《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（簡稱《管理辦法》）正式公布，並於2021年3月1日起正式施行。《管理辦法》對廣東的“三舊”改造所包括的幾種類型以及規劃、用地管理、收益分配等方面進行明確，提出“三舊”改造應當遵循政府引導、市場運作、尊重歷史、分類施策、統籌規劃、共建共享的原則。截至2020年12月底，全省共實施“三舊”改造面積92.60萬畝，節約土地22.77萬畝。
基本介紹
- 中文名：廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法
- 頒布時間：2021年1月17日
- 實施時間：2021年3月1日
- 發布單位：廣東省人民政府
內容解讀,辦法發布,辦法全文,
內容解讀
《辦法》共7章37條，分為總則、規劃管理、用地管理、收益分配、監督管理、法律責任、附則。
（一）搭建基本管理框架。一是在全面總結“三舊”改造試點經驗的基礎上，將“三舊”改造定義為對已標圖入庫“三舊”用地進行再開發、復墾修復或者綜合整治的活動（第二條），並劃分為全面改造、微改造和混合改造三種類型（第五條）。二是根據“三舊”改造主要依靠市場主體推動的實際，將“三舊”改造的基本原則確立為“政府引導、市場運作、尊重歷史、分類施策、統籌規劃、共建共享”（第三條）。三是明確政府及部門職責分工（第四條），建立調查評價、動態監管及多審合一等配套管理制度（第六至八條）。
（二）建立“三舊”改造規劃管理制度。一是加強對改造活動的規劃管控，建立“三舊”改造專項規劃和改造單元詳細規劃兩個規劃類別，明確以國土空間詳細規劃作為規劃許可、改造實施的法定依據（第九條）。二是明確專項規劃編制、審批的管理要求，強調專項規劃要與國土空間詳細規劃做好銜接（第十條），並將專項規劃的主要內容按照法定程式納入國土空間詳細規劃中組織實施（第十一條）。三是明確改造單元詳細規劃編制、審批的管理要求（第十二條），對於設區的地級以上市，允許在改造單元詳細規劃總體指標控制下，對改造單元範圍內單個地塊的具體指標作出詳細規定，報受委託的區人民政府批准，實現詳細規劃的分層編制、分級審批，增強規劃管理的靈活性（第十三條）。
（三）規範“三舊”改造用地管理。一是細化改造主體類型，規範合作主體選擇，對涉及多個土地、房屋權利人的，要求通過產權歸併形成單一主體後實施改造（第十四條）。二是要求在徵集改造意願的基礎上編制改造方案，對改造項目進行統籌謀劃，提升改造的科學性和可行性（第十五條）。三是針對“三舊”改造主要針對存量用地的特點，在《土地管理法》規定的轉用、徵收等新增建設用地審批事項基礎上，提出集體土地完善轉用、徵收審批等5種存量用地審批類型，並明確各種用地類型的審批條件（第十六至二十一條）。四是規定“三舊”用地、“三地”和用於復建安置和公共設施建設的其他用地可以由政府收儲後公開出讓，也可以協定方式出讓給符合條件的改造主體（第二十二條）。
（四）建立收益分配機制。一是明確“三舊”改造地價計收原則，提出“三舊”改造項目以單宗或者區片市場評估價為基礎，綜合考慮改造主體承擔的改造成本確定（第二十三條），並明確工業用地不增繳地價的情形（第二十四條）。二是分類明確安置補償原則，規定屬於政府徵收、收回、收購的土地或房屋按照法律法規和相關規定給予補償安置，其他可按照協商一致原則或者地市的相關規定給予補償安置（第二十五條）。三是明確土地增值收益分配。其中，對於改造主體，從地價優惠、稅收計收、財政獎補等方面予以支持，降低改造成本，加快項目實施。對於由政府收儲後公開出讓的項目，允許原權利人分享土地出讓收益。此外，支持公益性項目建設及預留公益性用地，充分保障公共利益，讓社會各方共享改造成果（第二十六至二十八條）。
（五）加強項目實施管理。一是為推動改造項目落地產生實效，要求各地依託省“三舊”改造項目監管系統進行動態監管（第二十九條）。二是建立項目監管協定制度，將監管協定作為監督管理的重要依據，實行“雙契約”管理，督促改造主體依規依約實施改造。對不按照改造方案實施改造的，運用建設用地“增存掛鈎”機制進行處置（第三十條）。三是明確“三舊”改造信息公開要求，強化社會監督（第三十一條）；建立了考核獎勵機制，以調動市縣政府積極性（第三十二條）。
