基本介紹
- 中文名：撫順市商品住宅價格管理辦法
- 發布日期：1998-06-12
- 所屬類別：地方法規
【發布單位】80614
【發布文號】
【發布日期】1998-06-12
【生效日期】1998-06-12
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
【發布文號】
【發布日期】1998-06-12
【生效日期】1998-06-12
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
撫順市人民政府令
（第四十六號）
《撫順市商品住宅價格管理辦法》業經市政府第76次常務會議通過，現予發布實施。
撫順市商品住宅價格管理辦法
（1998年6月12日）
撫順市商品住宅價格管理辦法
（1998年6月12日）
第一章 總則
第一條為加強我市商品住宅價格管理，規範價格行為，保障國家、經營者和購房者的合法權益，促進房地產業健康發展，根據國家、省有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱商品住宅是指具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書的房地產開發企業開發用於出售的住宅（含安居工程、“三區”改造工程、節能建築工程）。
第三條凡在本行政區域內開發經營商品住宅的開發企業，均應遵守本辦法。
第四條市物價局是本市商品住宅價格管理的行政主管部門。市物價局會同市房產管理局、市建行工程預算審查中心和市投資工程管理中心對商品房價格進行審查，由市物價局在接件後20日內予以批准後執行。
第二章 商品住宅價格的制定
第五條商品住宅實行竣工結算定價原則。開發企業應在商品住宅竣工後或銷售前填報《商品住宅銷售（預售）價格申報審核表》向市物價局申請定價。在定價時要詳細提供各項工程成本、利潤、稅金及代收代支費用資料，並提供有關審批檔案和市建行工程預算審查中心（負責除市財政投資以外的商品住宅）和市投資工程管理中心（負責市財政投資部分商品住宅和安居工程）等審查後的預、結算定案單等資料。
開發企業如需提前預售，可在基礎工程結束前投資額達到總造價的25%以後，持上述資料報市物價局審批預售後，方可預售，待正式定價後一個月內，按批准的價格實行預售款多退少補。
開發企業如需提前預售，可在基礎工程結束前投資額達到總造價的25%以後，持上述資料報市物價局審批預售後，方可預售，待正式定價後一個月內，按批准的價格實行預售款多退少補。
第六條商品住宅銷售（預售）價格應以合理成本和規定利潤、法定稅金為基礎，結合國家政策和供需狀況要求確定。具體由下列項目構成：
（一）成本費用。包括：土地費用和拆遷安置補償費；規劃、勘察測量、設計及前期工程費；房屋主體和室外建築安裝工程費；小區基礎設施及非商業性配套公共建築建設費；貸款利息；管理費；期間費用。其中：
1、土地費用及拆遷安置補償費，按國家有關規定執行；
2、規劃、勘察測量、設計及前期工程費依據實際發生費用計算；
3、房屋主體和室外建築安裝的工程費，按市建行工程預算審查中心或市投資工程管理中心審查定案後的費用計算，對超出設計標準裝修的差價款，另行收取。
4、小區基礎設施及非商業性配套公共建築費，應依據實際發生費用或工程結（預）算計算；
5、貸款利息，在規定建築周期內如需貸款，其利息根據銀行提供的地區商品住宅建設占用貸款的平均利息計算（預售時所交款利息沖減貸款利息）；
6、管理費，以商品住宅成本費用中1－4項之和為基數，按市開發企業資質審查部門確定的等級，一、二、三、四、五級開發企業分別按成本費用的3．1%、2．8%、2．6%、2．4%、2．1%計算（各含審驗費0．1%）；
7、期間費用，指在開發中所發生的不可遇見費用和銷售環節中的有關費用。按成本費用中1－4項之和的5‰計算。
（二）利潤。按成本費用中1－4項之和的5%計算。
（三）稅金。按國家稅法規定執行。
（四）代收代支費用。指按國家有關規定為行政事業部門代收代繳的有關費用。按實際收支額計算。
（一）成本費用。包括：土地費用和拆遷安置補償費；規劃、勘察測量、設計及前期工程費；房屋主體和室外建築安裝工程費；小區基礎設施及非商業性配套公共建築建設費；貸款利息；管理費；期間費用。其中：
1、土地費用及拆遷安置補償費，按國家有關規定執行；
2、規劃、勘察測量、設計及前期工程費依據實際發生費用計算；
