陽江市人民政府於2021年10月18日印發陽江市深入推進“三舊”改造工作實施細則，請認真貫徹執行。
基本介紹
- 中文名：陽江市深入推進“三舊”改造工作實施細則
- 頒布時間：2021年10月18日
- 發布單位：陽江市人民政府
全文,解讀,
全文
為提昇陽江市“三舊”改造水平，盤活利用各類低效建設用地，加快推動中心城區擴容提質和產業轉型升級，根據《廣東省人民政府關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）、《廣東省人民政府關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）和《廣東省國土資源廳關於印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）等相關檔案的規定，結合我市“三舊”改造工作實際，制定本實施細則。
第一章 總則
第一條 “三舊”改造定義
“三舊”改造，是指對舊城鎮、舊廠房、舊村莊用地上蓋建（構）築物實施拆除重建、綜合整治、局部改擴建、歷史建築修繕等活動。
舊城鎮改造，是指城區內舊民居片區、商業區、公共服務設施以及少量分散的工業、倉儲等用地改造。
舊廠房改造，是指因城鄉規劃調整不再作為工業用途的廠房用地、不符合安全生產和環保要求的廠房（廠區）用地、國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業轉為鼓勵類產業或以現代服務業和先進制造業為核心的現代產業等原廠房用地改造。
舊村莊改造，是指“城中村”、被城鎮化工業區或物流園等產業園區大量範圍占據的“園中村”以及不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”等村莊改造。
第二條 “三舊”改造模式包括政府收儲模式改造、通過公開交易方式確定土地使用權人改造、原土地權利人自行改造、村企合作改造和收購改造。
（一）政府收儲模式改造，是指政府徵收（含徵收農村集體土地及收回國有土地使用權等情況）或收購儲備土地並完成拆遷平整工作，通過招標、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定土地使用權人實施改造並開發建設。
（二）通過公開交易方式確定土地使用權人改造，是指在確定開發建設條件的前提下，由政府將拆遷工作及擬改造土地的使用權一併通過招標、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定土地使用權人實施改造並開發建設。
（三）原土地權利人自行改造，是指原土地權利人對自有的土地開展自行改造。包括擁有用地使用權的改造主體自行改造、土地權利人將其集體建設用地轉為國有建設用地的改造、農村集體經濟組織申請將其名下的集體建設用地轉為國有建設用地並以協定出讓方式將土地使用權出讓給其所屬的全資公司的改造、農村集體經濟組織申請將其名下的集體建設用地保留集體建設用地性質改造等方式的改造等。
（四）村企合作改造，是指農村集體經濟組織申請將集體建設用地轉為國有建設用地，再由農村集體經濟組織通過農村集體資產交易平台公開選擇市場主體合作實施改造。
（五）收購改造，是指投資主體通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協定、聯營、收購歸宗等方式收購土地實施改造。
第三條 “三舊”改造項目辦理流程
（一）改造地塊納入“三舊”改造地塊資料庫。
（二）改造主體編制和申報項目“三舊”改造方案。
（三）職能部門按程式審查“三舊”改造方案並報有批准權的人民政府（管委會）審批。
（四）改造主體向職能部門申請辦理相關用地手續。
（五）改造主體按照“三舊”改造方案實施建設。
第二章 專項規劃與年度實施計畫
第四條 縣（市、區）自然資源主管部門結合經濟社會發展實際和產業發展需求，以國土空間總體規劃為基礎，組織編制“三舊”改造專項規劃，報屬地人民政府批准後實施。
第五條 “三舊”改造專項規劃主要內容包括改造範圍、改造目標、功能定位、總體用地布局和規模、用地功能布局以及土地使用性質及其兼容性等用地功能控制要求。
