《海南省人民代表大會常務委員會關於加快處置海南經濟特區停緩建工程的決定》在2003.06.09由海南省人大常委會頒布。
基本介紹
- 中文名：海南省人民代表大會常務委員會關於加快處置海南經濟特區停緩建工程的決定
- 頒布時間：2003年06月09日
- 實施時間：2003年07月01日
- 頒布單位：海南省人大常委會
決定全文,起草說明,審議結果,
決定全文
海南省第三屆人民代表大會常務委員會第三次會議於2003年6月6日通過，現予公布，自2003年7月1日起施行。
2003年6月9日
為加快處置停緩建工程，促進海南經濟和社會發展，根據國家有關法律、法規和國務院批准的《處置海南省積壓房地產試點方案》和《處置海南省積壓房地產補充方案》，結合本經濟特區實際，特作如下決定：
一、本經濟特區處置1998年12月31日前停工的房地產工程（以下稱停緩建工程），適用本決定。
二、停緩建工程產權人應當自本決定施行之日起30日內，向停緩建工程項目所在地的市、縣、自治縣人民政府申報停緩建工程處置方案。
市、縣、自治縣人民政府應當在收到申報停緩建工程處置方案之日起30日內，作出批准或者不予批准的決定，不予批准的，應當書面說明理由。
本決定實施前，已經進入處置程式的停緩建工程，其申報期限按照市、縣、自治縣人民政府當時的規定執行。
三、產權人未按規定申報處置方案，或者未按市、縣、自治縣人民政府批准的處置方案實施的停緩建工程，由市、縣、自治縣人民政府與產權人協商處置，協商期限為30日。逾期仍不自行處置也不委託處置的，由市、縣、自治縣人民政府處置機構代為處置。
代為處置項目轉讓、租賃契約簽訂前，產權人要求自行處置且提出可操作的處置方案的，市、縣、自治縣人民政府應當允許其自行處置。
四、產權人選擇按積壓商品房辦法處置停緩建工程的，經市、縣、自治縣人民政府批准，辦理有關手續後，可以採取下列方式繼續開發建設：
（一）按原規劃和設計方案續建；
（二）修改規劃和設計方案續建或者現狀竣工；
（三）建設臨時經營場所；
（四）建設臨時公共設施；
（五）完成外牆裝修，清理施工現場，綠化建設項目範圍內環境；
（六）法律、法規允許的其他處置方式。
五、產權人對已完成開發建設投資總額百分之二十五以上的停緩建工程，可以依法採取轉讓、出租、合作的方式進行處置。以轉讓、出租、合作方式處置的，雙方當事人應當在契約中約定停緩建工程項目繼續動工的日期、雙方權利與義務、收益分配、竣工形態及期限、違約責任等，並向有關部門辦理規劃、施工、登記或者備案、租賃等手續。
產權人無力按照本決定第四條規定的方式自行處置停緩建工程的，也可以委託人民政府處置機構或者其他組織代為處置，雙方簽訂委託代為處置契約，約定雙方權利與義務等事項。
產權人無力自行處置或者不委託處置停緩建工程且有債務的，債權人可以向人民法院提起訴訟，請求償還債務；產權人拖欠政府土地出讓金、城市基礎設施配套費等款項的，政府或者有關部門可以債權人的身份向人民法院提起訴訟。
六、產權人選擇按閒置土地辦法處置停緩建工程，申請核發“換地權益書”，交回土地使用權的，市、縣、自治縣人民政府應當按照《海南經濟特區換地權益書管理辦法》的規定，核發“換地權益書”。
七、對已滿兩年未動工開發的土地和已滿兩年未完成項目投資總額百分之二十五的停緩建工程用地，由市、縣、自治縣人民政府依照有關法律法規無償收回土地使用權。
依法不能無償收回土地使用權的停緩建工程用地，按照《海南經濟特區換地權益書管理辦法》的規定，收回土地使用權。
八、代為處置可以採取代為轉讓、代為租賃等方式。
代為轉讓應當由政府處置機構代為選擇拍賣或者招投標的方式轉讓停緩建工程。代為租賃應當由政府處置機構將停緩建工程使用權租賃給承租人使用；承租人投資建設，使用約定的年限後，應當將建成的工程項目無償歸還產權人。轉讓、租賃所得收益扣除有關稅費後應當及時給付產權人。
選擇拍賣方式代為轉讓停緩建工程的，處置機構應當委託依法設立的拍賣企業進行拍賣，並按照評估結果確定拍賣停緩建工程的保留價。選擇招投標方式轉讓停緩建工程的，行政監督部門應當依法對招投標活動進行監督。
