。
第十一條 有下列情況之一的，評標委員會成員應當主動提出迴避：
（一）本人任職於投標人或者與投標人主要負責人有親屬關係的；
（二）本人與投標人有經濟利益關係的；
（三）項目主管部門或者房產管理部門的人員；
（四）本人或本人所在單位為投標人進行投標指導或製作投標書的；
（五）曾因有招標、評標以及其他與招標投標有關活動中從事違法違規行為而受過行政處罰或刑事處罰的。
評標委員會成員應當迴避而不迴避，造成招標人或投標人經濟損失的，應依法承擔賠償責任。
第十二條 評標委員會成員應當認真、客觀、公正、誠實、廉潔地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關係的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關係人的財物或者其他好處。
評標委員會成員應按照招標檔案確定的評標標準和方法，獨立地對投標檔案進行評審、比較、評分，不得互相串聯、議論有關標書的內容。
第十三條 評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標檔案的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三章 評標的準備與初步評審
第十四條 評標委員會成員應當編制供評標使用的相應表格，認真研究招標檔案，至少應了解和熟悉以下內容：
（一）招標目的；
（二）招標物業的具體情況；
（三）對投標人及投標書的要求；
（四）物業管理服務內容及要求，包括招標檔案中規定的主要技術要求、管理服務標準和其他條件；
（五）招標檔案規定的投標報價要求、評標標準、評標方法和在評標過程中考慮的相關因素。
第十五條 招標人應當向評標委員會如實提供評標所需的重要信息和數據，包括從成都市物業管理信用體系中獲得的投標人的相關記錄。
招標人設有標底的，標底應當保密。
第十六條 評標委員會應當根據招標檔案規定的評標標準和方法，對投標檔案進行系統地評審和比較，並對投標人的投標答辯表現和知識能力進行評審和比較。招標檔案中沒有規定的標準和方法不得作為評標的依據。
招標檔案中規定的評標標準和評標方法應當合理，不得含有傾向性、或者排斥潛在投標人的內容，不得妨礙或者限制投標人之間的競爭。
第十七條 評標委員會可以書面方式要求投標人對投標檔案中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清、說明或者補正。澄清、說明或者補正應以書面方式進行，並不得超出投標檔案的範圍或者改變投標檔案的實質性內容。
投標檔案中用文字表示的金額和用數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準；總價金額與單價金額不一致的，以單價金額為準，但單價金額小數點有明顯錯誤的除外；對不同文本投標檔案的解釋發生異議的，以中文文本為準。
第十八條 評標委員會在評標過程中發現的問題，應當及時作出處理或者向招標人提出處理建議，並作書面記錄。
第十九條 在評標過程中，發現有下述情形之一的，評標委員會應將投標人的投標作為廢標處理：
（一）投標人以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標或者以其他弄虛作假方式投標的；
（二）投標人的投標報價明顯低於管理服務成本的，或者管理服務內容、標準、質量要求被實質性裁減的，或者在設有標底時投標報價明顯低於標底，投標人不能合理說明或者不能提供相關證明材料的；
（三）投標人資格條件不符合國家有關規定和招標檔案要求的，或者拒不按照要求對投標檔案進行澄清、說明或者補正的。
第二十條 評標委員會應當審查每一投標檔案是否對招標檔案提出的所有實質性要求和條件作出回響。未能在實質性要求和條件上作出回響的投標檔案，應作廢標處理。
第二十一條 評標委員會應當根據招標檔案要求，審查並逐項列出投標檔案的主要投標偏差。
投標偏差分為重大偏差和細微偏差。
第二十二條 下列情況屬於重大偏差：
（一）投標檔案沒由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章，或投標人不是投標資格預審合格並確定的投標人；
（二）物業設施設備的維護方案明顯不符合相關技術標準的要求；
（三）投標檔案載明的物業管理服務內容和標準等不符合招標檔案的要求；