第六條 “三舊”改造實行年度實施計畫管理。年度實施計畫包括擬改造情況、用地現狀、改造類型、改造用途、實施方式、投資規模、實施時間等。縣（市、區）三舊改造主管部門應結合年度“三舊”改造任務和實際情況，組織編制本轄區“三舊”改造年度實施計畫，經屬地人民政府批准後實施。
第七條 控制性詳細規劃未覆蓋的“三舊”改造項目，可由縣（市、區）自然資源主管部門按照確定的改造範圍組織編制“三舊”改造單元規劃，參照控制性詳細規劃審批程式批准後，作為控制性詳細規劃實施。
“三舊”改造項目涉及控制性詳細規劃調整的，可參照控制性詳細規劃修改程式批准“三舊”改造單元規劃，覆蓋原控制性詳細規劃。
第八條 國土空間總體規劃編制完成並經依法批准後，本細則中需依據“土地利用總體規劃和城鄉規劃”的要求均以符合國土空間總體規劃為準。
第三章 改造地塊資料庫
第九條 “三舊”改造標圖建庫標準
（一）入庫基本條件
1. 2009年12月31日前已建設使用。
2. 地塊上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例達30%以上。
3. 符合土地利用總體規劃。
4. 第二次全國土地調查和最新的土地利用現狀變更調查認定為建設用地。
5. 布局散亂、利用不充分、用途不合理、規劃確定改造的低效存量建設用地。
6. 已認定為閒置土地尚未處置的，不得申請納入資料庫；已認定為閒置土地但已處置完畢且符合上述要求的，可以申請納入資料庫。
7. 涉及違法用地的，按照粵自然資利用〔2019〕1088號文要求核查說明。
8. “三舊”改造項目用地面積原則上在5000平方米以上。符合上述要求但面積小於5000平方米的用地，有以下情況之一的，也可申請納入資料庫：一是工業用地或物流倉儲用地改造後不改變土地用途的；二是小於5000平方米的用地與其相鄰用地一併規劃建設，且總用地面積達5000平方米以上的；三是項目用地在城市建成區範圍內，被城市道路、河道、公園或已按規劃建設且無改造意願的居住小區所包圍，並能單獨出具規劃條件。
（二）入庫宗地要求
納入“三舊”改造地塊資料庫的地塊以宗地為基本單元，也可將相鄰宗地作為整體入庫。相鄰宗地之間公共使用的巷道可一併納入標圖建庫範圍。
1. 無合法用地手續的改造項目，按行政區劃界限、歷史用地協定約定的用地範圍，規劃功能單元、道路、河流及產權邊界等因素綜合確定的封閉地塊等為基本單元入庫。
2. 有合法用地手續的改造項目，以土地劃撥決定書、土地出讓契約、建設用地批准書、不動產權證（土地使用權證）等確定的宗地範圍為基本單元入庫。如上述材料載明面積不一致的，以土地出讓契約或土地劃撥決定書載明面積為準。
3. 有合法用地手續的宗地範圍與規劃功能單元、道路、河流及產權邊界等之間有少量用地或房屋因規劃需要進行改造、無法單獨出具規劃條件的，需將該部分用地或房屋納入地塊資料庫並收購完成後實施改造。
（三）入庫地塊上蓋物比例要求
1. 地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達30%以上。將相鄰宗地整體入庫的，可以整體核算上蓋物基底比例，但不得包含已認定為閒置土地的地塊。上蓋物基底面積比例不足30%的，但符合相關規劃條件或行業用地標準規定的下限，或改造後用於建設教育、醫療、養老、體育等公益性項目的，可納入標圖建庫範圍。
2. 核實入庫上蓋物基底面積。改造地塊可根據土地權屬登記材料核實2009年12月31日前上蓋物基底面積；土地權屬登記材料未載明上蓋物基底面積情況或已載明上蓋物基底面積未達30%的，以2009年12月31日前衛星影像圖為基礎，結合土地調查成果和農村地籍調查成果核實上蓋物基底面積。
第十條 原土地權利人自行改造項目的改造主體向縣（市、區）三舊改造主管部門提出地塊入庫申請，縣（市、區）三舊改造主管部門開展審查、公示並填報廣東省土地管理與決策支持系統（以下簡稱“省決策支持系統”）後上報市自然資源主管部門審查。市自然資源主管部門審查後通過省決策支持系統報送省自然資源廳核查備案。其他類型改造項目由縣（市、區）三舊改造主管部門作為申請主體申報入庫。