代為處置停緩建工程的買受人、承租人憑拍賣確認書或者中標通知書，與處置機構簽訂契約，併到有關部門辦理規劃、施工、竣工驗收、產權登記或者備案、租賃等手續。契約應當載明停緩建工程繼續動工的日期、雙方的權利與義務、竣工形態及期限、違約責任等內容。
九、代為處置的停緩建工程，處置機構應當委託具有二級以上房地產評估資格的評估機構按照市場價格進行評估。評估結果作為處置停緩建工程拍賣、招投標和租賃的依據。
產權人對評估結果有異議的，可以向市、縣、自治縣房地產估價鑑定委員會申請鑑定；對市、縣、自治縣房地產估價鑑定委員會鑑定結果仍有異議的，可以向省房地產估價鑑定委員會申請鑑定。省房地產估價鑑定委員會鑑定結果為最終結果。
十、對未辦理產權登記的停緩建工程，由市、縣、自治縣人民政府處置機構代為處置。處置機構應當在省級媒體上發布產權徵詢異議公告，公告應當載明房地產的名稱、位置及四至、面積、建設情況、提出異議期限、受理異議機關。提出異議期限不得少於30日。逾期不主張權利的停緩建工程，由市、
縣、自治縣人民政府處置機構代為處置，並將代為租賃的房產和處置所得收益交由房產行政管理部門代管。
代管期間，無人主張權利的，房產行政管理部門可以依法向人民法院提出認定該房產、款項為無主財產的申請；人民法院依法審理後判定為無主財產的，收歸國家所有。
對產權不明確或者產權發生爭議長期擱置不進行建設的停緩建工程，由市、縣、自治縣人民政府處置機構代為處置。處置機構應當將處置收益存入市、縣、自治縣人民政府財政部門設立的專戶，財政部門憑人民法院或者仲裁機構生效的法律文書，將款項扣除有關稅費後歸還權益人。
十一、省人民政府應當依法組建具有獨立法人資格的資產管理公司，專門負責承接、管理、處置國有獨資商業銀行、有關資產管理公司協定移交的積壓房地產（包括積壓商品房、停緩建工程和閒置土地），並嚴格按照國務院批准的《處置海南省積壓房地產補充方案》的有關規定處置。
十二、停緩建工程有下列情形之一的，由市、縣、自治縣人民政府規划行政主管部門或者建設行政主管部門依法拆除：
（一）未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設，嚴重違反城市規劃的；
（二）被依法鑑定為危險建築物，且無修繕價值的；
（三）未按城市規劃予以批准的；
（四）經批准建設，但不符合現行城市規劃的；
（五）法律、法規規定應當拆除的其他情形。
有前款第（三）、（四）項情形的，市、縣、自治縣人民政府應當依法予以補償。
十三、對人民法院依法查封的閒置建設用地和停緩建工程，依照下列規定處理：
（一）查封時已滿兩年未動工開發的土地和已滿兩年未完成項目投資總額百分之二十五的停緩建工程用地，由市、縣、自治縣人民政府決定依法無償收回土地使用權的，作出決定的市、縣、自治縣人民政府應當函請有關人民法院依法及時解除查封；
（二）有本決定第十二條所列情形之一的停緩建工程，由市、縣、自治縣人民政府規划行政主管部門或者建設行政主管部門決定依法拆除的，作出決定的行政主管部門應當函請有關人民法院依法及時解除查封；
（三）其他的停緩建工程和閒置建設用地，市、縣、自治縣人民政府應當與有關人民法院協商，先行處置，處置所得款項應當存入人民法院指定的賬戶。
十四、各級人民法院應當支持和配合人民政府做好停緩建工程的處置工作。省高級人民法院應當督促本省各級人民法院在法定期限內審結並執結涉及停緩建工程案件，對不能按期審結的，應當組織力量進行專項調查，對發現的問題應當加強審判監督，依法及時處理。
對訴訟期間依法查封的停緩建工程，經案件審理或審結後，查明與案件無關的，有關人民法院應當及時解除查封。
執行期限屆滿後，人民法院未批准延長的，被查封的停緩建工程產權人有權要求人民法院依法解除查封，準許其處置停緩建工程。
人民法院依法查封的停緩建工程，在不轉移產權的前提下，應當允許其產權人繼續施工建設。
十五、鼓勵有條件、有能力的企業、高等院校、科研機構和其他組織對停緩建工程項目按照土地利用和城市建設規划進行投資改造，作為經濟適用房及生產、經營、教育、文化、體育、科研場所或者度假療養、學術研究基地。