（六）明確違法行為的法律責任。一是為確保改造工作有序推進，對改造涉及的管理主體、改造主體違法行為的責任追究進行了明確規定（第三十三和三十四條）。二是為推動解決拆遷矛盾糾紛，依據《土地管理法實施條例》的相關規定，對不配合改造工作、拒不交出土地的，可申請法院強制執行（第三十五條）。
辦法發布
第279號
《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》已經2020年12月11日十三屆廣東省人民政府第123次常務會議通過，現予公布，自2021年3月1日起施行。
省長
2021年1月17日
辦法全文
廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強舊城鎮、舊廠房、舊村莊（以下統稱“三舊”）改造管理，提高節約集約用地水平，改善人居環境，促進經濟高質量發展，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本省行政區域內的“三舊”改造及其監督管理適用本辦法。
本辦法所稱“三舊”改造，是指對納入省“三舊”改造地塊資料庫的“三舊”用地進行再開發、復墾修復或者綜合整治的活動。
邊角地、夾心地、插花地（以下統稱“三地”）和其他用地，經批准後可以納入“三舊”改造項目進行整體利用。
第三條 “三舊”改造應當遵循政府引導、市場運作、尊重歷史、分類施策、統籌規劃、共建共享的原則。
第四條 縣級以上人民政府應當統籌協調有關部門共同推進本行政區域內的“三舊”改造工作。
縣級以上人民政府自然資源主管部門負責本行政區域內的“三舊”改造規劃、用地管理，會同有關部門開展相關調查評價、標圖入庫、實施監管工作。
縣級以上人民政府發展改革、工業和信息化、財政、生態環境、住房城鄉建設、交通運輸、農業農村、金融、稅務等部門在各自職責範圍內負責做好“三舊”改造相關工作。
第五條 “三舊”改造包括下列類型：
（一）全面改造，是指以拆除重建方式對“三舊”用地進行再開發，或者對“三舊”用地實施生態修復、土地復墾；
（二）微改造，是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，以改變功能、整飾修繕、完善公共設施等方式對“三舊”用地進行綜合整治；
（三）混合改造，是指全面改造和微改造相結合的類型。
第六條 縣級以上人民政府自然資源主管部門應當會同同級有關部門對存量建設用地進行調查評價。調查評價成果作為“三舊”改造標圖入庫及規劃、用地管理的基礎數據。
第七條 省人民政府自然資源主管部門負責建立、維護省“三舊”改造地塊資料庫和省“三舊”改造項目監管系統，組織實施“三舊”改造動態監管。
第八條 縣級以上人民政府自然資源主管部門可以會同有關部門將改造方案、規劃調整以及土地轉用、徵收、收儲、供應等事項整體報有批准權的機關一併審批。
第二章 規劃管理
第九條 “三舊”改造應當以國土空間規劃為基本依據，不得違背國土空間規劃的強制性內容，並以國土空間詳細規劃作為規劃許可、改造實施的法定依據。
第十條 地級以上市、縣級人民政府自然資源主管部門可以根據實際需要，以國土空間總體規劃為基礎，組織編制“三舊”改造專項規劃，報本級人民政府同意。
“三舊”改造專項規劃應當結合存量建設用地調查評價成果，明確規劃期限內本行政區域“三舊”改造的重點區域、改造目標等內容，並與國土空間詳細規劃做好銜接。
第十一條 “三舊”改造專項規劃批准後應當納入同級國土空間基礎信息平台，疊加至國土空間規劃“一張圖”上，並將主要內容按照規定程式納入國土空間詳細規劃組織實施。
第十二條 市、縣人民政府自然資源主管部門或者鄉鎮人民政府可以根據“三舊”改造需要劃定改造單元，組織編制或者修改改造單元範圍內的國土空間詳細規劃，並對改造目標、改造模式、公共設施、利益平衡等方面提出具體要求，按照規定報有批准權的機關批准。
一個改造單元可以包括一個或者兩個以上的“三舊”改造項目。