對於擬刪減出庫的地塊，需由縣（市、區）三舊改造主管部門向市自然資源主管部門舉證說明擬刪減原因，確有正當合理理由的，可以進行刪減，但已按“三舊”政策完善用地手續，享受“三舊”改造政策優惠，或已計入往年改造成效的地塊不得刪減出庫。
第四章 項目申報及審批
第十一條 “三舊”改造項目申報要求
（一）項目用地已納入“三舊”改造地塊資料庫。
（二）項目用地在2009年12月31日之前已建設使用，地塊上蓋物基底面積占項目用地面積比例達30%以上。
（三）項目用地符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，已納入“三舊”改造專項規劃和“三舊”改造年度實施計畫。
（四）項目用地權屬清晰，無爭議，無設定抵押權（設有抵押權的須經抵押權人同意改造），無被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封限制土地權利的情形。無合法用地手續的，按有關規定完善用地手續。
（五）項目用地面積和其他要求滿足第九條第（一）款第7項、第8項和第九條第（二）款的要求。
第十二條 “三舊”改造項目經開展土地房屋現狀情況、改造意願摸查統計以及實施改造可行性研究等前期工作後，擬實施改造用地應達到以下條件：
（一）土地或地上建（構）築物為兩個或兩個以上權利主體按份共有的，占份額不少於三分之二的按份共有人同意實施改造。
（二）建（構）築物區分所有權的，專有部分占建（構）築物總面積不少於三分之二且占總人數不少於三分之二的權利主體同意實施改造。
（三）改造範圍內用地包含多個地塊的，符合上述規定的用地面積應當不少於改造範圍用地面積的80%。
（四）屬於舊村莊改造用地的，須經農村集體經濟組織以及不少於三分之二的村民同意或戶代表會議表決同意（會議須拍照或錄像存證），形成同意決議並對決議同意事項予以公告。涉及合作改造的，應當通過農村集體資產交易平台公開選擇合作主體。
第十三條 項目主體申報資料
（一）申請書。
（二）改造方案。
（三）改造項目土地權屬材料。除原土地權利人自行改造的項目外，其他類型改造項目需提交改造意願前期調查摸底情況報告；用地涉及抵押的，需提交抵押權人出具同意改造的書面材料。
（四）改造項目用地範圍紅線圖（國家2000大地坐標系，含電子文檔）。
（五）改造主體身份證明資料。
第十四條 “三舊”改造方案審批
（一）江城區、海陵島經濟開發試驗區和陽江高新技術產業開發區（以下簡稱“市區”）的“三舊”改造方案經屬地人民政府（管委會）審核同意後，報市人民政府審批；陽春市、陽西縣和陽東區的“三舊”改造方案由屬地人民政府審批。
（二）存在以下情況的，“三舊”改造方案須由屬地人民政府（管委會）上報市人民政府審批。
1. 用地行為發生在1987年1月1日至2009年12月31日之間，涉及完善土地徵收手續的。
2. “三地”和超標“三地”涉及辦理農用地轉用和土地徵收手續的。
3. 農村集體土地完善建設用地手續和國有土地完善建設用地手續的。
第十五條 審批程式
（一）原土地權利人自行改造項目審批程式
1. 受理。項目改造主體向屬地三舊改造主管部門提交“三舊”改造申報資料，屬地三舊改造主管部門審查通過後組織公示，公示時間7天。
2. 審批。經公示無異議後，屬地三舊改造主管部門將項目“三舊”改造方案及相關資料報屬地人民政府審批。
“三舊”改造方案需經市人民政府審批的，經公示無異議後，屬地三舊改造主管部門將項目“三舊”改造方案及相關資料報屬地人民政府審核，屬地人民政府批准後由屬地三舊改造主管部門將項目“三舊”改造方案及相關資料上報市自然資源主管部門審查。市自然資源主管部門書面徵求市“三舊”改造工作領導小組成員單位意見後提交市控規與建築藝術委員會審議，審議通過後上報市人民政府審批。“三舊”改造方案經市人民政府批准後，應按規定發布公告。
涉及辦理本細則第十四條第（二）款用地審批手續的，應當由項目屬地自然資源主管部門負責組織報批材料，按照用地報批工作流程審批。
3. 實施改造。改造主體按改造方案實施改造，依法完成房屋徵收拆遷補償和土地平整工作後按規定申請辦理供地手續。