對認定為積壓房地產的項目，在處置過程中減免有關行政、事業性收費；實行限價銷售的積壓商品住宅，按有關規定減免有關稅費。具體辦法由省人民政府規定。
十六、各級人民政府應當加強對處置停緩建工程工作的組織領導，全面貫徹執行國務院批准的《處置海南省積壓房地產試點方案》和《處置海南省積壓房地產補充方案》，堅持依法辦事，尊重市場經濟規律，運用經濟手段和行政手段，採取有效措施，控制房地產增量，刺激有效需求，消化存量，切實做好加快處置停緩建工程工作。
各級人民政府規劃、建設、土地等行政主管部門在審批新的項目時，應當引導投資者收購、受讓未處置的同類停緩建工程項目，控制房地產增量。
各級人民政府有關部門應當主動向金融機構提供產權人的信用情況，積極幫助產權人融資，支持產權人解決處置停緩建工程中的具體問題。
十七、省人民政府可以根據本決定製定實施辦法。
十八、本決定自2003年7月1日起施行。本省有關處置停緩建工程的規定與本決定不一致的，按本決定執行。
起草說明
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
受省政府委託，現對《關於加快處置海南經濟特區停緩建工程的決定》(草案)作起草說明。
一、起草《決定》的必要性
2001年5月，《海南省停緩建工程處置規定》和《海南省閒置建設用地處置規定》由省政府頒布執行後，對加快停緩建工程和閒置建設用地處置工作起了很大作用，取得了規章依據上的突破。至今年6月止，全省共有454宗停緩建工程申報了處置方案，涉及原報建面積1352萬平方米，占總量的83%，但動工建設的只有567萬平方米，占總量1631萬平方米的35%。全省被司法查封的閒置建設用地5170公頃，占閒置建設用地總量23788.5公頃的21.73%，且這些土地大多都屬於利用價值較高的閒置土地。現在我省的處置工作已進入了攻堅階段；出現了新的問題：一是現執行的處置停緩建工程和閒置建設用地的規定屬於政府規章，法律地位不夠；二是停緩建工程代為處置方法及其合法性沒有得到法規的確認；三是閒置已滿兩年、被司法查封超過6個月的閒置建設用地，能否由市、縣、自治縣政府依法無償收回使用權等問題，法院在處理此類案件時，只能參照省政府的規章，而不能直接適用，尤其是在省外法院訴訟，這些問題更為突出。如果不及時出台地方性法規加以解決，將延遲停緩建工程和閒置建設用地處置工作進程。因此，補充和完善過去的有關規定，將處置停緩建工程和閒置建設用地的政府規章提升為地方性法規已顯十分必要。
二、《決定》起草過程
根據汪省長關於由省建設廳(處置辦)向省政府提出處置積壓房地產特別是“半拉子”工程的新舉措的指示，以及吳昌元副省長關於起草拍租處置停緩建工程法規的批示，省建設廳在充分調查研究的基礎上起草了《海南省人大常委會關於加快處置停緩建工程的決定(草案送審稿)》(以下簡稱《決定(草案)》)。7月26日，汪省長主持省長辦公會議，邀請省人大法規室等有關領導參加，討論研究了該《決定(草案)》我們根據會議決定又進行了修改，並送海口、三亞、瓊山三市和省高院、國土資源廳等?單位徵求意見，除海口市外，其他單位對修改後的《決定（草案）》勘沒有提出修改意見。8月5日，按照省領導的批示又對《決定》進行了修改。8月26日，汪省長主持省政府第141次常務會議，並邀請省人大法規室有關領導參加了會議，審議了該《決定(審查稿)》，會後有關部門又根據會議決定和省人大法規室領導具名的核閱意見對《決定(審查稿)》的內容和法規名稱進行了相應的修改，9月17日，按照省領導的批示又就《決定(審查稿)》的有關內容徵求了建設部的意見，最終形成《關於加快處置海南經濟特區停緩建工程的決定(草案)》，現提請省人大常委會審議。
三、《決定》起草的主要依據
1、國務院辦公廳印發的《處置海南省積壓房地產試點方案》。
2、《中華人民共和國城市規劃法》第四十條規定：“在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上地方人民政府城市規划行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建築物、構築物或者其他設施；影響城市規劃，尚可採取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規划行政主管部門責令限期改正，並處罰款”。