第十三條 地級以上市人民政府自然資源主管部門委託的區人民政府自然資源主管部門，依據國土空間詳細規劃確定的改造單元總體指標等內容，可以對改造單元範圍內單個地塊的規劃布局、用地功能、建設指標等方面作出詳細規定，報地級以上市人民政府委託的區人民政府批准。
第三章 用地管理
第十四條 政府、原權利人及其他市場主體可以作為改造主體實施“三舊”改造。
國有企業、集體經濟組織或者其他公有經濟成分占主導地位的原權利人選擇合作改造主體，應當採用招標、掛牌等公開方式。法律法規和規章另有規定的，從其規定。
“三舊”改造項目範圍內的土地或者地上建築物、構築物涉及不同權利人的，應當通過收購歸宗、作價入股或者權益轉移等方式形成單一改造主體。
第十五條 “三舊”改造項目應當在徵集改造意願的基礎上，由縣級以上人民政府自然資源主管部門組織編制改造方案，明確改造地塊基本情況、改造意願及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規劃及用地手續、資金籌措、開發時序、實施監管等內容，報本級人民政府批准後實施。
改造方案中的擬改造情況應當符合高質量發展要求，有利於節約集約用地和改善人居環境。
第十六條 “三舊”改造用地審批包括下列類型：
（一）集體土地完善轉用、徵收審批；
（二）舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地審批；
（三）國有土地完善轉用審批；
（四）“三地”及其他用地辦理轉用、徵收審批；
（五）供地審批。
第十七條 辦理本辦法第十六條第一項至四項用地審批手續的，應當由縣級以上人民政府自然資源主管部門負責組織報批材料，並報有批准權的機關審批。
第十八條 辦理本辦法第十六條第一項至三項規定的用地審批手續的，應當符合下列條件：
（一）符合國土空間詳細規劃；
（二）已納入省“三舊”改造地塊資料庫；
（三）土地界址、地類、面積清楚，土地權屬無爭議；
（四）省人民政府規定的其他條件。
第十九條 集體土地完善徵收手續的，除應當符合第十八條規定的條件外，還應當符合下列條件：
（一）在規定期限前與農村集體經濟組織、農戶簽訂征地補償安置協定並已經落實，且未因征地補償安置產生糾紛；
（二）已按要求落實聽證程式和辦理社保審核。
第二十條 辦理本辦法第十六條第二項規定的用地審批手續的，除應當符合第十八條規定的條件外，還應當符合以下條件：
（一）集體建設用地來源合法；
（二）舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地及補償安置方式經農村集體經濟組織依法表決同意。
第二十一條 辦理本辦法第十六條第四項審批手續的，應當符合以下條件：
（一）符合本辦法第三十六條規定；
（二）土地界址、地類、面積清楚，土地權屬無爭議；
（三）省人民政府規定的其他條件。
第二十二條 “三舊”用地、“三地”和其他用地，除政府收儲後按照規定劃撥或者公開出讓的情形外，可以以協定方式出讓給符合條件的改造主體。土地使用年限可以按照改造後的土地用途重新確定。納入“三舊”改造項目進行整體利用的其他用地，改造後只能用於復建安置和公共設施建設。
地級以上市、縣級人民政府組織實施舊城鎮改造項目房屋徵收與補償工作，並通過公開方式確定改造主體的，應當在達到供地條件後與改造主體簽訂土地出讓契約，根據改造需要一次或者分期供應土地。
第四章 收益分配
第二十三條 “三舊”改造項目供地應當以單宗或者區片市場評估價為基礎，綜合考慮改造主體承擔的改造成本後按照程式確定政府應收地價。
“三舊”改造成本包括前期費用、拆除臨遷費用、補償安置費用、搬遷獎勵以及公共設施建設支出等實際發生的費用。
第二十四條 依法取得的工業用地改造後提高容積率但不改變土地用途、不延長土地使用年限的，不再增繳土地價款。
第二十五條 “三舊”改造項目涉及政府徵收、收回、收購土地及房屋的，按照法律法規和有關規定給予補償安置。
除前款情形以外的“三舊”改造項目，可以按照協商一致原則給予補償安置，也可以按照地級以上市人民政府的相關規定給予補償安置。