4. 監督管理。縣（市、區）人民政府與改造主體簽訂監管協定並落實監管責任，將其作為土地出讓契約附屬檔案，並組織有關部門按照契約及監管協定約定，對“三舊”改造項目進行績效評價和聯合監管。
（二）村企合作改造和收購改造項目審批程式
1. 前期調查摸底。項目屬地三舊改造主管部門牽頭、鎮人民政府（街道辦事處）配合開展土地房屋現狀情況、改造意願摸查統計以及實施改造的可行性前期研究等前期調查摸底工作並出具改造意願前期調查摸底情況報告。改造主體委託有資質的測繪單位對擬改造範圍內的土地和房屋面積、權屬狀況進行調查摸底，圖件標註並列表造冊，做好“三舊”改造範圍內的權屬登記工作。改造項目須達到第十二條規定後，可啟動改造。
2. 受理、審批、實施改造和監督管理，參照第十五條第（一）款執行。
（三）通過公開交易方式確定土地使用權人改造項目審批程式
1. 前期調查摸底。參照第十五條第（二）款開展前期調查摸底工作。
2. 審批。項目屬地三舊改造主管部門編制改造方案和招標方案等檔案，參照第十五條第（一）款進行審批。
3. 實施改造。項目改造方案和招標方案等檔案經批准後，屬地三舊改造主管部門通過招標、拍賣或者掛牌等公開交易方式的規定確定改造主體。
4. 監督管理。參照第十五條第（一）款執行。
（四）政府收儲模式改造項目審批程式
1. 政府收儲模式改造項目的前期調查摸底、審批和監督管理工作參照第十五條第（一）和第（二）款執行。
2. 組織實施改造。由政府有關部門完成房屋徵收拆遷補償、土地平整和收儲工作後，通過招標、拍賣或者掛牌等公開交易方式的規定確定改造主體並按規定辦理供地手續。
第十六條 “三地”和超標“三地”處理
（一）“三地”需辦理農用地轉用或土地徵收手續的，可納入批次用地報批，或與“三舊”改造主體地塊一併組卷報批；超標“三地”需辦理農用地轉用或土地徵收手續的，可將其農用地轉用或土地徵收報批材料連同由縣（市、區）人民政府對地塊的相關說明（包括是否符合“三地”定義、圖形特徵、單塊面積、累計面積占改造項目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨出具規劃設計條件、是否符合相關規劃、納入改造範圍的必要性、社會經濟預期效益等）及“三舊”改造方案一併報市人民政府審批。
（二）“三地”屬國有建設用地的，按照主體地塊審批流程和許可權進行審批；超標“三地”屬國有建設用地且主體地塊的改造方案已經批准的，縣（市、區）人民政府參照第十六條第（一）款要求出具相關說明，報市人民政府審批。
（三）“三地”及超標“三地”為國有建設用地的，按照協定出讓方式辦理供地手續。
第五章 用地規劃管理技術規定
第十七條 改造項目用地容積率
（一）工業用地或物流倉儲用地改為居住用地（含居住兼容商業）或商業服務業設施用地（含商業兼容居住）的改造項目容積率≤2.8。
（二）舊村莊改造項目容積率≤3.6。
（三）舊城鎮改造項目容積率。
1. 屬原土地權利人自行改造的舊城鎮改造項目，容積率≤3.3。
2. 其他類型的舊城鎮改造項目的容積率上限為5.0。容積率按以下公式計算：容積率=（原狀建築容積率＋2.0）×調整係數1.25；如計算結果大於5.0的，按5.0執行。
原狀建築容積率按以下公式計算：原狀建築容積率＝改造地塊原有建築面積÷改造地塊用地面積。核定改造地塊原有建築面積時，改造地塊地上建（構）築物尚未拆除的，由項目改造主體委託有資質的測繪機構按委託時的狀態進行測量；改造地塊地上建（構）築物已拆除的，根據項目改造主體提供的不動產權證（土地使用權證）、房產證、房屋拆遷檔案等相關證據材料核實拆除前地上建（構）築物情況。
（四）本細則出台之前已經批准“三舊”改造方案並已批准控制性詳細規劃或單元規劃的項目，項目容積率執行批准項目時的“三舊”改造有關規定，其他要求則按現行規定執行。
第十八條 與舊城鎮、舊村莊“三舊”改造項目用地權屬範圍相鄰的8米以下（含8米）巷道的一半用地可納入改造範圍並計算容積率，但在開發時不能占用建設。
第十九條 “三地”、超標“三地”以及舊村莊改造項目整合本村權屬範圍內符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的其他用地，納入改造項目一併實施改造和規劃建設，執行主體地塊容積率。舊村莊改造項目整合本村權屬範圍內一併實施改造的其他用地，只能用於復建安置或公益設施建設。