3、《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十五條規定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓契約約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓契約約定的動工開發日期滿一年末動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因無可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲期的除外”。
4、《中華人民共和國土地管理法》第七十三條規定：“買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”
《土地管理法》第七十六條規定：“未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建築物和其他設施，可以並處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
超過批准的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。”
《土地管理法》第七十八條規定：“無權批准徵用、使用土地的單位或者個人非法批准占用土地的，超越批准許可權非法批准占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批准用地的，或者違反法律規定的程式批准占用、徵用土地的，其批准檔案無效，對非法批准徵用、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批准、使用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。
非法批准徵用、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任。”
5、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十五條規定：“人民法院適用普通程式審理的案件，應當在立案之日起六個月內審結。有特殊情況需要延長的，由本院院長批准，可以延長六個月；還需要延長的，報請上級人民法院批准。”
6、《城市房地產開發經營管理條例》第四條規定：“國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作”。
7、最高人民法院《關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第一百零七條規定：“人民法院執行生效法律文書，一般應當在立案之日起六個月內執行結案，但中止執行的期間應當扣除。確有特殊情況需要延長的，由本院院長批准。”
8、《海南省經濟特區城市規劃條例》第六十二條規定：“在城市規劃區內未取得建設工程規劃許可證或違反建設工程規劃許可證進行建設，改變土地使用性質，占用廣場、園林綠地、水源地、文物古蹟、風景名勝、高壓供電走廊、電訊廣播通道，壓占道路控制線、地下管線的，由縣級以上人民政府城市規划行政主管部門責令停止建設，限期拆除違法建築物、構築物，並可處以違法工程造價20%以上50%以下的罰款。”
9、《城市危險房屋管理規定》(建設部令第4號)第九條規定：“被鑑定為危險房屋的，一般可分為以下四類進行外理：
（一）觀察使用。適用於採取適當安全技術措施後，尚能短期使用，但需繼續觀察的房屋。
（二）處理使用。適用於採取適當技術措施後，可解除危險的房屋。
（三）停止使用。適用於已無修繕價值，暫時不便拆除，又不危及相鄰建築和影響他人安全的房屋。