第二十六條 “三舊”用地由政府收儲後公開出讓的，可以結合本地實際和改造利益平衡需要，將扣除土地徵收、收回、收購等費用以及計提資金後的出讓收益的一定比例，或者土地公開成交價款的一定比例補償給“三舊”用地原權利人。
地級以上市、縣級人民政府可以安排一定比例的土地出讓收益用於支持改造為工業、公益性用途的項目，以及“三舊”改造涉及的公共設施、歷史文物保護、保障性住房等項目建設。
第二十七條 “三舊”改造項目涉稅管理按照《廣東省“三舊”改造稅收指引》的規定辦理。
省人民政府根據地級以上市“三舊”改造所產生的土地增值稅增長幅度，按一定比例給予補助。
第二十八條 地級以上市人民政府應當根據公共利益需要，明確“三舊”改造公益性用地比例、規模等要求，按照規定程式在國土空間詳細規劃中予以落實。
改造主體實施“三舊”改造項目，應當優先建設回遷安置房和公共設施。
第五章 監督管理
第二十九條 地級以上市人民政府自然資源主管部門會同有關部門開展本行政區域內“三舊”用地的入庫審核、實時備案及動態調整工作，並按照規定在省“三舊”改造項目監管系統中填報項目用地批文、改造方案、供地結果、監管協定、實施情況等信息。
第三十條 改造方案和本辦法第十六條第一項至四項用地審批事項經批准後，改造主體不按照改造方案實施改造的，地級以上市、縣級人民政府應當結合建設用地“增存掛鈎”機制要求，根據“三舊”改造項目管理實際進行處置。
地級以上市、縣級人民政府應當與改造主體簽訂項目監管協定，將其作為土地出讓契約附屬檔案，並組織有關部門按照契約及監管協定約定，對“三舊”改造項目進行績效評價與聯合監管。
第三十一條 標圖入庫、改造方案、用地審批等“三舊”改造相關信息應當依照《中華人民共和國政府信息公開條例》的規定予以公開。
第三十二條 省人民政府對地級以上市“三舊”改造成效進行綜合評價，並根據綜合評價結果，按照規定予以獎勵。
第六章 法律責任
第三十三條 縣級以上人民政府自然資源主管部門及其他有關部門的工作人員在“三舊”改造管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，依法給予處分。
第三十四條 改造主體違反《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規實施改造的，依法追究法律責任。
第三十五條 有批准許可權的人民政府對本辦法第十六條第一項、第二項和第四項關於土地徵收事項作出決定後，任何單位和個人違反土地管理法律、法規規定，阻撓徵收土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。
第七章 附則
第三十六條 本辦法下列用語的含義：
（一）“三地”，是指符合國土空間詳細規劃但單個地塊無法單獨出具規劃要點、無法單獨標圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一併納入改造項目進行整體利用，累計面積不超過主體地塊總面積一定比例的邊角地、夾心地、插花地。
邊角地，是指被“三舊”用地與建設規劃邊沿或者線性工程控制用地邊沿分隔的地塊。
夾心地，是指被“三舊”用地包圍或者夾雜於其中的地塊。
插花地，是指與“三舊”用地形成互動楔入狀態的地塊。
（二）其他用地，是指除“三地”以外，在舊村莊改造項目中，位於該村集體權屬範圍內、符合國土空間詳細規劃、無法單獨標圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一併納入改造項目進行整體利用的地塊。
（三）標圖入庫，是指對符合條件、擬納入“三舊”改造項目進行整體利用的地塊，在國土空間規劃“一張圖”上逐塊標繪，納入國土空間基礎信息平台統一管理，形成“三舊”改造地塊資料庫。
（四）原權利人，包括“三舊”用地及其地上、地下建築物、構築物的所有權人、使用權人，以及按照有關規定處理後的實際用地人。
（五）公共設施，包括基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。
第三十七條 本辦法自2021年3月1日起施行。