第二十條 改造項目用地容積率原則按本章規定執行，但改造項目用地位於有城市設計、有控高要求的老城區或有城市景觀要求的重要區域的，還須滿足上述區域的規劃控制要求。如因經濟測算平衡、用地地理位置、用地性質、人口密度、規劃控制要求等因素需對容積率調整的，採取“一事一議”的方式按集體研究決策程式審批。
第六章 地價計收
第二十一條 改造項目地價計收
（一）辦理用地手續補繳地價
舊廠房、舊城鎮和舊村莊改造項目補繳地價按以下公式計算：補繳地價=宗地市場評估地價（按項目用地新規劃條件評估）減去“三舊”改造成本。
（二）依法取得的工業用地改造後提高容積率但不改變土地用途、不延長土地使用年限的，不再增繳土地價款。
第二十二條 改造項目（“工改工”項目除外）規劃容積率超出本細則第十七條規定用地容積率的，須按有關規定補繳地價。
第二十三條 改造項目用地未完善土地徵收手續或劃撥轉出讓手續的，須完善相關手續後再辦理用地手續補繳地價。涉及違法用地的，按規定落實違法用地處罰。
第二十四條 自然資源主管部門通過公開方式選定評估機構評估宗地地價，評估費用由同級財政資金負擔。
第二十五條 “三舊”改造成本含項目用地範圍內土地徵收補償安置費用、項目前期費用、拆除費用、搬遷獎勵以及公共設施建設支出費用。
第二十六條 “三舊”改造成本核定
（一）土地徵收補償安置費用核定
1. 土地徵收補償安置費用包括“三舊”改造項目範圍內土地及地上房屋（附著物）價值、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失等費用（原土地權利人自行改造的項目，土地徵收補償安置費用不含搬遷費、臨時安置費和停產停業損失補助）。
2. 改造主體在項目用地拆遷前須將相關資料報送市房屋徵收辦公室，由市房屋徵收辦公室根據有關規定按項目拆遷前項目用地的狀態和使用條件進行評估。舊廠房改造項目由市房屋徵收辦公室通過公開方式委託有資質的評估機構進行評估，舊村莊、舊城鎮改造項目由被徵收戶委託有資質的評估機構進行評估。
3. “三舊”改造項目已拆遷完畢，但拆遷前已按《國有土地房屋徵收評估辦法》或《城市房屋拆遷估價指導意見》等有關規定委託評估的，執行原評估報告；若拆遷前未按相關規定進行評估的，改造主體須將項目批准檔案、地形圖、不動產權證（土地使用權證）、房產證、衛星影像、房屋及附著物照片等有效資料報送市房屋徵收辦公室，並由市房屋徵收辦公室通過公開方式委託有資質的評估機構按相關規定和拆遷前項目用地的狀態和使用條件開展評估。
4. 地上房屋（附著物）有部分納入“三舊”改造範圍，且不可分割、需整體進行徵收拆遷的，可整體核定地上房屋（附著物）徵收補償成本。
5. 土地徵收補償安置費用審核流程
（1）市房屋徵收辦公室認定江城區範圍內的土地徵收補償安置費用後送市自然資源主管部門核實土地徵收補償用地範圍。
（2）市自然資源主管部門核實用地範圍後將相關材料送市住房城鄉建設局審定土地徵收補償安置費用。
（3）市住房城鄉建設局將審定後的土地徵收補償安置費用成果材料送市財政局審核備案，由市財政局出具備案通過函。
海陵島經濟開發試驗區和陽江高新技術產業開發區範圍內土地徵收補償安置費用的核定機構及流程由區管委會自行決定。
（二）項目前期費用、拆除費用、搬遷獎勵以及公共設施建設費用核定
項目前期費用、拆除費用、搬遷獎勵以及公共設施建設費用由市自然資源主管部門委託評估公司評估後核定，採用宗地市場評估地價減去宗地基準容積率2.0的評估地價（按出讓類型、新規劃用途、基準容積率2.0、綠地率≥30%、建築密度≤28%、建築限高≤80米評估）計算。
第二十七條 收購改造的舊城鎮項目和引進有關單位合作改造的舊村莊項目宗地評估地價和“三舊”改造成本涉及相關評估事宜的評估期日為市人民政府批准“三舊”改造方案時間。其它類型改造項目宗地評估地價的評估期日為受理補繳地價申請的時點，“三舊”改造成本涉及相關評估事宜的評估期日為市房屋徵收辦公室受理審核土地徵收補償安置費用申請的時點。