（四）整體拆除。適用於整幢危險且已無修繕價值，需立即拆除的房屋”。
四、《決定》主要條款說明
（一）關於停緩建工程申報處置方案的期限問題
本決定第一條規定，自本決定實施之日起60日內申報處置方案，簽訂處置契約，辦理補充報建手續。我省開展處置；積壓房地產工作已三年多，如果停緩建工程項目屬於原開發商的，他們到現在已應該制定處置方案，或者也有處置的計畫和初步構想，60日的申報時間應基本足夠；如果該項目是剛追債確權過戶過來的，按照基本建設程式，60日的時間非常緊張，對此類項目，市、縣、自治縣人民政府可根據具體情況，適當延長申報期限。
（二）關於簽訂處置契約，辦理補充報建手續問題
為了杜絕再出現爛尾樓，市、縣、自治縣人民政府在審批停緩建工程處置方案時，應根據《房地產管理法》第二十五條的規定，與產權人簽訂處置契約，約定開工和竣工期限、違約條款等，規範建設項目的建設。本決定第一條所講的辦理補充報建手續，並不是指按新建項目的報建程式辦理停緩建工程復工報建手續，這裡所指的是依據新修編後的城市規劃，結合該項目的歷史情況和建造成本等因素，重新核定該項目的容積率、綠化率等指標，在辦理過程中必須堅持特事特辦，簡化手續的原則，市、縣、自治縣人民政府必須制定相應的辦理程式，並將之向社會公布，接受監督。
（三）關於對產權人願意且有能力處置的停緩建工程的復工建設問題
由於產權人的自身情況和項目的具體情況不同，非常複雜，因此，我們對願意且有能力處置停緩建工程的這部分產權人採取較為寬鬆的政策，在停緩建工程的復工建設問題上，本決定第二條給產權人提供了較為靈活的處置方式，由其根據項目自身情況選擇處置方式自己處置，也可以委託處理機構代為處置，但不論採取何種方式處置，都必須報經市、縣、自治縣人民政府批准後方可復工。
（四）關於代為處置問題
本決定第三條主要是解決產權人不願意配合政府開展處置工作，或雖願意，但沒有能力，或者由於其他原因，至使停緩建工程至今尚未處置的問題。對停緩建工程的處置，國家法律、法規目前雖然沒有具體規定，但它是我省經濟發展中必須解決的問題，已成為我省處置積壓房地產工作中的難點問題，不及時解決將延遲整個處置工作進程。如果不賦予政府一定的強制手段，停緩建工程的處置工作將難於打開局面。因此，在總結海口市代為處置和三亞市代為轉讓的經驗教訓的基礎上，制定了本決定第三條，即“停緩建工程有下列情形之一的，由市、縣、自治縣人民政府與產權人協商處置，協商不成的，由市、縣、自治縣人民政府代為處置：（一）未按規定申報處置方案、簽訂處置契約或者辦理補充報建手續的；（二）未按市、縣、自治縣人民政府批准的處置方案實施的。這是本決定的核心條款，是促進和加快停緩建工程復工建設的有效手段。
在海南省政府、建設部、財政部、人民銀行、國土資源部目前上報國務院的《處置海南省積壓房地產補充方案》中(以下簡稱《補充方案》)，給海南省處置積壓房地產的期限是五年，如果海南不採取果斷措施，將難於完成處置工作任務，且《補充方案》也同意海南省採取一定限度的代為處置手段。可以說代為處置是目前我們找到的處置停緩建工程最為有效的辦法，同時也是對《補充方案》的探索。因此，省人大常委如通過該《決定》後，針對代為處置過程中存在的問題，省政府還將制定實施辦法，在操作程式和實體問題上儘量保障產權人的利益。我們主要在價格評估的委託、對評估結果異議的鑑定、對租賃方案的制定等方面，讓產權人參與和監督，形成相互制約的機制。在工作方法上，儘量與產權人協商達成代為處置協定，避免採取強制代為處置，減少矛盾和衝突。
(五)關於停緩建工程的拆除與補償問題
1.本決定第六條第（五）項關於“經批准建設，但不符合現行城市規劃的”，主要是指兩方面的情況，一是項目雖經市、縣、自治縣規劃(建設)主管部門批准建設，但項目的規劃建設違反了城市規劃，市、縣、自治縣人民政府或主管部門在審批和管理中負有責任的，拆除時必須給予相應的補償。二是項目的建設雖沒有違反城市規劃，但現在城市規劃修編後，不符合現城市規劃要求，市、縣、自治縣人民政府認為需要拆除的，拆除時必須給予相應補償。