（四）投標檔案內容明顯不符合法律法規、行業規範、技術規範的要求，或投標檔案提出明顯不切實際、不可實現的管理服務承諾目標；
（五）投標檔案附有超出物業管理相關法律法規規定等使招標人不能接受的條件；
（六）投標檔案未按招標檔案要求順序編制，或投標檔案有重要實質內容遺漏、缺失；
（七）投標檔案未對招標項目特點進行有針對性的策劃，明顯存在文不對題、抄襲或敷衍應付；
（八）不符合招標檔案中規定的其他實質性要求。
投標檔案有上述情形之一的，視為未能對招標檔案作出實質性回響，並按本規則第二十條規定作廢標處理。招標檔案對重大偏差另有規定的，從其規定。
第二十三條 細微偏差是指投標檔案在實質上回響招標檔案要求，但在個別地方存在漏項或者提供了不完整的技術信息和數據等情況，並且補正這些遺漏或者不完整不會對其他投標人造成不公平的結果。細微偏差不影響投標檔案的有效性。
評標委員會應當書面要求存在細微偏差的投標人在評標結束前予以補正。拒不補正的，在詳細評審時可以對細微偏差作不利於該投標人的量化，量化標準應當在招標檔案的評標標準和方法中規定。
（一）招標目的；
（二）招標物業的具體情況；
（三）對投標人及投標書的要求；
（四）物業管理服務內容及要求，包括招標檔案中規定的主要技術要求、管理服務標準和其他條件；
（五）招標檔案規定的投標報價要求、評標標準、評標方法和在評標過程中考慮的相關因素。
第十五條 招標人應當向評標委員會如實提供評標所需的重要信息和數據，包括從成都市物業管理信用體系中獲得的投標人的相關記錄。
招標人設有標底的，標底應當保密。
第十六條 評標委員會應當根據招標檔案規定的評標標準和方法，對投標檔案進行系統地評審和比較，並對投標人的投標答辯表現和知識能力進行評審和比較。招標檔案中沒有規定的標準和方法不得作為評標的依據。
招標檔案中規定的評標標準和評標方法應當合理，不得含有傾向性、或者排斥潛在投標人的內容，不得妨礙或者限制投標人之間的競爭。
第十七條 評標委員會可以書面方式要求投標人對投標檔案中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清、說明或者補正。澄清、說明或者補正應以書面方式進行，並不得超出投標檔案的範圍或者改變投標檔案的實質性內容。
投標檔案中用文字表示的金額和用數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準；總價金額與單價金額不一致的，以單價金額為準，但單價金額小數點有明顯錯誤的除外；對不同文本投標檔案的解釋發生異議的，以中文文本為準。
第十八條 評標委員會在評標過程中發現的問題，應當及時作出處理或者向招標人提出處理建議，並作書面記錄。
第十九條 在評標過程中，發現有下述情形之一的，評標委員會應將投標人的投標作為廢標處理：
（一）投標人以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標或者以其他弄虛作假方式投標的；
（二）投標人的投標報價明顯低於管理服務成本的，或者管理服務內容、標準、質量要求被實質性裁減的，或者在設有標底時投標報價明顯低於標底，投標人不能合理說明或者不能提供相關證明材料的；
（三）投標人資格條件不符合國家有關規定和招標檔案要求的，或者拒不按照要求對投標檔案進行澄清、說明或者補正的。
第二十條 評標委員會應當審查每一投標檔案是否對招標檔案提出的所有實質性要求和條件作出回響。未能在實質性要求和條件上作出回響的投標檔案，應作廢標處理。
第二十一條 評標委員會應當根據招標檔案要求，審查並逐項列出投標檔案的主要投標偏差。
投標偏差分為重大偏差和細微偏差。
第二十二條 下列情況屬於重大偏差：
（一）投標檔案沒由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章，或投標人不是投標資格預審合格並確定的投標人；
（二）物業設施設備的維護方案明顯不符合相關技術標準的要求；
（三）投標檔案載明的物業管理服務內容和標準等不符合招標檔案的要求；
（四）投標檔案內容明顯不符合法律法規、行業規範、技術規範的要求，或投標檔案提出明顯不切實際、不可實現的管理服務承諾目標；
（五）投標檔案附有超出物業管理相關法律法規規定等使招標人不能接受的條件；
（六）投標檔案未按招標檔案要求順序編制，或投標檔案有重要實質內容遺漏、缺失；