第二十八條 市自然資源主管部門將宗地評估地價和“三舊”改造成本等情況報送國有土地使用權招標拍賣掛牌工作領導小組審議，經集體審定“三舊”改造成本、辦理用地手續應補繳地價款及供地方案等事宜後，市自然資源主管部門將供地方案報市人民政府審批，市自然資源主管部門應按規定及相關規劃條件要求與改造主體簽訂國有建設用地使用權出讓契約。“三舊”改造項目辦理用地手續應補繳地價款為零或負數的，不需補繳。
第七章 相關事項
第二十九條 改造項目涉及建造復建安置房的，復建安置房建成並移交給改造範圍內的原權利主體，原權利主體在接收復建安置房後可根據現行稅收優惠政策規定依法享受相關稅收優惠。
第三十條 屬收購改造的項目，改造範圍內的所有權利主體通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協定、聯營、收購歸宗等方式，將房地產相關權益轉移到單一主體，由該單一主體申請實施改造並制定改造方案。“三舊”改造方案後經批准後，註銷原有不動產權證，拆除上蓋物，涉及無合法用地手續的土地需按規定完善手續，再由自然資源主管部門直接與單一改造主體簽訂國有建設用地使用權出讓契約。連片改造涉及公有經濟成分占主導地位的公司、企業資產處置的，必須按照國有資產處置程式辦理。
第三十一條 對於無合法用地手續，但2009年12月31日前已經由用地單位實際使用的集體建設用地，完善土地徵收手續時需提供征地協定及補償兌現憑證。
無法提供征地協定或補償兌現憑證的，由農村集體經濟組織和鎮人民政府（街道辦事處）共同對土地徵收、兌現補償和完善土地徵收手續等事宜出具書面確認材料，作為歷史征地憑證。同時須提供農村集體經濟組織或農戶已全額收取征地補償款的收款收據、補償簽領表等補償兌現憑證，或提供經所屬鎮人民政府（街道辦事處）證實的農村集體經濟組織或農戶簽訂的用地契約、補償契約、土地買賣協定等征地補償材料。
第三十二條 對於成片收購的舊城鎮、舊村莊改造項目，應在項目改造方案經批准後五年內完成房屋拆遷補償和開發建設工作。如改造項目在實施過程中因企業自身原因以外的原因確需延長拆遷補償和開發建設時限的，可由項目改造主體向屬地“三舊”改造主管部門提交申請和相關證實材料，屬地“三舊”改造主管部門審查後報原審批機關批准。
第三十三條 成片收購的舊城鎮和舊村莊改造項目在分期實施改造過程中，如存在居民（村民）不配合拆遷補償的問題，改造項目在滿足下列條件的情況下，可根據實際需要對其分期實施改造範圍進行調整，並報原批准機關審批。
（一）調整分期實施改造範圍在項目改造範圍內。
（二）不影響項目的整體實施建設。
（三）符合國家和地方相關的規範要求。
（四）容積率和建築密度不增加、綠化率和公共配套不減少。
第三十四條 在舊村莊改造項目中，項目範圍內已取得用地批文但實際未實施徵收的、且地塊面積不超過項目主體地塊面積20%的土地，由改造主體落實徵收補償工作後，與項目主體地塊一併以協定出讓方式供地。
第八章 公益性用地移交
第三十五條 舊廠房、舊城鎮改造涉及將工業用地、物流倉儲用地等土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地，除國有土地使用權由政府依法收回的項目外，項目用地控制性詳細規劃或單元規劃應明確將不低於項目用地總面積15%的土地無償移交政府用於公益性項目建設。對於項目用地控制性詳細規劃或單元規劃未提出預留公益性用地要求的，核定應預留的公益性用地面積並根據公益性用地用途評估（容積率設定為1.0）後按程式審定應補繳的地價款。
第三十六條 改造項目無償移交政府用於公益性項目建設的土地面積以項目改造範圍內的工業用地或物流倉儲用地面積為基數進行計算。
第三十七條 涉及移交公益性用地的改造項目，核定宗地評估地價的用地面積為規劃條件確定的計容用地面積；核定土地徵收補償安置費用的用地面積為項目改造範圍內的工業用地或物流倉儲用地面積減去無償移交的公益性用地面積，無償移交公益性用地上建（構）築物及其附屬設施價值納入土地徵收補償安置費用。
第三十八條 控制性詳細規劃或單元規劃未提出預留公益性用地，但相關材料證實項目已按規定足額預留公益性用地且該用地不參與容積率計算的，可視作已預留公益性用地。相關材料證實項目預留的公益性用地未達15%的，差額部分須補繳地價，具體程式執行第三十五條規定。