2．本決定第六條第(六)項關於“未按規劃批准的”，主要是指主管部門未按法定程式或者未按城市規劃要求批准項目建設，主管部門負有責任的，市、縣、自治縣人民政府拆除建設項目時，必須給予相應補償。
(六)關於人民法院查封的閒置建設用地和停緩建工程的處置問題
目前我省被各級人民法院查封的建設用地約有5170公頃，在海口和三亞被查封的房屋就有130萬平方米以上，這部分積壓房地產的處置工作沒法進行。根據城市房地產管理法第二十五條關於“滿二年未動工開發的，可無償收回土地使用權”的規定，民事訴訟法第135條關於“適用普通程式審理的案件，應當自立案之日起6個月內審結的規定”、最高人民法院《關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）Ⅻ》第107條關於“人民法院執行生效法律文書，一般應當在立案起六個月執行結案的規定”等有關規定，以及省人大，省高院有關負責同志在省政府常務會議上的建議，在本決定第七條中規定“各級人民法院應當支持和配合處置停緩建工程和閒置建設用地工作，在法定期限內審結停緩建工程和閒置建設用地案件。對閒置已滿二年、被查封超過6個月的閒置建設用地，由市、縣、自治縣人民政府依法無償收回土地使用權；對被查封超過6個月的停緩建工程，由市、縣、自治縣人民政府代為處置。”
以上說明，請審議。
審議結果
海南省人民代表大會常務委員會：
省二屆人大常委會第二十九次會議對省政府提請的《關於加快處置海南經濟特區停緩建工程的決定（草案）》（以下簡稱決定草案）進行初步審議。委員們認為，決定草案對加快處置停緩建工程工作，促進海南經濟發展，具有積極作用，同時，提出一些修改意見。會後，省人大常委會辦公廳根據主任會議的決定，將常委會委員們審議的意見反饋省政府辦公廳。省政府辦公廳組織有關部門研究修改後，於2003年5月23日向省人大常委會辦公廳反饋了修改意見，並附送草案建議修改稿。5月26日，省人大常委會主任會議聽取了法規室關於決定草案修改情況的匯報。根據主任會議的意見，法規室與省高級法院、省政府法制辦進行協調、溝通。5月29日，法制委員會召開會議對決定草案進行審議，並邀請省高級人民法院、省政府法制辦、省處置辦的負責同志列席會議。法制委員會認為，停緩建工程是海南房地產泡沫經濟遺留的特定問題，處置停緩建工程工作，是海南發展過程中處理特定問題的一項特殊措施，它對於盤活積壓房地產，促進海南經濟和社會發展，具有重要意義。省人大常委會作出專項決定，為處置工作提供強有力的法制支持，是必要的。法制委員會根據常委會委員的審議意見及省政府辦公廳建議修改意見，對草案進行了修改。現將修改意見報告如下：
一、關於產權人選舉停緩建工程處置方式的自主權。有的委員提出，決定草案第一條關於“產權人向所在市、縣、自治縣人民政府申報處置方案，簽訂處置契約，辦理補充報建手續。市、縣、自治縣人民政府可以指定機構代為處置停緩建工程”的規定，與國務院批准的《處置海南省積壓房地產試點方案》（以下簡稱《試點方案》）中的“停緩建工程的處置，經追債、確權後，根據產權人的意願分別按積壓商品房或閒置土地辦法處理”的規定不相一致。產權人可以自主選擇處置方式，也可以委託他人處置。產權人無力自行處置或者不委託他人處置的，方可由政府指定機構代為處置。因此，為尊重產權人的處置選擇權，維護其合法權益，法制委員會建議增加產權人選舉處置的方式，即產權人自行處置、委託處置等方式的規定，並對決定草案第一條、第二條、第三條、第四條中規定政府機構代為處置的內容做相應修改：（一）產權人對已完成開發建設投資總額百分之二十五以上的停緩建工程，可以依法採取轉讓、出租、合作的方式進行處置，並簽訂處置契約，辦理有關手續。（二）對產權人無力自行處置的，可以委託政府處置機構或其他組織代為處置，雙方簽訂代為處置契約，約定雙方權利與義務、收益分配等事項（草案修改稿第二條）。