（七）投標檔案未對招標項目特點進行有針對性的策劃，明顯存在文不對題、抄襲或敷衍應付；
（八）不符合招標檔案中規定的其他實質性要求。
投標檔案有上述情形之一的，視為未能對招標檔案作出實質性回響，並按本規則第二十條規定作廢標處理。招標檔案對重大偏差另有規定的，從其規定。
第二十三條 細微偏差是指投標檔案在實質上回響招標檔案要求，但在個別地方存在漏項或者提供了不完整的技術信息和數據等情況，並且補正這些遺漏或者不完整不會對其他投標人造成不公平的結果。細微偏差不影響投標檔案的有效性。
評標委員會應當書面要求存在細微偏差的投標人在評標結束前予以補正。拒不補正的，在詳細評審時可以對細微偏差作不利於該投標人的量化，量化標準應當在招標檔案的評標標準和方法中規定。
第四章 詳細評審
第二十四條 物業管理評標方法一般採用綜合評估法，或者法律、行政法規允許的其他評標方法。
第二十五條 綜合評估法是將物業管理投標評審分為投標企業資信部分、技術部分、商務部分、現場答辯等四部分的評審，採取百分制的方法將四個部分評審評分加權求和，按總評分從高到低順序最後確定中標候選人的評標方法。
資信部分、技術部分、商務部分、現場答辯部分評審評分權重比例可以為20:30:30:20；四個部分評審的評分項目和評分方法、評分權重等應在招標檔案的評標標準和方法中明確。
第二十六條 資信部分評審，是招標人將投標人資質等級、管理現狀和業績、項目主要管理人員業績、從物業管理信用體系中獲得的有關情況，提供給評標委員會進行綜合評比、打分。
技術部分評審，是評標委員會對投標檔案中的物業服務內容和標準、人員配備、物業管理機構運作方法及管理制度、項目收支預算和各項收費標準報價等，進行評比、打分。
商務部分評審，是評標委員會對投標檔案中的物業服務費、特約服務費和其他委託代理服務的費用等，進行評比、打分。
投標答辯評審，是由招標人組織，投標企業的投標答辯人出席作答，評標委員會按評標標準和方法對投標答辯人進行現場提問、考核、比較，並量化打分。
第二十七條 經投標有效性評審合格的投標檔案，評標委員會應評審、衡量投標檔案是否最大限度地滿足招標檔案中規定的各項評價標準，根據招標檔案確定的評標標準和方法，對投標檔案載明的物業管理服務內容、質量標準、管理服務承諾目標、資源配置、管理措施、服務流程設計、管理服務成本分析等作進一步評審、比較，並量化打分。
第二十八條 根據綜合評估法，評分加權後總評分最高，且最大限度地滿足招標檔案中規定的各項綜合評價標準的投標，應當推薦為中標候選人。
第二十九條 評標委員會對各個評審因素進行量化時，應當將量化指標建立在同一基礎或者同一標準上，使各投標檔案具有可比性。
第三十條 評標和定標應當在投標有效期結束日30個工作日內完成。不能在投標有效期結束日30個工作日內完成評標和定標的，招標人應當通知所有投標人延長投標有效期。拒絕延長投標有效期的，投標人有權收回投標保證金。同意延長投標有效期的投標人應當相應延長其投標保證金的有效期，但不得修改投標檔案的實質性內容。因延長投標有效期造成投標人損失的，招標人應當給予補償，但因不可抗力需延長投標有效期的除外。
招標檔案應當載明投標有效期。投標有效期從提交投標檔案截止日起計算。
第二十五條 綜合評估法是將物業管理投標評審分為投標企業資信部分、技術部分、商務部分、現場答辯等四部分的評審，採取百分制的方法將四個部分評審評分加權求和，按總評分從高到低順序最後確定中標候選人的評標方法。
資信部分、技術部分、商務部分、現場答辯部分評審評分權重比例可以為20:30:30:20；四個部分評審的評分項目和評分方法、評分權重等應在招標檔案的評標標準和方法中明確。
第二十六條 資信部分評審，是招標人將投標人資質等級、管理現狀和業績、項目主要管理人員業績、從物業管理信用體系中獲得的有關情況，提供給評標委員會進行綜合評比、打分。
技術部分評審，是評標委員會對投標檔案中的物業服務內容和標準、人員配備、物業管理機構運作方法及管理制度、項目收支預算和各項收費標準報價等，進行評比、打分。
商務部分評審，是評標委員會對投標檔案中的物業服務費、特約服務費和其他委託代理服務的費用等，進行評比、打分。
投標答辯評審，是由招標人組織，投標企業的投標答辯人出席作答，評標委員會按評標標準和方法對投標答辯人進行現場提問、考核、比較，並量化打分。