第三十九條 本細則出台之前已經批准“三舊”改造方案的項目但未簽訂國有建設用地使用權出讓契約的，需按本章的規定移交公益性用地。
第九章 附則
第四十條 本細則所稱公益性用地是指《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）確定的、可提供給公共使用的用地，包括公共管理與公共服務設施用地（A）、道路與交通設施用地（S）、公用設施用地（U）、綠地與廣場用地（G）及政府指定的其他公益性用地。
第四十一條 本細則所稱“三地”是指符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，但單個地塊無法單獨出具規劃要點、無法單獨標圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一併納入改造項目進行整體利用的，且單塊面積小於3畝、累計面積不超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%的邊角地、夾心地、插花地。邊角地是指被“三舊”用地與建設規劃邊沿或者線性工程控制用地範圍邊沿分隔的地塊；夾心地是指被“三舊”用地包圍或者夾雜於其中的地塊；插花地是指與“三舊”用地形成互動楔入狀態的地塊。
本細則所稱超標“三地”是指單塊面積大於3畝，或累計面積超過項目主體地塊面積（不含超標“三地”面積）10%，且原則上不超過20%的邊角地、夾心地和插花地。
本細則所稱“三舊”改造範圍地塊是指納入“三舊”改造地塊資料庫且納入“三舊”改造用地紅線範圍的地塊。
第四十二條 本細則第十七條和第六章內容只適用於市區（含江城區、海陵島經濟開發試驗區和陽江高新技術產業開發區）範圍內的“三舊”改造項目。陽春市、陽西縣、陽東區可參照執行或根據實際情況另行制定政策。
第四十三條 本細則出台之前已經批准“三舊”改造方案且已申請辦理用地手續的“三舊”改造項目按原“三舊”改造相關規定辦理。
第四十四條 本細則自2021年12月1日起施行，有效期為5年。有效期內，可根據實際情況予以修改或廢止。《關於貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約集約用地若干意見的實施意見》（陽府〔2010〕7號）、《印發〈陽江市“三舊”改造項目審批辦法〉等7個“三舊”改造配套政策檔案的通知》（陽府〔2010〕68號）、《關於〈陽江市“三舊”改造項目審批辦法〉等7個“三舊”改造配套政策檔案進行補充說明的通知》（陽府函〔2011〕75號）、《陽江市人民政府關於進一步加快“三舊”改造工作的若干意見》（陽府〔2012〕117號）和《陽江市人民政府關於印發陽江市市區“三舊”改造項目用地補繳地價計收辦法的通知》（陽府〔2017〕78號）等檔案同時廢止。省“三舊”改造相關檔案已有規定但本細則未明確的，按省相關檔案執行。我市相關檔案與本實施細則規定不一致的，以本實施細則為準。
解讀
一、背景依據
自市政府《印發<陽江市“三舊”改造項目審批辦法>等7個“三舊”改造配套政策檔案的通知》（陽府〔2010〕68號）等檔案頒布實施以來，我市“三舊”改造工作有序有力推進，取得了積極成效。但是隨著“三舊”改造工作的縱深開展，原先的“三舊”改造系列配套政策已不能適應新形勢、新業務的需要。為深入推進我市“三舊”改造工作，根據《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號令）、《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）和《廣東省國土資源廳關於印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）等相關檔案的規定，參考借鑑廣州、東莞、珠海、中山等地級市的工作經驗，結合我市實際，制定了《陽江市深入推進“三舊”改造工作實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。