3、房屋主體和室外建築安裝的工程費，按市建行工程預算審查中心或市投資工程管理中心審查定案後的費用計算，對超出設計標準裝修的差價款，另行收取。
4、小區基礎設施及非商業性配套公共建築費，應依據實際發生費用或工程結（預）算計算；
5、貸款利息，在規定建築周期內如需貸款，其利息根據銀行提供的地區商品住宅建設占用貸款的平均利息計算（預售時所交款利息沖減貸款利息）；
6、管理費，以商品住宅成本費用中1－4項之和為基數，按市開發企業資質審查部門確定的等級，一、二、三、四、五級開發企業分別按成本費用的3．1%、2．8%、2．6%、2．4%、2．1%計算（各含審驗費0．1%）；
7、期間費用，指在開發中所發生的不可遇見費用和銷售環節中的有關費用。按成本費用中1－4項之和的5‰計算。
（二）利潤。按成本費用中1－4項之和的5%計算。
（三）稅金。按國家稅法規定執行。
（四）代收代支費用。指按國家有關規定為行政事業部門代收代繳的有關費用。按實際收支額計算。
第七條在計算成本費用時，凡屬經營性建築的建設費不計入商品住宅價格；商品住宅與工商等用房合建的（連體工程）共用費用，按工程實際發生費用或預結算費用比例分攤；對動遷拆除的舊料殘值款、動遷戶按政策交納的擴大面積款、“零米”動遷交納的綜合造價款、有關部門投資及補貼款等，一律沖減成本費用。
第三章 價格管理
第八條在申報、審批價格時，對成片開發的應以小區為單位核定，零星開發的以單位工程核定，小區中有多家開發的以每個開發企業的工程核定；對建築面積的確定，應以圖紙設計面積為準；對銷售面積的確定，以建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》執行；對擴大面積款和“零米”動遷綜合造價款的確定，一律以實際收款額為準。
第九條對商品住宅樓層差價，允許在所審批平均銷售（預售）價格的基礎上上浮20%，但最終平均銷售價格，其代數和應趨近於零。
第十條在審核價格時，開發企業應按成本費用0．1%交納審驗費（含在管理費中），作為委託法定審查部門核驗商品住宅各項費用的經費。
第十一條未經市物價局審批銷售（預售）價格的商品住宅，不得銷售（預售），有關部門不得發放商品住宅銷售許可證，新聞單位不得刊、播銷售（預售）廣告；經批價後開發企業應在發布銷售廣告中公布銷售（預售）價格。
第十二條審價公式：
商品住宅銷售面積=總建築面積－動遷還原面積－動遷擴大面積－工商用房面積和營業性公共配套面積；
商品住宅每平方米平均銷售（預售）價格=〔成本費用－拆房舊料殘值－動遷擴大面積款－“零米”動遷綜合造價款－投資及補貼款+利潤+稅金+代收代支行政事業性收費〕÷商品住宅銷售建築面積。
商品住宅銷售面積=總建築面積－動遷還原面積－動遷擴大面積－工商用房面積和營業性公共配套面積；
商品住宅每平方米平均銷售（預售）價格=〔成本費用－拆房舊料殘值－動遷擴大面積款－“零米”動遷綜合造價款－投資及補貼款+利潤+稅金+代收代支行政事業性收費〕÷商品住宅銷售建築面積。
第四章 罰則
第十三條對有下列行為之一的，由市物價檢查部門根據《遼寧省價格監督檢查條例》予以糾正和行政處罰：
（一）越權定價銷售的，責令改正，退回非法所得，無法退回的，予以沒收，並處以1000元至3000元罰款；
（二）擅自提價的，除全部沒收提價款外處以提價總額1至5倍罰款；
（三）在正式定價後，在一個月內不退還購房者高於預售價差價款的，除限期退還外，處以差價款的1至5倍罰款；
（四）在發布銷售（預售）廣告中不公布所批銷售（預售）價格的，處於5000元罰款。
（一）越權定價銷售的，責令改正，退回非法所得，無法退回的，予以沒收，並處以1000元至3000元罰款；
（二）擅自提價的，除全部沒收提價款外處以提價總額1至5倍罰款；
（三）在正式定價後，在一個月內不退還購房者高於預售價差價款的，除限期退還外，處以差價款的1至5倍罰款；
（四）在發布銷售（預售）廣告中不公布所批銷售（預售）價格的，處於5000元罰款。
第十四條物價局及其工作人員濫用職權、徇私舞弊，給公民人身或者財產造成損害、給法人或者其它組織造成損失的，應當依法承擔賠償責任，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
第五章 附則
第十五條對外國人、僑胞和港、澳、台同胞在我市開發出售商品住宅的，在價格管理方面按國家有關規定執行。
第十六條本辦法套用中的具體問題由市物價局負責解釋。
第十七條本辦法自公布之日起施行。