二、關於在代為處置過程中產權人合法權益的維護。一些委員提出，在處置停緩建工程過程中，應當維護產權人的合法權益，保護其財產權。因此，法制委員會建議對代為處置增加程式性規定：一是產權人未在規定的期限內申報自行處置或委託處置方案的，市、縣、自治縣人民政府應當先行與產權人協商，並規定30日的協調處置期限。二是代為處置項目未動工前，產權人要求自行處置且提出可操作的處置方案的，市、縣、自治縣人民政府應當允許其自行處置；三是代為處置後轉讓、租賃所得收益應當及時給付產權人；四是對未辦理產權登記的停緩建工程，處置機構應發布產權徵詢異議公告，逾期不主張權利的，處置機構可以代為處置，並將處置所得收益交由房產部門代管。五是對產權不明確或者產權發生爭議長期擱置不進行建設的停緩建工程，由處置機構代為處置，並將處置收益存入財政指定的專戶。憑法院或仲裁機構生效的法律文書，將款項歸還權益人（草案修改稿第五條、第六條、第八條）。
三、關於按閒置土地方式處置的停緩建工程的處理。依照《試點方案》和國家及我省土地管理法律法規的規定，法制委員會建議，對按閒置土地方式處置的停緩建工程設定三種處理方式：一是停緩建工程產權人自願交回土地使用權，申請換地權益書的，市、縣、自治縣人民政府應依法核發換地權益書；二是對已滿兩年未動工開發的土地和已滿兩年未完成投資總額百分之二十五的停緩建工程用地，由市、縣、自治縣人民政府依照有關法律法規的規定無償收回土地使用權；三是對依法不能無償收回土地使用權的停緩建工程用地，按照《海南經濟特區換屆權益書管理辦法》的規定，核發換地權益書，收回土地使用權（決定草案修改稿第三條、第四條）。
四、關於被司法查封的停緩建工程的處置問題。決定草案第七條規定：“對閒置已滿兩年、被法院查封超過6個月的閒置建設用地，由市、縣、自治縣人民法院依法無償收回土地使用權；對被查封超過6個月的停緩建工程，由市、縣、自治縣人民政府代為處置。”多數委員認為，該條規定涉及司法與行政權的關係問題，應當慎重處理。省政府辦公廳建議按三種不同情況進行修改：（一）對法院查封時閒置滿兩年的建設用地，政府決定依法無償收回土地使用權的，應當函請有關人民法院依法及時解除查封；（二）屬於違章建築，政府有關主管部門決定依法拆除的，應當函請人民法院依法及時解除查封；（三）對其他停緩建工程和閒置土地，政府應當與有關人民法院協商，先行處置，所得款項存入人民法院指定帳戶。法制委員會認為，這樣修改，符合海南的實際，也比較符合《試點方案》和《補充方案》的精神，有利於推動停緩工程的處置，盤活積壓房地產，建議採納省政府辦公廳的修改意見。
同時，法制委員會建議在決定草案中增加規定法院應支持和配合政府處置停緩建工作的內容：一是省高級人民法院應當督促本省各級人民法院在規定的期限內審結並執結涉及停緩建工程的案件；二是對訴訟期間依法保全財產的停緩建工程的，經審理或審結後查明與案件判決無關的，應及時裁定解除保全；三是執行期限屆滿，法院未按規定批准延長執行期限的，應準許產權人處置停緩建工程；四是依法保全、查封的停緩建工程，在不轉移產權的前提下，應當允許產權人繼續施工建設（草案修改稿第十二條）。
五、關於擴大需求、消化存量問題。擴大有效需求，消化存量，是加快處置停緩建工程的關鍵。因此，法制委員會建議在決定草案中增加一條規定：“鼓勵有條件、有能力的企業、高等院校、科研機構和其他組織對停緩建工程項目按照土地利用和城市建設規划進行投資改造，作為生產、經營、經濟適用房、教育、文化、體育、科研場所或者度假療養、學術研究基地”（草案修改稿第十三條）。
六、關於承接國有獨資商業銀行協定移交積壓房地產的處置問題。法制委員公根據國務院批准的《處置海南省積壓房地產補充方案》的精神，建議增加一條規定：“省人民政府應當依法組建具有獨立法人資格的資產管理公司，專門負責承接、管理、處置國有獨資商業銀行、有關資產管理公司協定移交的積壓房地產（包括積壓商品房、停緩建工程和閒置土地），並按國務院批准的（包括積壓商品房、停緩建工程和閒置土地），並按國務院批准的《處置海南省積壓房地產補充方案》的有關規定處置”（草案修改稿第九條）。
此外，還對決定草案一些條款作了文字修改和次序調整。
決定草案修改稿已按照上述意見作了修改。法制委員會認為，決定草案經過修改，已基本可行，提議提交省三屆人大常委會第三次會議審議。
以上意見及草案修改稿是否妥當，請審議。