二、政策框架
《實施細則》堅持“政府引導、市場運作，規劃統籌、公共優先，明晰產權、保障權益，尊重歷史、公開公平”的基本原則，進一步最佳化“三舊”改造政策，助力“三舊”改造提速增量、提質增效。
該《實施細則》共九章四十四條，《實施細則》在內容上分為落實上級政策的規定性內容以及立足於陽江發展的創新性內容兩大部分。
（一）規定性內容：落實省有關檔案要求，對“標圖建庫、專項規劃、實施方案、公益性用地、協定出讓”等內容進行全面深化。
（二）創新性內容：立足於陽江自身發展，整體平衡“三舊”改造利益分配，統籌推進工業提升、舊村莊和舊城鎮改造，對“項目申報審批、用地規劃管理、地價計收”等方面提出具體內容。
三、核心解讀
《實施細則》多措並舉，進一步提高城鄉發展的平衡性和協調性，提升土地節約集約利用水平，支持實體經濟持續健康發展，堅定不移推動“三舊”改造高質量發展。
（一）規範“三舊”改造標圖建庫標準
為落實《廣東省國土資源廳關於印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）對標圖建庫的新要求，對比我市原“三舊”政策，《實施細則》放寬了“三舊”改造地塊標圖建庫入庫標準，可入庫用地的建設使用時間從原來的2007年6月30日前放寬至2009年12月31日前，明確了入庫圖斑應滿足省關於上蓋物的政策規定（地塊上蓋物基底面積占入庫圖斑面積比例達30%以上），符合現行土地利用總體規劃、第二次全國土地調查和最新的土地利用現狀變更調查屬於建設用地等條件。
（二）優先保證公益性用地供給
為保障公益性用地供給，提高政府公共服務供給效率，保障公共利益，根據《廣東省人民政府關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關於印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號），《實施細則》對公益性用地的供給與落實提出了相關要求。一是工業用地等土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地，除國有土地使用權由政府依法收回的項目外，應將不低於工業用地面積15%的土地無償移交政府用於公益性項目建設，並在地塊的控制性詳細規劃或單元規劃予以明確。二是對於改造地塊所在的控制性詳細規劃或單元規劃未提出預留公益性用地要求的，按公益性用地用途評估後，補繳與應移交用地等價的土地價款。
（三）合理確定項目用地容積率
《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）的相關規定，在我市原“三舊”改造政策的基礎上，《實施細則》進一步完善了改造項目地塊容積率。一是《實施細則》“工改商（住）”項目的容積率≤2.8。二是考慮到舊村莊拆遷難度大且現狀容積率差別不大，在原“三舊”改造政策的基礎上對舊村莊改造項目的容積率進一步放寬，設定舊村莊容積率≤3.6。三是設定舊城鎮用地改造後容積率為現有容積率加上基準容積率之和再乘上係數，即屬原土地權利人自行改造的舊城鎮改造項目的容積率≤3.3，其他類型的舊城鎮改造項目的容積率上限為5.0。
（四）科學調整地價計收方式
根據《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號令）關於“收益分配”的規定，結合我市改造項目的實際情況，充分考慮改造成本擬定了改造項目的地價計收方法、成本核定方法及流程、補繳地價集體決策程式等內容。
（五）支持推進連片成片改造
根據《廣東省國土資源廳關於印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）有關規定，《實施細則》允許屬收購改造的項目，完成收購改造後，由自然資源部門直接與單一改造主體簽訂出讓契約後，再辦理不動產權登記。同時，舊村莊改造應當通過公平協商、公開聽證或者投票表決等民主決策方式，決定改造方式、拆遷補償標準等重大事項，充分徵詢並依法提交村民會議表決，涉及合作改造的，應當通過農村集體資產交易平台公開選擇合作主體。