第二十七條 經投標有效性評審合格的投標檔案，評標委員會應評審、衡量投標檔案是否最大限度地滿足招標檔案中規定的各項評價標準，根據招標檔案確定的評標標準和方法，對投標檔案載明的物業管理服務內容、質量標準、管理服務承諾目標、資源配置、管理措施、服務流程設計、管理服務成本分析等作進一步評審、比較，並量化打分。
第二十八條 根據綜合評估法，評分加權後總評分最高，且最大限度地滿足招標檔案中規定的各項綜合評價標準的投標，應當推薦為中標候選人。
第二十九條 評標委員會對各個評審因素進行量化時，應當將量化指標建立在同一基礎或者同一標準上，使各投標檔案具有可比性。
第三十條 評標和定標應當在投標有效期結束日30個工作日內完成。不能在投標有效期結束日30個工作日內完成評標和定標的，招標人應當通知所有投標人延長投標有效期。拒絕延長投標有效期的，投標人有權收回投標保證金。同意延長投標有效期的投標人應當相應延長其投標保證金的有效期，但不得修改投標檔案的實質性內容。因延長投標有效期造成投標人損失的，招標人應當給予補償，但因不可抗力需延長投標有效期的除外。
招標檔案應當載明投標有效期。投標有效期從提交投標檔案截止日起計算。
第五章 推薦中標候選人
第三十一條 評標委員會根據招標人的授權直接確定中標人的，應由評標委員會成員各自根據評定結果對投標人進行排序後交評標委員會匯總確定中標人。
評標委員會推薦中標候選人的，應當以評審綜合得分高低向招標人推薦不多於3名且標明排列順序的中標候選人。
第三十二條 評標委員會根據國家有關規定和本規則的規定及招標檔案的要求，否決不合格投標或者界定為廢標後，因有效投標少於3個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會應要求招標人重新招標。
第三十三條 評標委員會完成評標後，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對投標檔案的評審、比較意見。評標報告應當如實記載以下主要內容：
（一）基本情況和數據表；
（二）評標委員會成員名單；
（三）開標記錄；
（四）符合要求的投標一覽表；
（五）廢標情況說明；
（六）評標標準、評標方法或者評標因素一覽表；
（七）經評審的價格或者評分比較一覽表；
（八）推薦的標明排列順序的中標候選人名單；
（九）簽訂契約前要處理的事宜；
（十）澄清、說明、補正事項紀要。
第三十四條 評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上籤字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標結論。評標委員會應當對此作出書面說明並記錄在案。
第三十五條 向招標人提交書面評標報告後，評標委員會即告解散。評標過程中使用的檔案、表格以及其他資料應即時歸還招標人。
評標委員會推薦中標候選人的，應當以評審綜合得分高低向招標人推薦不多於3名且標明排列順序的中標候選人。
第三十二條 評標委員會根據國家有關規定和本規則的規定及招標檔案的要求，否決不合格投標或者界定為廢標後，因有效投標少於3個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會應要求招標人重新招標。
第三十三條 評標委員會完成評標後，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對投標檔案的評審、比較意見。評標報告應當如實記載以下主要內容：
（一）基本情況和數據表；
（二）評標委員會成員名單；
（三）開標記錄；
（四）符合要求的投標一覽表；
（五）廢標情況說明；
（六）評標標準、評標方法或者評標因素一覽表；
（七）經評審的價格或者評分比較一覽表；
（八）推薦的標明排列順序的中標候選人名單；
（九）簽訂契約前要處理的事宜；
（十）澄清、說明、補正事項紀要。
第三十四條 評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上籤字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標結論。評標委員會應當對此作出書面說明並記錄在案。
第三十五條 向招標人提交書面評標報告後，評標委員會即告解散。評標過程中使用的檔案、表格以及其他資料應即時歸還招標人。
第六章 附 則
第三十六條 本規則由成都市房產管理局負責解釋。
